Сценарий ипотечного кризиса, который случился недавно и, как считают некоторые эксперты, продолжается до сих пор в США, может повториться через два–три года в России. Об этом говориться в аналитическом обзоре российской ипотечной компании «Мой Дом». Правда, масштабы возможного кризиса, как и само развитие ипотечного рынка в России, будут отставать от американских параметров.
В тех российских регионах, где наблюдается «ипотечный бум», при помощи банковского кредитования и последующего рефинансирования сейчас совершается до половины всех сделок купли-продажи жилья. При этом уровень доходов населения и объемы возводимого жилья растут не столь быстрыми темпами, а потому доля высокорискованных ипотечных кредитов превышает 50%.
При том, что формальные требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога в России жестче, чем в США, банки зачастую кредитуют заведомо неплатежеспособных заемщиков, принимая в расчет их неподтвержденные источники доходов и завышенную оценочную стоимость предлагаемого в залог жилья, считают аналитики.
Рано или поздно жилье перестанет дорожать, а ухудшение положения на региональных рынках труда затруднит возврат долгов по кредитам. Увеличение просроченной задолженности и количества дефолтов заемщиков могут вызвать у банков сложности с рефинансированием ипотечных требований, прогнозируют эксперты. Это может привести к банкротству местных ипотечных компаний.
В США, где ипотечный кризис на прошлой неделе уронил фондовые индексы, банкротов скоро может стать крупнейшая ипотечная компания - New Century Financial. Еще 12 марта она заявила, что испытывает нехватку средств для выплат кредиторам, которые немедленно пожелали получить свои деньги назад. New Century Financial заявила, что у нее нет денег на выплаты кредиторам, включая Morgan Stanley, Citigroup и Goldman Sachs Group, сообщает Bloomberg.
Ситуация усугубляется тем, что совсем недавно на жилищном рынке США был бум, во многом спровоцированный агрессивной политикой кредитных организаций. Тогда стоимость долгосрочных кредитов упала до рекордных отметок, а гражданам предлагались займы с плавающей ставкой при низких первоначальных платежах. Причем компании кредитовали даже людей с низкими заработками или сомнительной кредитной историей, не беря с них вступительного взноса.
Однако в условиях роста процентных ставок обслуживание этих кредитов подорожало. За два года подскочила примерно с 3 до 11% годовых. В результате около 1,5 миллионов американцев находятся в стадии личного банкротства и отказываются платить по кредитам. По данным Bloomberg, с начала года обанкротились, закрылись или были проданы более 20 американских ипотечных компаний.
Бум сменился массовыми страхами, что дома и квартиры, за которые выплаты по процентам резко возросли, могут оказаться не по карману многим американцам, и они останутся без крыши над головой. Сегодняшний кризис в сфере ипотечного кредитования часто сравнивают с лопнувшим пузырем Интернет-компаний конца 90-х годов. Американские наблюдатели отмечают, что и тогда, и сейчас питательной средой для кризиса стала неискоренимая людская иллюзия по поводу возможности быстро разбогатеть.
Некоторые американские политики, впрочем, намерены разрешить эту ситуацию в пользу граждан. Они призвали конгресс защитить владельцев квартир и домов, которые влезли в неподъемные долги, покупая жилье во время недавнего бума. Один из сенаторов - Кристофер Додд обвинил в недосмотре регулирующие органы - министерство финансов и Федеральную резервную систему США.
Кто на самом деле виноват в возникшем кризисе Радио Свобода попытался ответить профессор школы экономики Университета штата Мэриленд Питер Мориси:
- Я не считаю, что нам нужно дополнительное регулирование. Я рассматриваю всю эту историю как проявление законов рынка. Прежде всего, рынок наказывает потерей капитала и вытеснением из бизнеса те финансовые компании, которые без оглядки дают кредиты на жилье неплатежеспособным клиентам. Люди, которым угрожает потеря дома, заслуживают не только сочувствия, но и упрека. Они ведь знали, что берут кредит по цене, выходящий далеко за рамки их финансовых возможностей. Они просто рассчитывали, что при удорожании жилья смогут его выгодно продать. О каком регулировании можно говорить, если очевидно, что только малая часть руководствовалась разумом?
- Попробует ли государство защитить интересы тех, кто оказался не в состоянии платить по долгам?
- Думаю, определенное давление будет оказано на банки и другие заинтересованные финансовые институты, чтобы они позволили людям еще какое-то время пожить в недоплаченных домах в надежде на улучшение их финансового положения. Многие из получателей таких рискованных ипотечных кредитов, возможно, получат шанс на перефинансирование. У государства есть рычаги, чтобы заставить банки пойти им навстречу. Но это определенно не коснется тех, кто, покупая дом, заведомо знал, что уровень его доходов не соответствует размерам выплат. Им придется расстаться с домами - такова цена их ответственности. Думаю, что вмешательство государства в этом вопросе будет минимальным. Ведь часто держателем ипотечного кредита является не банк, а физическое лицо, покупающее долговые обязательства в фондах взаимного пользования.
