Марьяна Торочешникова: Толчком для развития мирового финансового кризиса аналитики называют проблемы на ипотечном рынке США. О том, как финансовые затруднения американцев аукнулись в России, говорилось достаточно, и многие россияне уже успели прочувствовать все прелести проблем с ипотекой здесь, на другой стороне Атлантики. Власти пытаются вводить антикризисные меры, заявляют, что готовы помогать людям, вступившим в ипотеку, но лишившимся доходов из-за потери работы, обещают ввести налоговые льготы для покупателей жилья и принять законы, которые запретят банкам в одностороннем порядке увеличивать процентные ставки по кредитам. С другой стороны, принимается (пока, правда, в первом чтении) пакет законов, которые упрощают реализацию банками заложенного у них имущества, в том числе и квартир, приобретенных в кредит. О том, к чему могут привести все эти законодательные изменения, и о том, как во время кризиса отстоять права собственников недвижимости, и пойдет речь в сегодняшней передаче.
И я представляю экспертов в студии Радио Свобода - это адвокаты, руководители коллегии адвокатов "Правовая защита" Антон Ежов и Алексей Голованов.
Собственно, первый вопрос, который я вам адресую, конечно, связан вот с этим пакетом законов, который, в том числе, вносит изменения и в закон об ипотеке или залоге недвижимости, и упрощает реализацию банками заложенного у них имущества, то есть квартир. Скажите, пожалуйста, насколько вообще перспективны эти изменения и к чему они приведут, что они дадут банкам, в первую очередь, и чего опасаться людям, которые взяли ипотеку?
Антон Ежов: На самом деле, нужно сказать сначала, что вносятся изменения в пять законов - это в первую очередь Гражданский кодекс, а также закон о несостоятельности и банкротстве, закон о залоге, закон об ипотеке, а также закон об исполнительном производстве. В данном случае я бы сказал, что мало что меняется, если не говорить о том, что раньше такая норма была.
Марьяна Торочешникова: То есть - была?
Антон Ежов: Ну, то есть многие сейчас говорят о том, что теперь банки смогут продавать заложенное имущество, например, те же самые квартиры по договору ипотеки, если должник не выплатил проценты по кредиту, и сумма его долго превысила 5 процентов от суммы займа. Такая норма была и раньше в Гражданском кодексе. Единственное, что мог продать банк по решению суда либо нужно было соглашение. Но соглашение можно было подписать, если должник согласен, то есть после того, как возникло основание для взыскания. А сейчас фактически изменение всего лишь в этом и заключается, что теперь такое соглашение можно подписать не после того, как эта задолженность возникла, а еще до того.
Марьяна Торочешникова: И таким образом как бы изначально поставить человека, который пользуется ипотечным кредитом, в ситуацию, когда его не будут спрашивать и таскать по судам в случае, если он не выплачивает проценты по кредиту, а просто его квартиру продадут.
Антон Ежов: Ну, здесь тоже не все так просто, потому что есть определенные ограничения, не говоря уже о том, что за ним сохраняется право погасить задолженность, и таким образом, даже если его какая-либо недвижимость в процессе продажи банкам, то все равно, если он гасит свою задолженность, то квартира просто снимается с продажи.
Марьяна Торочешникова: А какой рациональный смысл этого закона, он сделан для чего? Для того чтобы помочь банкам как-то устоять во время финансового кризиса или для того чтобы как-то стимулировать заемщиков к тому, чтобы своевременно погашать кредиты?
Алексей Голованов: Закон не рождается на пустом месте, он призван регулировать общественные отношения. И как мы понимаем, сейчас в России происходит ситуация, когда суды - и арбитражный, и федеральный - завалены количеством исков, в том числе и от имени банков, по поводу невозврата кредитов. В данном случае указанные законопроекты вводят механизм, упрощающий обращение взысканий на заложенное имущество. Но мы с вами должны понимать, что ничего революционного не происходит. Когда принималась Конституция Российской Федерации в 1993 году, там в статье 35 было закреплено правило о том, что обращение взысканий на имущество может быть по решению суда.
Вместе с тем в данном случае внесудебный порядок обращения взысканий на заложенное имущество вызван тем, что каждый раз обращаться в суд - это и хлопотно, и долго, и накладно. Если есть соглашение сторон, то можно этот вопрос решить без суда. Именно поэтому принимается такой закон. Обращаю внимание на то, что в свое время внесудебный порядок взыскания задолженности, обращение взыскания на имущество был предусмотрен законодательством о нотариате, которое предполагало производство исполнительных надписей, но вот потом у нас правовая система сдвинулась в пользу того, что единственным компетентным органом может быть только суд. Сейчас эти правила несколько трансформируются, и уже речь идет о том, что если есть нотариальное согласие сторон, то можно в суд не обращаться. Ничего революционного здесь не происходит.
И опять же нельзя говорить о том, что автоматически люди будут лишаться своего имущества и выгоняться из квартир, вовсе нет. Есть перечень оснований, по которым требуется обязательно получение решения суда. Представьте ситуацию: супружеская пара берет кредит в банке на покупку квартиры. Банк говорит: "Товарищи, предоставьте нам в пакете документов согласие супруга на то, что кредит используется на приобретение квартиры". Все равно в этом случае требуется решение суда. В данном случае, конечно же, этот механизм призван облегчить работу по взысканию задолженности, чтобы не было ситуации, как в Польше, когда 90 процентов кредитов были невозвратные. И ничего страшного здесь произойти не должно.
Марьяна Торочешникова: Но, с другой стороны, ведь чего опасаются обычные люди, которые не совсем себе представляют эти вот экономические механизмы серьезные и юридические? Они боятся того, что им будут недостоверно предоставлять информацию, связанную вот с заключением этих соглашений, или просто не разъяснять какие-то существенные условия по получению кредита. Сейчас ведь об этом очень много говорилось, и потом даже Федеральная антимонопольная служба пыталась составить какой-то документы, который обязал бы все банки разъяснять, сколько действительно будет стоить кредит, какие-то дополнительные условия. Тем не менее, это как-то не слишком работает. Люди боятся, что их могут вызвать сейчас в банк, предложить им заключить какую-то бумажку, нотариально ее оформив, а смысла этой бумажки не разъяснят. И в итоге люди останутся как раз в ситуации, когда квартиру банк продаст, поскольку деньги нужны живые, а человек останется на улице.
Антон Ежов: Ну, во-первых, я не верю в то, что кого-то можно сейчас вызвать из тех людей, которые имеют задолженность по кредитам, чтобы писать задним числом, что они соглашаются на то, чтобы их какое-то заложенное имущество продавалось без решения суда.
Марьяна Торочешникова: Так им этого и не скажут. Им скажут, что нужно просто подписать какой-то необходимый банку документ.
Антон Ежов: Ну, в данном случае все-таки, прежде чем подписывать какие-либо документы, нужно либо самими внимательно смотреть, либо, еще лучше, показать эти документы юристу, чтобы он посмотрел, можно их подписывать или нет. Потому что так, на самом деле, можно дофантазировать до того, что людей вызовут и скажут: "Распишитесь, что вы у нас еще взяли денег, и на самом деле, распишитесь, что вы их уже получили и что нам должны", а на самом деле денег не дать. Можно и так ведь представить ситуацию.
Марьяна Торочешникова: Да, вы правы, можно довести ситуацию до абсурда.
Алексей Голованов: Давайте представим себе пример, как это все осуществляется. Например, человек берет кредит в банке на покупку квартиры. Квартира числится под залогом по ипотеке. Кредит е возвращается. В этом случае либо банк предъявляет в суд иск о взыскании задолженности и далее - внимание - обращение взыскания на заложенное имущество, и никто правило о том, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если сумма задолженности значительно меньше, чем сумма имущества, на которое предлагается обратить взыскание, никто этого правила не отменял. Конечно же, никто не будет говорить о том, что если кредит там остался 3 рубля, а квартира стоит 100 рублей, что это автоматически означает обращение взыскания на заложенное имущество.
Марьяна Торочешникова: То есть это тоже очень существенный момент, и банки не будут тут бесчинствовать, вы считаете, в этих условиях?
Алексей Голованов: Они просто будут лишены судебной защиты в этом случае, потому что, да, одно дело - получить либо исполнительную надпись нотариуса, либо решение суда о том, что человек должен выплатить кредит, то есть с него подлежит взысканию этот кредит, а другое дело - получить документ, который дает право отправить эту заложенную квартиру на торги и тем самым лишить человека собственности.
Марьяна Торочешникова: Вы несколько успокоили слушателей, я так думаю. Потому что как только в прессе появилась информация о том, что банки теперь могут реализовывать квартиры, которые находятся у них в залоге по какой-то упрощенной схеме, люди действительно перепугались.
Антон Ежов: Изучив этот законопроект, который в первом чтении уже принят, сказал бы так: я его воспринимаю, хотя я не банковский юрист, а скорее, наоборот, защищаю чаще тех, кто должен банкам, но я его воспринимаю как законопроект, направленный на то, чтобы совершенствовать норму, которая заложена в 349-ой статье Гражданского кодекса, которая и раньше предусматривала внесудебный порядок реализации имущества, но норма была прописана так, что она практически не работала.
Марьяна Торочешникова: А сейчас она конкретизирована.
Антон Ежов: Да, конечно, у банков сейчас есть больше возможностей хотя бы подписывать такое соглашение еще даже в момент выдачи кредита - о том, что заложенное имущество может во внесудебном порядке реализовываться. Но бояться этого не нужно, просто нужно внимательно смотреть документы при подписании, рассчитывать свои возможности. И я бы сказал, что здесь даже есть еще один положительный момент, потому что банки, когда определяют тот процент, которые они хотя по кредиту, они его берут не с потолка, а определяют, в том числе, и риски, которые могут быть с невозвратами кредитов. И поэтому, например, если речь идет о кредите, который ничем не обеспечен, у него 1 процент, если кредит, например, обеспечен какими-либо поручительствами, процент, как правило, ниже. Если есть заложенное имущество, процент еще ниже. А если будет заложено имущество, где будет вот такое соглашение, процент будет еще ниже. И поэтому я думаю, что здесь все-таки такой законопроект нельзя воспринимать как абсолютное зло. Да, конечно, жалко тех людей, которые взяли кредит и не могут его отдать, может быть, в рамках кризиса это, конечно, более существенное значение для общества имеет, но все-таки сам законопроект не так ужасен, на мой взгляд.
Марьяна Торочешникова: Алексей, у меня вот какой к вам вопрос. В самом начале передачи, когда я говорила о том, что пытается предпринять, в том числе, и правительство Российской Федерации для того, чтобы как-то помочь людям, называла еще один законопроект, который как раз говорит о недопустимости изменения банками в одностороннем порядке процентных ставок по кредитам. С вашей точки зрения, вот этот закон насколько перспективен сейчас, может ли он помочь?
Алексей Голованов: В данном случае это направлено на то, чтобы уберечь людей от подписания каких-либо документов, не читая их. Действительно, если банк посчитает необходимым изменить процент, он может только предложить человеку подписать дополнительное соглашение. А если человек отказывается, заемщик отказывается? Суд в этом случае, руководствуясь решением Конституционного суда и Верховного суда, откажет в удовлетворении таких исков. Мы с вами должны понимать, что, безусловно, при погашении суммы задолженности есть правила, которые определяют очередность погашения, то есть сначала это штрафные санкции, потом проценты по кредиту, потом основная сумма долга, - и тут все достаточно четко прописано, все уже достаточно давно работает.
Марьяна Торочешникова: Скажите, пожалуйста, с вашей точки зрения, в наиболее тяжелом положении сейчас оказались собственники какой недвижимости? Вот той, которая была приобретена с помощью ипотеки, или той, которая еще только строится?
Антон Ежов: Здесь все-таки, наверное, разные ситуации, потому что, во-первых, по ипотеке может быть приобретена недвижимость, которая тоже в процессе строительства. А так, наверное, все-таки хуже тем, у кого недвижимость еще не построена, и даже не только дом - незавершенное строительство, потому что он может быть не завершен, но все этажи построены, и даже крыша есть, только не сдан в эксплуатацию, а тем, у кого еще только-только пройден нулевой цикл, и даже не пройден, есть котлован, фундамент. Потому что сейчас прекращаются зачастую какие-либо работы на стройках, и дома не строятся, потому что строительные компании имеют проблемы. А что касается ипотеки, то здесь проблема такая, что многих людей сокращают на работе, уменьшают заработные платы. Сейчас, кстати, пошла волна нарушения Трудового законодательства, когда людей перед новогодними праздниками заставляют писать заявления об уходе в отпуска за свой счет, хотя это праздник, и он должен оплачиваться, но вот работодатели уже на такое идет, и это тоже не от хорошей жизни.
Марьяна Торочешникова: Если вернуться к вопросам связанным с недвижимостью, Владимир Путин сравнительно недавно пообещал, что будут предусмотрены налоговые льготы для тех, кто покупает жилье, им будут налоговые вычеты предоставляться в двойном размере относительно того, который существует сейчас.
Алексей Голованов: Насколько я помню инициативу премьера Путина, она сводилась к тому, чтобы увеличить размера налового имущественного вычета с миллиона до 2 миллионов рублей. Я думаю, это будет направлено только на то, чтобы люди просто показывали реальную цену квартиры в договорах, чтобы от этого исчислялась налогооблагаемая база. Потому что не секрет, сейчас очень много договоров купли-продажи квартир, где указано - до миллиона. А потом уже люди там в конвертиках, через депозитарные чеки в банке передают остальную сумму, и получается, что в договоре указана заниженная цена.
Марьяна Торочешникова: А кто от этого выигрывает больше - покупатели квартир или государство в лице налоговых органов, которые, соответственно, больше налогов собираются с приобретения недвижимости?
Антон Ежов: В данном случае все-таки, наверное, налоговые органы, как правило, недополучают денежные средства, поэтому эта норма недостаточно эффективна. То есть граждане уходят все-таки от налога. Хотя, конечно, бывают случаи, когда, например, предусмотрен имущественный налоговый вычет, и люди хотя и уменьшают сумму, допустим, до миллиона рублей по договору, но не знают о том, что, чтобы получить этот налоговый имущественный вычет, - кстати, здесь тоже интересная такая, хитрая норма в Налоговом кодексе, - они не знают того, что нужно подать заявление о получении имущественного налогового вычета и подать декларацию до 30 апреля. И в результате, когда этот срок проходит, налоговый орган молчит, а потом присылает уведомление: заплатите налог. Человек говорит: "Ну, как у меня было право на получение имущественного налогового вычета". А в налоговом органе говорят: "Ну, вы же не подали заявление, так что заплатите налог". То есть налоговый вычет - только для тех, кто подал заявление о получении этого вычета.
Алексей Голованов: Возвращаясь к вашему вопросу о том, зачем эти законодательные инициативы озвучивались. Если мы возьмем ситуацию еще до кризиса, лето 2008 года, то мы увидим, что рынок продажи квартир встал, цены стали запредельные, они держались, с одной стороны, очень высоко, а с другой стороны, сделки практически не совершались.
Марьяна Торочешникова: А вообще, эти цены, они были оправданны?
Алексей Голованов: Нет, конечно.
Марьяна Торочешникова: На сколько они превышали реальную стоимость?
Алексей Голованов: Мы сталкиваемся с вопросами строительной индустрии и можем сказать, что давайте просто посмотрим: есть себестоимость строительства, есть те деньги, которые закапываются в так называемое бумажное строительство, это, соответственно, согласовательно-разрешительная документация, заказ проекта, взятки и так далее. Поскольку коррупционная составляющая здесь крайне высока, это прежде всего землотвод и получение всех необходимых согласований для проектно-разрешительной документации, - получается, себестоимость строительства выходит порядка, допустим... везде, конечно, по-разному, но берем московский регион - 40 тысяч рублей метр. И мы с вами должны взять норму прибыли, чтобы отрасль существовала, предположим, это будет у нас 30 процентов. Считает: 40 тысяч рублей плюс 30 процентов - это получается уже 52 тысячи рублей. При этом мы с вами понимаем, что не обязательно строительной компании бежать в банк и оформлять кредит на кабальных условиях, ей главное - по 214-му закону об участии в долевом строительстве запустить этот механизм, получить согласование, получить землеотвод и потом уже...
Марьяна Торочешникова: Найти частных инвесторов.
Алексей Голованов: Да, и потом они уже работают, строят за деньги частных инвесторов. Таким образом, у нас получается себестоимость строительства выходит в такие суммы - в пределах, предположим, 2-2,5 тысяч долларов (это я называю очень большие суммы), а цена метра у нас, сами понимаете, она составляет гораздо больше. И безусловно, цены носили спекулятивный характер, в какой-то момент они просто достигли своего пика, когда люди просто не способны уже были покупать эти квартиры.
Марьяна Торочешникова: А вот вы говорили, что там очень существенная коррупционная составляющая, в стоимости квадратного метра жилья. Скажите, как-то стала заметна работа государства, направленная на борьбу с коррупцией, в связи со всеми этими программами, планами? Может быть, из-за этого недвижимость начала немножко дешеветь, что взяток стали меньше брать и откатов меньше требовать? Или я тут наивно достаточно рассуждаю?
Антон Ежов: В данном случае совершенно объективно цены на недвижимость стали падать только из-за кризиса ипотечного, сначала в США, сейчас банки стали не давать кредиты на приобретение жилья, и доходы упали резко у населения. А все меры, направленные на борьбу с коррупцией, они на данный момент очень неэффективны.
Алексей Голованов: Я могу сказать вот что. Давайте вспомним, когда рухнул финансовый рынок, все стали ожидать, что рухнет и рынок недвижимости и строительной индустрии. О чем объявили наши власти? Что они будут по дешевке скупать те метры, которые строятся, те квартиры, которые строятся. То есть, поскольку строительный рынок очень высокодоходный, был, по крайней мере, до кризиса, в нем очень было много структур, которые были аффилированы государственным структура, и конечно же, отдельные государственные структуры предпринимают действия, направленные на то, чтобы спасти вот эту высокую доходность.
Марьяна Торочешникова: То есть не допустить падения цен.
Алексей Голованов: Не допустить падения цен, да. Что бы ни говорили, власть будет делать все возможное, чтобы цены на падали.
Марьяна Торочешникова: И, тем не менее, экономисты, во всяком случае, прогнозируют и дальнейшее снижение цен, и говорят, что после Нового года они станут ниже чуть ли не вполовину.
Антон Ежов: Чтобы понимать масштабы кризиса на рынке недвижимости, достаточно посмотреть, сколько сделок регистрируется на данный момент в Федеральной регистрационной службе, например, по городу Москве. То есть количество заявлений сторон, которые регистрируют сделки, упало в 7-10 раз. То есть сейчас нет никаких очередей, можно спокойно приходить и регистрировать сделки.
Марьяна Торочешникова: Тоже польза какая-то все-таки.
Антон Ежов: Ну, да, только, на самом деле, это к чему приводит? Вот сейчас некоторые говорят, что падение цен замедлилось, но оно как замедлилось? На самом деле, есть просто продавцы недвижимости (покупателей практически нет), которые предлагают свои квартиры по ценам, за которых их никто не покупает. Поэтому сейчас определить реальную рыночную цену невозможно, потому что все-таки надо смотреть по тем ценам, когда осуществляются сделки, а их нет.
Марьяна Торочешникова: Вы знаете, еще очень много опасений существует вокруг того, что люди, которые имеют в собственности не одну, а несколько квартир, будут поставлены в условия, когда государство их вынудит платить повышенные налоги вот за те дополнительные квартиры, чтобы опять же как-то брать откуда-то деньги в бюджет, насколько обоснованы такие опасения, действительно ли стоит призадуматься тем людям, которые в одной квартире живут, а, скажем, другую сдают или просто купили для того, чтобы как-то деньги сохранить, инвестировать куда-то.
Алексей Голованов: Вы знаете, есть теория налогового права, теория налогового законодательства, а есть практика, и периодически они различаются. Так вот, налог должен отражать принцип обоснованности, то есть он должен отражать обоснованность затрат государства на те или иные нужды. Если экономической целесообразности увеличения этого налогового бремени нет, тогда, соответственно, возникает вопрос: а есть ли основания у государства увеличивать в законодательном порядке этот налог? Вместе с тем, поскольку у нас теория чистого права не нашла своего отражения, вполне возможны, конечно, такие попытки будут сделаны. Связано это будет с чем? Чтобы хоть как-то, как, кстати, и законодательная инициатива об увеличении налогового имущественного вычета, оживить рынок недвижимости, увеличить объем продаваемых квартир, за счет чего снизить стоимость квартир, чтобы жилье было хоть как-то доступно.
Марьяна Торочешникова: Чтобы рынок, наконец, вышел из ступора.
Алексей Голованов: Потому что это не нормальная ситуация, когда квартира в подмосковных Мытищах стоит столько, сколько стоит дом в Штатах.
Марьяна Торочешникова: Мы говорили о законодательных инициативах, некоторые из которых уже прошли первое чтение, и о тех мерах, которые правительство России и депутаты принимают для того, чтобы как-то минимизировать риски граждан или риски банков во время этого финансового кризиса. А теперь мне интересно, что вы можете посоветовать людям, которые, несмотря на вот этот финансовый кризис, все-таки, или решив воспользоваться им, намерены приобрести недвижимость, дождавшись какого-то, может быть, спада, более существенного, цен на недвижимость. Что нужно делать сейчас для того, чтобы минимизировать свои собственные риски при вложении средств в недвижимое имущество?
Антон Ежов: Цены падают, казалось бы, грех не воспользоваться ситуацией. И мы понимаем, что при падении цен у какой-то группы людей появляется возможность решить свои жилищные проблемы.
Марьяна Торочешникова: Да, под шумок.
Алексей Голованов: Тут несколько вопросов возникает. Прежде всего, если вы вкладываетесь в строящуюся недвижимость, сами понимаете, долевое участие в строительстве – это всегда риск.
Марьяна Торочешникова: Даже и без кризиса.
Алексей Голованов: Даже и без кризиса, потому что дом может быть недостроен, стройка может быть заморожена. В этом случае мы с вами понимаем, что если дом построен, сдан в эксплуатацию, но по каким-то причинам не оформляется в собственность, можно ставить вопрос о признании права собственности в судебном порядке на эту квартиру или на какое-то другое помещение. Дальше, мы с вами должны понимать, что после того, как прошла эта волна обманутых дольщиков, и практика судебная в ряде регионов начинает меняться, и даже уже в ряде случаев (тут практика противоречива) может даже не требоваться акт ввода в эксплуатацию, главное, чтобы были обмены БТИ и дом был фактически построен, так вот, это иски о признании права собственности. Дальше, ну, вот вложились люди в строящиеся дома, а там как был котлован, так и остался. Ну, в этом случае, конечно же, иски о взыскании убытков, которые будут считаться как стоимость квартиры на момент как если бы она была построена. Ну, и плюс какие-то штрафные санкции по закону о защите прав потребителя.
Марьяна Торочешникова: Да, но другое дело, что даже суды вынесут решение, например, в пользу истцов, но кто будет эти деньги отдавать в условиях опять же этого финансового кризиса? Можно так и ходить долго, и жить с решением суда на руках, но не имея денег.
Алексей Голованов: Это очень частая ситуация. И здесь строительные компании раньше, да и сейчас заманивают тем, что "а мы страхуем риски неисполнения обязательств". Люди на это обращают внимание и подписывают договоры не глядя. Как правило, подавляющее большинство страховых компаний таких, они афиллированы к застройщикам, и реально люди ничего не получают. Кроме того, через это страхование строительные компании просто закапывают деньги, их обналичивают.
Марьяна Торочешникова: Вот, кстати, о страховых компаниях. Насколько я понимаю, люди, которые берут, например, ипотечные кредиты, они обязаны, в том числе, и оформлять, заключать договоры страхования и собственной жизни, и иногда договоры страхования гражданской ответственности на тот случай, если они не смогут исполнять свои обязательства по ипотечному договору. Насколько это эффективная мера и стоит ли это делать?
Алексей Голованов: Это эффективно прежде всего для банков, которые выдают кредиты. А если мы говорим про покупателей, то тут нужно страховать риски неисполнения застройщиком своих обязательств по строительству квартиры. И тут очень внимательно нужно смотреть правила страхования и договор страхования. Что является страховым случаем? В 99 процентах случаев при заключении такого договора страховыми случаями является банкротство строительной компании. И вот тут, в общем-то, нужно настаивать на том, чтобы в качестве страхового случая было указано неисполнение обязательств по договору. Чтобы реально можно было тогда предъявлять требования к страховой компании, если нельзя деньги получить со строительной компании.
Марьяна Торочешникова: Но страховщикам уже это, наверное, совершенно невыгодно, насколько я понимаю.
Алексей Голованов: Конечно, им выгодно деньги собрать и потом не платить, но тут уж как договоритесь.
Антон Ежов: В данном случае я бы сказал, что страховые компании еще и пытаются обмануть своих клиентов тем, что прописывают сроки своеобразно, поэтому нужно еще обращать внимание на срок действия договора. Потому что зачастую договор сформулирован так, что страховой случай может наступить тогда, когда строк действия договора истек. На это тоже нужно обращать внимание. Это не означает, конечно, что если человек, который хочет застраховать свои риски, обратился в страховую компанию, заметил вот этот вот интересный казус не в свою пользу – сам или при помощи юриста, и скажет, что "внесите изменения", страховая компания пойдет навстречу. Конечно, страховая компания, как правило, стремится обманывать своих клиентов, и это и явилось причиной того, что сейчас в России взят курс на то, чтобы сократить количество страховых компаний. Раньше, лет 7-8 назад, их было более чем 3 тысячи по России, а сейчас их осталось порядка 700. То есть при малейшем нарушении у них отзывается лицензия, и страховые компании прекращают свою деятельность.
Марьяна Торочешникова: Да, и в конечном счете все равно страдают граждане, которые в этих страховых компаниях застраховались. Потому что если у них отбирают лицензию, а человек заключил с компанией договор страхования, то он, получается, лишился и услуг этой компании, правильно я понимаю?
Алексей Голованов: Не совсем так. Дело в том, что в случае, если страхования компания лишается лицензии, она свой так называемый страховой портфель должна передать в государственный орган, который осуществляет страхование, в специальное агентство, которое, в общем-то, уже решает вопрос по выплатам страховым.
Марьяна Торочешникова: Алексей, я правильно понимаю, что вот вы сказали: заключение договоров страхования на случай неплатежеспособности заемщика выгоден исключительно банкам. Но сможет быть, он и заемщику самому тоже выгоден? В конечном счете, если вдруг он оказывается не платежеспособным, то за него страховая компания возвращает деньги банку, а он остается при квартире.
Алексей Голованов: Я с вами соглашусь. Ведь объявили о том случае, когда человек взял в ипотеку квартиру, заплатил за нее 2 миллиона кредитных денег, потом получил инвалидность в отпуске, и страховая компания платила в итоге деньги за квартиру банку. Да, в этом плане есть какая-то логика, конечно.
Марьяна Торочешникова: То есть она платила деньги банку, а квартира осталась у человека.
Алексей Голованов: Да.
Марьяна Торочешникова: То есть, в принципе, здесь теоретически людям, которые опасаются, например, того, что их увольняют с работы, при грамотно заключенном договоре страхования можно тоже себя как-то обезопасить на случай…
Алексей Голованов: Ну, да, и банк свои деньги получает тоже.
Марьяна Торочешникова: То есть и банк получает деньги, и страхователь получает деньги. Единственный, кто от этого теряет, это страховщик, страховая компания, которой прост может быть и невыгодно заключать такие договоры.
Алексей Голованов: Да.
Марьяна Торочешникова: Сегодня так получается, что мы в основном говорим о тех проблемах, с которыми могут сталкиваться собственники недвижимости, при этом имеем в виду недвижимость такую, как дома, квартиры, и совсем ничего не говорим о земле. А что здесь, на земельном рынке что происходит? Можно ли здесь ожидать каких-то существенных перемен?
Антон Ежов: Где-то на протяжении последних нескольких лет земля, наверное, была одним из самых интересных объектов для инвестиций, поскольку, например, за два-три года если деньги вкладывались в земли, причем интересно то, что в земли сельхозназначения поблизости от крупных городов, прежде всего, конечно, таких вот столичных центров, - суммы могли в 3-4, а то и более раз увеличиваться, то есть цены очень сильно росли. Многие думали, что, вкладывая деньги в земли, они таким образом могут избежать каких-то проблем. На практике это привело к тому, что сейчас, если посмотреть по объявлениям, много земельных участков, в том числе сельхозназначения или под какое-либо строительство, он на продаже, и их никто не покупает. Потому что, конечно, земля не нужна просто так. Например, чаще земля в России требовалась под строительство чего-либо, а сейчас стройки замораживаются, поэтому, конечно, цены пока еще не ощутимо упали на земельные участки, но я думаю, что скоро их тоже затронет весьма существенно. Хотя я думаю, что цены на землю будут все-таки меньше падать, чем, например, на какие-либо здания, сооружений.
Марьяна Торочешникова: А вот что касается прав пайщиков земельных, можно ли рассчитывать на то, что в связи опять же с этим кризисом, с падением цен они как-то, наконец, смогут решить свои проблемы с рейдерами. С теми людьми. Которые у них в свое время по дешевке эти земли скупали, для того чтобы реализовать их потом, например, под строительство какое-то многоэтажное?
Алексей Голованов: Полагаю, что этот вопрос, в общем-то, никак не связан. Потому что здесь для рейдера только одна задача – получить максимальную прибыль. Если его затраты многократно превышают основную прибыль, которую он может получить, он, конечно же, будет продолжать такими вещами заниматься, рейдер. А так, в общем-то, если брать динамику законодательства, то уменьшаются размеры платежей, направленных на оформление земельных участков в собственность, при получении кадастровых номеров. Судя по всему, законодательство проводит меры, направленные на облегчение положения граждан, которые оформляют свои земельные участки в собственность. Опять-таки с чем это связано? Помимо того, что граждане, в конце концов, должны иметь не просто какую-то абстрактную землю, а земельный участок с границами, с нормальным пакетом документов, это также может оживить рынок земельных участков.
Марьяна Торочешникова: В том числе, и земельный рынок. То есть, в принципе, я вот не могу понять, как ни крути, а этот кризис обычным людям на руку, получается, которые еще не успели ввязаться в историю с ипотекой или еще не успели приобрести какую-то недвижимость. В любом случае в следующем году этим всем людям должно повезти, получается.
Алексей Голованов: Я бы так не сказал, потому что все-таки нужно последствия кризиса в их совокупности оценивать. На самом деле, безработица растет, и в России безработных станет на миллион человек больше, по прогнозам. Опять же сокращаются заработные платы, поэтому все-таки говорить о том, что все так замечательно, что именно простые граждане выгадают, я думаю, все-таки так говорить нельзя.
Марьяна Торочешникова: В принципе, у нас не так много времени остается до конца передачи, и поскольку она у нас выходит буквально за две недели до Нового года, мне интересно услышать от вас какие-то прогнозы на следующий год, связанные с рынком недвижимости. Я имею в виду, конечно, не столько финансовую сторону вопроса, сколько правовой характер. Можно ли говорить о том, что этот финансовый кризис и возникшие проблемы приведут к тому, например, что суды будут забиты исками людей, пытающихся отстаивать свое право на недвижимое имущество? Вот чего ждать?
Антон Ежов: Конечно, если говорить на долгосрочную перспективу, то сложно сделать однозначный вывод, но если судить по той динамике, которая сейчас происходит, то я бы сказал, что количество граждан, которые обращаются за защитой своих прав к юристам, к адвокатам, этот поток увеличился.
Марьяна Торочешникова: То есть вы как раз сейчас в шоколаде, если можно так выразиться. Вот уж если кому везет, так это как раз юристам.
Антон Ежов: Ну, так, наверное, все-таки нельзя сказать, но в целом да, объем работы у адвокатов сейчас вырос. Причем именно вырос у тех, кто занимается недвижимостью.
Марьяна Торочешникова: А с чем приходят, на что жалуются?
Антон Ежов: Вот как раз люди приходят с тем, чтобы расторгнуть как-то договор какой-либо, по которому они приобретают недвижимость, чтобы попробовать забрать деньги. Вторая волна людей – это которые вложили деньги по договору долевого участия, а стройка сейчас замораживается, и они понимают, что они квартиру в нормальном порядке, скорее всего, не получат, поэтому либо они должны через суд как-то требовать, либо опять-таки требовать возврата своих денежных средств. Поэтому вот на данный момент, да, граждан таких, кто хочет судиться, стало уже больше.
Марьяна Торочешникова: А от следующего года чего вы ждете?
Антон Ежов: Я думаю, что, скорее всего, такая тенденция продолжится.
Марьяна Торочешникова: Тенденция с нарушением право собственников или с желанием собственников недвижимости каким-то образом вернуть хоть малую часть тех денег, которые они вложили в эту недвижимость?
Антон Ежов: Да, я думаю, что и будет больше тех граждан и организаций, которые хотят расторгнуть те или иные договоры, и также будут споры в связи с каким-то долгостроем, опять же банкротства будут. То есть, в общем-то, работы для юристов и для судов будет более чем предостаточно.
Марьяна Торочешникова: Алексей, ваши прогнозы на следующий год в свете последних событий, в том числе финансового кризиса?
Алексей Голованов: Цены на недвижимость падают. Это значит, что количество сделок по продаже и покупке недвижимости увеличится. Соответственно, увеличиться и количество споров, связанных с этим. На нем выживает сильнейший, кризис убивает слабейших. В силу этого с рынка строительных услуг могут уйти небольшие строительные компании. Потому что мы с вами понимаем, еще год назад строили, по крайней мере, старались строить все кому не лень, а когда сейчас капитаны строительной индустрии начинают испытывать финансовые затруднения, конечно, здесь будут выживать сильнейшие. Соответственно, поскольку норма прибыли сокращается, будут искать способы уменьшить издержки на строительство. Это приведет к тому, что будут более размыты, расплывчаты условия договоров. Будут банкротства ряда строительных компаний, я говорил, маленьких строительных компаний. И будут судебные споры, связанные с изъятием строительных площадок и передачей их каким-то более крупным застройщикам. В целом стоит ожидать снижения и стоимости строительных услуг, и риэлторских услуг, потому что возникает конкуренция, рынок разворачивается лицом к покупателю. И в принципе, как раз в такие моменты у покупателя и появляется возможность пытаться диктовать какие-то условия.
Марьяна Торочешникова: Можно ли это трактовать так, что следующий год, исходя из этих прогнозов, для желающих приобрести недвижимость будет более благоприятен, чем все предыдущие?
Алексей Голованов: Как раз, да, если сейчас сделок стало гораздо меньше, если есть на рынке продавцы. Которые еще продолжают упорствовать, и если даже снижают цены на то, что они продают, но не так значительно, чтобы их покупали, их квартиры или нежилые помещения какие-то, то, безусловно, произойдет тот момент, когда недвижимость достигнет в ценах того уровня, когда будут осуществляться сделки, причем в большом количестве. Потому что многие люди сейчас фактически отложили свои потребности на приобретение или даже продажу недвижимости, то есть они ждут, выжидают. Но все равно жизнь продолжается, нужны квартиры, нужны нежилые помещения, и такой момент настанет. И в этот момент как раз те, кто долго держал недвижимость, опять же те же самые строительные компании, которые завершили строительство, сейчас квартиры на продаже, но он не могут их продать…
Марьяна Торочешникова: А им нужны живые деньги.
Алексей Голованов: Им нужны живые деньги, и они, конечно же, сейчас, точнее, в следующем году будут вынуждены продавать по тем ценам, за которые люди уже будут готовы покупать. Единственное, что, конечно, я думаю, еще навряд ли что-то резко изменится с ипотечным кредитованием, но, по крайней мере, живые деньги у населения тоже на руках есть, и они именно ожидают.
Марьяна Торочешникова: То есть я правильно поняла, что это очень неплохой шанс приобрести, наконец, какое-то жилье в следующему году, и главное, как говорил Алексей, это внимательно читать договоры. Потому что там может как раз быть зарыта та собака, которая приведет к нарушению прав.
Алексей Голованов: Да, время, когда люди жили долг, брали в банках кредиты и покупали квартиры, может быть, оно уже позади, наступает время для тех людей, у которых есть пусть небольшие, но свои деньги. И вот эти люди могут оживить рынок недвижимости в России.
Марьяна Торочешникова: Со мной в студии сегодня были адвокаты, руководители Коллегии адвокатов "Правовая защита" Антон Ежов и Алексей Голованов.
Далее – специальная рубрика Людмилы Алексеевой.
Людмила Алексеева: Моя собеседница – Регина Султанова – возглавляет Ассоциацию благотворительных организаций Башкортостана. Это редкая в России форма организации, и методы ее работы необычно для нашего общественного сектора. Регина расскажет вам, как она и ее коллеги пришли к идее создания такой организации, как она работает и что удается сделать. Пожалуйста, Регина.
Регина Султанова: История этой ассоциации следующая. На момент 2005 года в республике уже существовало порядка 6-10 таких сильных, самостоятельных общественных организаций, занимающихся социальной поддержкой, в том числе и правозащитной деятельностью, и благотворительной. И очень было тяжело работать в одиночку. Некоммерческий сектор был очень слабо консолидирован, можно сказать, вообще никак. И встретившись, так скажем, в неформальной обстановке, мы приняли решение, что, может быть, попробовать объединиться в некий альянс, для того чтобы реализовывать какие-то общие проекты, программы в собственном регионе. Долго выбирали, какая это может быть, форма, какая это может быть организация, но это не суть важно. Суть важна, что у нас получилось.
Вот уже на протяжении 3-4 лет мы объединенно как бы стараемся реализовывать такие глобальные проекты в нашем регионе, в республике, в первую очередь направленные на развитие социальной ответственности, гражданской позиции как в среде некоммерческого сектора, так в среде и делового сообщества, так и просто у населения. Мы, конечно, не ставили себе основной целью грантовую деятельность, поскольку мы старались разрабатывать проекты следующим образом, чтобы они были финансово самостоятельны.
Мы не вели собственную хозяйственную деятельность, то есть не зарабатывали деньги на реализацию уставных задач, но мы проводили те или иные мероприятия, закладывая некий процент для развития нашей организации.
Людмила Алексеева: Ну, например?
Регина Султанова: Например, мы организовывали семинары, допустим, для представителей бизнес-сообщества, те же самые семинары по КСО или социальной ответственности. И мы брали, допустим, 10 процентов за организацию этого семинара, и эти средства шли на реализацию уставных задач нашей организации.
Людмила Алексеева: А представители какого бизнеса вам помогают? Это крупный бизнес, средний, мелкий?
Регина Султанова: Как бы не парадоксально это звучало, но это малый и средний бизнес. Если в процентном соотношении, то примерно 70 процентов – это малый бизнес и 30 процентов – средний бизнес. Сейчас мы вышли на взаимодействие с крупными ассоциированными общественными организациями, представляющими бизнес-сообщество, - это Торгово-промышленная палата, Союз промышленников и предпринимателей. Потому что там активно сейчас муссируется тема социально ответственного бизнеса.
Людмила Алексеева: Какие формы общественной активности наш бизнес уже созрел финансировать, а какие формы он не решается?
Регина Султанова: В основном, конечно же, интересуют те социальные проекты, вернее, проекты той направленности, которые касаются и того сообщества, и той местности, на которой организован бизнес того или иного предприятия. То есть мы, допустим, говорим, что такое социальная ответственность. Социальная ответственность, первое, когда организована работа социальных программ на предприятии.
Людмила Алексеева: На предприятии, которым владеет данный человек, на его предприятии, то есть для его сотрудников?
Регина Султанова: Да. То есть это не минимальный социальный пакет – больничные, отпускные, что-то еще, а это более увеличенный, так скажем, социальный пакет. Это и культурная программа для детей и родственников, это и оздоровление… То есть это в расширенном понимании социальный пакет для работников. Если мы говорим о более зрелой позиции социально ответственного бизнеса, это второй уровень – социальные программы, направленные на то сообщество, в котором он работает, на той географической территории, на которой поставлен его бизнес. Это его город, район или республика. И третий уровень, когда как бы предприятие уже ставит своей миссией содействие в решении глобальных социальных проблем, то есть это экология, это борьба с неизлечимыми заболеваниями, это энергосбережение, то есть актуальный ряд проблем, над которыми уже задумывается тот или иной представитель сообщества и согласен вкладывать свои собственные средства.
Людмила Алексеева: Какие взаимоотношения у вас с властью? Власть не мешает вашей деятельности?
Регина Султанова: Поначалу, изначально, когда я занималась правозащитной деятельностью в республике нашей активно, конечно, очень много было моментов, связанных с препятствиями. Особенно я говорю о деятельности, связанной с работой с осужденными. То есть там у нас очень остро стоял конфликт, даже не человеческие конфликты, а можно сказать, профессиональный конфликт.
Людмила Алексеева: А чем они мешали, что им не нравилось?
Регина Султанова: Видимо, был страх, опасения, что нарушения и несоблюдение каких-то норм, правил – эта информация выйдет не только на региональный уровень, а на российский уровень.
Людмила Алексеева: Огласки боялись?
Регина Султанова: Да. А мы, соответственно, исходя, допустим, из малого опыта или чрезмерной молодости, могли допустить такие ошибки. А сейчас все-таки я склонна понимать, что в любом обществе с любыми субъектами, объектами можно найти конструктивный диалог. То есть важно только понять ресурсы, важно понять функции, какие кто должен выполнять, ресурсы и общие цели и задачи. Но особого содействия, конечно же, я не вижу. Скорее, осознанное или неосознанное замедление тех или иных процессов.
Людмила Алексеева: Какая-то волокита, да?
Регина Султанова: Да. То есть делается какое-то предложение или же предлагается какой-то проект – и очень долго идет реакция. Вот мы второй год подряд уже выигрываем грант, вначале он был от администрации президента, государственный, и очень интересные темы, казалось бы, но не срабатывает оперативно правительство. Это тоже проблема каких-то чиновников.
Людмила Алексеева: Насколько активны в поддержке ваших проектов предприниматели? Вам трудно находить таких, которые готовы вам помогать, или все-таки достаточно в процентном отношении людей, занимающихся бизнесом, которые с вами сотрудничают?
Регина Султанова: Есть те сообщества, те сферы, те поля, так скажем, на которые мы не вышли, и они сами реализовывают те или иные значимые проекты, программы. Это даже, можно сказать, не программы, а акции.
Людмила Алексеева: Например?
Регина Султанова: Например, связанные с поставками медикаментов, памперсов в детские дома, с организацией культурной программы.
Людмила Алексеева: Это одноразовые акции бизнесменов или у них фонды есть собственные?
Регина Султанова: Культура создания фондов, она еще в наш регион не пришла.
Людмила Алексеева: Они просто отстегивают вам время от времени какие-то суммы?
Регина Султанова: Это могут быть акции с претензией на системную такую деятельность. Потому что идет информация о том, что ежегодные акции – такие вот формулировки. То есть общество готово, бизнесмены готовы. Даже сейчас вопрос не стоит о том, что нет налогового послабления и прочее. Сейчас уже есть инструменты, механизмы, с помощью которых можно смотивировать бизнес.
Людмила Алексеева: Откройте секрет, что за инструменты?
Регина Султанова: Простое и единственное – это развитие своего брендинга, это пиар в первую очередь. За счет этого и увеличивается объем клиентов.
Людмила Алексеева: А как вы им пиар делаете?
Регина Султанова: У нас есть прямой канал общения с населением – через консультации, через общественные приемные, которые, так или иначе, занимаются, через встречи, через семинары. И идет все равно информация для населения через методички, через газеты.
Людмила Алексеева: В общем, они знают благотворителей-бизнесменов.
Регина Султанова: Пока просто предприятия с явной активной социально выраженной позицией. То есть благотворители – это, наверное, пока больше относится к филантропии или к индивидуальной позиции. А тут – корпоративная именно социальная ответственность.
Людмила Алексеева: Ну, что ж, дай нам бог дождаться того времени, когда весь российский бизнес станет социально ответственным.
Марьяна Торочешникова: Это была специальная рубрика Людмилы Алексеевой. В эфире Радио Свобода прозвучала передача "Человек имеет право".
