Марьяна Торочешникова: Что такое – ТСЖ? Как и для чего нужно создавать Товарищество собственников жилья? Как защищены права членов товарищества? И в каких случаях их следует отстаивать в суде? На эти вопросы ответят сегодня эксперты в студии – руководители организации «Правовая защита», адвокаты Артем Сидоров и Антон Ежов.
Итак, сразу, пожалуйста, ответьте на первый вопрос. Что же это такое – ТСЖ? Я, конечно, расшифрую аббревиатуру – Товарищество собственников жилья. Но что это за организация? Антон, пожалуйста.
Антон Ежов:Ну, если не зачитывать просто статью Жилищного кодекса и сказать простыми словами, то Товарищество собственников жилья представляет собой объединение собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Кстати, как альтернатива еще может быть, скажем, отдельных жилых домов – тоже можно создать Товарищество собственников жилья, если они занимают общий земельный участок.
Марьяна Торочешникова: А для чего они объединяются? Цель какая-то есть в этом?
Антон Ежов: Для того чтобы содержать здание, сооружение, жилое помещение. Для того чтобы решать свои жилищные вопросы, связанные с тем, что они являются собственниками в доме. То есть определять, как дом будет содержаться, как будет вывозиться тот же самый мусор, с кем заключать договоры на ремонт каких-то коммуникаций, лифтов.
Марьяна Торочешникова: Тем не менее, многие люди, собственники квартир благополучно живут, оплачивают коммунальные услуги по квиточкам, которые каждый месяц получают в почтовых ящиках, и вообще даже не думают о создании какого-то ТСЖ. Тем более что большинство людей в России качеством коммунальных услуг не довольны. Так неужели в том случае, если вдруг собственники создадут Товарищество собственников жилья, от этого качество услуг возрастет? Артем, пожалуйста.
Артем Сидоров:Конечно же, само по себе от этого качество услуг не возрастет. Тем не менее, нужно понимать, что если собственники создают Товарищество собственников жилья и избирают из своей среды председателя, то в данном случае можно говорить о том, что если этот председатель достаточно компетентный человек, то он будет действовать в интересах собственников и заключать договоры с теми организациями, скажем, на вывоз того же мусора, на снабжение какими-то коммунальными услугами, которые представят наиболее выгодные тарифы.
Ну, однако сейчас у нас не так распространена практика создания новых ТСЖ именно в уже сложившейся застройке. ТСЖ создаются, как правило, во вновь построенных домах. Причем в этом непосредственное участие принимает застройщик. Поскольку граждане, как правило, пассивны и не хотят проявлять инициативу.
Марьяна Торочешникова: Может быть, они пассивны просто потому, что не видят никакой разницы? В любом случае, в многоквартирном доме очень сложно... не всегда сейчас все соседи друг друга знают, и очень сложно найти, действительно, компетентного человека, председателя, которому смогут все доверить управлять, собственно, работой вот этого жилого дома, которому люди будут доверять, в том числе, и деньги. Так, может быть, есть какой-то специальный механизм отбора этих председателей? Как вообще нужно создавать ТСЖ в случае, если вдруг захотелось это сделать? Антон, пожалуйста.
Антон Ежов: Ну, во-первых, выбор председателя зависит от самих членов Товарищества собственников жилья, они сами выбирают такого человека.
Марьяна Торочешникова: А по какому принципу происходят эти выборы? Как и любые выборы, как выборы, например, в российский парламент? То есть тоже выдвигаются несколько кандидатов, проводят избирательные кампании среди жильцов? Или просто всех собирают в кучу, и вот на этом собрании, где люди друг друга видят первый раз зачастую, говорят: «Давайте председателем будет Вася Иванов», - и все говорят «да-да-да», и Вася Иванов становится председателем?
Антон Ежов: Ну, принцип выборов может быть совершенно разный. То есть, может быть, для кого-то из членов Товарищества собственников жилья так и получается, что они пришли, они не участвовали в работе, они ничем не интересовались. И для них это выглядит так, что, да, какой-нибудь «Вася (Петя), он будет председателем, он готов, проголосуйте, и он все сделает так, как нужно», - и они голосуют. Есть люди, которые смотрят, в общем-то, знакомятся с тем, что он может сделать, что он предложит. Хотя, действительно, часто это все похоже на выборы – кто больше пообещает. Потому что бывает так, что какой-нибудь член Товарищества собственников жилья... кстати, такая же проблема не только в ТСЖ, но, например, и в ЖСК, и в гаражных кооперативах, и в садоводческих товариществах, когда, предположим, есть какая-то группа членов такого кооператива или товарищества, которые не платят квартплату, еще что-то делают не так, нарушают какие-нибудь правила общежития, например, громко слушают музыку, а им действующий председатель, предположим, делает замечание, а они этим возмущаются, и они потом говорят: «Давайте выберем другого, который на эти вещи будет смотреть спокойно». И такое тоже бывает.
Марьяна Торочешникова: Артем, вы говорили о том, что сейчас Товарищества собственников жилья в основном создаются в домах новой застройки, в только что построенных, и что это происходит зачастую по инициативе застройщиков же. Почему? Какой интерес застройщику-то? Какая разница, как там будут люди жить дальше?
Артем Сидоров: Как правило, застройщик заинтересован в создании ТСЖ, которое он в дальнейшем будет контролировать. То есть если говорить о создании ТСЖ во вновь построенном доме, то, как правило, люди вообще друг друга не знают, либо знают относительно небольшой круг своих соседей. И застройщику легче влиять на их мнение. И следует учитывать, что в настоящее время у застройщика есть достаточно большая статья доходов - как доход, получаемый от эксплуатации уже построенного и сданного им дома. То есть фактически многие застройщики сейчас ведут параллельный бизнес по управлению жилыми домами либо через управляющую организацию, либо через создание вот такого подконтрольного каким-то образом застройщика ТСЖ.
То есть если в эту проблему углубляться, тут можно отметить, что у нас сейчас проведена реформа с принятием нового Жилищного кодекса, и теперь собственники жилого дома должны избрать способ управления жилым домом. То есть в обязательном порядке должно в каждом жилом доме, где имеются собственники квартир, быть проведено общее собрание жильцов, и на этом общем собрании жильцов жильцы должны решить, как они будут управлять жилым домом. Либо они будут управлять им непосредственно, либо они создают из своей среды Товарищество собственников жилья, которое будет это все контролировать, либо они нанимают определенную эксплуатирующую организацию, и каждый гражданин с этой эксплуатирующей организацией заключает отдельный договор. И уже эксплуатирующая организация осуществляет все услуги. Как правило, кстати, застройщики, они идут по пути создания подконтрольной им организации, и фактически навязывают часто жильцам ее услуги.
Марьяна Торочешникова: Спасибо за разъяснение.
Антон, вы хотели что-то добавить к тому, что уже сказал Артем. Пожалуйста.
Антон Ежов: Я упомянул как раз потребительские кооперативы, в частности, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). А мой коллега Артем Александрович сказал о принятии Жилищного кодекса. И поэтому я думаю, что нужно отметить, что в законе о введении Жилищного кодекса в действие, в статье 14-ой установлено правило, что все жилищно-строительные кооперативы на территории Российской Федерации, где их членам предоставлены квартиры, и где все члены этих ЖСК выплатили свои паевые взносы, такие ЖСК должны до 1 января 2007 года преобразоваться в ТСЖ. И это они должны сделать обязательно. Причем это, конечно, будет иметь массовый характер. Потому что ЖСК в Российской Федерации в очень большом количестве имеются. Только в Москве их свыше 2 тысяч домов.
Марьяна Торочешникова: А чем авторов этого кодекса не устраивали ЖСК? Зачем нужно сейчас преобразовываться? Для чего это делается?
Артем Сидоров: Дело в том, что цель ЖСК – это не только управление домом и заказ каких-то услуг, но и обеспечение граждан жилыми помещениями. То есть ЖСК изначально создается для чего? Граждане объединяют свои взносы, а собственником квартир становится при этом ЖСК до полной выплаты гражданами пая. Когда все граждане паи выплатят, в принципе, смысл уже в существовании ЖСК, он, по мысли создателей Жилищного кодекса, утрачивается. И цели, и задачи той организации, которая получается в результате, когда все паи выплачены, она полностью совпадает с целями и задачами Товарищества собственников жилья. Поэтому был выбран такой механизм.
Марьяна Торочешникова: А требует ли вот эта перерегистрация дополнительных расходов каких-то?
Артем Сидоров: Если только организационные расходы. То есть необходимо собрать общее собрание, принять решение, сформировать и принять новый устав, зарегистрировать этот устав и изменения в него.
Антон Ежов: А пошлины, кстати говоря, здесь не уплачиваются. То есть в этом законе как раз сказано, что ЖСК для преобразования от этого освобождаются.
Кстати, хотел бы еще добавить к тому, что сказал мой коллега, то, что председатели жилищно-строительных кооперативов очень с тревогой отнеслись к такому положению.
Марьяна Торочешникова: Почему?
Антон Ежов: Потому что я думаю, что, во-первых, жилищно-строительные кооперативы... кстати, вообще есть ЖСК, которые очень и очень давно были созданы, в 20-х годах прошлого века, то есть ЖСК – это порождение, по большому счету, социалистической эпохи. А ТСЖ – это новое явление. И поэтому я думаю, что здесь и связано с тем, что... многие председатели так мне и говорили, с кем я общаюсь, что «это приведет к тому, что содержание нашего дома станет дороже», - вот чего они боятся. Потому что, одно дело, когда предусмотрены какие-то дотации, которые раньше были для ЖСК, и говорят: «ТСЖ – это что-то новое, это неспроста».
Марьяна Торочешникова: А для ТСЖ какие-нибудь дотации предусмотрены или нет? Вы сами себе нанимаете контору, которая будет заниматься, например, озеленением двора, и сами рассчитываете, исходя из их предложений, куда обратиться выгоднее, где будет дешевле, где будет лучше. Так что ли происходит?
Антон Ежов: На самом деле я бы не сказал, что здесь какое-то принципиальное на данный момент отличие имеется. Вот мы как-то присутствовали на заседании управы Кунцево, это было где-то два года назад, когда пригласили всех председателей данного района в управу, и вот они там сидели, общались с заместителем главы управы по поводу той ситуации, которая была в их районе, в ЖСК, о том, что были выделены городу Москве дотации, субсидии на ремонт, на содержание жилых домов в этом районе. Так вот, там говорилось о том, что ЖСК не получили ничего.
Марьяна Торочешникова: У нас есть дозвонившиеся уже. Давайте послушаем Людмилу Ивановну из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Я давно занимаюсь общественной работой. Я живу на Пресне. В Москве создан Центр информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ города Москвы. Так вот, ими разработан примерный договор управления многоквартирным домом. Вот если вы этот документ читали... Он совершенно замечательный. Поэтому прочитав этот документ, вот мы все пришли в недоумение: кто или что мешает нашим ДЕЗам работать с нами на основании этого документа без подбора каких-то совершенно не понятных компаний, которые должны нами управлять. Есть у нас наш ЖЭК. Кто мешает нашему правительству... я говорю, не заставляя нас искать какие-то управляющие компании, не заставляя нас заниматься совершенно ненормальной работой. Ведь что это такое – создать у себя ТСЖ? Если дом богатый, то все понятно, тут проблем нет. Они могут нанять кого угодно, снять его и так далее. Вот в этом примерном договоре прописано досконально все.
Марьяна Торочешникова: То есть вы считаете, что правительство Российской Федерации должно заняться решением этого вопроса и просто распространить такой договор не только на территории Москвы, как это сделали московские власти...
Слушатель: Да не распространить этот договор. Договор распространить – это одно дело. Это замечательный документ. А не заставлять жителей заниматься те, чем им не нужно заниматься.
Марьяна Торочешникова: Спасибо. Я попрошу Артема Сидорова ответить на вопросы.
Артем Сидоров: Дело в том, что сейчас у нас проводится жилищно-коммунальная реформа в стране, и вот это жилищно-коммунальное хозяйство, оно все переводится на рыночные рельсы. И вот именно в связи с этим возник вопрос о выборе собственниками жилья способа управления своим жилым домом. То есть фактически у нас вот эта вся жилищно-коммунальная система, она встраивается, таким образом, в рыночное хозяйство. Поэтому заставлять заключать какой-либо договор, я думаю, это противоречило бы принципам рыночной экономики. Тем не менее, конечно, правительство должно разработать какие-то особые правила, по которым данные управляющие компании должны работать, и более подробные.
Марьяна Торочешникова: То есть облегчить людям жизнь.
Артем Сидоров: Да. Хотя сейчас многое уже разработано, но многое пока еще находится в стадии проработки. Поэтому те же самые ДЕЗы и ЖЭКи, которые сейчас фактически занимаются оказанием этих услуг, они фактически, по смыслу реформы, также должны быть преобразованы в те же самые управляющие компании, либо каким-то образом другие управляющие компании должны выйти на рынок и оказывать услуги. То есть смысл в том, что правительство, в общем-то, и Государственная Дума, принимая это законодательство, хотели создать в данной сфере конкурентную среду.
Марьяна Торочешникова: Создается конкурентная среда, соответственно, есть из чего выбирать - и улучшается качество услуг.
Артем Сидоров: Да. То есть вы можете пойти в свой бывший ДЕЗ, который реформировался и стал управляющей компанией, можете пойти еще в какую-то организацию. Но на деле пока это работает во многих областях слабо, поскольку конкуренции фактически во многих сферах не создано, в сфере управления жилыми домами.
Марьяна Торочешникова: Слушаем Валерия Аркадьевича. Он дозвонился нам из города Королева. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Во-первых, я хочу сказать, что затаскивать в ТСЖ – это незаконно. А тем более, бывшие ЖСК тащить в ТСЖ тоже незаконно. Уже много лет занимается серьезная публика, организации этими вопросами. Поэтому еще раз повторяю, ТСЖ – это неправильно. Существуют другие варианты, более изящные, как вам радиослушательница говорила.
Второе. Приватизация муниципальных организаций, ЖЭКов, ДЕЗов тоже совсем не обязательна. Существуют более умные и полезные для народа формы. Свяжитесь с Хованской, депутатом Госдумы, она досконально знает вопросы. И даже такой больной вопрос, как капитальный ремонт, о долгах государства – более 3 триллионов рублей за не выполненный капитальный ремонт. Спасибо.
Марьяна Торочешникова: Спасибо за ваш звонок, Валерий Аркадьевич.
Вот перекликается с вашим звонком сообщение, которое пришло на пейджер. «ТСЖ – это очередная «липа». Эта организация общины и бесправных граждан для спасения разрушающегося жилья. Собственник – это правовое положение, а не владение», - считает Дима. Он также считает, что «у нас такого правового положения нет».
Прокомментируйте эту ситуацию. Почему люди так не доверяют созданию Товариществ собственников жилья? А чем проблема?
Я, кстати, для слушателей хочу специально сообщить, что у меня в студии сегодня адвокаты, люди, которые просто занимаются вопросами недвижимости, и ни в коем случае не продвигают активно в жизнь идеи Товариществ собственников жилья. Наше дело сегодня – разъяснить, что это, для чего это и какие тут есть проблемы, и как их можно решать.
А теперь, пожалуйста, Антон, ответьте на вопрос.
Антон Ежов: Помимо того, что я адвокат и один из руководителей «Правовой защиты», я еще являюсь членом правления одного ЖСК в городе Москве. И поэтому, конечно, вопрос с тем, что «загоняют в Товарищества собственников жилья», да, это имеет место быть. Это опять-таки исходя из того закона, который я упоминал, который ввел в действие Жилищный кодекс. Я, как юрист, не могу сказать из тех норм, которые я видел, и тот же самый Жилищный кодекс, что ТСЖ – это однозначно плохо. Во что оно превратится – пока определенно сказать нельзя. Но, тем не менее, председатели жилищно-строительных кооперативов и вообще граждане боятся ТСЖ.
Поэтому, конечно, о чем говорил сейчас радиослушатель, что это незаконно, ну, он говорил очень эмоционально и в общих чертах, но уже есть председатели ЖСК, которые обращались с соответствующей жалобой в Конституционный суд. Он пока не принял к рассмотрению, поскольку их права не были нарушены непосредственно. Ну, то есть пока говорится, что они в дальнейшем должны будут, а Конституционный суд может рассматривать...
Марьяна Торочешникова: По факту.
Антон Ежов: Да, по факту. И поэтому, в общем-то, я думаю, скоро уже станет это предметом рассмотрения в Конституционном суде. И вот что он скажет на этот счет.
Марьяна Торочешникова: Пожалуйста, Артем.
Артем Сидоров: Хотелось бы добавить по поводу обязательности членства в ТСЖ. Вот у нас был до введения в действие Жилищного кодекса закон, который действительно предусматривал такое обязательное членство гражданина в Товариществе собственников жилья. Потом это было признано Конституционным судом неконституционным. И сейчас уже членство в ТСЖ, оно факультативно. Но, тем не менее, гражданин, который не хочет вступать в ТСЖ, он все равно обязан содержать общее имущество в той пропорции, в которой ему принадлежит это имущество. И он должен заключить с ТСЖ договор, на основании которого он будет вносить платежи за это имущество, за его содержание.
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Артем.
Послушаем Андрея из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Скажите, во-первых, действительно, пятиэтажки, в которых не делали капитальный ремонт 40 лет... должок вернут народу или же, как всегда, только с народа десять шкур дерут?
И второй вопрос. Имеют ли льготы инвалиды по этим обдираловкам, которые хотят сделать? Сначала заманили, а теперь... обещали, как говорится, лакомый кусочек, а теперь начинают десять шкур драть. Потому что люди живут впроголодь, а здесь еще, как говорится, десять шкур дерут. Спасибо.
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Андрей.
Пожалуйста, Антон.
Антон Ежов: На самом деле льготы у нас есть и для инвалидов, и для всевозможных ветеранов. Кстати говоря, и в ЖСК, и в ТСЖ эти льготы должны применяться. Там просто они должны правильно учитываться.
Марьяна Торочешникова: Льготы по всей России, а не только в Москве?
Антон Ежов: Да, конечно.
Марьяна Торочешникова: А что касается долгов за капитальный ремонт? Будет ли государство выплачивать долг членам Товариществ собственников жилья? Или создаются ТСЖ – и все, можно забыть о том, что кто-то когда-то какие-то деньги вернет?
Антон Ежов: Ну, здесь этот вопрос можно, конечно, ставить. Пока что нет особого механизма (правильно сказал радиослушатель) для того, чтобы эта компенсация как-то выплачивалась.
Марьяна Торочешникова: Артем, а можно ли говорить о том, что членам Товарищества собственников жилья будет легче сообща выбить эти деньги, выколотить из государства или нет? Или это будет не так эффективно?
Артем Сидоров: Мне кажется, тут особой разницы нет. То есть если средства предусмотрены, то они в любом случае должны быть выплачены. То есть здесь эффективный механизм – это обращение в суд, если в этом будет отказано. И опять же нужно смотреть, на каком основании средства вносились, и каким образом они были аккумулированы.
Антон Ежов: И важно, есть ли строка в бюджете, чтобы эти деньги реально выплатить. Потому что будет решение суда, а люди все равно ничего не увидят.
Марьяна Торочешникова: Несмотря на благополучное решение суда?
Антон Ежов: Конечно.
Марьяна Торочешникова: Меня на самом деле очень интересует, что делать человеку в том случае, если он хочет, чтобы в его доме было создано Товарищество собственников жилья, а другие собственники предпочли индивидуально заключать договоры с какими-то управляющими компаниями. Артем, что делать в таком случае?
Артем Сидоров: Дело в том, что для того, чтобы было создано в доме ТСЖ, необходимо заручиться поддержкой не менее чем половины собственников квартир в данном доме, то есть половина голосов на общем собрании жильцов многоквартирного дома.
Каким образом поступать гражданину, если он хочет создать ТСЖ, а другие не хотят. Дело в том, что по Жилищному кодексу, в любом случае, жильцы должны избрать способ управления своим домом. То есть у нас сейчас существуют три способа управления – это жильцами непосредственно, с помощью управляющей компании и с помощью ТСЖ. То есть, в любом случае, до 1 января 2007 года необходимо такое собрание будет провести и какой-то из этих способов управления многоквартирным домом выбрать.
Соответственно, гражданину, который хочет, чтобы это было ТСЖ, необходимо донести до жителей дома преимущества, которые они получают в этом случае. А какие здесь преимущества? Это то, что непосредственно управление жилым домом находится в руках граждан, которые являются собственниками данного помещения в данном жилом доме. Потому что если они нанимают какую-то стороннюю управляющую компанию, то контроль менее реален в данном случае. То есть гражданин тогда должен составить определенный бизнес-план, по которому будет создано и развиваться ТСЖ, и на цифрах, наглядно пояснить гражданам, что существуют сейчас такие-то управляющие компании, существует бывший ЖЭК, который сейчас преобразовался, предположим, в управляющую компанию (ну, со временем это все равно будет сделано), у него тарифы такие-то. «А вот мы сели с другими людьми, которые хотят быть членами ТСЖ, посчитали, что у нас выходит дешевле, и мы сможем оказывать эти услуги более качественно». Я думаю, что поскольку все равно какую-то форму управления жилым домом избрать нужно, если граждане убедят других собственников, что ТСЖ наиболее выгодно, то они, я думаю, за это проголосуют.
Марьяна Торочешникова: Агитация и пропаганда?
Артем Сидоров: Да. Потому что по-другому не получится.
Марьяна Торочешникова: Я знаю нескольких людей, которые очень хотят создать в своем доме ТСЖ. У них та же самая проблема. И они хотят это сделать еще и потому, что первые два этажа в этом доме занимают сейчас магазины, пункты проката, еще что-то. И эти люди считают, что они, как собственники жилья... они же владеют частью вот этих общих помещений, в том числе и первыми этажами, потому что дом в свое время был муниципальным, а потом происходила приватизация. А эти арендаторы, владельцы магазинов, они платят аренду в какие-то муниципальные органы за это помещение. А люди считают, что «так как мы собственники, то, в принципе, мы эти деньги можем брать у них, и мы будем делать на них ремонт в своем доме». Но для этого опять же нужно создать вот это Товарищество собственников жилья.
Они заблуждаются или нет, когда так полагают? И все ли тут однозначно? Потому что я знаю, что судебная практика по России очень противоречивая в той части, которая касается признания за собственниками квартир права собственности на магазины, подвалы, чердаки в тех домах, в которых квартиры им принадлежат. Антон, пожалуйста.
Антон Ежов: Во-первых, здесь, конечно, такой нюанс, что вот эти помещения на первом этаже – это нежилые помещения. И в этом случае возникает вопрос: на каком основании эти торговые организации или еще какие-то, которые оказывают услуги, будут входить в это ТСЖ? Это первый момент.
Второй момент. Вы сказали о том, что они платят арендную плату куда-то. То есть получается, что они вообще арендаторы. То есть они не собственники даже этих нежилых помещений. И сказать о том, что ТСЖ даст какой-то рычаг воздействия на вот эти магазины, я бы так не сказал. Потому что это можно проследить по примеру. Даже очень много жилищно-строительных кооперативов... их пока что больше, но, в принципе, аналогия очень даже хорошая. И на первом этаже тоже у них могут быть такие организации. И они даже могут быть собственниками этих помещений. И что происходит в данный момент. Казалось бы, у нас новое веяние – создают ТСЖ. Вот сейчас новое веяние в Москве – обязали частные дома установить счетчики на горячую и холодную воду. Причем заключить договор с Мосводоканалом напрямую. И при этом Мосводоканал умудряется иной раз получать деньги с этих организаций на первом этаже в нежилых помещениях напрямую. Или, наоборот, вешает на председателей ЖСК просто так. А он не имеет права с них какие-то деньги брать при этом. И председатель такого ЖСК, в общем-то, говорит: «А зачем мне нужна эта головная боль? Получается, я должен брать какого-то специалиста, который будет снимать показатели счетчиков».
То есть, в итоге, нельзя сказать, что ТСЖ даст реальный рычаг воздействия на вот эти первые этажи.
Артем Сидоров: Хотелось бы просто дополнить. Вопрос, мне кажется, немного по-другому поставлен был. Тут граждане думают, что если они создадут ТСЖ, то они каким-то образом получат контроль над этими нежилыми помещениями, что якобы они перейдут в собственность ТСЖ, и они получат возможность сдавать эти помещения в аренду.
Марьяна Торочешникова: Ну, например, подвалы.
Артем Сидоров: Да. Однако это не всегда так. Вот следует различать: имущество, которое служит для обслуживания многоквартирного дома, то есть общее имущество в многоквартирном доме, и отдельное, обособленное имущество, на которое оформлено право собственности за отдельными лицами. Например, если организация занимает какой-то подвал не обособленный, который является общим имуществом, и это можно доказать, то есть нет свидетельства, нет плана БТИ на отдельные помещения, то фактически получается, что организация там находится незаконно, и следует заключать уже договор аренды с Товариществом собственников жилья. Но все-таки, как правило, вот на эти помещения есть документы правоустанавливающие. То есть эти помещения обособлены, они фактически уже не являются общим имуществом многоквартирного дома, а находятся либо в собственности города Москвы, тогда они, соответственно, сдаются в аренду городом Москвы, либо находятся уже непосредственно в собственности вот этих юридических лиц.
Если же планируется, скажем, провести реконструкцию какого-то общего имущества, которое не занято, например, подвалы, чердаки, и сдавать их в аренду, то это возможно. То есть собирается общее собрание жильцов многоквартирного дома, либо, если создано ТСЖ, собирается общее собрание ТСЖ, например, принимается решение о проведении реконструкции, соответственно, там делается какой-то офис, если это технически возможно, и, в принципе, ничто не мешает сдавать его в аренду и получать дополнительные деньги. То есть эти деньги могут быть направлены на какие-то общие нужды, то есть на оплату каких-то услуг и так далее.
Марьяна Торочешникова: Антон, пожалуйста.
Антон Ежов: Или здесь можно, допустим, легче в рамках ТСЖ ставить вопрос, скажем, о какой-то реконструкции здания. Не только чердака или подвала, а например, какая-то пристройка. Создание нежилого помещения, которое тоже можно будет сдавать в аренду. То есть это как бы все облегчает решение таких задач.
Марьяна Торочешникова: Спасибо.
Давайте послушаем Галину Ивановну, она дозвонилась на Радио Свобода из Петербурга. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Спасибо за такую злободневную тему, которую вы сегодня затронули. Ваши гости только что отвечали как-то очень неконкретно и расплывчато. А хотелось бы получить совершенно конкретный ответ на такой вопрос. По Жилищному кодексу, 36-ая статья, нежилые помещения, о которых вы только что говорили, если там проходят коммуникации, обслуживающие более одного помещения, то есть обслуживают весь дом, все квартиры, то они принадлежат ТСЖ по праву общей долевой собственности. У нас конкретная ситуация. У нас нет подвала. У нас цокольный этаж. Цокольный этаж принадлежит, естественно, городу еще с советских времен. Квартиры-то они нам отдали, а это не отдают.
Марьяна Торочешникова: Вы считает, что это незаконно, да?
Слушатель: Можем ли мы заполучить это помещение? Там проходят все коммуникации. Дом является историческим памятником в центре города. Дом изношенный.
Марьяна Торочешникова: Галина Ивановна, спасибо.
Антон Ежов: То есть получается, что данный цокольный этаж является, по сути, местами общего пользования. Я правильно понимаю?
Марьяна Торочешникова: По логике статьи 36-ой Жилищного кодекса... И потом, мне на самом деле это тоже очень интересно. Потому что помимо Жилищного кодекса есть еще Гражданский кодекс, в котором также написано, что собственники квартир одновременно являются собственниками вообще всего дома – и подвалов, и перекрытий, и так далее. И в этой ситуации не понятно, как, например, правительство Москвы может являться собственником подвала в доме, в котором я имею квартиру, то есть на каких основаниях.
Артем Сидоров: Нет, собственником подвала оно, конечно, являться не может, если этот подвал используется для общих нужд. Если же в подвале есть какое-то обособленное помещение...
Марьяна Торочешникова: Где не проходит труба, например.
Артем Сидоров: ...да, где не проходят коммуникации, которые не используются для каких-то общих нужд, предположим, то это возможно, да, что собственником может быть либо город Москва, либо собственником может быть какое-то лицо. Однако если у нас есть ситуация, когда права города не зарегистрированы, и фактически этот подвал является общим имуществом...
Марьяна Торочешникова: Или зарегистрирован незаконно.
Артем Сидоров: ...либо зарегистрирован незаконно, то тут уже можно в судебном порядке попытаться признать незаконной регистрацию права собственности на этот подвал, и признать право общей долевой собственности граждан. Тут достаточно сложно это будет сделать.
Антон Ежов: Я тогда дам конкретный ответ на вопрос радиослушательницы. Если говорить про этот случай с цокольным этажом, то, да, безусловно, ТСЖ будет распоряжаться этим цокольным этажом. То есть вопрос – можно ли там посадить какого-то арендатора? – это уже другое. Это можно, конечно, юридически тоже продумать. Но, по крайней мере, ответ на ее вопрос утвердительный – да.
Марьяна Торочешникова: А что им нужно делать? Вот сейчас, если есть ТСЖ, им можно как-то решить этот вопрос мирным путем или нужно сразу же идти в суд?
Антон Ежов: То есть даже в суд здесь идти не нужно. Потому что вот этот цокольный этаж не является обособленным помещением, как коллега говорит. Поэтому создается Товарищество собственников жилья, и по сути, цокольный этаж находится в их ведении.
Артем Сидоров: А если чинятся препятствия, то, естественно, нужно обращаться в суд.
Марьяна Торочешникова: Вообще, наверное, очень важно, чтобы в правлении Товариществ собственников жилья был хотя бы один грамотный юрист. Потому что простые люди могут запутаться вообще во всех этих вопросах.
Антон Ежов: Да. И я по своему опыту могу это подтвердить.
Марьяна Торочешникова: Слушаем Ирину Михайловну из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Очень люблю вашу передачу, она очень актуальная. И проблемы ТСЖ тоже очень актуальные. Всем, кто хочет создать Товарищество собственников жилья и вступить туда, я хочу посоветовать: не вступайте, не создавайте. Нас туда загнали. И вот в какую историю мы попали. Объединив свое старое жилье, мы приобрели трехкомнатную квартиру в новостройке в Южном округе. Получилось так, что секция у нас угловая, и коридор был очень большой – 25 метров. Четыре квартиры обслуживал этот холл. Правое крыло, трехкомнатную и однокомнатную квартиры купили господа. Два собственника в левом крыле. Проходит некоторое время. В правом крыле трехкомнатную квартиру объединяют с однокомнатной, сносят двери в эти квартиры и присоединяют 13 метров общего холла. Сейчас средняя цена где-то 4 тысячи долларов за квадратный метр.
Мы поняли, когда прочитали выступление Стражникова в «Комсомольской правде» и в других газетах, что нас просто обокрали. Украли у нас общую долевую собственность. А платить за нее мы должны. Оформили очень просто. Оформляется договор аренды. Договор аренды он относит к другому договору – безвозмездного пользования. И это все включается. Когда мы обратились к Стражникову, на два письма Мосжилинспекция нам дала отписки очень хорошие. И тогда мы пошли на прием к Титову. Титов трижды выразил нам соболезнование, как обыватель, но помочь вернуть коридор он не смог. Снижена стоимость нашей квартиры.
Марьяна Торочешникова: Ирина Михайловна, я поняла, в чем ваш вопрос. Что вам нужно делать вот в этой сложившейся ситуации, когда ваши соседи захватили фактически часть коридора, войдя в сговор, видимо, с председателем Товарищества собственников жилья.
Антон, что нужно делать в этой ситуации?
Антон Ежов: На самом деле здесь права-то нарушены радиослушательницы. И поэтому это все можно легко обжаловать в суде.
Марьяна Торочешникова: А вот, видимо, не легко. Если человек уже звонит на радио, пытаясь получить какой-то совет, что делать...
Антон Ежов: На самом деле здесь вопрос в том, что правильный ли путь защиты своих прав избран. Потому что очень часто люди, когда нужно уже идти в суд, они ходят по различным инстанциям, которые не могут решить эту проблему, или даже звонят на радиостанцию. Но это, в общем-то, не решает конкретную проблему.
Марьяна Торочешникова: Что нужно делать сейчас?
Антон Ежов: Обращаться в суд. То есть писать правильное исковое заявление о том, что чинят препятствия в пользовании местами общего пользования.
Артем Сидоров: То есть фактически, да, действительно, ТСЖ может сдать в аренду места общего пользования, если это не нарушает прав собственников. А здесь фактически мы имеем дело со случаем, когда нарушаются права другого собственника. Если вы это в суде докажете, что, например, вам проход загородили или еще что-то, то, я думаю, можно ставить вопрос о снесении этой перегородки, которая была построена.
Марьяна Торочешникова: Спасибо.
Слушаем Леонида Александровича из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Два дома расположены рядом. Один дом – так называемый муниципальный, где приватизированы квартиры. Второй дом – так называемый ЖСК, потому что там выплачены уже паи 20 лет тому назад. Муниципальный дом платит в Единый расчетный центр по действующим тарифам, а второй дом платит на счет так называемого ЖСК, где даже не соблюдаются тарифы и оставляются деньги в карманах. И вот совершенно неправовое положение так называемых домов ЖСК. Оба эти дома фактически теперь одинаковые. Почему же те, кто живет в ЖСК, не могут платить в Единый расчетный центр?
Марьяна Торочешникова: Леонид Александрович, понятен ваш вопрос.
Антон, ответьте, пожалуйста, на вопрос. Почему не могут?
Антон Ежов: Потому что для этого и существует ЖСК, который является в данном случае организацией, которая управляет домом. И поэтому ЖСК уже сам рассчитывается с Дирекцией единого заказчика, с Мосводоканалом или еще с какими-то организациями, предоставляющими услуги или содержащими дом.
Если говорить о том, что там могут быть тарифы повыше... а бывает, кстати, и пониже, когда у ЖСК есть в собственности нежилые помещения, которые он сдает, и, таким образом, компенсируется часть квартплаты. Поэтому бывают и обратные случаи. Но нужно помнить, что в жилищно-строительном кооперативе нужно еще содержать бухгалтерию, нужно содержать председателя, очень часто еще...
Марьяна Торочешникова: То есть председателю будут платить деньги? То есть он не альтруист? Он не какой-то волонтер, который избран народом, и следит за тем, чтобы в доме все было нормально? Он за это зарплату получает?
Антон Ежов: Вы знаете, мне известны случаи, когда бывает председатель и альтруистом, и осуществляет свою деятельность на общественных началах. Такое бывает. Но это все-таки единичные случаи, потому что энтузиазм рано или поздно заканчивается, и поэтому какую-то зарплату нужно платить. Но, правда, это не сильно все-таки сказывается на размере квартплаты.
Артем Сидоров: И стоит еще заметить, что если гражданин не доволен тем, как работает ЖСК, то он может инициировать проведение общего собрания собственников и избрать какой-либо иной способ управления жилым домом. Например, непосредственно заключать договоры, если дом небольшой. Либо выбрать управляющую организацию. Единственная сложность - собрать общее собрание и вот эту точку зрения там отстоять.
Марьяна Торочешникова: Давайте послушаем тех, кто дозвонился. Пожалуйста, Виктор из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Ответьте, пожалуйста, вот на какой вопрос. В ходе всей этой реформы земля под домом будет приватизирована для жильцов или нет? Это первый вопрос.
И второй вопрос. На наших домах размещены антенны. Соответственно, за крышу-то жильцы отвечают или нет? Или, допустим, «Ростелеком», который отвечает за антенну, они какое-то отношение имеют...
Марьяна Торочешникова: Вы имеете в виду телевизионные антенны?
Слушатель: Да-да. Они говорят, что «крыша и площадка в доме – вы это не приватизировали».
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Виктор.
Артем, пожалуйста.
Артем Сидоров: Дело в том, что у нас уже в силу закона, то есть в силу Жилищного кодекса жильцам, которые являются собственниками квартир, принадлежит, в том числе, и земельный участок под домом. Тут вопрос только в том, каким образом и на каких основаниях его оформлять. Вот сейчас даже в Москве, в общем-то, сдвинулось это дело с «мертвой» точки, и земельные участки под домами начали оформлять в собственность, соответственно, ТСЖ, а фактически жильцов.
А что касается общего имущества в многоквартирном доме, то, в том числе, и крыша является также общим имуществом. И если какая-то организация хочет разместить на этой крыше какие-либо средства технические – антенны или еще что-то, по идее, все равно это должно согласовываться с Товариществом собственников жилья. А если Товарищество собственников жилья не создано, то все равно с собственниками многоквартирного дома, с их общим собранием, поскольку это может нарушать права вот эти собственников.
Антон Ежов: Причем это должно согласовываться не просто так, что «разрешите, мы поставим», а они должны платить соответствующую плату за то, что они используют крышу или подвал, например, когда выделенная линия Интернета – тоже это все платится в ТСЖ.
Марьяна Торочешникова: Если ТСЖ создано в этом доме, да?
Артем Сидоров: Да. А если ТСЖ против, то, соответственно, заставить практически нельзя это сделать.
Марьяна Торочешникова: Лариса Михайловна из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Мне 78 лет, я одинока. Живу в приватизированной квартире. Муж у меня умер. Мы одними из первых приватизировали квартиру. Я ничего не понимаю. Нам так задурили всем головы... Ведь пожилые люди ничего не понимают. Меня все устраивает на сегодняшний день. Зачем что-то надо создавать, что-то надо делать? Я не ничего не понимаю. Для чего морочат людям головы?
Марьяна Торочешникова: Антон, ответьте, пожалуйста.
Антон Ежов: На самом деле это уже, скорее, не правовой вопрос, но ответить я могу. Потому что мир не стоит на месте, все течет, все изменяется. И поэтому, конечно, меняются законы, меняются правила, меняются люди, меняется общество. Поэтому с этим ничего не сделаешь. Это проблема любого пожилого человека.
Марьяна Торочешникова: Каков был вопрос, таков и ответ.
Слушаем Татьяну из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. У меня 50 процентов жилой площади в доме. И Товарищество собственников жилья, конечно, создать невозможно, поскольку требуется 51 процент. А может быть, есть еще какие-то пути?
Марьяна Торочешникова: А почему вы так заинтересованы в создании, Татьяна?
Слушатель: Нет, я не заинтересована в создании. Но я хотела бы все равно узнать путь и экономическую выгоду от создания, если бы мне хотелось создать товарищество.
Марьяна Торочешникова: Понятно.
Артем Сидоров: Соответственно, чтобы создать товарищество, естественно, вам нужно согласие второго собственника. Потому что должно быть более 50 процентов. Хотя нужно еще посчитать на самом деле. Может быть, у вас чуть больше 50 процентов, тогда, в общем-то, получается, что вы можете создать Товарищество собственников жилья и без согласия второго собственника.
А что касается экономической выгоды, то я думаю, в данном случае, если в доме очень мало собственников – три-четыре человека, то здесь лучше избрать такой путь, как непосредственное управление жилым домом. Поскольку граждан немного, смысла какого-то создавать ТСЖ и делать правление, созывать общее собрание, в общем-то, нет. То есть все вопросы можно решить, просто собравшись два-три человека и определив, с какими организациями будет заключен договор. Особых проблем в аккумулировании средств тоже нет. То есть каждый может по своему договору платить. То есть либо это непосредственное управление, либо вы можете просто нанять определенную управляющую организацию. А ТСЖ – это такая надстройка, которая эффективна в жилом доме с достаточно большим числом собственников.
Марьяна Торочешникова: Перекликается вот с этим вашим ответом следующий вопрос. «Подтвердите, пожалуйста, тот факт, что ТСЖ берет на себя юридическую ответственность и бремя долгов злостных неплательщиков, плату за капитальный ремонт, расходы за перекладку гнилых сетей и так далее. Если это так, то это не очень привлекательно», - пишет Надежда. Антон, пожалуйста.
Антон Ежов: По сути, да. То есть получается, что ТСЖ представляет интересы всех собственников жилья. Если кто-то злостно не платит квартирную плату, коммунальные платежи, то получается, что ТСЖ фактически за свой счет должно вот эти платежи осуществлять. И потом уже взыскивать в судебном порядке с должника, насколько это возможно. А здесь проблемы могут быть. Потому что собственник может иметь здесь квартиру, а зарегистрирован может быть в каком-нибудь Норильске. И в этом случае иск надо туда предъявлять. Вот к таким иски просто физически не предъявляются.
Марьяна Торочешникова: И я попрошу вас ответить на вопрос, который тоже пришел на пейджер. Радиослушатель Добрый пишет: «Если люди создали ТСЖ и поняли, что не способны управлять домом, и хотят теперь отказаться от этого ТСЖ, что нужно сделать, и через что нужно пройти, чтобы вернуться в обратное положение?».
Артем Сидоров: То есть, соответственно, созывается общее собрание жильцов, избирается новый способ управления многоквартирным домом. Одновременно принимается решение о ликвидации ТСЖ, как юридического лица. Эти изменения регистрируются в налоговой. Важно, чтобы там долгов каких-то не было и так далее. Но это уже вопрос, связанный с ликвидацией юридического лица. А после этого необходимо обращаться в управляющую организацию, либо, если она не создана, в тот же ДЕЗ, заключать с ним договор и, соответственно, платить по старым правилам.
Марьяна Торочешникова: Пожалуйста, Антон.
Антон Ежов: Коротко хотел бы сказать про свои любимые ЖСК. Дело в том, что хотя у нас предусмотрено, что ЖСК должны преобразоваться в ТСЖ (по поводу ликвидации ТСЖ), однако фактически получается здесь лазейка в законодательстве, что ТСЖ может быть обратно преобразовано в ЖСК. То есть те ЖСК, которые преобразуются до 1 января 2007 года в ТСЖ, они потом спокойненько смогут обратно вернуться в свою прежнюю, любимую форму. На самом деле дырочка-то есть.
Марьяна Торочешникова: Спасибо большое.