Марьяна Торочешникова: Чуть меньше месяца назад Конституционный суд России преподнес подарок россиянам, получившим квартиры после 1 марта 2005 года. Судьи признали неконституционной первую часть 4-ой статьи закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в редакции 12-ой статьи закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Эта статья запрещала приватизировать жилье, полученное по договору социального найма после 1 марта 2005 года. И хотя Конституционный суд не нашел нарушений в том положении жилищного законодательства, которое предписывает окончание приватизации 1 января 2007 года, депутаты уже приняли решение продлить приватизацию до 2010 года. Во всяком случае, соответствующий законопроект уже был рассмотрен.
Так вот, о том, каков он, новый порядок приватизации, кто и в какие сроки может приватизировать жилье, мы и будем говорить с экспертами в студии Радио Свобода - адвокатами Московского адвокатского бюро «Правовая защита» Алексеем Головановым и Антоном Ежовым. Ну и, кроме всего прочего, по многочисленным просьбам слушателей вернемся сегодня к вопросам, связанным с деятельностью товариществ собственников жилья. Это тем более актуально, что, естественно, человек после того, как он приватизировал свое жилье, свою квартиру, он становится собственником, и ему придется как-то налаживать отношения, в том числе и вступать в соответствующие товарищества.
И теперь я попрошу экспертов ответить на вопрос: что же это вообще такое – приватизация? Что понимать под приватизацией? Потому что в многочисленных публикациях на этот счет, ну, в частности, после того, как Конституционный суд вынес свое постановление, постоянно встречалась фраза «бесплатная приватизация». Вот мне это кажется некой тавтологией. Или, действительно, бывают платные приватизации, а бывают бесплатные приватизации? Антон Ежов, пожалуйста.
Антон Ежов: Приватизация – это уже подразумевает передачу имущества... то есть действительно, можно сказать, как масло масляное в данном случае, то, что приватизация и должна быть бесплатной. Поэтому в данном случае бесплатная приватизация, наверное, делается так, чтобы в какой-то степени было понятно широкому кругу граждан, что...
Марьяна Торочешникова: То есть акцентируется внимание, да?
Антон Ежов: Да, просто дополнительный акцент. Хотя он, конечно, не нужен, с моей точки зрения.
Марьяна Торочешникова: А в чем вообще смысл приватизации? И сколько раз можно приватизировать что-нибудь, какую-нибудь квартиру, Алексей?
Алексей Голованов: Я хочу сказать, что приватизация предполагает всегда передачу государственного имущества либо муниципального в частные руки, гражданам, если мы говорим о жилье. Так вот, приватизировать квартиру можно один раз. Это не относится к тем случаям, когда однажды квартира была приватизирована, а потом такая приватизация была признана судом недействительной. Считается, что лицо своим правом на приватизацию не воспользовалось. Однако только один раз может человек получить от государства бесплатно квартиру в порядке приватизации.
Порядок у нас после постановления Конституционного суда, о котором говорилось выше, остался тем же. Вопрос встал о сроках. И, честно говоря, юридическая общественность удовлетворена таким решением Конституционного суда. Потому что изначально, когда такое положение Жилищного кодекса было принято, все говорили о том, что те граждане, которые получают квартиру после 1 марта 2005 года, они заведомо ставятся в более худшее положение, чем те, кто получил их, допустим, 28 февраля 2005 года.
Марьяна Торочешникова: То есть понятно, что несправедливость здесь была устранена. Но, тем не менее, вы сказали, что порядок не изменился. Расскажите, пожалуйста, а что предполагается, вот что должен человек сделать для того, чтобы приватизировать имеющуюся у него комнату или квартиру? Алексей, пожалуйста.
Алексей Голованов: Порядок заключается в следующем. Три этапа. Первый этап – это сбор документов: копии финансово-лицевого счета, выписка из Домовой книги, которая говорит нам о том, кто является ответственным квартиросъемщиком, состав проживающих в квартире, а также поэтажный план экспликации, который дает техническое описание жилого помещения. И дальше у нас идет основной этап – это заключение договора жилотделом в администрации, согласно которому государство в лице этого жилотдела передает гражданину квартиру в собственность. После этого договор регистрируется в Регистрационной службе.
Марьяна Торочешникова: Скажите, пожалуйста, а кто станет в таком случае собственником квартиры? Вот если в квартире живут три человека, то каждый из них получит свою часть, свою треть собственности на квартиру, или же тот, кто был основным квартиросъемщиков, и станет собственником впоследствии?
Антон Ежов: Во-первых, очень важным моментом является то, действительно, кто проживает, кто зарегистрирован в данном жилом помещении. Если там трое зарегистрированы, то все они вправе участвовать в приватизации. Кстати, по поводу приватизации должно быть у них взаимное согласие.
Марьяна Торочешникова: То есть если один из них не согласен...
Антон Ежов: Да, если один из них не согласен, то приватизировать в данном случае не получится. Ну, конечно, в данном случае согласие требуется у совершеннолетних лиц, которые проживают в данном жилом помещении. Если речь идет о несовершеннолетнем, то он также должен участвовать в приватизации. Кстати говоря, нужно отметить, что в начале 90-х годов часто несовершеннолетних в приватизацию не включали, а потом уже суды признавали такие приватизации недействительными в части невключения туда несовершеннолетних, и включали потом. А сейчас это вообще невозможно. То есть если несовершеннолетнего никак и нигде не указать, то просто будет отказ.
Марьяна Торочешникова: Скажите, пожалуйста, а что же делать человеку, если он все-таки рассчитывает и хочет воспользоваться своим правом на приватизацию? И вот живут они, скажем, в однокомнатной или двухкомнатной квартире, а кто-то уперся... не важно, там могут быть разные мотивы, и говорит: «Нет, я не хочу никакой собственности».
Алексей Голованов: К сожалению, в реалиях действующего законодательства с учетом того, что раздел лицевого счета у нас уже невозможен, остается единственный способ – это дожидаться смерти лица, которое не согласно с приватизацией.
Марьяна Торочешникова: Или ждать его согласия, как-то его уговаривать.
Алексей Голованов: Да, или ждать его согласия.
Марьяна Торочешникова: А почему нельзя разделить лицевые счета? Было какое-то специальное указание в законодательстве или что? Или это практика судебная так сложилась?
Алексей Голованов: Нет. Со вступлением в силу нового Жилищного кодекса было установлено, что раздел лицевого счета возможен лишь по согласию сторон. Граждане, проживающие в квартире, могут объединить лицевой счет. Однако в отличие от действовавшего ранее законодательства, был установлен прямой запрет на раздел лицевого счета. Это было связано с тем, чтобы избежать ситуации, когда из обычной отдельной квартиры квартира превращается в «коммуналку».
Марьяна Торочешникова: То есть делят счета, один не приватизирует свою половину, другой приватизирует. И начинают мелкими долями продавать вот эту свою часть и, соответственно, вписывать туда невероятное количество жителей.
Антон Ежов: Кстати, здесь нужно отметить единственный случай, когда лицо может не участвовать в приватизации, то есть здесь нужно его согласие. То есть он дает согласие обязательно, в заявлении пишет, что он тоже хочет, чтобы квартира была приватизирована, но при этом он отказывается от своей доли в пользу кого-то из лиц, которые проживают в этой квартире. Тогда он не будет участвовать.
Марьяна Торочешникова: Понятно.
И у нас уже есть звонок. Послушаем Нину Павловну из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. У меня внучку не включили при приватизации. И теперь ей уже порядочно лет, 24 года, и она ничего не имеет, и не включена в приватизацию. Посоветуйте, пожалуйста, что нам теперь делать?
Марьяна Торочешникова: Пожалуйста, Антон.
Антон Ежов: Как раз речь идет о том, что, наверное, она была не включена в приватизацию в начале 90-х годов, как раз и возраст такой – 24 года. Суд такие приватизации признает, как я уже сказал, недействительными в части невключения. И здесь важно, кто вправе такое заявление подавать. То есть когда ребенок еще несовершеннолетний, то это законные представители. В принципе, прокуратура вправе такое тоже...
Марьяна Торочешникова: А органы опеки и попечительства?
Антон Ежов: Да, орган опеки и попечительства тоже может. А когда человек уже достиг совершеннолетия, то получается, что он должен подавать такое заявление.
Единственное, что здесь, если ей 24 года, шесть лет как она уже совершеннолетняя, получается, что ей нужно будет подавать заявление о восстановлении пропущенного срока исковой давности. Но это тоже все возможность сделать.
Марьяна Торочешникова: То есть она пропустила свой срок, да?
Антон Ежов: Да, она пропустила. Но я думаю, что суд здесь без проблем...
Марьяна Торочешникова: Может пойти навстречу.
Антон Ежов: То есть здесь просто надо будет ей написать о том, что она просто не знала. Потому что когда была приватизация, она была несовершеннолетняя, то есть расписать, почему она не знала, как она это узнала. И суд восстановит.
Марьяна Торочешникова: То есть она пойдет в суд, отдаст свое заявление, в частности, укажет все причины, по которым она не подавала такого заявления.
Антон Ежов: Да, исковое заявление.
Марьяна Торочешникова: И что случится? Суд просто включит ее в число собственников этой квартиры и разделит, соответственно, доли между уже теми собственниками, которые там есть, правильно?
Антон Ежов: Да. То есть фактически суд, если говорить о результативной части судебного решения, то он укажет о том, что «признать в части недействительной приватизацию такую-то, включить такого-то в приватизацию, признать такие-то и такие-то доли». То есть желательно, конечно, этот вопрос в исковом заявлении поставить в дополнительные требования, чтобы потом не возникало бы вопроса о том, а у кого какие доли на самом деле.
Марьяна Торочешникова: А здесь имеет значение, против ли другие члены семьи того, чтобы этот человек мог участвовать в приватизации, или нет?
Алексей Голованов: Совершенно никакого значения не имеет мнение других членов семьи. Вспоминается случай из практики, когда отчим судился со своей семьей о разделе лицевого счета по старому закону. Однако уже была сформирована практика, о которой говорил мой коллега, и был предъявлен встречный иск ему, в том числе, о включении в приватизацию. И несмотря на то, что он был против, в приватизацию бывшего несовершеннолетнего включили.
Марьяна Торочешникова: Скажите, пожалуйста, а сколько приблизительно времени рассматривают суды вот такого рода дела?
Антон Ежов: Как раз если говорить про время, то это, наверное, единственное, для чего имеет значение, есть кто-то, кто возражает против включения, или нет. Потому что государственные органы, то есть тот же самый председатель жилищного отдела в администрации или Департамента жилищной политики, он просто придет и признает требование, потому что понятно, что практика в пользу того, кого не включили в приватизацию. А если кто-то из лиц, которые проживают в квартире, они будут против, то, конечно же, суд вынужден будет просто заслушивать их в процессе, то есть соблюсти всю процедуру рассмотрения данного спора.
Марьяна Торочешникова: Соответственно, и дело может затянуться.
Антон Ежов: Ну, оно не так уж сильно затянется. Ну, скажем, месяца три лишних будет, это точно.
Марьяна Торочешникова: А вообще средний срок рассмотрения?
Антон Ежов: А средний срок, ну, где-то, я думаю, за четыре-шесть месяцев - с учетом загруженности наших судов - реально такое дело рассмотреть.
Марьяна Торочешникова: Это рассматривают федеральные судьи или мировые?
Антон Ежов: Да, это рассматривает суд общей юрисдикции, федеральный суд.
Марьяна Торочешникова: Спасибо.
Слушаем Надежду Аркадьевну, она тоже дозвонилась из Москвы на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Я вот что хотела бы спросить. На каком основании вообще они отменяют приватизацию после 2010 года? Или она будет? И какая она будет? Потому что сейчас я не хочу приватизировать – такая квартира, что за нее и рубля жалко. Пятиэтажка, первый этаж. И говорят, что скоро будут сносить. А если будут сносить, то будут больше метров давать. А что, после 2010 года... На каком основании вообще запрещают-то ее, я понять никак не могу. И хотелось бы еще вот что спросить. И что, теперь муниципальные... мы платим всю жизнь, 51 год, нас выгонять что ли отсюда будут?
Марьяна Торочешникова: Надежда Аркадьевна, чуть меньше эмоций. Сейчас, я думаю, Алексей Голованов как раз все и расскажет подробно.
Алексей Голованов: Никто вас выгонять не будет, конечно же.
Что касается 2010 года. Вообще-то, этого срока пока еще нет. У нас есть, согласно постановлению Конституционного суда, срок до 1 января 2007 года. То есть заявление о приватизации будет удовлетворено, дотированное последним числом 31 декабря 2006 года. Несмотря на это, есть политическое решение о том, чтобы продлить срок приватизации до 2010 года. В своем обращении в Конституционный суд граждане ставили вопрос о том, что вообще запрет приватизации незаконен. Однако Конституционный суд посчитал по-другому.
В силу этого в вашем случае, учитывая то, что вы проживаете в пятиэтажке, которую, скорее всего, будут выселять, я рекомендую подождать до конца этого года, посмотреть динамику того, будет ли принят закон о продлении срока приватизации до 2010 года. Если да, то вопросом приватизации можно заняться уже после того, как вас переселят в новое жилье. Если же нет, и по каким-то причинам срок приватизации у нас будет сохранен до 1 января 2007 года, вот ближе к окончанию этого срока уже можно заняться вопросом приватизации, так как приватизированное жилье дает ряд преимуществ.
Марьяна Торочешникова: Я вас попрошу чуть позже рассказать об этих преимуществах.
Но меня вот что беспокоит. Мы сейчас даем такой совет нашей слушательнице, а не случится ли так, что она дотянет до конца декабря этого года, а потом просто не сможет подать заявление, потому что будет вот таких людей, кто решил подождать и прийти в конце года, ну, увидел, что закон не приняли, и их там будет миллион, грубо говоря, не получится ли так, что она просто не сможет это заявление подать? И нужно ли такие заявления подавать только лично или же его можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением? Антон, пожалуйста.
Антон Ежов: Во-первых, конечно, такая ситуация может быть, что будет много желающих, которые захотят приватизировать. Это, да, будет представлять сложность. Но, во-первых, будут существовать, и сейчас существуют, организации, которые помогают в такой регистрации, то есть за какую-то плату, и, в общем-то, им быстрее удается все подать. А если говорить юридически, то это будет иметь правовое значение – подача заявления почтой.
Марьяна Торочешникова: То есть это можно сделать?
Антон Ежов: Да, это можно будет сделать. По крайней мере, не будет считаться, что такое заявление не подано. И можно будет потом, даже в случае возникновения спора, в судебном порядке все равно приватизировать.
Марьяна Торочешникова: Скажите, пожалуйста, а в таком случае, что будет считаться датой подачи заявления – дата, когда вы отправили это письмо, или квиток, в котором было записано, когда это письмо получили?
Антон Ежов: Действительно, у нас считается моментом приватизации момент подачи заявления, ну, в данном случае почтой в том числе. Кстати, это имеет очень большое значение для наследников. Потому что очень часто бывает так, что пожилой человек подает заявление на приватизацию, и до того, как он получил уже документы о том, что он квартиру приватизировал, он, предположим, умирает. Многие часто не знают того, что они могут завершить приватизацию или даже признавать уже право на наследство вот на эту конкретную квартиру. То есть с момента все-таки подачи заявления.
Марьяна Торочешникова: Когда было отправлено письмо?
Антон Ежов: Да.
Марьяна Торочешникова: А дальше уже проблема почты?
Антон Ежов: Да. Любое обращение в государственный орган, будь то суд или какой-то орган исполнительной власти, считается момент отправления по почте.
Марьяна Торочешникова: А не тогда, когда его получили.
Антон Ежов: Да. Может быть, оно вообще не поступит, но, тем не менее, можно доказать то, что оно было отправлено.
Марьяна Торочешникова: Понятно. Спасибо за разъяснение.
Послушаем Николая Петровича из Санкт-Петербурга, он дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Вот я приватизировал однокомнатную квартиру с женой вдвоем на две доли. И вот в случае смерти одного из нас, что будет с этой долей? Или надо как-то друг на друга подписывать, чтобы доля не пропала? Куда эта доля пойдет в случае смерти одного члена семьи, может быть, государству?
Марьяна Торочешникова: Николай Петрович, ваш вопрос понятен.
Я могу просто от себя предположить, что государству она просто так не пойдет, если только не будет признана выморочным имуществом, если уж совсем не будет никаких наследников на вашу собственность. Потому что это уже собственность. Правильно, Алексей?
Алексей Голованов: Совершенно верно. Что будет с этими долями. Если у вас есть другие наследники, например дети, то тогда переживший супруг будет наследовать эту долю вместе с другими наследниками. И тут возникает большая неразбериха, когда возникают новые супруги, дети, подписывается соглашение об определении долей, которое потом регистрируется отдельно в Регистрационной службе.
В вашем случае, если вы хотите, чтобы переживший супруг стал собственником всей доли умершего супруга, то лучше, конечно же, оформить завещание, чтобы не возникло проблемы с тем, что потом наследники из-за этой маленькой доли будут ругаться.
Марьяна Торочешникова: Ну, тем не менее, здесь тоже нужно предупредить, что есть масса ограничений, когда завещание просто может быть признано недействительным, даже если оно оформлялось у нотариуса, но, тем не менее, если кто-то из наследников является инвалидом. Ну, там несколько каких-то ограничений...
Алексей Голованов: Имеется в виду обязательная доля.
Антон Ежов: Да, это обязательная доля на наследство. Это несколько другое.
Марьяна Торочешникова: Да. Но в любом случае, здесь они тоже могут оспорить и поспорить. И здесь будет лучше, если вы соберетесь оформлять завещание, то нужно просто хорошо проконсультироваться с нотариусом. Потому что они как раз все эти моменты разъяснят.
Дмитрий прислал риторический вопрос на пейджер: «А что такое приватизация, если подчас не оплатить коммунальные услуги? И не насмешка ли это? И как об этом серьезно говорить, о приватизации, при бесправии, когда нет даже права на жизнь?». Ну, может быть, здесь несколько сгущены краски. Но, действительно, есть ли смысл приватизировать квартиру, если получится, что и платить за нее больше ведь в таком случае нужно будет?
Антон Ежов: Ну, на практике единственное, где сказывается оплата в дальнейшем, - это то, что в квартире муниципальной, то есть по договору социального найма, не нужно оплачивать капитальный ремонт. А так я бы не сказал, например, по динамике цен квартплаты и так далее, что те, у кого приватизирована квартира, что они платят больше.
Марьяна Торочешникова: Капитальный ремонт оплачивать не нужно. Но делать его будут, Алексей?
Алексей Голованов: Да. В случае если муниципальная квартира не приватизирована, у жилорганов есть обязанность следить за состоянием дома, квартиры. Если квартира приватизирована, то это становится обязанностью собственника квартиры.
И еще маленький нюанс. У нас есть судебная практика о выселении из муниципальных квартир. А вот выселить собственника за неуплату коммунальных платежей практически невозможно.
Марьяна Торочешникова: Несмотря на то, что все-таки какая-то процедура здесь предусмотрена.
Но мы поговорим еще обо всех преимуществах собственников жилья и людей, которые живут по социальному найму в своей квартире.
А я хочу ответить нашему слушателю Георгию из Санкт-Петербурга, который прислал сообщение на пейджер. «Перестаньте загонять людей в ТСЖ, - пишет он мне. – Гражданин вправе самостоятельно оплачивать по договорам, без всякого ТСЖ». Я с вами совершенно согласна, Георгий. И мы об этом уже тоже говорили. Я никого не хочу загонять в товарищества собственников жилья. Я просто считаю необходимым разъяснить, что это и для чего это нужно. Тем более что уж во всяком случае, жители жилищно-строительных кооперативов, скорее всего, будут вынуждены преобразовываться в товарищества собственников жилья. Они этого, конечно, не хотят, но тем не менее. Об этом мы тоже сегодня поговорим, и о той борьбе, которая идет за это.
Послушаем Василия из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Я хотел бы немножко уточнить. В вашей программе прозвучало, что документы на приватизацию можно высылать заказным письмом с уведомлением о вручении. Это совершенно неправильно. Потому что у меня есть прецедент. Я не буду долго рассказывать, но это не было связано с приватизацией жилья, по другому поводу. Я послал письмо с уведомлением о вручении. И в суде было доказано, что я выслал пустой конверт. То есть уведомление о вручении доказывает только то, что получатель получил конверт. А что содержится в конверте, какие документы, это доказать невозможно.
Марьяна Торочешникова: Василий, спасибо за ваше уточнение. Да, необходимо сказать, каким должно быть письмо. Антон, пожалуйста, скажите.
Антон Ежов: Во-первых, такой недобросовестности государственных органов, в общем-то, постоянно ожидать все-таки невозможно. Я просто, например, работаю, в том числе, и по уголовным делам. Я очень часто отправляю письма ценными. То есть, по сути дела, это то же самое заказное письмо, но, во-первых, там пишется цена каждого документа, каждого листочка.
Марьяна Торочешникова: С уведомлением и описью вложения.
Антон Ежов: Да. И эту опись заверяет почтальон. И поэтому в этом случае можно доказать, что было на самом деле в конверте.
Марьяна Торочешникова: На самом деле спасибо Василию за такое уточнение. Действительно, если уж вы решили отправлять документы, то их нужно отправлять заказным письмом с уведомлением и описью вложения, чтобы не было такого, что, действительно, чиновники вдруг встанут в позу, поведут себя не очень порядочно, скажем прямо, и скажут, что вы прислали им пустой конверт.
Людмила Федоровна из Петербурга дозвонилась на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Я являюсь собственником жилья. Я купила квартиру. Мы создали ТСЖ. И наша строительная компания, сдав дом с определенными недоделками, назначает своих председателей ТСЖ, которые не отвечают нашим интересам. Прошло собрание, был кворум, мы избрали правление. И вот последний председатель нам просто физически не передает дела. Что нам делать в этой ситуации? Куда обращаться?
Марьяна Торочешникова: Алексей Голованов, пожалуйста, ответьте на вопрос Людмилы Федоровны.
Алексей Голованов: Во-первых, вы должны сообщить в налоговую инспекцию о том, что у вас изменился председатель, который уполномочен представлять интересы, в том числе и в налоговой инспекции без доверенности. Во-вторых, вы можете заявить об утрате документов. Кроме того, вы можете также предъявить иск об истребовании этих документов, и суд удовлетворит его и обяжет председателя эти документы передать. Хотя на практике вариант с исковым заявлением и судебным спором, он самый непредпочтительный, потому что дело будет долго тянуться, председатель будет потом затягивать исполнение решения.
Марьяна Торочешникова: И будет хуже только всем от этого. Потому что какие-то текущие вопросы не будут решаться.
Алексей Голованов: Да. Поэтому я рекомендую после того, как вы избрали нового председателя, заказать, во-первых, дубликат печати, чтобы у вас уже был штампик и печать, и, соответственно, поднимать архивы. Кроме того, в случае, если у вас будут затребованы какие-либо документы, вы можете заявить о том, что они у председателя.
Антон Ежов: Единственная здесь сложность, когда меняется руководитель организации, то существует специальная форма уведомления налоговой инспекции, если мне не изменяет память, ее номер Р-013, и там должен уведомлять о смене руководителя налоговую инспекцию прежний руководитель. Причем его подпись нотариально удостоверяется. Вот здесь, конечно, возникнет определенная проблема.
Марьяна Торочешникова: Да. Но ее как-то можно решить.
Алексей Голованов: Кодексом административных правонарушений предусмотрена ответственность руководителя за непредоставление сведений, в том числе и в части изменения руководящих органов. А можно, соответственно, послать форму с заполненной подписью только новым руководителем, и указать, что прежний руководитель не отказывается от предоставления документации. В этом случае может быть принять решение о привлечении прежнего руководителя к административной ответственности.
Марьяна Торочешникова: Налоговыми органами?
Алексей Голованов: Да.
Марьяна Торочешникова: То есть они будут, соответственно, куда-то обращаться и уже...
Антон Ежов: Ну, опять-таки может быть определенное бездействие, потому что организаций-то много на учете состоит, и если налоговая ничего не будет делать, то, получается, нужно будет опять-таки решать проблему в судебном порядке.
Марьяна Торочешникова: Но побороться можно, и смысл есть, да?
Алексей Голованов: Да, конечно, это прямая обязанность прежнего руководства отдать штамп, печать и документацию.
Марьяна Торочешникова: Сергей из Подмосковья дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Огромное спасибо за вашу передачу. Я хотел бы спросить, в любой ли ситуации стоит приватизировать квартиру? Я приведу конкретный пример. Нас четверо: двое старых родителей и мы с братом. Ситуация в семье сложная. У отца очень тяжелый характер, у нас с ним конфликт. Он грозит, если мы приватизируем, то он брату завещает свою долю, грозит выселить. А брат, он алкоголик, у него, так сказать, тяжелый, садистский характер. И я не вижу возможности жить с братом после смерти родителей совместно. Это будет невозможно. То есть стоит ли в этой ситуации приватизировать квартиру?
Марьяна Торочешникова: Сергей, спасибо за ваш вопрос.
Вот сейчас мы, отталкиваясь от этого вопроса нашего слушателя, расскажем о тех преимуществах, которые и дает приватизация. Пожалуйста, Антон, ответьте.
Антон Ежов: Если говорить про этот конкретный случай, то, наверное, да, если здесь есть член семьи, который злоупотребляет алкоголем либо страдает какими-то душевными расстройствами, может быть, и стоит поостеречься приватизации. Потому что если он становится собственником доли, то здесь в дальнейшем могут возникнуть проблемы, что он может подарить ее, еще что-то. Бывает, например, когда член семьи посещает какие-то религиозные секты. Вот здесь может таиться, действительно, угроза.
Марьяна Торочешникова: Продать из своей доли часть...
Антон Ежов: Ну, если говорить по поводу продажи, то здесь есть способ противодействия. Потому что у нас в Гражданском кодексе предусмотрено право преимущественной покупки. То есть, соответственно, другие сособственники вправе будут потом требовать... если их не уведомили или не предложили им выкупить, перевести права приобретателя на себя. Но опять-таки если у них нет денег на то, чтобы выкупить, то здесь опять-таки получается, что они не могут воспользоваться этим средством защиты своих прав.
И другой случай, наверное, когда не стоит приватизировать квартиру, - это когда люди стоят на очереди по улучшению жилищных условий. Допустим, им должны лет через 5-10 дать другое жилье. Но дом их уже идет под снос сейчас. Вот в этом случае все-таки не имеет смысла приватизировать, а стоит подождать, когда дадут другую квартиру, и уже потом поучаствовать в приватизации.
Марьяна Торочешникова: Вообще преимущества жилья, которое находится в собственности, они, на мой взгляд, очевидны. Потому что ты можешь распоряжаться этим жильем, ты можешь его продавать. Всегда есть какая-то, грубо говоря, такая заначка, да?
Алексей Голованов: Есть некое имущество, которым можно распоряжаться.
Марьяна Торочешникова: Да. А каковы же преимущества в таком случае неприватизированной квартиры? Что хорошего, и в каких случаях, кроме тех, о которых уже говорил Антон, есть смысл жить по договору социального найма?
Алексей Голованов: Я вижу только одно преимущество – это отсутствие обязанности по уплате налога на имущество.
Более того, я хотел бы обратить внимание радиослушателей на то, что из муниципальных квартир, пусть сложно, но выселить можно, например, за систематическую неуплату коммунальных платежей, из приватизированных квартир выселить невозможно в принципе.
Марьяна Торочешникова: И по закону в том числе? Или в законе какой-то механизм прописан?
Алексей Голованов: В законе прописано, что если есть некие обязательства у собственника квартиры перед кем-либо, то можно получить решение о взыскании с него денежной суммы, и в последующем Служба судебных приставов будет принимать решение о том, за счет какого имущества будет взыскана эта сумма. Однако если приватизированная квартира является единственным местом проживания, тогда на это имущество взыскание обращать нельзя.
Марьяна Торочешникова: Но на самом деле, если действительно такая сложная ситуация в семье, как рассказывал наш дозвонившийся слушатель, всегда нужно взвесить все эти «за» и «против», и есть все-таки те случаи, когда не стоит, может быть, спешить с приватизацией.
Алексей Голованов: Или договариваться со своими домочадцами о том, в пользу кого происходит приватизация квартиры. То есть кто-то может написать заявление об отказе от приватизации в пользу кого-то.
Марьяна Торочешникова: Слушаем Татьяну из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Меня интересует вопрос по поводу землеотвода. Какое количество земли принадлежит дому? Допустим, мы организовали ТСЖ. И какое количество земли относится к нашему дому? Где эту информацию можно почерпнуть?
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Татьяна, за ваш вопрос. Алексей Голованов на него ответит.
Алексей Голованов: По общему правилу вам необходимо предоставить землю либо в собственность, либо в аренду, но в Москве преимущественной формой землепользования является, конечно же, аренда, необходимую для использования вашего многоквартирного дома. Это фактически означает: пятно застройки плюс некий земельный участок, который прилегает к вашему дому. Нормы отвода установлены нормативными актами правительства Москвы. Сейчас я, к сожалению, не припомню навскидку, сколько там метров положено. Однако у нас в Москве установлены нормы отвода, в том числе и под дом ТСЖ, и в данном случае вопрос стоит о том, что надо делать общее описание кондоминиума имущества, в который будет включена так же и земля.
Марьяна Торочешникова: А где можно посмотреть...
Алексей Голованов: Я рекомендую обратиться в органы ТОРС – это территориальные органы Москомзема, и получить информацию. Потому что у них есть базы о нормах отвода земли.
Марьяна Торочешникова: Это что касается Москвы. А жители регионов где...
Алексей Голованов: Земельный комитет.
Марьяна Торочешникова: В Земельный комитет своего региона.
Алексей Голованов: Да. Потому что это тот вопрос, который решается на уровне власти и субъекта Федерации местной администрацией.
Марьяна Торочешникова: Спасибо за подробное разъяснение.
Валентина Николаевна из Москвы дозвонилась на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Я сейчас слышала о несовершеннолетних. И хочу уточнить, может быть, я что-то не поняла. Вот если семья из трех человек, и один несовершеннолетний, так какие права у него? Когда он будет совершеннолетним, то что-то надо будет переоформлять?
Марьяна Торочешникова: Пожалуйста, Антон.
Антон Ежов: Во-первых, здесь уже такая плоскость основ гражданского права. То есть у нас различают правоспособность и правосубъектность. То есть несовершеннолетний правоспособен с момента рождения, то есть он имеет те же самые права, что и его родители. Вопрос в том, что он не может их реализовывать зачастую сам. У него на то есть законные представители. А так, если говорить о том, что нужно что-то переоформлять, когда он достигнет совершеннолетия, то здесь этого не нужно будет делать.
Марьяна Торочешникова: То есть если по время приватизации были учтены интересы ребенка, и вот в этих документах было указано, что он, в том числе, по достижении им совершеннолетнего возраста также становится собственником этой квартиры, то в этом случае ничего переоформлять не надо. Здесь мы говорили только о том варианте, когда не были учтены интересы ребенка, и либо его родители позже обращались и просили внести изменения в приватизационные документы, либо он сам, достигнув совершеннолетия, будет через суд добиваться того, чтобы его интересы были учтены.
Антон Ежов: То есть мы здесь, по сути, говорили о том, что те правила и нормы, согласно которым раньше несовершеннолетний не должен был участвовать в приватизации, они противоречили Конституции. И потом, в общем-то, такая практика была поломана. И на данный момент совершеннолетний обладает теми же правами на участие в приватизации. И если была приватизация, когда он был несовершеннолетним, ничего потом переоформлять не надо.
Марьяна Торочешникова: То есть если указано уже в документах его участие в этой приватизации, то ничего переоформлять не надо. И это очень важное уточнение, чтобы нам людей не ввести в заблуждение.
Татьяна из Москвы пишет: «Господа, похоже, вне реалий. Три дня назад я сдавала документы на регистрацию жилья, и стоя в очереди, услышала много интересного. Люди по три месяца стоят в очереди на приватизацию. В каждой инстанции записываются в 6-8 утра без гарантии пройти. Вопрос из очереди: что делать человеку, который получил в наследство в разное время две половины одной квартиры?».
Вот тут, с одной стороны, претензия, и это понятно. Я представляю, что творится сейчас в органах, где нужно приватизировать квартиру. С другой стороны – вопрос. Алексей, пожалуйста.
Алексей Голованов: По первому вопросу я могу сказать: в борьбе своей, как говорится, обретете право свое. Вставайте пораньше. Конечно же, приходится тратить время.
По поводу второго вопроса. Получается, что у вас есть два свидетельства о праве собственности на доли в квартире. Конечно, в общем-то, вы можете оставить все как есть. В любом случае, если вы потом эту квартиру захотите продать, то в договоре купли-продажи будут указаны оба свидетельства, и новый собственник станет владельцем всей квартиры, покупатель. Если хотите, можно, конечно, объединить вот эти два свидетельства в одно. Но я считаю, что тут большой проблемы нет. Независимо от того, будете ли вы в этой квартире просто жить или будете ее продавать, у вас уже есть достаточные документы, которые говорят о том, что вы являетесь собственником всей квартиры.
Марьяна Торочешникова: Просто здесь вопрос стоит о времени, чтобы не стоять вот в эти очередях для того, чтобы объединить и получить новое свидетельство о праве собственности, тогда, может быть, действительно нет смысла никуда ходить. Но если уж вам очень хочется, то да.
А что касается времени, то мы все-таки сказали о палочке-выручалочке в виде заказного письма с уведомлением и описью вложения. Это тоже вариант. И, в конце концов, можно просто попробовать действовать параллельно на всякий случай для того, чтобы подстраховаться, как мне представляется.
Слушаем Анну Николаевну из Москвы, она дозвонилась на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Вот такая ситуация. У нас с мужем давно приватизирована квартира. После этого мы разошлись. И как бы я выделила при разводе свою долю. Но муж категорически отказывается на продажу квартиры. И какой у меня выход? Получается, что я как собака к цепи привязана к этой половине квартиры. И если я продам половину, и квартира превращается в «коммуналку», то это просто копейки.
Антон Ежов: У вас однокомнатная квартира?
Слушатель: У нас трехкомнатная, большая квартира. И право преимущественной покупки вот за эти копейки получает мой муж. А если мы продаем квартиру с ним вдвоем, делим деньги пополам и покупаем, то это совсем другая сумма. Но он ни при каких обстоятельствах уже несколько лет никак не желает эту квартиру продавать.
Марьяна Торочешникова: Что делать в этой ситуации?
Антон Ежов: К сожалению, конечно, если трехкомнатная квартира, то в данном случае нельзя сказать, что 50 процентов - это доля незначительная, поэтому в судебном порядке невозможно требовать принудительного выкупа, во-первых. Невозможно требовать принудительно продать, если он не хочет. И здесь надо, конечно, договариваться. Если он отказывается, то остается только разъяснить ему последствия, к чему это приведет.
Марьяна Торочешникова: То есть просто припугнуть.
Антон Ежов: Да. Ведь когда возникает такая проблема: вместе жить не хотят, в то же время кто-то размениваться не хочет, - то проигрывают обе стороны. Потому что они втягиваются в борьбу. И здесь вот что можно сделать. С одной стороны, можно продать свою долю. Кстати, очень часто такие доли выкупают «черные маклеры», поскольку они покупают 50 процентов доли ниже рыночной цены, потом они привлекают человека, предположим, который... кстати, это реальный случай из жизни, который, предположим, имел судимость или бомж...
Марьяна Торочешникова: Он приезжает и начинает буянить.
Антон Ежов: Да, он приезжает. Кстати, конкретный случай, который мне припоминается, когда вселялся такой человек, который имел две судимости: одну - за хулиганство, а вторую – за убийство на бытовой почве. Вот представляете, он вселяется в квартиру...
Марьяна Торочешникова: Вы знаете, на самом деле вы нашей слушательнице, вообще-то, предлагаете шантажировать своего бывшего супруга, если уж на то пошло.
Антон Ежов: Других вариантов просто нет.
Марьяна Торочешникова: Нет, действительно, здесь имеет смысл, наверное, договариваться и разъяснять: «если ты не хочешь по-хорошему, я продаю свою половину этой квартиры, и сюда может действительно (намеренно или не намеренно) поселиться кто угодно. И зачем, действительно, жить в «коммуналке», если можно продать и купить каждому по квартире?».
Антон Ежов: Вот вы просто говорите, зная ситуацию со стороны. Вот вы услышали вопрос – и все. А я с такими случаями, кстати, и мой коллега Алексей Николаевич Голованов тоже с такими случаями сталкивался. На самом деле если человек не хочет по каким-то причинам, ну, практически невозможно его как-то уговорить по-хорошему...
Марьяна Торочешникова: То тогда идут таким путем, да?
Антон Ежов: Да-да.
Марьяна Торочешникова: Спасибо большое.
Слушаем Льва Андреевича из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. У меня два вопроса. Я собственник ЖСК. Я квартиру купил за свои денежки. А потом меня заставили ее приватизировать, уже купленную мною квартиру. Правильно это или нет?
Марьяна Торочешникова: Скорее всего, вас просто попросили оформить свидетельство о собственности.
Слушатель: Ну, может быть. И второй вопрос. Вот эти ТСЖ. У нас в ЖСК был председатель, его выбирают. И получается, что мы себе на шею вешаем опять начальников. А попадаются жуликоватые, вороватые. Мы платим деньги этому председателю. Мы, собственники квартир, платим деньги. Почему?
Марьяна Торочешникова: Пожалуйста, ответьте на этот вопрос.
Алексей Голованов: ТСЖ, как, впрочем, и ЖСК является некоммерческой организацией, созданной для удовлетворения потребностей в жилье. И, конечно же, формируются руководящие органы, в том числе и председатель. А вот уважаемый радиослушатель может выставить свою кандидатуру, и если ему не нравится его правление, то он может сам, в общем-то, если найдет поддержку у других сособственников, стать председателем этого кооператива. То есть все в ваших руках. Если вам не нравится один, то вы можете переизбрать руководство вашего ТСЖ или ЖСК.
И еще хочу сказать вот что. Вы знаете, в судебной практике последнего времени очень часто возникают случаи, когда ТСЖ, ЖСК спорят с прежним собственником, с Департаментом имущества города Москвы, относительно принадлежности спорных помещений. Например, встроены какие-то нежилые помещения. Практика противоречивая. Конечно же, у Департамента Москвы сильные позиции. Однако если ЖСК или ТСЖ докажет, что финансирование строительства всего дома шло с расчетного счета кооператива или ТСЖ, то можно признать право собственности.
Марьяна Торочешникова: А что касается средств на капитальный ремонт, можно ли добиться от бывшего собственника, от муниципалитета, чтобы сейчас они заплатили товариществу собственников жилья, вновь образованному, все долги за капитальный ремонт? Ведь люди-то перечисляли все это время деньги на капитальный ремонт.
Антон Ежов: Здесь надо конкретный случай все-таки рассматривать. Я бы сказал, что если в целом говорить, то такое дело, скорее всего, будет проигрышным, чем выигрышным, хотя это не значит, что все дела такие вытянуть невозможно.
Марьяна Торочешникова: А проигрышные – это в смысле судебной практики, что она так сложилась, или в том, что в законе нет...
Антон Ежов: Во-первых, и в законе нет. И плюс, конечно, судебная практика по такому пути идет. Потому что у нас, как правило, все-таки государственные учреждения должны ответчиками быть или уже непосредственно само государство.
Кстати, можно дополнить? Радиослушатель спрашивал по поводу приватизации квартиры в доме ЖСК. С одной стороны, действительно, когда человек выплатил пай, он берет справочку о выплаченном пае и идет уже регистрировать право собственности. Но я вот на практике сталкивался с тем, что такие квартиры умудрялись наши должностные лица приватизировать. Вот такая приватизация, нужно отметить, она недействительная, и это единичные случаи, но такое было.
Марьяна Торочешникова: То есть все-таки нужно просто оформлять свидетельство о праве собственности?
Антон Ежов: Да.
Марьяна Торочешникова: И здесь я хотела бы уточнить. Вот вы говорили о том, что сейчас идет серьезная борьба за то, чтобы не загонять тех, кто находится в ЖСК, в кооперативах, в товарищества собственников жилья. Почему? В чем там проблема основная?
Антон Ежов: Вот меня часто спрашивают об этом сами председатели жилищно-строительных кооперативов. И я говорю, что, в принципе, разницы-то большой нет – что ЖСК, что ТСЖ. Они говорят: «Но мы должны будем платить больше». Я смотрю закон - и вижу, что разницы опять-таки нет. А они говорят: «А что дальше будет?». То есть пугает опять-таки неизвестность. И, наверное, в этом заключается сам вопрос.
Марьяна Торочешникова: И, собственно, из-за этого идет борьба?
Антон Ежов: Да. Вот на данный момент или жилищно-строительный кооператив, или товарищество собственников жилья – тут принципиальной разницы нет.
Марьяна Торочешникова: Спасибо большое.