С 1 января все строительные компании России, продающие квартиры по договорам долевого участия в жилищном строительстве, обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками. По мнению скептиков, закон не сможет всерьез сократить количество обманутых дольщиков, зато может способствовать повышению цен на рынке жилой недвижимости и ликвидации небольших строительных компаний.
О необходимости введения обязательного страхования ответственности застройщиков говорилось на протяжении последних нескольких лет, поскольку число обманутых строительными компаниями граждан уменьшалось не слишком заметно. Наконец в январе прошлого года соответствующий закон был принят, и с первого января нынешнего он должен действовать в полную силу.
Законодатели исходят из того, что обманутых дольщиков станет меньше, если строительные компании начнут страховать ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Предполагается, что застройщик, чтобы уменьшить свои риски, может получить поручительство банка, заключить соответствующий договор со страховой компанией или вступить в общество взаимного страхования. Что в случае неприятного для покупателя квартиры развития событий поможет ему вернуть вложенные деньги.
"Теперь, если застройщик не выполняет свои обязательства, и его ответственность застрахована в соответствии с этим новым законом, дольщик может обратиться за возмещением своих потерь финансовых не только к застройщику непосредственно, но и к страховой компании либо в банк, который выдал банковскую гарантию, – поясняет адвокат Артем Сидоров, – соответственно, права дольщика, в случае если его правоотношения с застройщиком подпадают под новый закон, будут защищены лучше".
Впрочем, по словам Артема Сидорова, многие застройщики от необходимости страховать свою деятельность постараются избавиться, не нарушая при этом законодательства. "Поскольку появляется еще и проблема с поиском страховой компании, либо с необходимостью вступления в общество взаимного страхования, либо с поиском банка, который даст банковскую гарантию, многим застройщикам будет проще работать по какой-то схеме, которая не связана с договором долевого участия в строительстве, – считает Сидоров, – уже сейчас, после того, как государство начало бороться с серыми схемами, все больше застройщиков работает по схеме ЖСК, а с введением данного закона многие застройщики могут задуматься, что им лучше: или разработать схему, связанную с ЖСК, либо вступать в какие-то непонятные отношения с другими застройщиками, отвечать за других застройщиков, по сути, в обществе взаимного страхования, либо платить большую страховую премию в страховую компанию".
Предполагается, что взносы в общество взаимного страхования ответственности составят 3 процента от рыночной стоимости каждого строящегося объекта. На таких условиях крупным, зарекомендовавшим себя на рынке компаниям, интереснее будет продолжать сотрудничество со страховщиками, предлагающими таким застройщикам страховки по небольшой, до 1 процента цене. Но в случае с маленькими строительными компаниями страховая премия редко опускается ниже 20 процентов, банковской гарантией им тоже вряд ли удастся заручиться, так что единственный выход – общество взаимного страхования, но если туда войдут только небольшие, а значит, с точки зрения рынка, не самые надежные застройщики, то и взносы значительно могут возрасти. И в таком случае появляется риск ликвидации небольших строительных компаний.
"Проблемы возникнут в основном даже, наверное, у региональных небольших компаний. А в большинстве регионов, на самом деле, нет таких строительных монстров, даже близких к ним, как в Москве, соответственно, именно там возможно исчезновение мелкого застройщика, – предполагает коммерческий директор Финансово-строительной корпорации "Лидер" Григорий Алтухов, – а поскольку мелкий застройщик на уровне регионов и маленьких городков – это единственный застройщик, который строит новое жилье там, есть риск, что рынок новостроек в этих самых небольших городах и регионах начнет схлопываться потихонечку. Чего, конечно, хотелось бы избежать".
При этом резкого скачка цен на жилую недвижимость в связи с необходимостью страхования ответственности застройщиков Григорий Алтухов не ждет: "Сегодня, по крайней мере, если говорить о Московском регионе, Москве и области, цены на жилье в первую очередь определяются соотношением спроса и предложения. Поскольку спрос на жилье достаточно высокий, то влияние этого самого спроса, в том числе неудовлетворенного спроса, приводит к гораздо большему росту цен, чем может привести закон о взаимном страховании. Плюс к этому надо понимать, что далеко не все сразу новостройки начнут продаваться по этому закону, соответственно, в любом случае повышение цен в среднем по рынку, даже если оно будет, оно будет достаточно плавным, и тут отлавливать 0,1 процента, 0,5 процента повышения – это удел кабинетных аналитиков. По факту именно уровень спроса общего на рынке, общий уровень развития экономики, соответственно, наличие платежеспособного спроса на рынке будет больше влиять на уровень цен на недвижимость. Хотя небольшой рост, малозаметный, но все-таки возможен, естественно".
Скептики же заявляют, что страхование неизбежно приведет к увеличению стоимости жилья. Во-первых, потому что произойдет отбор застройщиков, а за счет меньшего предложения увеличатся цены. Во-вторых, расходы по страхованию застройщики наверняка переложат на плечи покупателя, включив их в стоимость квартир.
