850 семей заплатили 4,5 млрд рублей за таунхаусы в Подмосковье, но не увидели ни домов, ни денег. На компанию "Сабидом" обратили внимание, когда 14 апреля дольщики дозвонились на прямую линию Владимиру Путину. Президент обещал подстегнуть правоохранительные органы, в итоге один из учредителей "Сабидома" Алексей Кишенков оказался в СИЗО, а второй, Сергей Калужин, скрылся за границей. Дольщики и следователи уверены в том, что речь идет о мошенничестве, а Сергей Калужин объявил, что власти разорили его поборами. Радио Свобода изучило историю "Сабидома", пытаясь понять, как можно нарушать законы и нелегально собирать миллиарды под носом у чиновников.

Офис из стекла и бетона, несколько разноцветных трехэтажных таунхаусов, зеленые газоны, пустые скамейки – это потемкинская часть первой очереди микрорайона Белый Город, что в 35 км от Москвы. Тротуарная плитка скоро обрывается и вдоль непролазной после дождя глины стоят недостроенные здания в ошметках полиэтилена и картона, из-за которых выглядывает лес.

Алексей и Юлия Борисовы с дочерью Настей единственные, кто уже живет в Белом Городе. Они купили почти готовый дом в августе 2014 года, заплатив около 7,7 млн рублей. Объект обещали сдать к декабрю 2014-го, потом перенесли на апрель 2015-го, но в апреле телефон застройщика замолчал. Несмотря на то что дом не был закончен, крыша протекала, отсутствовала лестница, вода, газ, канализация, Борисовы решили въезжать – снимать квартиру было накладно. "В августе я начала выбивать акт приема-передачи. Сначала ждали, пока они устранят недочеты, но потом приняли в таком виде, – рассказывает Юлия Борисова. – Под Новый год мы въехали".

Помимо предусмотренных семейным бюджетом затрат на ремонт, пришлось потратить 300 тысяч рублей на лестницу, 200 тысяч на скважину рядом с домом, плюс на обустройство участка, дренаж, канализацию – она до сих пор выходит в яму за поселком безо всякого септика. Более того, "Сабидом" даже не успел переоформить на владельцев электричество, до последнего времени Борисовы платили по 25 тыс. рублей в месяц по тарифу для юрлиц. Впрочем, Борисовы считают, что им повезло: другие клиенты "Сабидома", продав единственное жилье, переселились в съемное, потратив на аренду отложенные на ремонт деньги, а на месте их таунхаусов – голое поле.

Головокружение от успеха

Сергей Калужин и Алексей Кишенков, оба 1983 г. р., загорелись простой идеей: дешевым семейным жильем, которое несложно строить. По Градостроительному кодексу таунхаусы не требуют экспертизы проектной документации, застройщикам не нужно отчитываться перед Минстроем о затратах на материалы и работу, а значит, можно экономить. Впрочем, Григорий Коваль, главный архитектор Белого Города и Немецкой Деревни, считает, что на таунхаусы можно смотреть двояко: "Чиновники пользуются этой лазейкой, хотя они могут намекнуть, что это многоквартирное строительство". Впрочем, выгода неочевидна: "Проблем с экспертизой ни у кого нет. Этой уловкой никто не пользуется. Проще построить 4 этажа и пройти экспертизу, чем строить три и не проходить", – говорит Андрей В., руководитель одной из девелоперских компаний, попросивший не называть его имени.

Трехэтажные квартиры в 100–150 кв. м стоимостью от 2,5 до 8 млн рублей быстро раскупались. Начинал "Сабидом" с небольших объемов: в 2009–2010 годах сдали Мисайлово с 36 домами, в поселке Николино было 110 домов, в Фестивале – 380. В 2012 году "Сабидом" начал продажи в микрорайоне Белый Город (562 таунхауса), в 2013-м – в Немецкой Деревне (570 домов в первой очереди). Бизнес напоминал пирамиду: часть денег шла на строительство, но бóльшая часть вкладывалась в новые проекты. Жили при этом на широкую ногу: "Деньгами сорили. Когда я пришел на стройплощадку, всем сотрудникам выдавали айфоны, – рассказывает Максим Орлов, работавший в 2015 году директором по строительству. – В прорабской у меня в пыли стоял моноблок Apple за 120 тыс. Покупалось все самое дорогое: нужен был квадрокоптер или 3D-принтер – покупали самые дорогие модели, появились Google Glass, купили их всем топ-менеджерам". Не забывали и о себе: по сведениям дольщиков, в собственности у "Сабидома" и у его учредителей находилась масса дорогостоящих автомобилей: Bentley, Porsche, Lexus, Range Rover, BMW и Mercedes. Подтвердил это и Калужин: "Это то ли 2012, то ли 2013 год. Я заработал деньги, купил несколько машин. Я люблю скорость, люблю хорошие машины". Деньги тратились на корпоративные вечеринки, на отдых, на перемещения на вертолетах, а также и на рекламу. По словам Григория Коваля, экономический отдел компании как-то подсчитал: затраты на рекламу в стоимости каждого таунхауса составляли до полумиллиона рублей.

"Делай, мы договоримся"

По словам Калужина, в 2006–2008 гг. он работал специалистом по оформлению земельных участков в Земельном комитете Ленинского района Московской области под руководством тогдашнего главы района Василия Голубева, ныне – губернатора Ростовской области. Первые таунхаусы также строились в Ленинском районе, да и в других местах проблем с властями не было, несмотря на то что большинство объектов возводилось без разрешений на строительство и с нарушением норм. "Стандартный тариф 5 миллионов, мы отдавали в район (Солнечногорский. – Прим. ред.). Назначение красивое – проведение праздников, покрытие асфальтом, закупка лавочек, детских площадок, типа это социалка, но это нельзя проверить, эти деньги растворились", – говорит Калужин. Не вдаваясь в цифры, информацию о сотрудничестве инвесторов и районных властей подтвердил и заместитель главы администрации Солнечногорского района по строительству и архитектуре Азер Мамедов: "Это обычная практика, что инвестор участвуют в соцпроектах, в благоустройстве территории. Раньше вообще эта работа не велась, а вот только 2014 году мы сделали около 80 дворов".

Как пояснил Андрей В., коррупция в строительном секторе – основной источник дохода региональных властей. "Любая стройка начинается с проекта планировки – на карту наносятся дороги, дома, детсады. Раньше разрешения выдавала местная администрация, но Воробьев все централизовал (Андрей Воробьев, губернатор Московской области с 2013 г. – Прим. ред.), теперь проект утверждается на градсовете, перед которым проходит межведомственная комиссия – МВК. Туда приходят районные власти, чиновники от области, и застройщик рассказывает, что он собрался строить. Они красиво назвали это двумя ключами, это значит, что деньги надо в два места занести – в район и в область". По словам Андрея, речь идет об огромных суммах: "Всякий раз вы будете договариваться индивидуально. Есть крупняки, которых что-то связывает с властью. Там денег не носят, но кто-то, например, в доле сидит. А кто помельче – платят за конкретные услуги, это измеряется десятками миллионов рублей за каждый шаг". Сам Калужин уверяет, что взяток таких не давал, однако по словам участников рынка, это вряд ли возможно. "Есть, конечно, девелоперы, которые не носят взяток, но они сначала судятся, а потом строят, а не наоборот", – говорит Андрей.

Сергей Калужин обвинил в коррупции и московские власти. Поселок Фестиваль стоит на территории Новой Москвы, по словам Калужина, в 2014 году команда заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина заставила его заплатить 106 млн рублей подконтрольной им компании "Масштаб" на строительство школы, которая так и не появилась. Сам Хуснуллин эти обвинения назвал клеветой, другие собеседники РС подтвердили, что закон обязывает застройщиков вкладываться в социальные объекты, школа обходится в среднем в 500-600 млн, а деньги часто перечисляются не администрации, а напрямую застройщикам, пусть и "дружественным".

Близкие отношения с властью привели к небрежности в оформлении документов: "Его любимой фразой было: "Ты делай, мы договоримся!" – вспоминает Григорий Коваль. – Нужен, к примеру, отступ от лесной зоны в 50 метров, Калужин просит оставить 15, мы говорим, что так нельзя, но у него один ответ: договоримся". По словам Коваля, нарушались не только требования по отступам от лесной и водоохранной зон, но и по пожарным проездам, расстоянию между домами. "Они не понимали, что можно заплатить, но надо хотя бы соблюсти формальности. Они, к примеру, получили часть документов на Белый Город, и Алексей <Кишенков> говорит: "Отправляй проект на разрешение" <на строительство>, я говорю: "У нас нет проекта", – он говорит: "Загружай туда что угодно". Естественно, получили отказ", – вспоминает Коваль.

Отсутствие контроля позволяло экономить на строительстве. Как рассказал Максим Орлов, перевод на подрядную систему работы произошел только при нем – весной 2015 года. "Когда я пришел, дедовским методом велась работа, шабашка такая, – говорит Орлов. – Отдавалось все на откуп какому-то прорабу, который нагонял кучу людей, ему привозились деньги в чемодане. Рабочие по идее должны быть обучены по специальности, каменщик должен быть аттестован как каменщик, у него должен быть техникум, аттестационные комиссии. Ничего этого не было. Рабочую документацию они слабо читали, исполнительная документация, то есть отчет о том, что мы построили, велась очень плохо или вообще не велась". Возможно, следствием этого стало то, что в поселке Николино уже после сдачи в одном из таунхаусов обрушился балкон. В отсутствие исполнительной документации качество стройки проверить было невозможно, но ее, скорее всего, и не спрашивали: к примеру, глава администрации сельского поселения Кутузовское подписал разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди Белого Города, куда с трудом въехала лишь семья Борисовых, еще в конце 2014 года.

Продажи также велись с нарушением закона – вместо договоров долевого участия (ДДУ) с клиентами подписывались договора предварительной купли-продажи, по которым сразу взималась полная стоимость. "Я никогда не понимал, как это работает: они продают не по ДДУ, ничего вообще не делают, через год придет Минстрой, и им будет хана! Но Минстрой приходил, и ничего не было", – удивляется Григорий Коваль. Как сообщили позже дольщикам бывшие сотрудники "Сабидома", за каждый подписанный договор владельцы компании отвозили по 250–300 тыс. рублей в офис тогдашнего министра стройкомплекса Московской области Марины Оглоблиной. Комментарий нынешнего главы ведомства Сергея Пахомова получить не удалось.

С места в продажу

Продажи начинали чуть не сразу после приобретения земли, причем организованы они были исключительно профессионально. Анна Маурина приобрела таунхаус летом 2014 года, продав квартиру в Пушкино. "Каждого покупателя тут же облепляли: тут были люди из банка, если нужна ипотека, сотрудник из отдела вторичной недвижимости, который даже был у меня на сделке по продаже моей квартиры. Уговаривали сразу заключить договор, потому что со следующего месяца цены вырастут на 25%. Сейчас я с 2-летним ребенком на улице, приходится снимать".

Сергей Калужин считает, что строить и продавать без разрешения – нормальная практика: "Все так делают". Однако участники рынка с ним не согласились: "Они на голом месте наживают огромное количество платных интересантов. Я 20 лет строю и ни разу не вышел на стройку без разрешения", – говорит Андрей В. Впрочем, местная администрация нарушений не замечала. "Если строит <без разрешения> юрлицо, это штраф миллион рублей, если физическое – пять тысяч, – поясняет Калужин. – Два раза нас оштрафовали, и то как частных лиц". "Значит, с прокуратурой договаривались", – поясняет анонимный источник РС в подмосковном Минстрое.

Штрафами дело не ограничилось. Зимой 2013–2014 года, а потом в 2015–2016 годах сотрудники Отдела экономической безопасности и противодействия коррупции (ОБЭПиПК) подмосковного МВД несколько раз наведывались в офис "Сабидома", проводя выемки документов. Сергей Калужин рассказал, что против компании было заведено шесть уголовных дел, все они были закрыты на этапе следствия.

Даже решения о новых проектах принимались без достаточного анализа. "Перед покупкой участка под Немецкую Деревню ко мне подошел Кишенков и спросил, вложился бы я, если бы это были мои деньги, – вспоминает Григорий Коваль. – Я ответил, что нет. Там земля сельхозназначения, из 50 га можно было строить только на 30". Процесс перевода земель в тот момент усложнился: "Одним из первых решений Воробьева было сделать перевод практически нереальным, потому что это была хорошая кормушка для местных властей", – говорит Андрей В. Решить вопрос можно было и здесь, но, по словам Калужина, стоило это слишком дорого: "На нашу площадь получилось 200 миллионов надо платить неофициально структуре, которая при правительстве Московской области. 40 миллионов – официальный платеж, а 200 – неофициальный. Естественно, у нас таких денег нет, мы объяснили, что только официальный готовы платить. Получили два отказа".

Деньги, возможно, просили неспроста: по словам руководителя инициативной группы дольщиков Немецкой Деревни Екатерины Зарубиной, руководство "Сабидома" попросту было не в состоянии правильно оформить документы: "Нам обещали перевести землю к весне 2015 года, но ничего не двигалось. По своим каналам мы получили протокол градсовета от 2014 года. В переводе было отказано в силу обоснованных причин: наша земля примыкает к землям Шереметьево, лесфонда и к кладбищу – с ними надо было подписать какие-то соглашения". По словам Зарубиной, в сентябре 2015-го юрист "Сабидома" Антон Трошин показал ей бумагу, в которой значилось, что компания подала новую заявку на перевод земли. Через 2,5 месяца снова пришел отказ: "Ребята ничего не сделали. Они подали в Минстрой точно такой же безобразно составленный пакет документов, как и год назад, – возмущается Зарубина. – Это была просто попытка затянуть время". Дольщики были готовы помочь со сбором документов, предлагали даже и не переводить землю, а построить на ней коттеджный поселок. "В октябре мы встретились с Калужиным и Кишенковым, они заверили нас, что у них есть какой-то внешний инвестор, и пообещали хотя бы оформить землю в собственность на каждого покупателя, – рассказывает Зарубина. – В ноябре они пропали. А потом пропали и рабочие с нашей стройки".

Денег нет, держитесь

Конец бизнесу положил кризис, хотя, возможно, и без него "Сабидому" было бы трудно выжить: по подсчетам экономистов компании, себестоимость квадратного метра в Немецкой Деревне составляла 50 тыс. рублей при средней цене в 35 тыс. Продажи в 2015 году резко упали. По словам Коваля, если в 2013 году ежемесячная выручка доходила до 300 млн рублей, то в 2015-м продавали один-два дома в месяц. Сотрудников начали увольнять – одним днем, впрочем, по словам Максима Орлова, тогда еще выплачивали выходные пособия даже с учетом серой зарплаты. Сам Максим, а также десяток других сотрудников, дотянувших до конца, не получили денег за последние три месяца.

Закончились деньги и на стройку: "Строили из того, что есть, – рассказывает Орлов. – На доме должен быть кирпич, мы кладем. Полдома сделал, закончился темный кирпич – берешь светлый. Если совсем закончился кирпич, ты останавливаешься и начинаешь штукатурить". По словам Орлова, в какой-то момент пришлось даже отказаться от утепления стен, впрочем, и это не помогло – в августе 2015 года стройка встала окончательно.

Дольщики тем временем начали осаждать администрацию, по словам источника РС в подмосковном Минстрое, им также поступали жалобы на "Сабидом", но поскольку малоэтажное строительство не подконтрольно ведомству, они переправляли их в администрацию Солнечногорского района и в местную прокуратуру, но там ходу им не давали. Не было толку и от заявлений дольщиков: уголовное дело долго не возбуждалось.

С решалами не решили

Сергей Калужин рассказал, что летом 2015 года на "Сабидом" вышли люди из ОБЭПиПК: "Есть такой Константин Кучин, он начальник отдела сельхозназначений по ОБЭП, он говорит, что у вас будут проверки, проверок будет много, вы их пройдете только со мной (на момент публикации материала МВД Московской области и центральное управление МВД РФ не ответили на запросы Радио Свобода относительно сотрудника с таким именем. – Прим. ред.). По словам предпринимателя, ему предложили отдать 50% компании: "Он меня возил знакомить с начальником ОБЭП по Московской области, чтобы подтвердить, что он может помочь. Говорил, что либо будут уголовные дела и нас признают виновными, либо мы отдаем бизнес. Он создал фирму, устроил своего брата, компания называется "Развитие", все реквизиты у меня есть". Сабидомовцы не говорили ни да, ни нет, но продолжали общаться. "Он приводил своих друзей, обсуждали, кто будет заниматься бухгалтерией, кто будет чем руководить, – говорит Калужин. – Последний раз я с ним встречался в марте. Я говорю, у меня денег нет, я не готов тебе отдать, потому что это разорение компании. Он говорит: "Ты мне сейчас несешь 15 миллионов, отдаешь свой "Порш", я тебе продляю срок, ты потом одумаешься и придешь ко мне уже сам 50% отдавать. Я отвечаю, что машину не отдам. Он встает, начинает орать, что я ему все должен отдать, если я не отдам, то сяду в тюрьму. И с криками выходит. Я на стрессе покинул Россию".

Дело по ч. 4 ст. 159 (мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение) возбудили 21 марта, а 29-го Алексея Кишенкова задержали в здании МВД по Солнечногорскому району. Впрочем, дольщики уверены, что дело возбудили после того, как губернатор Воробьев под давлением общественности отругал областных силовиков.

Алексей Кишенков повестки не испугался, возможно потому, что на него и Калужина была оформлена лишь земля, они сдавали ее в аренду другой компании, а та заключала договор с застройщиком, у которого были договора с подрядными организациями. Калужин и Кишенков были конечными бенефициарами порядка 25 фирм, которые номинально принадлежали третьим лицам. На это же ссылается и защита Кишенкова: по словам адвоката Андрея Павлухина, его клиент дает показания, однако вины за собой не видит: "Задержание и арест не были основаны на доказательствах, просто было принято такое решение, – говорит Павлухин. – Я не уверен, что вообще было преступление в отношении дольщиков, были некоторые шероховатости в осуществлении предпринимательской деятельности, но именно к мошенническим действиям Кишенков отношения не имеет". Земля, кстати, до сих пор находится в собственности бизнесменов, и если Кишенков согласен расстаться со своей долей, его партнер на переговоры с властями не идет.

Сергей Калужин уверяет, что не был готов к бегству, из страны уехал с пустыми карманами, а все полученные от дольщиков деньги были пущены в строительство. По словам Максима Орлова, на стройку обоих объектов потратили около миллиарда, Григорий Коваль считает, что стоимость земли в Белом Городе и Немецкой Деревне не превышает 1,3 млрд, дольщики же уверены, что разницу с 4,5 млрд просто украли и бездумно растранжирили. Но если в бухгалтерии "Сабидома" будет теперь копаться следствие, вряд ли кто-то озвучит сумму, что ушла на укрепление дружбы с чиновниками, столько лет не замечавшими проблем молодых девелоперов.