Вопреки ожиданиям некоторых чиновников, стоимость жилья в России идет вниз. Динамику цен и перспективы рынка недвижимости в интервью Радио Свобода анализирует профессор РЭА им. Плеханова Геннадий Стерник.
Перспективы российского рынка недвижимости на этой неделе вновь оказались в центре внимания. Директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин лишился должности за высказывание о том, что грядущей осенью возможен новый спад цен из-за ухудшения финансового положения девелоперских компаний. Однако реальность такова, что даже без новых потрясений возобновление роста на этом рынке в ближайшие два-три года маловероятно, отмечает в интервью РС профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" Российской экономической академии имени Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник.
— Насколько заметно изменились цены на жилье за последние полгода?
— Ситуация сильно зависит от региона. Собранные нами данные показывают, что к апрелю снижение цен на вторичном рынке в рублях составило 10-25 процентов относительно пиковых уровней июня-сентября 2008 года. В отдельных городах, в частности, в Твери, Красноярске, оно оказалось еще больше, вплоть до 35 процентов. Соответственно, в пересчете на доллары глубина спада варьируется от 25 до 50 процентов. Москва и Московская область держатся где-то в середине основного диапазона — там готовое жилье подешевело на 12-15 процентов в рублях или на 31-32 процента в долларовом эквиваленте.
— Квартиры продолжают дешеветь?
— В рублях — да. Но рубль укрепляется, так что в пересчете на доллары падение цен остановилось и даже сменилось небольшим ростом.
— Представители некоторых строительных компаний уверяют, что уже осенью нас может ждать новый взлет цен на недвижимость. Мол, деньги в экономику закачиваются большие, а рынку грозит дефицит из-за того, что застройщики не начинают новых проектов. Как вы считаете, такое возможно?
— Что касается непосредственных покупателей жилья, то до них эти деньги явно не дошли, иначе мы бы видели не нынешнее замедление инфляции, а ее резкий всплеск. Рублевые цены на жилье по-прежнему снижаются. Я думаю, что для восстановления спроса и покупательской способности на этом рынке потребуется еще никак не менее года-полутора. Да, отказ от новых проектов
— То есть, в этом году цены на жилье продолжат движение вниз?
— Да, по моим оценкам, на протяжении всего 2009 года цены будут снижаться, хотя во втором полугодии не так значительно, как в первом. В 2010-2011 году, скорее всего, рынок ждет стабилизация. Но, скажем так, депрессивная, то есть на нижних уровнях. Сейчас, правда, появляются определенные макроэкономические сигналы, свидетельствующие о том, что в США и мире восстановление может начаться раньше, чем предполагалось. Но пока это больше разговоры, и есть смысл готовиться к худшему. То, что в ближайшие два-три года спрос на жилье восстановится настолько, чтобы потянуть цены вверх, очень маловероятно.
— А с объемами продаж что происходит?
— В конце прошлого года вторичный рынок жилья резко затормозил — продажи упали вдвое. Но в первом квартале 2009-го началось постепенное восстановление. По итогам первых четырех месяцев года можно говорить о том, что продажи отстают от объемов аналогичного периода прошлого года на 25-27 процентов. То есть рынок сжался почти на треть и держится на этом уровне.
— Но это готовое жилье. А новостройки?
— На первичном рынке ситуация гораздо хуже. Серьезных данных по объемам продаж нет. Одни экспертные оценки свидетельствуют, что они единичны. Другие — что все в порядке, рынок есть. И эти две крайности действительно отражают реальное положение дел. На каких-то объектах застройщики решились на резкое снижение цен и нормально распродают квартиры. Там, где они притормаживают, не желая смириться с новой экономической реальностью, продажи стоят. Оценивать поведение средних цен предложения в новостройках тоже не совсем корректно. Если на "вторичке" можно уверенно сказать, что цены снижаются (причем в реальных сделках они могут быть еще ниже, чем заявлено в предложении), то на "первичке" цельная картина не складывается. Одни открыто понизили цены, другие еще надеются и не меняют их с зимы. Арифметическое среднее между ними ничего не дает, и судить о первичном рынке сейчас весьма проблематично.
— Сегодняшние покупатели, видимо, это те, у кого есть наличные?
— Рынок ипотеки как рухнул в объемах процентов на 60-70, так на этих близких к нулю уровнях и остается. Никакой ипотечной поддержки у рынка жилья нет. Это естественно, но грустно.
— А как развивается ситуация на рынке коммерческой недвижимости?
— Он упал быстрее и сильнее, чем рынок жилья, будучи гораздо чувствительнее к ухудшению экономической ситуации и снижению деловой активности. Это естественно: жилье необходимо всегда, а вот офисы при повсеместных сокращениях персонала уже не востребованы, так что компании отказываются от запланированных расширений, съезжают и так далее. Поэтому объемы сдачи в аренду и продажи офисных и торговых площадей, расценки на них сократились быстрее и резче, чем цены на жилье.
— Значит ли это, что и восстанавливаться они начнут раньше?
— С одной стороны, сегодня наблюдаются некоторые признаки оживления деловой активности, а значит, и спроса на коммерческую недвижимость. Но в то же время — продолжается спад производства, оборотов розничной торговли и услуг. Так что надежд на быстрое восстановление рынка в этих сегментах нет — отдельные положительные факты не перекрывают общего негатива. Да, дальнейшего падения нет. Но и оснований для роста — тоже.
— Насколько вообще корректны в нынешних условиях какие-либо прогнозы?
— Надо сказать, что вся статистика, в том числе и та, которую мы добываем с огромным трудом, может быть поставлена под вопрос. Осенью прошлого года рынок недвижимости вместе со всей экономикой вошел в зону турбулентности. Нас трясет и толкает, так что совершенно непонятно, откуда придет следующий удар и к чему он приведет — то ли в штопор войдем, то ли куда-то вбок полетим, то ли тряхнет так, что вдруг почему-то вверх двинемся. Поэтому мы вынуждены были перейти на сценарный метод прогнозирования, просчитывая варианты сразу для нескольких сценариев развития макроэкономической ситуации. Пока что обстоятельства складываются так, что на рынке недвижимости наиболее вероятной кажется L-образная динамика долларовых цен, то есть после резкого спада они останутся на нижних уровнях еще два-три года. В основу соответствующего сценария, рассчитанного в октябре-декабре минувшего года, мы закладывали цены на нефть в районе 40-50 долларов за баррель, курс доллара на уровне 32-33 рублей и инфляцию 20 процентов. Инфляция оказалась меньше, девальвация была больше, цены на нефть начали расти, но в совокупности макроэкономические параметры еще несильно отклонились от этой модели, и вплоть до настоящего времени она вполне корректно описывает поведение рынка.
— Но если цены на нефть продолжат идти вверх или хотя бы закрепятся на нынешних уровнях, 60-65 долларов за баррель Urals, восстановление рынка недвижимости займет гораздо меньше времени, не так ли?
— Я скажу так: будет очень хорошо, если этого не произойдет. Наши застройщики должны осознать, что надо жить по-другому. Что докризисный уровень долларовых цен никогда больше не вернется. Что даже от самых громких проектов не может быть прибыли под триста процентов — нормальная доходность цивилизованного девелопмента составляет 20 процентов, ну пусть чуть больше. Строителям надо понять, что нельзя рассчитывать на неиссякаемый поток капитала не только от западных банков, но и от населения, потому что закон об участии в долевом строительстве должен быть незыблем, как скала. По сути, девелоперам, как и банкам, которые их кредитуют или выдают ипотеку, необходимо окончательно перейти в другую экономическую реальность. С тех пор, как кризис их в нее привел, прошло еще слишком мало времени. Если все вернется на круги своя в этом или даже в следующем году, никто ничему не научится.
