Ведущая Петербургского часа программы "Liberty Live" Татьяна Валович:
Гость нашего часа - юрист, председатель Общества защиты прав граждан в сфере недвижимости Наталья Будная. Мы будем говорить о защите прав граждан в сфере недвижимости. На сегодняшний день в России права людей, готовых вложить собственные сбережения в строительство, ничем не защищены. Наталья Юрьевна, доброе утро, скажите пожалуйста, вот в большинстве стран для строительства жилья компании берут кредиты в банке, в России же практика такова, что привлекаются средства граждан. 97 процентов жилья в России строится с участием дольщиков. Однако, закона который бы защищал права этих граждан, до сих пор не существует, и вот совсем недавно Госдума вновь отклонила рассмотрение этого закона. Вот в этой ситуации, каким рискам подвергаются российские граждане, которые хотят приобрести квартиру, скажем, на первичном рынке строительства, когда квартира строится?
Наталья Будная:
Я считаю, что граждане подвергают себя следующим рискам: первый и основной - что компания, любая компания строительная может разориться и вообще не построить дом, "извиниться" перед своими дольщиками. Второй риск - это, что квартира может быть продана дважды, то есть две независимых компании, кто подвозил материалы и кто, скажем, давал технику, считают, что этой квартирой строители должны были рассчитаться с ними, инвесторы и продают независимым людям, дальше люди судятся несколько лет... И третий, я считаю, самый "нестрашный" риск - это то, что квартира будет построена плохо, таких примеров тоже много. По первому случаю: например, после дефолта 1998-го года деньги собирались - за квадратный метр где-то по 200 долларов. Сейчас нужно отстраивать, по этим договорам отвечать, а на самом деле цена строительства гораздо выше, выросла цена стройматериалов, выросла цена труда строителей, и поэтому, кажется, достаточно рискованно сейчас вносить деньги в строительство, потому что строителям трудно отвечать по договорам с 1998-го по 2001-й год. По качеству я могу следующее сказать: зачастую строители собирают деньги, люди просят четырехкомнатную квартиру, ее соединяют из трехкомнатной и однокомнатной, и получается, например, над спальней кухня выше живущих жильцов. Такие случаи тоже встречаются, причем у уважаемых фирм.
Татьяна Валович:
Но как же все-таки действовать людям, которые копили-копили, наконец-то, собрали какую-то сумму, хотят купить квартиру - что делать? Какие шаги? Потому что в России правовое поле остается для людей как бы еще за занавесом. У нас нет такой практики, чтобы люди были хорошо знакомы со своими правами - как им действовать?
Наталья Будная:
Вы знаете, можно, конечно, посоветовать привести на подписание договора юриста. Но, во-первых, если компания заведомо предполагает обанкротиться, заведомо у нее черные мысли, какой бы юрист не составлял договор, ни к чему хорошему это все равно не приведет. Это первое. Второе: зачастую, придя с юристом, люди просят иногда внести поправки в договор, потому что он действительно иногда бессмысленный - смысл договора просто инвестировать в строительство для нужд города, а о том, что за это будет получена квартира - без всяких серьезных обязательств со стороны фирмы. Но если юрист будет настаивать изменить договор в пользу своего клиента, продавцами такой квартиры будет ему отказано в этом, найдут другого человека, у которого примут деньги, который более готов рисковать.
Татьяна Валович:
То есть вообще механизмов защиты на сегодняшний день не существует?
Наталья Будная:
Да, механизм - только самозащита, действительно, по своим каналам как-то присматриваться к фирме, что-то выяснять о ней, действительно приглашать юриста, чтобы уж совсем глупый договор не подписать, с которым даже в суде судья будет разводить руками. Я зачастую рекомендую людям так: "Вы хотя бы судье помогите принять решение в вашу пользу, если вас обманут - что же вы подписываете такие бумаги?!"
Татьяна Валович:
Вот вообще, приобретая жилье, человек является потребителем. Законом о потребителях как-то регулируются отношения со строительными компаниями, или это не подпадает под это?
Наталья Будная:
Да. В Санкт-Петербурге практика судебная такая, что долевые договоры не подпадают под закон о потребителях. В Москве, скажем, другое мнение. Все такие договоры рассматриваются в судах Москвы как бы в рамках закона о потребителях. Там поэтому и порядка больше, и меньше таких проблем, и меньше потерь денег дольщиков.
Татьяна Валович:
А почему в Петербурге не может быть принят такой закон, это от кого-то зависит?
Наталья Будная:
Нет, это даже не закон, это судебная практика. То есть, судьи Москвы трактуют таким образом долевые договоры, а судьи Санкт-Петербурга - другим.
Татьяна Валович:
Наталья Юрьевна, вопрос клонирования бурно обсуждается с начала недели в средствах массовой информации - как вы относитесь к этой проблеме?
Наталья Будная:
Я удивлю вас, наверное, но я отношусь положительно. Как я понимаю, я считаю, что клон - это такой же близнец человека, человек может себе позволить иметь близнеца, брата или сестру.
Татьяна Валович:
А не напоминает ли вам процесс появления многих фирм на рынке недвижимости такой процесс клонирования, который, к сожалению, не очень хорошо сказывается на гражданах России?
Наталья Будная:
Вы знаете, смотря какую фирму клонировать. Если фирму клонировать с положительной репутацией, то это неплохо, а если фирму - будущего банкрота, жульническую - то это плохо.
Татьяна Валович:
Как обстоит дело в правовом поле, чтобы отслеживать такие строительные фирмы, которые уже как бы изначально хотят обмануть своих вкладчиков, своих инвесторов?
Наталья Будная:
Мировая практика придумала только одну единственную возможность: чтобы отслеживали и проверяли профессионалы такие фирмы. Этим занимаются во всем мире банки, только изучив историю фирмы, ее баланс ее бухгалтерию банк принимает решение - инвестировать или давать кредит фирме строительной, чтобы она строила. В нашей стране этим занимаются домохозяйки, они сами принимают решение, к кому отнести свои заработанные, скопленные деньги, не обращаясь зачастую ни к каким профессионалам.
Татьяна Валович:
А вот общество, которое вы возглавляете, Общество защиты прав граждан в сфере недвижимости - помогает людям разобраться в столь сложной сфере?
Наталья Будная:
Помогает, во-первых, тем, что я приучаю, как мне кажется, странным простым вещам наших граждан: первое - читайте, что подписываете, изучайте, что подписываете, каждый абзац. Вот, как вы его поняли, так вы его и прочитали, то и будет вам выполнено. Если вам на словах обещается одно, а подписываете вы совсем другое, то, что вас не устраивает, значит, будет как раз то, что вас не устраивает, то, то вы подписываете.
Татьяна Валович:
Но вот в сфере недвижимости можно приобрести и на вторичном рынке жилья - скажем, уже давно построенные квартиры, которые кто-то хочет продать, как и загородную недвижимость - в этой сфере с какими рисками сталкиваются наши граждане?
Наталья Будная:
В этой сфере есть риски тоже, но я считаю, что они меньшие, чем на первичном рынке. Покупка квартиры на первичном рынке - это в любом случае фьючерсный контракт. На вторичном, действительно, историю квартиры можно серьезно проверить. Во-первых, любой профессионал, посмотрев документы, скажет, что именно по этой квартире нужно проверять, каких людей нужно найти - бывших собственников, возможно, какие документы, какие расписки дополнительные нужно с бывших собственников собрать, чтобы сделка была идеальной. Поверьте, на вторичном рынке могут быть идеальные сделки, которые ни в коем случае не приведут к неприятностям в дальнейшем, если только все правильно оформлено, если собрано достаточно большое количество бумаг, расписок и обязательств предыдущих владельцев.
Татьяна Валович:
То есть, вторичный рынок жилья - он более контролируемый, чем первичный?
Наталья Будная:
Да, действительно. Не всякую квартиру можно проконтролировать. Но если можно проконтролировать, то можно сказать: "Вот эту квартиру абсолютно безопасно купить".
Татьяна Валович:
Наталья Юрьевна, скажите пожалуйста, а вот иностранцы - теперь иностранцами считаются даже те граждане, которые раньше проживали в составе Советского Союза, которые сейчас находятся в СНГ, так вот, иностранцы, не только из стран СНГ, но и другие - сталкиваются ли они с какими-то проблемами, если хотят приобрести жилье в Петербурге?
Наталья Будная:
Если у них правильно оформлен паспорт, то не сталкиваются. Некоторые республики не признают уже старый наш советский паспорт, и по этому паспорту в нотариальной конторе не проведут сделку, и не зарегистрируют в ГБР. Это граждане должны узнать, какой порядок в их странах сейчас, признается паспорт или нет. Покупать квартиру они могут, если документы в порядке, законодательство признает за ними равные права с россиянами. Единственное, более усложненными будут процедуры по регистрации на постоянное место жительства. Это нужно проводить через ОВИР, определенным образом получая разрешение и оформляя документы.
Татьяна Валович:
А вот с принятием Земельного кодекса как-то изменится ситуация на рынке? Ведь по мировой практике обычно граждане должны выкупать, если есть частная собственность на землю, землю под своими квартирами - к чему это может привести в России?
Наталья Будная:
Трудно сказать сейчас, к чему это приведет. Может быть по-разному. Россия - страна большая, земли у нас очень много. Может даже так получиться, что земля, покупаемая сейчас под Петербургом за две тысячи долларов за сотку, будет стоить в два раза меньше, посмотрим. Например, так было в Бразилии - после выхода закона о земле цена возле хороших городов, таких, как Рио-де-Жанейро всем нам известного, упала в два раза.
Татьяна Валович:
А приходилось ли вам в своей практике сталкиваться с нарушением прав граждан, которые уже давно купили квартиры - это бывшие ЖСК так называемые, которые построили 20-30 лет назад, и сейчас рядом с их домами на их инфраструктуру, за которую они платили, вкладывали деньги, строятся новые высотные дома, скажем, и этим в общем уменьшаются права - уменьшение стоимости жилья, падает и напряжение, и вода, водоснабжение нарушается, и закрытие солнца...
Наталья Будная:
Да, ко мне действительно неоднократно по этим вопросам обращались граждане. Чаще всего людей волнует то, что перед домом, из окон которого вид был на озера, или, скажем, парк, лес, вдруг вырастает высотка, до нее метров 50-60, и возникает двор-колодец, о котором люди и не подозревали, когда строили или покупали квартиру 10 или 5 лет назад. Действительно с этим люди обращаются?
Татьяна Валович:
А в этой ситуации можно как-то им помочь бороться за свои права или нет?
Наталья Будная:
Тут трудно сказать, можно или нет. Обычно, когда стройка начинается - все необходимые экспертизы собраны, вряд ли кто-то без этих экспертиз начнет стройку. Но, насколько мне известно, это политика даже нашего губернатора, как он говорит, пятна застройки вешать на уже существующие инженерные сети, находить места в центре города уже в развитых районах, а не расширять город, чтобы не строить новые котельные, не проводить коммуникации, дороги, что для города очень дорого. То есть, это такая политика - выискивать внутренние резервы, что называется.
Татьяна Валович:
Но вообще, город должен развиваться по генплану. Он у нас принят в Петербурге в 1985-м году только, и по этому плану город и живет. Но если сейчас он нарушается - разве не могут граждане как-то оспаривать это? Вот, если у них было запланировано небольшое малоэтажное здание универсама или поликлиники, а на этом месте вырастает высотное здание?
Наталья Будная:
Я еще раз скажу: ничего не строится в нашем городе самовольно. Генплан - он есть, но любое изменение можно провести, собрав примерно сто подписей у разных чиновников. Эти подписи благополучно собираются и совершенно законно строится в неудобном для граждан, возможно, месте дом, но экспертизы все собраны у чиновников.
Татьяна Валович:
Учитывая то, что интересы инвесторов зачастую совпадают с интересами наших чиновников, которым можно заплатить, чтобы приобрести необходимые разрешения в Петербурге для строительства того или иного дома - то есть, граждане у нас получаются практически незащищенными?
Наталья Будная:
Трудно сказать. Кому-то платят, кому-то не платят, это трудно сказать, это не доказано. Но сейчас такое положение дел - пятно застройки можно согласовать, при большом старании.
Гость нашего часа - юрист, председатель Общества защиты прав граждан в сфере недвижимости Наталья Будная. Мы будем говорить о защите прав граждан в сфере недвижимости. На сегодняшний день в России права людей, готовых вложить собственные сбережения в строительство, ничем не защищены. Наталья Юрьевна, доброе утро, скажите пожалуйста, вот в большинстве стран для строительства жилья компании берут кредиты в банке, в России же практика такова, что привлекаются средства граждан. 97 процентов жилья в России строится с участием дольщиков. Однако, закона который бы защищал права этих граждан, до сих пор не существует, и вот совсем недавно Госдума вновь отклонила рассмотрение этого закона. Вот в этой ситуации, каким рискам подвергаются российские граждане, которые хотят приобрести квартиру, скажем, на первичном рынке строительства, когда квартира строится?
Наталья Будная:
Я считаю, что граждане подвергают себя следующим рискам: первый и основной - что компания, любая компания строительная может разориться и вообще не построить дом, "извиниться" перед своими дольщиками. Второй риск - это, что квартира может быть продана дважды, то есть две независимых компании, кто подвозил материалы и кто, скажем, давал технику, считают, что этой квартирой строители должны были рассчитаться с ними, инвесторы и продают независимым людям, дальше люди судятся несколько лет... И третий, я считаю, самый "нестрашный" риск - это то, что квартира будет построена плохо, таких примеров тоже много. По первому случаю: например, после дефолта 1998-го года деньги собирались - за квадратный метр где-то по 200 долларов. Сейчас нужно отстраивать, по этим договорам отвечать, а на самом деле цена строительства гораздо выше, выросла цена стройматериалов, выросла цена труда строителей, и поэтому, кажется, достаточно рискованно сейчас вносить деньги в строительство, потому что строителям трудно отвечать по договорам с 1998-го по 2001-й год. По качеству я могу следующее сказать: зачастую строители собирают деньги, люди просят четырехкомнатную квартиру, ее соединяют из трехкомнатной и однокомнатной, и получается, например, над спальней кухня выше живущих жильцов. Такие случаи тоже встречаются, причем у уважаемых фирм.
Татьяна Валович:
Но как же все-таки действовать людям, которые копили-копили, наконец-то, собрали какую-то сумму, хотят купить квартиру - что делать? Какие шаги? Потому что в России правовое поле остается для людей как бы еще за занавесом. У нас нет такой практики, чтобы люди были хорошо знакомы со своими правами - как им действовать?
Наталья Будная:
Вы знаете, можно, конечно, посоветовать привести на подписание договора юриста. Но, во-первых, если компания заведомо предполагает обанкротиться, заведомо у нее черные мысли, какой бы юрист не составлял договор, ни к чему хорошему это все равно не приведет. Это первое. Второе: зачастую, придя с юристом, люди просят иногда внести поправки в договор, потому что он действительно иногда бессмысленный - смысл договора просто инвестировать в строительство для нужд города, а о том, что за это будет получена квартира - без всяких серьезных обязательств со стороны фирмы. Но если юрист будет настаивать изменить договор в пользу своего клиента, продавцами такой квартиры будет ему отказано в этом, найдут другого человека, у которого примут деньги, который более готов рисковать.
Татьяна Валович:
То есть вообще механизмов защиты на сегодняшний день не существует?
Наталья Будная:
Да, механизм - только самозащита, действительно, по своим каналам как-то присматриваться к фирме, что-то выяснять о ней, действительно приглашать юриста, чтобы уж совсем глупый договор не подписать, с которым даже в суде судья будет разводить руками. Я зачастую рекомендую людям так: "Вы хотя бы судье помогите принять решение в вашу пользу, если вас обманут - что же вы подписываете такие бумаги?!"
Татьяна Валович:
Вот вообще, приобретая жилье, человек является потребителем. Законом о потребителях как-то регулируются отношения со строительными компаниями, или это не подпадает под это?
Наталья Будная:
Да. В Санкт-Петербурге практика судебная такая, что долевые договоры не подпадают под закон о потребителях. В Москве, скажем, другое мнение. Все такие договоры рассматриваются в судах Москвы как бы в рамках закона о потребителях. Там поэтому и порядка больше, и меньше таких проблем, и меньше потерь денег дольщиков.
Татьяна Валович:
А почему в Петербурге не может быть принят такой закон, это от кого-то зависит?
Наталья Будная:
Нет, это даже не закон, это судебная практика. То есть, судьи Москвы трактуют таким образом долевые договоры, а судьи Санкт-Петербурга - другим.
Татьяна Валович:
Наталья Юрьевна, вопрос клонирования бурно обсуждается с начала недели в средствах массовой информации - как вы относитесь к этой проблеме?
Наталья Будная:
Я удивлю вас, наверное, но я отношусь положительно. Как я понимаю, я считаю, что клон - это такой же близнец человека, человек может себе позволить иметь близнеца, брата или сестру.
Татьяна Валович:
А не напоминает ли вам процесс появления многих фирм на рынке недвижимости такой процесс клонирования, который, к сожалению, не очень хорошо сказывается на гражданах России?
Наталья Будная:
Вы знаете, смотря какую фирму клонировать. Если фирму клонировать с положительной репутацией, то это неплохо, а если фирму - будущего банкрота, жульническую - то это плохо.
Татьяна Валович:
Как обстоит дело в правовом поле, чтобы отслеживать такие строительные фирмы, которые уже как бы изначально хотят обмануть своих вкладчиков, своих инвесторов?
Наталья Будная:
Мировая практика придумала только одну единственную возможность: чтобы отслеживали и проверяли профессионалы такие фирмы. Этим занимаются во всем мире банки, только изучив историю фирмы, ее баланс ее бухгалтерию банк принимает решение - инвестировать или давать кредит фирме строительной, чтобы она строила. В нашей стране этим занимаются домохозяйки, они сами принимают решение, к кому отнести свои заработанные, скопленные деньги, не обращаясь зачастую ни к каким профессионалам.
Татьяна Валович:
А вот общество, которое вы возглавляете, Общество защиты прав граждан в сфере недвижимости - помогает людям разобраться в столь сложной сфере?
Наталья Будная:
Помогает, во-первых, тем, что я приучаю, как мне кажется, странным простым вещам наших граждан: первое - читайте, что подписываете, изучайте, что подписываете, каждый абзац. Вот, как вы его поняли, так вы его и прочитали, то и будет вам выполнено. Если вам на словах обещается одно, а подписываете вы совсем другое, то, что вас не устраивает, значит, будет как раз то, что вас не устраивает, то, то вы подписываете.
Татьяна Валович:
Но вот в сфере недвижимости можно приобрести и на вторичном рынке жилья - скажем, уже давно построенные квартиры, которые кто-то хочет продать, как и загородную недвижимость - в этой сфере с какими рисками сталкиваются наши граждане?
Наталья Будная:
В этой сфере есть риски тоже, но я считаю, что они меньшие, чем на первичном рынке. Покупка квартиры на первичном рынке - это в любом случае фьючерсный контракт. На вторичном, действительно, историю квартиры можно серьезно проверить. Во-первых, любой профессионал, посмотрев документы, скажет, что именно по этой квартире нужно проверять, каких людей нужно найти - бывших собственников, возможно, какие документы, какие расписки дополнительные нужно с бывших собственников собрать, чтобы сделка была идеальной. Поверьте, на вторичном рынке могут быть идеальные сделки, которые ни в коем случае не приведут к неприятностям в дальнейшем, если только все правильно оформлено, если собрано достаточно большое количество бумаг, расписок и обязательств предыдущих владельцев.
Татьяна Валович:
То есть, вторичный рынок жилья - он более контролируемый, чем первичный?
Наталья Будная:
Да, действительно. Не всякую квартиру можно проконтролировать. Но если можно проконтролировать, то можно сказать: "Вот эту квартиру абсолютно безопасно купить".
Татьяна Валович:
Наталья Юрьевна, скажите пожалуйста, а вот иностранцы - теперь иностранцами считаются даже те граждане, которые раньше проживали в составе Советского Союза, которые сейчас находятся в СНГ, так вот, иностранцы, не только из стран СНГ, но и другие - сталкиваются ли они с какими-то проблемами, если хотят приобрести жилье в Петербурге?
Наталья Будная:
Если у них правильно оформлен паспорт, то не сталкиваются. Некоторые республики не признают уже старый наш советский паспорт, и по этому паспорту в нотариальной конторе не проведут сделку, и не зарегистрируют в ГБР. Это граждане должны узнать, какой порядок в их странах сейчас, признается паспорт или нет. Покупать квартиру они могут, если документы в порядке, законодательство признает за ними равные права с россиянами. Единственное, более усложненными будут процедуры по регистрации на постоянное место жительства. Это нужно проводить через ОВИР, определенным образом получая разрешение и оформляя документы.
Татьяна Валович:
А вот с принятием Земельного кодекса как-то изменится ситуация на рынке? Ведь по мировой практике обычно граждане должны выкупать, если есть частная собственность на землю, землю под своими квартирами - к чему это может привести в России?
Наталья Будная:
Трудно сказать сейчас, к чему это приведет. Может быть по-разному. Россия - страна большая, земли у нас очень много. Может даже так получиться, что земля, покупаемая сейчас под Петербургом за две тысячи долларов за сотку, будет стоить в два раза меньше, посмотрим. Например, так было в Бразилии - после выхода закона о земле цена возле хороших городов, таких, как Рио-де-Жанейро всем нам известного, упала в два раза.
Татьяна Валович:
А приходилось ли вам в своей практике сталкиваться с нарушением прав граждан, которые уже давно купили квартиры - это бывшие ЖСК так называемые, которые построили 20-30 лет назад, и сейчас рядом с их домами на их инфраструктуру, за которую они платили, вкладывали деньги, строятся новые высотные дома, скажем, и этим в общем уменьшаются права - уменьшение стоимости жилья, падает и напряжение, и вода, водоснабжение нарушается, и закрытие солнца...
Наталья Будная:
Да, ко мне действительно неоднократно по этим вопросам обращались граждане. Чаще всего людей волнует то, что перед домом, из окон которого вид был на озера, или, скажем, парк, лес, вдруг вырастает высотка, до нее метров 50-60, и возникает двор-колодец, о котором люди и не подозревали, когда строили или покупали квартиру 10 или 5 лет назад. Действительно с этим люди обращаются?
Татьяна Валович:
А в этой ситуации можно как-то им помочь бороться за свои права или нет?
Наталья Будная:
Тут трудно сказать, можно или нет. Обычно, когда стройка начинается - все необходимые экспертизы собраны, вряд ли кто-то без этих экспертиз начнет стройку. Но, насколько мне известно, это политика даже нашего губернатора, как он говорит, пятна застройки вешать на уже существующие инженерные сети, находить места в центре города уже в развитых районах, а не расширять город, чтобы не строить новые котельные, не проводить коммуникации, дороги, что для города очень дорого. То есть, это такая политика - выискивать внутренние резервы, что называется.
Татьяна Валович:
Но вообще, город должен развиваться по генплану. Он у нас принят в Петербурге в 1985-м году только, и по этому плану город и живет. Но если сейчас он нарушается - разве не могут граждане как-то оспаривать это? Вот, если у них было запланировано небольшое малоэтажное здание универсама или поликлиники, а на этом месте вырастает высотное здание?
Наталья Будная:
Я еще раз скажу: ничего не строится в нашем городе самовольно. Генплан - он есть, но любое изменение можно провести, собрав примерно сто подписей у разных чиновников. Эти подписи благополучно собираются и совершенно законно строится в неудобном для граждан, возможно, месте дом, но экспертизы все собраны у чиновников.
Татьяна Валович:
Учитывая то, что интересы инвесторов зачастую совпадают с интересами наших чиновников, которым можно заплатить, чтобы приобрести необходимые разрешения в Петербурге для строительства того или иного дома - то есть, граждане у нас получаются практически незащищенными?
Наталья Будная:
Трудно сказать. Кому-то платят, кому-то не платят, это трудно сказать, это не доказано. Но сейчас такое положение дел - пятно застройки можно согласовать, при большом старании.