Марьяна Торочешникова: С 1 января 2015 года первоначально в 28 российских регионах введен новый налог на имущество физических лиц. Теперь за квартиры, комнаты, гаражи, дачи и прочую недвижимость россиянам придется платить налоги, начисленные на кадастровую, то есть максимально приближенную к рыночной, стоимость объектов. В соответствии с внесенными в Налоговый кодекс поправками, с 2020 года рассчитанный по новым правилам налог на имущество будут обязаны платить все россияне. О том, насколько вырастут налоговые платежи, предусмотрены ли льготы и налоговые вычеты, можно ли будет в претензионном порядке или через суд добиться снижения налогооблагаемой базы, - словом, о том, что нужно знать о новом налоге на имущество физических лиц, пойдет речь в сегодняшней передаче.

В студии Радио Свобода - адвокаты коллегии "Правовая защита" Артем Сидоров и Богдан Леськив.

В чем же заключатся основные принципиальные изменения российского законодательства, связанные с налогообложением физических лиц, и на что в первую очередь следует обратить внимание всем россиянам, а не только тем, кто живет в этих 28 пилотных регионах?

Артем Сидоров: Прежде всего, введена новая глава в Налоговый кодекс, 32-я - "Налог на имущество физических лиц", где достаточно подробно рассмотрен вопрос взимания данного налога, налоговых ставок и порядка его установления. Данная глава действует на территории всей Российской Федерации, а не только по этим субъектам, и фактически предусматривает две возможности налогообложения - либо налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости (у тех регионов, которые к этому готовы, где проведена кадастровая оценка), либо в тех регионах, где еще не готовы к расчету налога, исходя из кадастровой стоимости, расчет по-прежнему ведется, исходя из инвентаризационной стоимости.

Марьяна Торочешникова: Инвентаризационная стоимость - это то же самое, что стоимость по БТИ?

​Богдан Леськив: Фактически - да. И до сих пор существует инструкция, которая определяет порядок установления инвентаризационной стоимости. Безусловно, она не является рыночной. В чем ее принципиальное отличие от кадастровой стоимости - в настоящий момент это уже символические суммы. Когда-то, когда она только появились, инвентаризационная стоимость была близка к себестоимости объекта недвижимости, а сейчас, конечно же, нет.

Марьяна Торочешникова: О какой разнице можно говорить? Это разница в разы, в порядки?

Богдан Леськив: Конечно, это разница в разы и в порядки. Хочу подчеркнуть: кадастровая стоимость - это и есть рыночная стоимость объекта.

Марьяна Торочешникова: Соответственно, до 1 января 2015 года везде в России налоги начислялись на эту инвентаризационную стоимость, а теперь, с 1-го числа, в 28 российских регионах, и дальше, к 2020 году, основной базой будет эта кадастровая стоимость?

Богдан Леськив: Если мы говорим о налогах на имущество физических лиц, то да. Если говорить более широко - о налоге на имущество организаций, то уже и в 2013, и в 2014 году в отдельных регионах применялась кадастровая стоимость по тем объектам, в отношении которых она была определена.

Марьяна Торочешникова: Насколько я понимаю, там появилась уже и некоторая судебная практика, когда люди пытались оспаривать разницу.

​Богдан Леськив: Не просто некоторая судебная практика. В 2014 году в суды Российской Федерации поступило порядка 15 тысяч исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости от юридических и физических лиц.

Марьяна Торочешникова: И можно предполагать, что с введением этого налога число исков увеличится, люди будут требовать пересмотра кадастровой стоимости?

Богдан Леськив: Думаю, что да.

Артем Сидоров: Тем более, если брать крупные города, то налог возрастет в несколько раз, и для многих будет смысл обращаться в суд и оспаривать кадастровую стоимость.

Марьяна Торочешникова: Об основных положениях этого закона. Правильно ли я понимаю, что если раньше, до 2015 года, человек владел объектом недвижимости (например, у него был дачный участок, на нем стоял дом, баня, сарай, что-то еще), то он платил налог только на участок, а начиная с 2015 года, опять же, в первых 28 российских регионах, граждане будут обязаны платить налог и за участок, и за дом, и за баню, и за сарай, и вообще, за все объекты недвижимости, которые находятся на территории этого участка?

Богдан Леськив: Конечно. Поскольку каждый объект недвижимости является самостоятельной единицей и отдельно поставлен на кадастровый учет, то, естественно, в отношении каждого объекта будет начисляться налог.

Марьяна Торочешникова: Соответственно, на эту сумму увеличится и налоговое бремя граждан.

Богдан Леськив: Безусловно.

Марьяна Торочешникова: Сколько примерно может составлять эта разница в рублях?

​Богдан Леськив: В рублях - сложно сказать. Необходимо понимать, о каком объекте идет речь. Все будет зависеть от рыночной стоимости объекта. И также нельзя забывать, что предусмотрены определенные льготы, достаточно широкий перечень льгот в отношении конкретных объектов. Допустим, если мы говорим о дачах, то строения, расположенные на дачных участках, площадь которых не превышает 50 квадратных метров, в принципе, освобождены от налога на имущество для всех категорий граждан. Если объект больше, то необходимо будет исчислять и выплачивать налог на имущество.

Марьяна Торочешникова: Те же льготы существуют и для земельных участков?

​Артем Сидоров: На земельный участок есть отдельный вид налога. Если говорить о налоге на имущество физических лиц, то льготы, установленные, в частности, для квартир - 20 метров.

Марьяна Торочешникова: Это тот самый налоговый вычет…

Артем Сидоров: Ну, это не совсем налоговый вычет...

Марьяна Торочешникова: Я просто хочу понять. Если у человека квартира - 33 квадратных метра, то из этого метража вычитаются 20, и налог платишь только с 13-ти?

Артем Сидоров: Абсолютно верно. Соответственно, по всем объектам предусмотрен определенный вычет. Существует также довольно широкий перечень лиц, которые вообще освобождаются от данного налога, но только по одному из объектов.

Марьяна Торочешникова: То есть, если у пенсионера есть квартира, дача, гараж и что-то еще, то он с этих объектов не платит никаких налогов?

Артем Сидоров: Пенсионеры, военнослужащие не платят. Если у пенсионера две квартиры, то он платит налог с одной из квартир, а если одна квартира, то не платит.

Марьяна Торочешникова: А это принципиально, за какую именно квартиру пенсионер будет платить налог, если у него, предположим, две квартиры?

Артем Сидоров: Пенсионер будет сам выбирать.

Богдан Леськив: Да, и до 1 ноября каждого года он должен подать заявление о предоставлении налоговой льготы на конкретный вид недвижимого имущества.

Марьяна Торочешникова: Правильно ли я понимаю, что теперь всем льготникам ежегодно и неизбежно нужно обращаться в налоговую инспекцию с такими заявлениями о вычете?

Богдан Леськив: Абсолютно верно. Причем это нужно сделать до 1 ноября. После 1 ноября пересмотреть свое решение уже нельзя.

Артем Сидоров: Если в налоговой инспекции уже есть сведения о том, что человек является инвалидом, пенсионером, то, возможно, они возьмут данные из базы, но лучше подстраховаться и на всякий случай обратиться. Налоговая база данных либо устаревает, либо что-то туда не внесли, и приходят уведомления всем - и пенсионерам, и инвалидам…

Богдан Леськив: Это касается случаев, когда у собственника один объект недвижимого имущества. Понятно, что налоговая о нем знает, она сама исчисляет налог, уведомляет собственника, высылает квитанции. Она может просто не прислать квитанцию, соответственно, вы не получили квитанцию - вы не должны оплачивать. Нет квитанции - не платишь, уже несколько лет это работает. Раньше было иначе, сейчас это четко и твердо закреплено в законодательстве. А если у вас несколько объектов собственности, то вы сами должны определиться, за вас это никто делать не будет. К примеру, три квартиры - в отношении двух квартир налог вы будете платить, в отношении одной освобождены от него. Какая из них освобождается - решаете вы и уведомляете об этом Налоговую путем подачи заявления.

Марьяна Торочешникова: Каков размер этих налогов? Я так понимаю, что они не огромные, но кого-то могут серьезно ударить по карману.

Богдан Леськив: Если мы берем налоги в отношении квартир и других жилых помещений, домов, то здесь базовая ставка - 0,1 процента от кадастровой стоимости. Эта ставка установлена федеральным законодательством, а именно - налоговым кодексом. А местными органами власти она может быть увеличена до трех раз (то есть она может быть как уменьшена до нуля, так и увеличена). Если, к примеру, взять город Москву, то здесь специальным законом о налоге на имущество физических лиц установлена определенная градация - в зависимости от кадастровой стоимости объекта установлена ставка налога от 0,1 процента до 0,3. Например, при стоимости объекта до 10 миллионов - 0,1 процента, свыше 50 миллионов - 0,3 процента.

Марьяна Торочешникова: Получается, что москвичи и жители крупных городов будут платить значительно больше, чем жители других городов России.

Богдан Леськив: Безусловно, поскольку в Москве и рыночная стоимость объектов недвижимости существенно выше, нежели в других регионах.

​Марьяна Торочешникова: Как раз по этому поводу люди переживали. Как же так - есть семья малоимущих, и они получили в наследство квартиру в очень престижном районе Москвы, где кадастровая стоимость недвижимости просто зашкаливает? Совершенно очевидно, что им будет очень тяжело платить новый налог. Они могут добиться через суд, в претензионном порядке снижения этой налогооблагаемой базы? Или единственным выходом здесь будет просто распрощаться с квартирой в центре и уехать жить на окраину?

​Богдан Леськив: Если такая семья не подпадает под определенные категории льгот, то, естественно, будет необходимо решать вопрос, сможет ли она оплачивать ту ставку налога, которая будет рассчитываться по данному объекту недвижимого имущества. В целом я расценивал бы нововведения как достаточно справедливые, поскольку законом защищены определенные категории граждан, которые требуют социальной защиты: это пенсионеры, инвалиды первой и второй групп, ветераны Великой Отечественной войны, многодетные семьи и так далее, - полный перечень есть в законодательстве. Плюс местные органы власти могут дополнительно устанавливать категории граждан, которые обладают соответствующими льготами.

Рассмотрим конкретный случай: малообеспеченная семья получила в наследство дорогостоящий объект недвижимого имущества. Если она не способна его обслуживать финансово, то есть уплачивать налоги и так далее, то она может его реализовать на рынке и приобрести что-либо иное, либо распорядиться денежными средствами как-то иначе. Закон все-таки не должен защищать всех граждан подряд, без разбора. Закон защищает именно ту категорию, которая является наиболее социально незащищенной.

Марьяна Торочешникова: Правильно ли я понимаю, что если, предположим, собственниками одной квартиры (например, в 52 квадратных метра) являются одновременно три человека, то налоговый вычет будет по 20 квадратных метров для каждого из них, и получится, что вообще никто не платит?

Артем Сидоров: Нет, налоговый вычет - 20 квадратных метров с квартиры. Если квартира - 50 квадратных метров, и у нее три собственника, то с 20 квадратных метров налог не платится, и каждый платит налог со своих 10 квадратных метров, если у каждого в собственности доля. Бывает, что квартира оформлена на кого-то одного, а остальные просто зарегистрированы, тогда платит непосредственно собственник, а зарегистрированные не платят.

Марьяна Торочешникова: Говорилось о том, что, по данным Налоговой службы, средняя рыночная цена одного квадратного метра жилья по России для целей налогообложения - 32 тысячи рублей. И они приводили такой расчет: для стандартной двухкомнатной квартиры площадью 55 квадратных метров налог в среднем по России может составить около 1120 рублей в год, в то время как нынешний налог на ту же самую двушку составляет около 700 рублей. С одной стороны, 1120 - это не очень много. С другой стороны, сумма налога получается почти в два раза больше. Чего можно ждать впоследствии, если ситуация на рынке не самая стабильная? Сейчас как раз возникает много вопросов: что будет, если рыночные цены на недвижимость упадут в связи с какими-то кризисными явлениями? Ведь кадастровую стоимость никто не будет пересматривать. И получится, что человек вынужден будет платить намного больше за свою квартиру, чем должен по формальной человеческой логике.

​Богдан Леськив: Я вообще не сторонник того, чтобы определять среднюю рыночную стоимость по стране, потому что это получается - как средняя температура по больнице. В каждом регионе - своя экономическая ситуация. В Москве потому и недвижимость существенно больше стоит, что здесь и уровень зарплат, и уровень доходов населения выше. Здесь выше все, в том числе и налоговые ставки, и фактическая сумма налога. Что касается ситуации, о которой вы рассказали, - действительно, такое может быть. Более того, по отдельным видам недвижимого имущества, в частности, по земельным участкам, уже наблюдается такая тенденция, когда кадастровая стоимость существенно выше реальной рыночной стоимости. Почему это происходит? Дело в том, что кадастровая стоимость, в соответствии с законодательством, это рыночная стоимость, определяемая методом массовой оценки. Вот в методе оценки и зарыта собака, потому что метод массовой оценки не учитывает какие-то индивидуальные особенности конкретного объекта недвижимого имущества: допустим, его расположение, какие-то обременения, дефекты и так далее.

Марьяна Торочешникова: Производился или не производился, например, капитальный ремонт в этом доме…

Богдан Леськив: Да, все что угодно. Объект может находиться в залоге, или есть право пожизненного пользования квартирой у нескольких человек, и собственник не может ее продать без согласия этих лиц, а если и продает, то вместе с правом проживания, и это обременение тоже существенно влияет на рыночную стоимость квартиры. Так что здесь нужно смотреть в каждом случае индивидуально, а вот что касается ситуации, когда рыночная стоимость объектов недвижимости из-за конъюнктуры рынка падает, - действительно, такое может случиться. Поскольку кадастровая стоимость определяется, как правило, раз в пять лет, соответственно, за эти пять лет рыночная стоимость может как увеличиться, так и уменьшиться. Что делать в тех случаях, когда рыночная стоимость уменьшается? Просто необходимо устанавливать новую кадастровую стоимость по инициативе владельца, собственника этого недвижимого имущества. Такой механизм предусмотрен.

Марьяна Торочешникова: Каким образом можно минимизировать эту налогооблагаемую базу?

​Богдан Леськив: Здесь, опять же, все четко прописано. В каждом субъекте Российской Федерации при управлениях Росреестра существуют комиссии по спорам о кадастровой стоимости. То есть первый вариант - обращение в ведомственную комиссию. Причем для граждан он необязателен, они могут сразу обратиться в суд. Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей первый этап - обращение в комиссию - обязателен. Только в случае, если комиссия отказала в удовлетворении их заявления, они могут обратиться в суд.

Марьяна Торочешникова: Богдан в начале программы сказал, что в 2014 году было подано в суды 15 тысяч исков, связанных с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости, - я так понимаю, с целью минимизировать налогооблагаемую базу. Насколько перспективны такие дела? И стоит ли обычным гражданам связываться с этой историей? Насколько «стоит овчинка выделки»? Не слишком ли дорогостоящим получится этот крестовый поход против налоговой службы?

Артем Сидоров: Да, тут действительно нужно посчитать возможную выгоду. Чтобы установить, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, скорректировать ее, необходимо предоставить определенные доказательства. Как минимум, вы должны заказать у оценщика отчет, какова действительная кадастровая стоимость, действительная рыночная стоимость этого объекта недвижимости. Стоимость отчета, если говорить о какой-то не очень дорогой квартире, может превысить налог за несколько лет. Здесь действительно нужно подумать, стоит обращаться или не стоит. Если же речь идет о какой-то дорогостоящей квартире либо о достаточно большом земельном участке, либо о каком-то офисном центре, либо об апартаментах... Кстати, в Москве и Петербурге сейчас возникла такая проблема: продано достаточно много так называемых апартаментов, которые фактически зарегистрированы как нежилые помещения, а там проживают люди.

Марьяна Торочешникова: Истории со всеми этими лофтами...

Артем Сидоров: Да. И налог, получается, на них будет 2 процента, а не 0,1 или 0,3, и 2 процента - это уже большая стоимость. И в самом минимальном случае, если помещение оформлено таким образом, что не подпадает под офисы или другие нежилые помещения по перечню,- минимум 0,5 процента, то есть это все равно в несколько раз больше, чем для квартир. Здесь, конечно, стоит обращаться и оспаривать кадастровую стоимость.

Марьяна Торочешникова: Понятно, что слишком вдаваться в вопрос налогообложения апартаментов не стоит. Слушатели скажут: что вы тут этих буржуев защищаете? Тем не менее, раз уж об этом зашла речь, - чего владельцы этих апартаментов должны будут сначала добиваться в суде - чтобы апартаменты признали не апартаментами, а недвижимостью, которая предусмотрена для проживания граждан?

Артем Сидоров: Дело в том, что изначально апартаменты продаются как нежилые помещения именно потому, что на том месте, где они строятся, по каким-то причинам невозможно построить жилье. Это бывшие заводы, тот же Москва-Сити, какие-то деловые центры. То есть под видом жилых помещений фактически продаются нежилые помещения. Они оборудованы как жилые помещения, но по документам являются нежилыми, и перевести их в жилые практически нереально. Один из департаментов правительства Москвы выходил с инициативой, чтобы как-то их легализовать, поменять их статус, но пока все это еще в проекте. И пока получается, что собственники должны платить за них либо полпроцента, либо 2 процента, а снижать это можно только путем оспаривания кадастровой стоимости.

Марьяна Торочешникова: Правильно ли я понимаю, что во многих российских регионах распространена практика, когда загородную недвижимость оформляют по документам как какие-то склады, а людям продают как жилые помещения, те же самые апартаменты? В принципе, эти люди могут оказаться в подобной ситуации, если говорить о налогах.

Артем Сидоров: Да, могут.

Богдан Леськив: Мы говорим о том случае, когда фактически построенный жилой дом оформлен как нежилое помещение. Безусловно, ставка налога тут будет выше.

Марьяна Торочешникова: И тут человек должен предъявлять претензии к тому, кто продавал этот объект недвижимости, к застройщику? Или уже сразу спорить с Федеральной налоговой службой на предмет налогообложения?

Артем Сидоров: Здесь имеют значение документы технического учета: каким образом там отражены назначение и вид данного помещения. Если там написано, что это нежилое помещение, склад, то, естественно, перспектив спорить с Налоговой здесь нет до того момента, как это будет каким-то образом переоформлено. То есть нужно изменять назначение объекта. И если объект будет переоформлен, то можно без всяких судов подать в Налоговую заявление, что у вас теперь жилой дом, и тогда будут применяться льготы, и налог составит 0,1 или 0,3 процента.

Марьяна Торочешникова: То есть хлопоты здесь могут возникнуть только в части, связанной с переоформлением?

Богдан Леськив: Да. Либо надо расторгать сделку. Но это вопрос, опять же, к продавцу, если обманули.

Артем Сидоров: С другой стороны, если в договоре написано, что это нежилое помещение, то все это довольно сложно.

Богдан Леськив: То есть претензии, связанные с налогами, продавцу здесь не могут быть предъявлены. Тут могут быть иного рода претензии к продавцу: что покупателя ввели в заблуждение, когда продавали этот объект, а все, что касается налогообложения, это уже бремя покупателя, поскольку он становится собственником.

​Марьяна Торочешникова: В общем, тут мы возвращается к любимой "мантре": читайте документы, прежде чем подписывать.

Богдан Леськив: Конечно! И что же делать людям? Большая часть слушателей у нас все-таки относится к собственникам квартир либо других жилых помещений, и здесь нужно понимать, что иногда процедура оспаривания кадастровой стоимости достаточно затратна. Как правильно сказал мой коллега, для того чтобы обратиться с заявлением в комиссию или в суд об оспаривании кадастровой стоимости, необходимо заказать и получить на руки отчет оценщика, который производится в соответствии с законом об оценочной деятельности. В этом отчете оценщик определяет кадастровую стоимость вашего объекта с учетом его конкретных индивидуальных особенностей, и по нашей практике могу сказать, что такая кадастровая стоимость, как правило, процентов на 15-30 ниже той кадастровой стоимости, которую определяет государство. Но такие отчеты достаточно затратны, по Москве они могут стоить от 1 до 3 кратных величин от суммы налога на данный объект недвижимого имущества. И учитывая, что кадастровая стоимость каждые пять лет будет пересматриваться, не всегда это экономически целесообразно оспаривать. Но можно оспорить не только по основаниям несогласия с определением кадастровой стоимости. Иногда, правда, крайне редко, но все-таки бывают случаи, когда при оценке кадастровой стоимости объекта были допущены какие-то технические ошибки, и тут нужно, конечно, разбираться. Для этого нужно, как минимум, заказать кадастровый отчет, который произвело государство по вашему объекту недвижимого имущества, и внимательно его изучить. Если там есть какая-то техническая ошибка, уже только по этому основанию можно обратиться в комиссию с соответствующим заявлением, и решение по конкретному объекту недвижимого имущества, по определению кадастровой стоимости будет пересмотрено этой комиссией.

Марьяна Торочешникова: То есть это тот самый вариант, когда вы можете не прибегать к услугам экспертов, но для этого вы должны быть сами себе экспертом.

Богдан Леськив: По сути, да.

Артем Сидоров: Довольно часто бывают ситуации, связанные, например, с квартирами, которые оформлялись давно, и люди их длительное время не переоформляли...

Марьяна Торочешникова: Вы имеете в виду эти старые свидетельства о праве собственности?

Артем Сидоров: Да, о собственности и прочее. Бывают ситуации, когда возникают кадастровые ошибки. Например, площадь квартиры у вас 50 метров, а в кадастре почему-то значится, что она 90. Это редко, но бывает. Недавно у меня был такой случай, что реальная площадь квартиры - 60 метров, а в кадастре указали, что она намного больше. Это, скорее всего, случайность, потому что в кадастр вносятся данные на основании технического учета, они берутся в БТИ и прочее, и когда данные набиваются, бывают такие технические ошибки.

Марьяна Торочешникова: Просто опечатка.

Артем Сидоров: Да.

Марьяна Торочешникова: А человек будет вынужден платить большие суммы…

Артем Сидоров: Данные вносятся в массовом порядке, и опечатки встречаются достаточно часто.

Марьяна Торочешникова: Давайте поговорим о том, с чего нужно начинать. Сейчас 2015 год. Москва и Московская область, а также Тверская область, Амурская, Сахалинская, Магаданская, Новосибирская... (я потом перечислю все эти 28 регионов) живут по новым правилам, и первая платежка этого нового налога придет людям в 2016 году. Вот что имеет смысл сделать гражданину сейчас, чтобы упредить невероятно большую сумму в этой платежке? Значит ли это, что всем нужно срочно бежать и требовать выписку из государственного кадастра, чтобы посмотреть, есть ли ошибки? Какие мероприятия имеет смысл провести сейчас, чтобы понять, каков же будет налог?

Артем Сидоров: Можно затребовать отчет, посмотреть, какая там кадастровая стоимость.

Марьяна Торочешникова: Это бесплатная услуга?

Богдан Леськив: Да, бесплатная. Более того, ее можно осуществить при помощи интернета, поскольку все отчеты хранятся в специальном фонде, и на сайте Управления Росреестра по каждому субъекту Федерации, введя кадастровый номер вашего объекта недвижимого имущества, можно найти сведения об отчете и получить этот отчет.

Марьяна Торочешникова: То есть можно получить отчет, узнать кадастровую стоимость, потом сесть и посмотреть, насколько это соответствует вашим ожиданиям.

Богдан Леськив: Да, все ли правильно учтено. Рассчитать для себя, какова будет сумма налога, и подумать, есть ли экономическая целесообразность ее оспаривать.

Марьяна Торочешникова: Давайте напомним еще раз, как мы рассчитываем теперь сумму налога. Во-первых, налог в каждом регионе устанавливается свой, какими-то собственными законодательными актами. Но он не может превышать 0,3 процента. Соответственно, нужно, наверное, зайти на сайт Федеральной налоговой службы, найти там свой регион и посмотреть, какие ставки установлены. Таков механизм?

Богдан Леськив: Абсолютно верно.

Артем Сидоров: Либо правило принимается законом, если это город федерального подчинения, либо местные органы власти принимают нормативный акт о величине налога. Соответственно, можно посмотреть, каков размер налога, и рассчитать. Сначала не забыть вычесть вот эти 20 или 50 метров и из оставшихся метров посчитать сумму налога.

Марьяна Торочешникова: Если у гражданина на дачном участке находятся, помимо дома, еще несколько объектов, но они не зарегистрированы в кадастре, он должен срочно их регистрировать? Например, стоит дом и баня, и бани нет нигде в документах. Должен он ее регистрировать? Не будет ли у него неприятностей с Федеральной налоговой службой? Или он может ее не регистрировать и, соответственно, не платить никаких налогов с этой бани?

Богдан Леськив: Это, конечно, спорный вопрос, ведь если объект не зарегистрирован, не находится на кадастровом учете, то для государства, для органов власти его не существует.

Марьяна Торочешникова: И зачем же тогда напоминать им о нем?

Богдан Леськив: Безусловно. Но здесь есть и обратная сторона медали: с точки зрения гражданского оборота этого объекта также нет, поэтому вы не сможете его продать, застраховать, подарить, завещать, то есть совершить в отношении него какие-то гражданско-правовые сделки. Если вы не планируете их делать, то можете не ставить на учет.

Марьяна Торочешникова: То есть, если вы не собираетесь продавать участок со всеми постройками, то…

Артем Сидоров: Ну, да, представители Налоговой точно не будут приходить и проверять, какие у вас там объекты.

Богдан Леськив: Налоговая имеет право это сделать, но пока до этого не дошло, и не думаю, что в ближайшее время дойдет, потому что Налоговой инспекции у нас в стране есть чем заняться - более серьезными делами.

Марьяна Торочешникова: Что касается недостроев: насколько я понимаю, с 2015 года, опять же, по этому новому законодательству нужно будет платить налог и с недостроенных объектов недвижимости.

Богдан Леськив: Скажем так, с объектов незавершенного строительства.

Марьяна Торочешникова: И, насколько мне известно, в Московской области это будет довольно большой налог, максимальная планка – 0,3 процента. Я не знаю, как в других регионах, но может случиться, что и там установят верхнюю планку. Для чего это делается?

Богдан Леськив: Тут тоже все просто. Минимальная ставка дается для тех помещений, которые уже используются по назначению, то есть для проживания. Если у гражданина есть объект незавершенного строительства, то он не может там проживать, поэтому и ставка максимальная. Если человек просто строит, то он может продолжать строить и не регистрировать, поскольку такой объект, как объект незавершенного строительства, обычно регистрируется тогда, когда строительство приостановлено, либо когда необходимо его продать – именно не как законченное строение, а как незавершенный объект. Только в этих целях и происходит такая регистрация. Еще раз повторюсь: объект можно спокойно достроить, по окончании строительства ввести в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет, и с этого момента он будет подлежать налогообложению.

Марьяна Торочешникова: То есть не надо переживать, что вы строите, еще не достроили, а к вам придут и скажут: а ну-ка, платите мне повышенный налог?

Богдан Леськив: Нет. Здесь надо только учитывать, что в ряде субъектов Российской Федерации могут выделяться земельные участки с целевым назначением – под какое-то конкретное строительство, при условии, что объект должен быть построен или строительство начато в течение определенного периода времени. Чтобы у вас не изъяли этот участок, ввиду того что вы не используете его по целевому назначению, иногда приходится даже объект незавершенного строительства фактически на уровне фундамента регистрировать как незавершенку, чтобы было доказательство целевого использования данного земельного участка. Но это отдельные конкретные случаи. Не думаю, что они будут массовыми.

Марьяна Торочешникова: Если речь идет об ипотечниках, то понятно, что по российским законам все они с момента подписания договора становятся собственниками квартир в еще строящихся домах, и они, соответственно, платят налоги, несмотря на то, что квартира находится в залоге у банка. Что здесь будет происходить?

​Артем Сидоров: Здесь нужно разделять. Налог платят именно собственники. Если человек заключил договор долевого участия или какой-то иной договор, то он еще не становится собственником помещения или квартиры. У него обязательственные правоотношения: он передает застройщику деньги, а застройщик обязан передать ему квартиру. Фактически залог здесь устанавливается не на квартиру как таковую, а на права требования по договору.

Марьяна Торочешникова: Это если речь идет о долевом участии в строительстве. А если речь идет об ипотеке?

Артем Сидоров: Ипотека – это залог недвижимости, то есть в ипотеку можно передать уже существующий объект недвижимости. Ипотека возникает после того, как уже возникло право собственности на объект. С момента возникновения права собственности, естественно, налог платится, но тогда уже и долевое строительство заканчивается, квартира передается по акту человеку, и он становится ее собственником.

Богдан Леськив: Если мы говорим об ипотеке на завершенный объект строительства, на готовое жилье, то в данной ситуации, есть ипотека или нет ипотеки, – на сумму кадастровой стоимости, на величину налога это никак не будет влиять.

Марьяна Торочешникова: И это получается не совсем справедливо. Ведь квартира, хоть и принадлежит человеку, все равно находится под залогом у банка, который в случае чего может эту квартиру отобрать, если вдруг не будут исполнены какие-то обязательства, а человек при этом еще и выплачивает все налоги как собственник.

Богдан Леськив: Дело в том, что эта квартира находится в собственности, в отношении этой квартиры человек осуществляет право пользования, владения и частично распоряжения. Человек может эту квартиру реализовать, но с согласия банка. Можно сказать, что он - полноценный собственник, с учетом определенных обременений в виде залога этой квартиры. Права на залог в данном случае принадлежат кредитной организации, банку.

Марьяна Торочешникова: То есть ипотечникам нужно иметь в виду еще и то, что налог у них вырастет. Хочу опять вернуться к этим 15 тысячам исков, которые рассматривались в 2014 году в российских судах и были связаны с оспариванием кадастровой, рыночной стоимости объекта. Какова судебная практика? Как ведут себя в этой ситуации суды? Насколько они были готовы к появлению подобных исковых требований?

​Богдан Леськив: Подавляющее большинство таких исков удовлетворяется – процентов 75-80, и суды устанавливают кадастровую стоимость объектов, равную рыночной. Здесь все зависит от качества тех доказательств, которые представлены в суд, и в первую очередь, от качества оценки, которая проведена в отношении объекта недвижимого имущества. Если она проведена в соответствии с требованиями законодательства и защищена в дальнейшем в суде, то, естественно, как правило, суды в таких случаях выносят положительное решение и удовлетворяют заявление.

Марьяна Торочешникова: А вот когда суды выносят положительное решение, удовлетворяют заявление, могут ли сами истцы потом регрессом или как-то задним числом взыскать эти переплаченные суммы?

Богдан Леськив: До внесения изменения в законодательство, конкретно до принятия новой главы Налогового кодекса этот вопрос был достаточно спорным. Сейчас в кодексе эта ситуация четко регламентирована. Если кадастровая стоимость была изменена в результате технической ошибки, то можно пересмотреть все размеры налога, начиная с момента установления этой кадастровой стоимости. Но если кадастровая стоимость была определена вновь по решению комиссии или по решению суда, то она начинает действовать с момента подачи заявления, с момента обращения в соответствующий орган, либо в комиссию, либо в суд. И, соответственно, если вы обратились, например, в 2015 году, а решение получили в 2016-м, то за 2015 год вам пересмотрят налог, за 2014-ый – нет.

Марьяна Торочешникова: А если была техническая ошибка, надо обязательно обращаться в суд с исковыми требованиями или можно решить вопрос в претензионном порядке?

Богдан Леськив: Можно решить в претензионном порядке путем подачи заявления в Налоговую инспекцию. Ну, если она откажется удовлетворять, тогда придется обращаться в суд.

Артем Сидоров: То есть сначала нужно обратиться для исправления технической ошибки. Для этого запрашиваются документы технического учета, тот же технический паспорт, БТИ, - можно их представить в Кадастровую палату, она вносит изменения в кадастровый паспорт объекта, и с этими документами уже можно обращаться в комиссию.

Богдан Леськив: Да, и в комиссии вам пересчитывают кадастровую стоимость. И только потом уже – в Налоговую инспекцию.

Марьяна Торочешникова: Вы говорите об обращениях в комиссию, в Налоговую… Насколько много волокиты появится в жизни россиянина в связи с введением этого закона? Меня насторожило то, что человеку каждый год нужно будет ходить в Налоговую, подавать заявление о налоговом вычете, если он пользуется льготой на имущество физических лиц. Это действительно так? Это не будет происходить автоматически, как сейчас, когда тебе приходит платежка, и если тебя устраивает сумма в ней, то ты платишь и спишь спокойно?

Артем Сидоров: Если в Налоговой уже есть данные, что человек является пенсионером, инвалидом, и этот статус не пересматривается каждый год (например, пенсионер достиг 60 лет, и это не пересматривается), то, в общем-то, не нужно ходить, кроме случаев, когда по ошибке могут прислать уведомление из-за сбоев в программе. Тогда с этим уведомлением и документами нужно будет подойти в Налоговую, а так - не нужно. Если же это какие-то льготы, которые должны постоянно подтверждаться, то возможно, это потребуется.

Богдан Леськив: Либо - когда у человека несколько объектов недвижимости одного рода, и он каждый год определяет тот, в отношении которого будет выплачиваться налог.

Марьяна Торочешникова: А если это многодетная семья, в ней появились совершеннолетние дети, и льгота утрачивается, - тоже надо идти в Налоговую?

Богдан Леськив: Пока такая ситуация, что нужно обращаться ежегодно. И даже той же многодетной семье нужно будет предоставлять соответствующие данные и заявление в Налоговую. Пока так.

Марьяна Торочешникова: Просто в России нет культуры подачи налоговых деклараций в Налоговую инспекцию. Конечно, этим занимаются какие-то юридические организации, и многие люди, работающие на одном месте, рассчитывают на то, что работодатель сдаст за них все бумаги, и, соответственно, может, еще и квитанции пришлют.

Артем Сидоров: Налоговую декларацию, действительно, заполнить довольно сложно, но здесь идет речь просто об уведомлении, предоставлении определенного документа. Это проще, чем заполнить налоговую декларацию.

​Богдан Леськив: Понимаете, наличие льготы и возможность воспользоваться этой льготой – это ваше право. И ваше право должно быть реализовано путем вашего волеизъявления. Если вы это волеизъявление не производите (в данном случае - путем подачи заявления), то, естественно, оно и не учитывается, и не используется.

Марьяна Торочешникова: Соответственно, и льготу вы не получаете.

Богдан Леськив: Да, это ваше право – использовать льготу или нет. Если вы хотите, то заявляете об этом.

Марьяна Торочешникова: В общем, здесь есть смысл проштудировать законодательство, чтобы минимизировать и эти расходы. Я хочу все-таки сообщить о том, какие 28 регионов с 1 января 2015 года живут по новым правилам, то есть будут платить рыночный налог на имущество физических лиц, это: Бурятия, Татарстан, Ингушетия, Мордовия, Карачаево-Черкесия, Коми, Удмуртия, Башкортостан, Московская, Новгородская, Сахалинская, Амурская, Магаданская, Новосибирская, Ивановская, Владимирская, Нижегородская, Самарская, Тверская, Ярославская, Рязанская, Архангельская, Псковская и Пензенская области, Москва, Ямало-Ненецкий автономный округ, Ханты-Мансийский автономный округ и Забайкальский край. Остальные регионы будут переходить на новый налог по мере готовности кадастровой оценки зданий в этих регионах, на это отведено 5 лет: с 2015 по 2019 год включительно. Однако главы почти всех регионов заявили, что планируют ввести налог не позднее 2016 года, потому что все необходимые мероприятия, связанные с кадастровой оценкой стоимости объектов недвижимости, уже практически завершены.

Артем Сидоров: Да, для регионов, конечно, это выгодно – повышаются налоги.

Марьяна Торочешникова: Эти налоги остаются в регионах? То есть это не налоги федерального значения?

Богдан Леськив: Конечно, это местные, региональные налоги.

Марьяна Торочешникова: И региональные власти чувствуют себя здесь хозяевами и могут сразу установить на все объекты максимальный налог?

Богдан Леськив: В определенных рамках, которые заданы федеральным законодательством, - конечно.

Марьяна Торочешникова: То есть установить сразу 0,3 процента, если региону не хватает денег. А региональные власти должны каким-то образом отчитываться перед гражданами, на что они расходуют деньги, собранные, в частности, на этих налогах?

Артем Сидоров: Принимается общий бюджет, в него идут поступления, и данная информация открыта – по каким статьям потом были осуществлены данные расходы.

Марьяна Торочешникова: Если резюмировать, можно ли говорить, что новые правила игры, которые вводятся государством и Федеральной налоговой службой, прозрачны, понятны и вполне своевременны? Или ваша юридическая и судебная практика уже показала, что нужно провести какие-то корректировки?

​Богдан Леськив: Как говорится, практика покажет. Со ставками все понятно – были одни, стали другие. Я думаю, споры будут вокруг того, что принцип определения налога изменился: налог рассчитывается теперь, исходя из кадастровой стоимости. А вот кадастровую стоимость можно определить по-разному. Все понимают, что это рыночная стоимость, но определять ее можно различными методами, начиная с массовой и заканчивая индивидуальной оценкой. Количество судебных или несудебных споров может зависеть от качества, с которым государство будет устанавливать и пересматривать кадастровую стоимость.

Марьяна Торочешникова: Но лично вы, Богдан, насколько я понимаю, считаете эти новые правила вполне социально справедливыми?

Богдан Леськив: Безусловно. Нельзя забывать, что законодательство состоит из двух частей. Первая – общая: принципы определения налогооблагаемой базы - как она рассчитывается и так далее. А вторая часть устанавливает льготные категории граждан, и этот перечень достаточно широк.

Артем Сидоров: Я полагаю, здесь могут быть еще споры по перечню льготников. Возможно, хорошо было бы этот перечень расширить, например, за счет каких-то малоимущих граждан, многодетных семей и так далее…

Марьяна Торочешникова: Их нет в этом перечне?

​Богдан Леськив: Многодетных семей здесь нет, но местные органы власти могут их включать. Если рассматривать закон с точки зрения социальной справедливости, то здесь можно работать в направлении расширения льготной категории граждан. Но как раньше, когда под одну гребенку все платили одинаково: и богатые, и бедные, - это тоже неправильно. Должна быть дифференцирования ставка и дифференцированный подход. В общем-то, этот закон продемонстрировал, что государство у нас теперь исходит именно из этого. И это правильно.

Артем Сидоров: Возможно, где-то получается слишком большая нагрузка - на тот же бизнес, например. 2 процента от кадастровой стоимости – это довольно большая сумма. Может быть, в этой части нужно установить какие-то льготы для малых предприятий, еще для кого-то, чтобы развивать малый бизнес и прочее. Но в целом подход, мне кажется, правильный. А вот в части снижения данного налога и установления льгот нужно еще дорабатывать законодательство.

Марьяна Торочешникова: Я уверена, что в новом, 2015 году произойдет и масса изменений, связанных с рынком недвижимости. На что сейчас стоит обращать внимание? Каких поправок ждут? Можно ли, в частности, рассчитывать на то, что что-то изменится в части долевого строительства? Можно ли говорить о том, что государство решится пересмотреть вопросы, связанные с людьми, взявшими ипотеку, особенно валютную? В стране идут массовые протесты. Люди, которые брали валютную ипотеку, переживают чрезвычайно сложные времена.

Артем Сидоров: Что касается долевого строительства, конечно, хотелось бы напомнить, что в связи с кризисными явлениями нужно очень внимательно подходить к выбору объекта и застройщика. И если вы инвестируете на самом раннем этапе, то возможны какие-то проблемы. Нужно смотреть, насколько это крупный застройщик, кто его финансирует, есть ли у него денежные средства и возможности достроить объект. Ведь ставки по кредитам поднимаются, многим застройщикам становится тяжело обслуживать кредиты. Что касается законодательных изменений, то сейчас Минстрой рассматривает вопрос упорядочения деятельности ЖСК, поскольку фактически жилищно-строительные кооперативы сейчас используются для ухода застройщика от ответственности, а это не то, для чего ЖСК изначально, по идее, должны были создаваться. Хотят как-то ограничить деятельность таких ЖСК. На мой взгляд, стоило бы определить, что если через ЖСК продается квартира, реализуются права на квартиру, то ЖСК одновременно должен быть и застройщиком, и собственником земельного участка (либо арендатором) и нести повышенную ответственность. А сейчас ЖСК в основном используются как посредники. Речь идет о более жестком контроле за ЖСК, чтобы один ЖСК мог инвестировать только в один объект. Вот сейчас хотят такие поправки внести на рассмотрение в правительство, а потом уже в Госдуму. Я считаю, что это необходимо, но недостаточно. С моей точки зрения, нужно очень серьезно ограничить инвестирование через ЖСК, поскольку сейчас это уход застройщика от ответственности.

Марьяна Торочешникова: А что касается валютной ипотеки? Чего здесь следует ожидать от государства, от банков? Может ли государство каким-то образом повлиять на деятельность банков, раздававших ипотечные кредиты в валюте и не желающих сейчас идти навстречу людям, которые брали такую ипотеку, в плане пересмотра сроков или сумм выплат?

Артем Сидоров: Насколько я знаю, сейчас в правительстве рассматриваются какие-то меры. Не знаю, выльется ли это в какой-то федеральный закон, скорее, может быть, это будет соглашение на уровне Ассоциации банков. Ведь принцип свободы договора никто не отменял, и если человек заключает договорный кредит в валюте, то он понимает, что процент намного ниже, но и риски выше. Но это действительно форс-мажорная ситуация - курс вырос в 2 и более раза.

Богдан Леськив: Однако с юридической точки зрения это не является форс-мажором, так что здесь вряд ли следует ждать, что государство заставит банки пересмотреть условия договоров, тем более задним числом. Возможны какие-то соглашения на общественном уровне.

Артем Сидоров: Я вот знаю, что сейчас некоторые банки уже идут навстречу этим ипотечным заемщикам.

Марьяна Торочешникова: Потому что им тоже нужны деньги! У многих банков возникают проблемы с ликвидностью.

Артем Сидоров: Да, предлагают, например, переоформить валютную ипотеку на рублевую (недавно клиенты обращались), но проценты там уже начинаются от 19-20-ти. Фактически фиксируется сумма в рублях, и проценты берутся уже в районе 20 процентов годовых.

Марьяна Торочешникова: Но все это еще на стадии обсуждения.

Артем Сидоров: Да, это переговоры. И в правительстве, насколько я знаю, это обсуждается, но пока нет определенного законопроекта.

Марьяна Торочешникова: А государство не вмешивается и в принципе не может вмешаться в эту ситуацию?

Артем Сидоров: Оно может вмешаться через свои рычаги влияния, через банковские и прочие объединения, через Сбербанк, например, дать рекомендации, чтобы банки пошли навстречу. А через законодательство – тут, конечно, очень сложно.

Марьяна Торочешникова: Я понимаю, что прогнозы – дело неблагодарное, тем более в России, тем более в нынешней ситуации. Тем не менее, следует ли ждать каких-то потрясений на рынке недвижимости? И могут ли каким-то образом себя застраховать граждане, которые надумали стать собственниками квартир? На одно обстоятельство Артем уже обратил внимание – что надо просто внимательно читать договоры и проверять всю подноготную компаний.

Богдан Леськив: Здесь все будет зависеть еще от политики государства. Если государство не введет четкую систему страхования рисков граждан, которые вкладывают свои деньги в долевое строительство, то возможно, учитывая, что риски достаточно серьезно повышаются, просто будет происходить отток денежных средств из этой сферы. Соответственно, рынок может обвалиться. В данной ситуации очень рискованно вкладывать денежные средства на начальной стадии строительства.

Артем Сидоров: Сейчас страхование, конечно, существует, но можно было бы даже усилить его.