- В России только по официальным данным 98 тысяч обманутых дольщиков, по другим оценкам их более полутора миллионов.
- Дольщики ждут своих квартир по 5, 10 и даже 25 лет. Чтобы привлечь внимание властей, они проводят митинги, проводят голодовки, перекрывают дороги.
- Сейчас в российские законы вносятся изменения, призванные защитить дольщиков.
- Покупая квартиру на стадии строительства, нужно смотреть на репутацию застройщика, а при первых признаках долгостроя – расторгать договор.
Марьяна Торочешникова: Только в 17 российских регионах нет проблем с долгостроями и обманутыми дольщиками. Для остальных 68 эта тема остается актуальной, сообщил в январе 2019 года заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Никита Стасишин. По его словам, проблемными остаются 894 объекта, больше всего таких в Краснодарском крае, Ростовской, Самарской, Челябинской и Омской областях, а также в Башкирии. Быстрее всего число проблемных объектов в 2018 году росло в Красноярском крае, где сразу полторы тысячи человек стали обманутыми дольщиками компании "Реставрация". Дольщики России ждут своих квартир по пять-десять лет и даже по четверти века. Чтобы привлечь внимание властей, они проводят митинги, заселяются в недостроенные квартиры, перекрывают дороги.
Видеоверсия эфира
О том, как россияне борются за оплаченные, но не построенные квадратные метры, рассказали сами дольщики.
Сергей Чумаченко, дольщик ЖК "Терлецкий парк": Я оказался в той стране, которую описал нам Джанни Родари, стране Чиполлино, когда гнобили-гнобили, но власти не понимают, что в конце концов терпение у народа может иссякнуть.
Корреспондент: 15 лет дольщики первой волны жилого комплекса "Терлецкий парк" на Новогиреевской улице в Москве ждут свои квартиры: 15 лет митингов, пикетов, хождений по судам. С 2004 года активная стройка на объекте велась в сумме чуть больше года. Эти стены, например, возвели в 2015 году, когда квартиры продавали уже второй волне дольщиков. Что же было до этого?
Андрей Дмитриев, дольщик ЖК "Терлецкий парк": В момент строительства, больше десяти лет назад, когда люди покупали квартиры, у застройщика возникли проблемы, и стройка была фактически остановлена. В 2014 году стройка получила второе дыхание, был изменен проект, увеличены технико-экономические показатели. Но через год она остановилась.
Корреспондент: В 2016 году против главы компании-застройщика "Глобинвестстрой" Михаила Бабеля возбудили уголовное дело по подозрению в мошенничестве. Через полгода Бабеля выпустили под залог в десять миллионов рублей. В суд застройщик уже не вернулся, бежал в Израиль. Бабель объявлен в международный розыск, а его компания "Глобинвестстрой" признана банкротом.
Андрей Дмитриев: Дело о банкротстве было запущено достаточно давно, и в тот момент, когда появилась вторая волна дольщиков, уже существовали предпосылки того, что это застройщик с неустойчивым финансовым положением.
Выяснилось, что некоторые квартиры в жилом комплексе были проданы дважды и даже трижды
Корреспондент: После стольких бед в 2018 году на помощь дольщикам пришло правительство Москвы, нашли потенциального инвестора, утвердили финансирование и план строительства. Дольщикам оставалось только встать в реестр требований о передаче жилых помещений компании-банкрота. Тогда-то и выяснилось, что некоторые квартиры в жилом комплексе были проданы дважды и даже трижды.
Андрей Дмитриев: Ряд, мягко говоря, нечистоплотных структур воспользовались ситуацией и, предоставив определенный набор юридических документов, вступили в процедуру банкротства и претендуют на площади, которые были проданы физическим лицам. То есть фактически произошло задвоение: часть квартир была куплена людьми, и на эти площади претендуют коммерческие банки и юридические лица.
Корреспондент: Некоторые из этих юридических лиц – аффилированные структуры, считают дольщики. Так, один из главных претендентов на квадратные метры – банк "Пересвет". О связях его бывшего президента Александра Швеца и Михаила Бабеля не раз писали журналисты. К слову, Швец также находится в международном розыске.
Лариса Жажа, дольщик ЖК "Терлецкий парк": Когда мы покупали квартиру, мы получили документ с печатью, с регистрацией в Росреестре, что эта квартира не в залоге, не обременена никакими третьими лицами, не под судом, чистая квартира. Мы – добросовестные приобретатели.
Корреспондент: Сейчас дольщики судятся с юридическими лицами за право собственности на еще не достроенные квадратные метры. В некоторых случаях удается доказать, что документы ряда компаний поддельные, но таких задвоенных квартир больше двух сотен, и на то, чтобы в судебном порядке установить право собственности, уйдут годы. А пока есть задвоенные квартиры, правительство Москвы не может передать объект новому застройщику, и стройка не сдвинется с места.
Лариса Жажа: Так хочется прижаться к груди государства, чтобы оно сказало: дорогие наши дольщики, вы такие добросовестные, мы вас так любим, мы вам поможем! Но никакой помощи ни от кого нет.
Марьяна Торочешникова: В законы вносят изменения, призванные защитить дольщиков, но как решать проблемы тех, кто уже попал в сложную ситуацию? Спросим об этом адвокатов Артема Сидорова и Богдана Леськива.
Артем Сидоров: С вступлением в силу изменений количество обманутых дольщиков должно значительно сократиться, но полностью они, скорее всего, не исчезнут. Во-первых, есть проблемы тех дольщиков, которые до настоящего времени не могут получить квартиры: они инвестировали свои денежные средства еще в рамках предыдущих редакций закона. Первый закон был принят в 2004 году и был очень небольшим, за время его действия неоднократно вносились изменения, которыми сначала прикрывались схемы, ведущие к прямому обману дольщиков, а последние изменения направлены на то, чтобы исключить ситуацию, когда дольщик остается и без денег, и без квартиры.
Марьяна Торочешникова: Станет меньше вновь прибывших обманутых дольщиков, или это решит проблемы в целом, в том числе и тех, кто уже сейчас без денег и без жилья?
Артем Сидоров: Частично и их проблемы могут решиться. Создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, и он подключен к решению проблемы обманутых дольщиков, которые вносили свои средства еще по старой схеме. В частности, Urban Group, большой застройщик в Московской области, привлекал средства еще в рамках старой схемы со страхованием, и страховые компании, как выяснилось, скорее всего, не смогут исполнить свои обязательства. Сейчас под руководством этого фонда ведется банкротство компании Urban Group, новое законодательство дает ему такие полномочия.
Марьяна Торочешникова: Богдан, какие принципиальные изменения внесены в закон в последнее время?
Богдан Леськив: Остается два законных способа привлечения денежных средств граждан застройщиком. Первый – это счета эскроу: гражданин будет вносить средства на специализированный счет, с которого они не будут тратиться на строительство и передаваться застройщику. Они остаются в распоряжении банка, но после окончания строительства и передачи объекта участнику долевого строительства эти средства банк выплатит застройщику. Это в первую очередь должно быть выгодно участнику долевого строительства, потому что это гарантия того, что, если объект не будет построен, он вернет денежные средства, они не пропадут, не будут куда-то переведены. Они фактически заморожены в банке.
Марьяна Торочешникова: И квартира будет стоить ровно столько, сколько человек отдал сейчас, а не через два года, когда дом достроят.
Богдан Леськив: Да, цена зафиксирована на момент заключения договора долевого участия. Эта схема выгодна не только участникам долевого строительства, но и финансовым организациям, поскольку банки получают дополнительный приток средств, которыми могут оперировать, пока осуществляется строительство.
Марьяна Торочешникова: Это невыгодно только застройщику.
Богдан Леськив: Да, для него расходы, по сути, подорожают, поскольку ему придется привлекать кредитные средства. И в конечном итоге вырастет итоговая стоимость квадратного метра, что опять же будет переложено на плечи гражданина, участника долевого строительства. Стоимость квадратных метров вырастет как минимум на 10–15%.
А при втором способе привлечения денежных средств все останется по-прежнему, то есть застройщик будет иметь право привлекать средства напрямую от гражданина, но при условии отчисления в Фонд защиты прав дольщиков компенсационной суммы в размере 1,2% от привлекаемых сумм. При этом для одного и того же объекта долевого строительства не могут существовать сразу две схемы, застройщик должен выбрать только одну из них.
Марьяна Торочешникова: И все это начнет работать с июля 2019 года?
Богдан Леськив: Да.
Марьяна Торочешникова: Сегодня в России по меньшей мере 98 тысяч обманутых граждан имеют на руках договоры долевого участия в строительстве, но официальные данные по числу обманутых дольщиков не бьются с реалиями, сказал президент России Владимир Путин на большой пресс-конференции в конце прошлого года.
Владимир Путин: В реале проблема острее, чем она показана в документах.
Марьяна Торочешникова: Вслед за Путиным чиновники начали соглашаться, что цифры не отражают реальную картину. Юридически обманутыми признают только тех дольщиков, которым удалось пройти не самую простую процедуру и попасть в соответствующий реестр. А долгострои считают по количеству объектов, а не по числу недостроенных домов, хотя часто один проблемный объект – это целый поселок на 10–15 домов.
Корреспондент: Митинги, пикеты, перекрытия трасс уже не привлекают внимание властей, считают дольщики, и чтобы достучаться до правительства, буквально лезут на гору – на вершину Эльбруса.
Андрей Демкин, обманутый дольщик: Сейчас я не просто прошу, а требую от имени всех дольщиков у гаранта нашей Конституции, Путина Владимира Владимировича, не просто обратить на это внимание, а срочно принять меры!
Корреспондент: Андрей Демкин – дольщик жилого комплекса "Изумрудная долина" в Одинцовском районе Подмосковья. Строительство здесь началось в 2012 году, первые шесть домом сдали в эксплуатацию через три года, еще больше 50 зданий не достроили до сих пор.
Валентина Харченко, обманутая дольщица: Я без денег, живу на одной пенсии без квартиры. А дом как стоял, так и стоит, и даже ничего не делают!
Корреспондент: Чтобы сдвинуть строительство с мертвой точки, в прошлом году дольщики заселились в недостроенные дома. Привозили раскладушки, обогреватели, звали в гости застройщика и представителей власти. Пришли только полицейские. Застройщик – ипотечная компания "М-6". Ее учредитель Сергей Самохин на встрече с жителями утверждал, что стал жертвой мошенника – своего бывшего партнера, директора управляющей компании Дмитрия Гусева. Именно он, по словам Самохина, украл 900 миллионов рублей. Против Гусева возбудили уголовное дело по факту нецелевого расходования средств, дольщики считают, что это был сговор.
Наш застройщик украл миллиарды рублей с этого ЖК, он ходит на свободе, а мы платим ипотеку вот за эти пустые квартиры!
Мария Полякова, обманутая дольщица: Наш застройщик украл миллиарды рублей с этого ЖК, он ходит на свободе, а мы платим ипотеку вот за эти пустые квартиры!
Корреспондент: В декабре 2016 года Минстрой признал ЖК "Изумрудная долина" проблемным объектом. Год назад администрация Одинцовского района назначила федеральную строительную компанию "Лидер" организатором и координатором стройки.
Мария Полякова: За это время были сделаны общие территории в четвертом квартале, и был сдан 30-й дом. Но этот 30-й дом был готов на 90%, и сами жители дома еще до этого проинвестировали в строительство, вложили свои личные деньги, чтобы его достроили.
Корреспондент: Министерство жилищной политики Московской области утверждает, что скоро будут сданы еще десять домов; подтверждает это и Сергей Самохин. По словам дольщиков, власти обещают сдать лишь те дома, которые были почти готовы еще несколько лет назад. А вот квартиры в пятом, самом проблемном, по мнению дольщиков, квартале так и стоят без окон и дверей уже больше шести лет.
Максим Николаев, обманутый дольщик: По специальности я строитель и могу со стопроцентной гарантией сказать, что эти дома уже не подлежат восстановлению. У нас квартира на первом этаже: там стоит вода прямо на уровне земли, все течет, размораживается, трескается.
Корреспондент: Кто достроит, и достроят ли вообще эти дома, чиновники не говорят. Пока власти ищут инвесторов, дольщики вынуждены искать жилье и выплачивать ипотеку за бетонные коробки.
Марьяна Торочешникова: По разным оценкам, в России какое-то невероятное количество обманутых дольщиков. Официальные данные – 98 тысяч обманутых граждан по договорам участия в долевом строительстве: это только те люди, которые зарегистрированы в качестве обманутых дольщиков. Депутаты Госдумы говорят о 200 тысячах граждан. Организации самих обманутых дольщиков говорят, что пострадало более полутора миллионов человека, потому что считают семьи.
Артем Сидоров: В самом законе об участии в долевом строительстве указано, кого можно, а кого нельзя считать обманутым дольщиком. Ранее действовал 403-й приказ, принятый в 2013 году, и там было очень широкое понятие пострадавшего гражданина, которого можно включить в этот реестр. Видимо, кому-то это не понравилось, и приняли новый приказ, 560-й, где исключили возможность считать обманутыми дольщиками тех, у кого, например, застрахована ответственность, либо застройщик платит взносы в компенсационный фонд.
Марьяна Торочешникова: А вообще этот статус помогает чего-то добиться, получить квартиру?
Богдан Леськив: Теоретически этот статус должен помогать, ведь если гражданин не получит свое жилье, то региональные органы власти должны предусматривать в бюджете возможность строительства специального жилья, которое будет распределяться между обманутыми дольщиками, или передачу им квартир в других объектах. То есть рано или поздно человек получит свою квартиру, но сроки не определены, это может быть год, два, а может и десять лет.
Артем Сидоров: Конечно, лучше быть включенным в реестр. У нас есть примеры в Москве, когда граждане из этого реестра через пять, семь лет получали квартиры. Но надо понимать, что это будет жилье по минимальным стандартам, где-то на окраине или за МКАДом. Если объект признан проблемным, то город должен принимать какие-то меры по предоставлению квартир, это уже крайняя мера, но также это может влиять и на достройку объекта. Начинают проводиться совещания с вызовом застройщика, подбирается конкурсный управляющий, инвестор, то есть фактически признание объекта проблемным часто помогает и достроить его.
Марьяна Торочешникова: Часто бывало, что люди приносили деньги, а потом им говорили, что цены выросли, нужны еще деньги, и так повторялось несколько раз. Застройщик иногда мог по несколько раз продавать квартиры в одних и тех же домах. Сейчас возможна такая ситуация?
Богдан Леськив: Возможна, и практически во всех проблемных объектах есть двойные продажи. Мы надеемся, что в будущем, когда полноценно заработают принятые поправки, таких ситуаций практически не будет.
Марьяна Торочешникова: Вот если человек в начале 2019 года решил приобрести жилье, накопил какую-то сумму, и ему согласовали ипотеку в банке, что он должен иметь в виду, когда заключает договор на приобретение этой квартиры в новостройке?
Артем Сидоров: Прежде всего, нужно смотреть на репутацию застройщика: насколько он хорошо строит, допускает ли просрочки, хотя иногда и это не спасает. Вот Urban Group был известным, хорошим застройщиком, как до этого "Су-155", который строил в Москве треть жилья.
Второе, на что стоит обратить внимание, – это схема, по которой идет привлечение средств. Скорее всего, это будет договор долевого участия в строительстве. Раньше застройщики обходили 214-й закон, создавая фиктивные ЖСК из своих сотрудников, и привлекали деньги через ЖСК, а тот передавал деньги застройщиков дальше и ни за что не отвечал. И суды когда-то становились на сторону дольщиков, а когда-то нет. Сейчас ЖСК уже очень сильно ограничили, то есть его можно использовать, но только если у самого ЖСК есть земельный участок и он сам строит. Надо смотреть, по какой схеме в рамках 214-го закона строится дом, и это либо еще старая схема, с использованием страхования, либо уже новая схема, когда 1,2% отчисляется в компенсационный фонд или деньги вносятся на счета эскроу. Это все должно быть указано в договоре. Тогда даже в самом худшем случае можно будет хотя бы получить денежную компенсацию.
Марьяна Торочешникова: А что такое переуступка прав?
Богдан Леськив: Если рассматривать легальные схемы приобретения квартир в новостройках, то уступка прав – одна из самых опасных схем. Это означает, что лицо заключает договор на приобретение квартиры не непосредственно с застройщиком, а с лицом, которое уже приобрело у застройщика такое право и теперь уступает его. Соответственно, гражданин оплачивает стоимость уступки прав, после чего у него возникает право на получение квартиры непосредственно у застройщика, но при этом он платит деньги не застройщику, а лицу, которое уступало права. И здесь возникают серьезные подводные камни.
Одна из наиболее распространенных схем вывода денежных средств застройщиком была, когда застройщик заключал договоры долевого участия с аффилированным юридическим лицом на какой-то определенный блок квартир, по которому передавал этому лицу права на получение квартир в будущем, но это лицо не оплачивало стоимость квартир застройщику. И когда в дальнейшем возникала какая-то проблема со строительством, гражданину, чтобы включиться в реестр требований на передачу жилых помещений в рамках банкротства или получить статус обманутого дольщика, нужно было доказать, что он исполнил свои обязательства перед застройщиком, оплатил ему свое участие в долевом строительстве. А выяснялось, что лицо, уступившее права, деньги застройщику не перечислило, и у застройщика не возникало обязанностей перед гражданином.
Однако суды, в том числе и Верховный суд, неоднократно высказывались по этим позициям и достаточно лояльно относятся к таким схемам, то есть признают граждан участниками строительства, даже если денежные средства не поступили застройщику, а просто доказан факт оплаты некому иному лицу. Но по большому счету, это, конечно, натяжка. Так что при покупке квартиры переуступка прав может быть только при том условии, что застройщик докажет вам, что от лица, которому он ранее передал права на квартиру, денежные средства поступили, причем за конкретную квартиру.
Артем Сидоров: Покупая квартиру, нужно смотреть, не является ли этот объект долгостроем: с ним лучше не связываться. Потом стоит посмотреть документы, в том числе на инфраструктуру: часто бывает, что начинаются проблемы с инфраструктурой. Стопроцентно застраховаться сложно: долевое участие в строительстве – это всегда риск. Но новые требования к застройщику очень жесткие, в том числе и в плане расходования денежных средств, поступивших на счет.
Богдан Леськив: Вводится дополнительный регулятор в виде банка, появляется понятие – "уполномоченный банк".
Марьяна Торочешникова: А если этот банк обанкротится?
Богдан Леськив: Все счета эскроу будут застрахованы (правда, страхование будет распространяться только на сумму до десяти миллионов рублей).
Марьяна Торочешникова: А если застройщик – банкрот, дольщики что-то получат?
Участие в долевом строительстве достаточно привлекательно как инвестиционный инструмент
Богдан Леськив: Теперь сразу начинается процедура конкурсного производства, и арбитражный управляющий сразу получает управление над застройщиком. На управляющего возлагается обязанность в разумный срок принять меры к поиску нового застройщика.
Марьяна Торочешникова: А если не только объект проблемный, но еще и на купленную вами квартиру, когда дом достроили, претендуют еще два, три или четыре человека?
Артем Сидоров: Если идет банкротство застройщика, то, по сложившейся сейчас практике, в реестр включают и первого, и второго человека. А еще ввели специальную норму: приоритет имеет тот, кто заключил договор долевого участия в строительстве. Если договоры одинаковые, при наличии в доме свободных квартир управляющий вправе предложить второму человеку другую квартиру. Если квартир нет, вопрос решается путем спора между этими двумя лицами. Существует судебная практика: вправе претендовать тот, кто заключил договор раньше, а второй может включиться в денежный реестр либо попросить поддержки у государства. Есть еще такая практика, основанная на 98-й статье Гражданского кодекса: если квартира уже кому-то передана, дом достроен, то кому первому передана, тот вправе претендовать на нее, а второй получает право требовать деньги.
Корреспондент: Обращение обманутых пайщиков жилищного кооператива из Екатеринбурга в мае 2018 года собрало в ютубе более 100 тысяч просмотров, но не имело эффекта. До сих пор дольщики не могут получить ни деньги, ни жилье.
Пенсионерка Наталья Кузеева в 2013 году продала комнату за 950 тысяч рублей, чтобы купить бюджетную однушку площадью 27 квадратных метров. Застройщик взял деньги на возведение девятиэтажки у четырех сотен дольщиков просто в долг, под расписки. В 2017 году Владимир Воробьев был осужден за мошенничество, денег на его счетах нет, а участники кооператива не имеют прав даже не землю с котлованом. Наталья Кузеева живет в съемной комнате. Обращение к президенту и главе города для нее последний законный способ решить проблему.
Наталья Кузеева: Мы просим нашего мэра! Ведь наша Россия всем помогает, могли бы и своим помочь!
Корреспондент: На 2017 год, пиковый по количеству обманутых дольщиков, в Свердловской области своих квартир ждали четыре тысячи человек. Ольга Дианова сумела заставить чиновников проявить особое внимание к своей проблеме: она два раза объявляла голодовку прямо на стройке.
Ольга Дианова: Я буду сидеть на этой голодовке до конца, пока сюда не приедут новый инвестор, министр строительства, губернатор, у которого 10-го числа выборы. Мы не хотим больше сидеть и чего-то ждать!
Корреспондент: Министр приехал, и застройщики, спустя четыре года, нашлись. На днях Ольга Ивановна заезжает в новую квартиру. ЖСК "Кольцовский" стал первым достроенным проблемным жилищным кооперативом в стране. Перед Новым годом региональные власти сообщили о вводе в эксплуатацию пяти проблемных домов и пообещали заселить к концу 2020 года тех дольщиков и пайщиков, у кого есть подтверждающие документы. Наталья Кузеева и остальные пайщики с долговыми расписками на руках на приемах у чиновников решения своей проблемы не находят.
Марьяна Торочешникова: А в какой момент участнику долевого строительства следует начинать беспокоиться? Ведь застройщики почти всегда запаздывают со сдачей объектов.
Артем Сидоров: Признаком может быть снижение интенсивности стройки. Если раньше там работали 300 человек, а теперь ходят два охранника и один человек сгребает снег, то это должно насторожить. Можно посмотреть, какие дела есть в арбитражном суде к этому застройщику: может быть, он кому-то должен сотни миллионов.
Если объект в высокой степени готовности, банкротство еще не введено, можно подать иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Это страхует от ситуации, когда при банкротстве дом продают с торгов. Можно выставить квартиру на продажу по договору уступки, если вы не хотите ждать.
Богдан Леськив: Я думаю, надо идти к застройщику и требовать расторжения договора и возврата денег. Если вы ловите ситуацию в самом начале кризиса, то часто застройщик возвращает деньги, чтобы не создавать массового бегства участников долевого строительства.
Артем Сидоров: Но это только на самом начальном этапе. Если просрочка больше двух месяцев, у дольщика есть право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Застройщику направляется уведомление, и договор считается расторгнутым. Но я бы рекомендовал делать это в самом крайнем случае: можно остаться и без денег, и без квартиры.
Богдан Леськив: Перед тем, как принимать решение, лучше обратиться к юристу.
Марьяна Торочешникова: Есть ли в сегодняшней ситуации смысл покупать квартиру в новостройке?
Артем Сидоров: У крупного застройщика, и если это уже не только котлован, вполне можно.
Богдан Леськив: Участие в долевом строительстве достаточно привлекательно как инвестиционный инструмент. Если же это последние деньги для приобретения единственного жилья, конечно, стоит рассматривать менее рискованные варианты – вторичный рынок или объекты на завершающей стадии строительства.
