Марьяна Торочешникова: Как реализуется закон, прозванный журналистами «законом о дачной амнистии»? Почему люди не спешат оформлять землю в собственность по упрощенной схеме? Может быть, им просто мешают чиновники. На эти вопросы сегодня мы попытаемся ответить вместе с гостями в студии Радио Свобода. Нашим постоянным слушателям они известны как специалисты по части законодательства, регулирующего правоотношения, связанные с недвижимостью. Это адвокаты Межрегиональной общественной организации «Правовая защита» Антон Ежов и Алексей Голованов.
Федеральный закон номер 93 (а именно его называют «законом о дачной амнистии») действует уже два месяца. Однако серьезного увеличения обращений граждан в регистрирующие органы не наблюдается. А ведь согласно опросам, попасть под амнистию хотели порядка 80 процентов российских дачников. То ли не поверили люди в возможность быстро и сравнительно безболезненно оформить дома и земельные участки, то ли, поспешив воспользоваться своим правом, столкнулись с отсутствием на местах механизма, эти права обеспечивающего. Вот мы во всем этом и попытаемся разобраться.
Но сначала я попрошу экспертов напомнить, что же это за закон и что он, собственно, предлагает. Пожалуйста, Антон.
Антон Ежов: Данный закон по своей структуре трудно воспринимается людьми, не обладающими юридическим образованием. Потому что он, по сути, является законом, который вносит изменения во множество других законодательных актов. А именно, были внесены изменения (посредством опять-таки этого закона) в Основы нотариата, в Гражданский кодекс, в закон «О государственной регистрации прав с недвижимостью и сделок с ним», в Градостроительный кодекс, в Земельный кодекс, в закон «О садоводческих товариществах». Поэтому, конечно, если просто его прочитать, то он достаточно сложно воспринимается.
Марьяна Торочешникова: А разобраться сложно, потому что там очень много отсылочных норм, да?
Антон Ежов: По сути дела, да. То есть получается, вот то, что я назвал, как раз и изучать – что изменилось в этих актах уже. Поэтому, наверное, речь идет о том, что просто многие граждане, во-первых, либо не знают, либо просто не разобрались, что к чему.
Марьяна Торочешникова: Давайте поможем слушателям разобраться, что к чему, в конце концов, чтобы им все-таки не приходилось перелопачивать весь этот ворох законов, которые вы назвали.
Что реально теперь изменилось для людей? И каким образом они могут оформить в собственность садовый домик или земельный участок?
Алексей Голованов: Давайте вспомним, что происходило раньше, до вступления в силу этого закона. В России существовало огромное количество владельцев объектов недвижимости, которые не имели полного пакета документов, чтобы получить свидетельство о праве собственности в Регистрационных палатах, в регистрационных службах.
Марьяна Торочешникова: Они и сейчас существуют.
Алексей Голованов: Да. Дело в том, что в свое время садовые домики либо земельные участки оформлялись кое-как, и осуществлялось это очень часто следующим образом. Исполнительный комитет (еще при СССР) вносил на своем заседании протокол о том, чтобы, например, предоставить гражданину Иванову земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью такой-то. Вид права в этом распоряжении не указывался. Гражданин получал выписку из этого протокола, строил дом, в лучшем случае, он проходил инвентаризационный учет в БТИ (при СССР). И оформлялось так называемое заключение правовой комиссии БТИ о том, что он признавался собственником домовладений или дома. Это в лучшем случае. При этом вопрос о том, на каком основании он владеет землей, какое вечное право ему было предоставлено, он оставался в воздухе.
Марьяна Торочешникова: То есть это какая-то длительная аренда или собственность...
Алексей Голованов: И вот поэтапно законодатели пытались решить эту ситуацию следующим образом. Как мы помним, в свое время в первой части Гражданского кодекса появилась глава 17-ая, которая регулировала земельные отношения. Там было сказано, что «если иное не следует из закона или из содержания договора, то считается, что под объектом недвижимости земля принадлежит человеку на праве постоянного, бессрочного пользования». Эта глава вступила в силу с момента вступления в силу Земельного кодекса.
И после этого мы уже получили огромное количество судебной практики, когда в этих случаях, если земельные отношения не были оформлены, понятное дело, что человек, который обращался в Регистрационную палату (тогда это называлось так), он получал отказ. И он вынужден был обращаться в суд с тем, чтобы признать за ним право. Например, исковое заявление к местной администрации о признании права постоянного и бессрочного пользования.
Не всегда суды были готовы к тому, чтобы решить этот вопрос в виду того, что отсутствовала практика, грамотные специалисты. Решения были самые разные. И все утыкалось в судебные инстанции. Регистрационная палата говорила, что «вот вынесет вам суд решение о признании за вами права – будем оформлять, не вынесет – ваши проблемы». И то же самое происходило с дачными домиками в садовых товариществах, когда у человека ничего, кроме членской книжки, не было.
И, наконец-то, мы получили этот закон о так называемой «дачной амнистии».
Марьяна Торочешникова: И что теперь?
Алексей Голованов: И фактически основное преимущество этого закона сводится к тому, что процедура оформления упростилась. То есть теперь в случае возникновения каких-то вопросов относительно титула (права) не надо идти в судебные инстанции. Достаточно просто представить какой-либо документ (если мы говорим про землю), какой-либо землеотвод, чтобы этот документ приняли в Регистрационной палате и (если, конечно, другие документы также соответствуют форме) оформили право собственности.
Марьяна Торочешникова: То есть вот таким документом может быть, например, та же выписка из протокола, о которой вы уже говорили, или старое свидетельство о праве собственности на землю, ну, старого образца (потому что несколько раз все менялось).
Алексей Голованов: Да. И я хочу отметить такой момент. Этот закон призван примирить тот порядок предоставления объектов недвижимости, земельных участков, который существовал при СССР, с той реальностью, которая существует сейчас.
Антон Ежов: То есть нужно еще сказать, что данный закон не является конечным итогом вот этих реформ, направленных на наведение порядка в сфере прав с недвижимостью. То есть это всего лишь очередной шаг. То есть дают сейчас возможность гражданам привести те права, которые у них есть, на недвижимость в порядок. И тем более, нужно отметить, что этот закон срочный, по сути дела. Потому что многие права, указанные в нем, они до 1 января 2010 года в таком порядке могут быть оформлены.
Марьяна Торочешникова: Какие именно права могут быть оформлены в упрощенном порядке до 2010 года? Это очень важный момент.
Алексей Голованов: Этот закон внес изменения не только в Земельный кодекс, но также он внес изменения в закон о приватизации. Продлен срок для приватизации жилых помещений. Кроме того, если мы помним, вводный закон к Земельному кодексу устанавливал, что право постоянного и бессрочного пользования больше не предоставляется, как и пожизненное наследование владений. Но в то же время признавалось за гражданами это право, которое возникло ранее. И тут надо признать, что очень часто возникает такая ситуация, когда суды, государственные органы пытаются отказать в этих правах на том основании, что «вы обратились уже после вступления в силу Земельного кодекса, поэтому мы вам не можем закрепить землю (допустим) на праве постоянного и бессрочного пользования».
Марьяна Торочешникова: То есть, например, кому-то из граждан достался участок по наследству, а он не имеет на него никаких прав...
Алексей Голованов: Маленькая неточность. Вот в этом случае мы рекомендуем гражданам, согласно статье 59 Земельного кодекса, обращаться в суд за признанием ранее возникшего права. То есть суд всего лишь подтверждает ранее возникшее право.
Антон Ежов: То есть юридический факт, по сути.
Алексей Голованов: А что касается граждан, то в данном случае у них это право сохраняется, и они могут его переоформить.
Марьяна Торочешникова: Антон, вы хотели добавить какой-то существенный момент, касающийся возможности упрощенного порядка оформления земли в собственность.
Антон Ежов: На самом деле закон не все упрощает. Потому что, например, если речь идет об участке, на который у гражданина не сохранилось никаких документов, то прямо, в общем-то, и говорится о том, что оформить в данном порядке, как устанавливает закон, у него не получиться. За исключением того случая, если данный участок не находится в садовом товариществе.
Марьяна Торочешникова: Это если не сохранилось вообще никаких документов?
Антон Ежов: Получается, да. То есть, конечно, как юристу мне понятно, что в этом случае этот гражданин сможет все-таки обратиться в суд и доказывать, восстанавливать какие-то свои права или права своих наследодателей, если таковые были.
Марьяна Торочешникова: Скажите, пожалуйста, а вот как это реально должно выглядеть... То есть мы уже сказали, в принципе, в теории. Но все-таки давайте попробуем конкретный пример привести. То есть вот есть человек, у которого есть дачный участок с домиком, и он решил, например, этот участок продать или оформить завещание для своих наследников. Что ему нужно сделать для того, чтобы собрать необходимый пакет документов – это свидетельство на землю нового образца и так далее? Вот куда ему идти и что собирать, что туда нести?
Алексей Голованов: В этом случае первый вопрос, который должен задать себе гражданин: «на основании какого документа ему земля была предоставлена?». Ему необходимо найти вот этот землеотвод... пусть он старый, пусть он представляет собой всего лишь выписку из Поземельной книги или из какого-то протокола. Для этого люди идут в архивы, поднимают документы, получают заверенные копии. И вот этот документ – землеотвод – уже говорит о том, что право на земельный участок возникло.
Далее. Второй момент, который нужно урегулировать, - это вопрос, связанный с кадастровым планом. Не секрет, что сейчас все земельные участки должны проходить кадастровый учет. И необходимо озадачиться получением кадастрового плана. При этом у нас есть случаи, когда кадастровый план не требуется. Например, по каким-то причинам в правоустанавливающих документах уже кадастровый план на земельный участок есть. Кроме того, соответственно, указанный земельный участок представлялся для садоводства, и правление кооператива или садового товарищества готово представить документ о том, что, в общем-то, границы соответствуют. Получив эти документы... но, конечно же, у нас есть еще другие документы – это и заявление нужно написать, и уплатить госпошлину, и представить свои данные. Вот с этими документами – после прохождения кадастрового учета, после получения землеотвода – он обращается в Росрегистрацию.
Марьяна Торочешникова: То есть он их приносит, а там уже обязаны принять и зарегистрировать? Или там еще будут требовать какие-то новые бумажки принести?
Антон Ежов: К примеру, если говорить о дачных и садовых домиках, то здесь вообще порядок предельно прост. Потому что, по сути дела, гражданину необходимо всего лишь заполнить декларацию... причем он сам там пишет, какова площадь его домика, из чего он построен, и представить документы на земельный участок – и все. То есть если, например, с землей у него полный порядок, и речь идет именно об оформлении дачного или садового домика, то здесь у него никаких сложностей возникнуть не должно.
Марьяна Торочешникова: То есть он просто декларирует, что «у меня есть такая-то постройка, такой-то площади, в ней столько-то этажей»?
Антон Ежов: Да. То есть, одним словом, не нужно даже прохождение инвентаризации. То есть инвентаризация – это когда уже дом под индивидуальное жилищное строительство...
Марьяна Торочешникова: То есть не нужно обращаться в БТИ?
Антон Ежов: Да, обращаться в БТИ не нужно.
Марьяна Торочешникова: То есть уже и расходов меньше получается у людей, и времени меньше тратится.
Антон Ежов: Да, конечно.
Марьяна Торочешникова: Но вообще, насколько я понимаю, как раз вопросы, связанные с межеванием и с кадастром, - это самая большая проблема для людей. Во-первых, это и времени много занимает, и довольно дорого. Бывает, до 10 тысяч рублей уходит на то, чтобы просто пришли, измерили и все это оформили.
А здесь можно найти какой-то другой путь? Или как раз вот этот момент никак не обойти?
Алексей Голованов: В общем-то, закон говорит у нас о том, что местные органы должны оказывать содействие в проведении кадастровых работ, работ по межеванию. Честно говоря, я еще не знаю, как отлажена эта работа на местах и как осуществляется финансирование этих мероприятий. Зачастую граждане по старинке вынуждены платить за прохождение кадастра и землеустроительных работ. Но положение такое появилось: органы должны оказать содействие. А как это будет реализовываться на практике – посмотрим.
Марьяна Торочешникова: И что это будет за содействие. Не ограничится ли это содействие просто предоставлением прайс-листа: «вот оплатите это и это, а мы вам...
Антон Ежов: Или, наоборот, дополнительными сложностями.
Как в «Российской газете» недавно писалось про Ленинский район в Тульской области, где начальник Земельного комитета фактически занималась вымогательством взяток, на чем и была поймана.
Марьяна Торочешникова: Давайте послушаем дозвонившихся. Ирина Михайловна из Москвы, здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Всегда с большим удовольствием слушаю Антона Ежова и Алексея Голованова. У меня есть очень серьезные проблемы. И мне бы хотелось, чтобы эти правозащитники защитили меня в суде. Скажите, пожалуйста, как узнать телефон вашей организации «Правовая защита»? Помогите, пожалуйста. Очень нуждаюсь в вашей помощи.
Марьяна Торочешникова: Ирина Михайловна, вот теперь я позволю себе ответить. Все-таки и Антон Ежов, и Алексей Голованов, они адвокаты, а не правозащитники. Я понимаю, что слушателю достаточно сложно вот эту грань найти.
Антон Ежов: Но адвокат может быть правозащитником тоже.
Марьяна Торочешникова: Да, конечно. Но я, к сожалению, не могу в прямом эфире давать номер их телефона. Но, повторяю, сегодня у меня в студии – адвокаты, и они оказывают не бесплатные услуги.
Я правильно все сказала?
Антон Ежов: Да, правильно.
Марьяна Торочешникова: Юрий Николаевич из Уфы, здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Вот на местах очень интересно происходит: гладко было на бумаге... На кадастровый учет не ставят, потому что требуют разрешения администрации. А чтобы получить разрешение администрации, нужно получить разрешение Главархитектуры. И начинается вот такая свистопляска. На кого жаловаться, подскажите, пожалуйста?
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Юрий Николаевич.
Антон, нужны ли еще какие-то дополнительные разрешения? Или исчерпывающий перечень, он есть в законе?
Антон Ежов: Ну, закон на самом деле и устанавливает, что какие-то дополнительные разрешения, сбор каких-то дополнительных документов не нужен. То есть список ограничен до минимальных пределов, просто чтобы понять, какое все-таки имущество, о каком имуществе идет речь и что нужно оформить данному гражданину в собственность или даже в какое-то иное право. Поэтому все-таки на мой взгляд, как адвоката, самое эффективное – это обращение в суд, хотя можно параллельно обращаться и в вышестоящие инстанции.
Марьяна Торочешникова: То есть конкретно Юрию Николаевичу что делать? Он сейчас столкнулся с такой ситуацией, когда вместо одного конкретного документа, который у него есть, с него требуют еще один, еще один... Кому жаловаться?
Антон Ежов: В данном случае лучше все-таки обратиться в суд.
Марьяна Торочешникова: А что требовать в суде?
Антон Ежов: То есть если речь идет о том, что он обращается в Федеральную регистрационную службу по своему региону, то можно писать жалобу на действия данных должностных лиц уже на федеральном уровне.
Марьяна Торочешникова: В федеральную службу. А если все-таки попробовать решить этот вопрос через суд, то что нужно требовать? Это жалоба, это исковое заявление? Может быть, кто-то в суде может подсказать?
Антон Ежов: Здесь должна подаваться жалоба на незаконные действия должностного лица. Либо, допустим, признавать какие-то права. То есть можно придумать и в рамках искового производства. Все это, по крайней мере, допускается.
Марьяна Торочешникова: Но, в принципе, вот такая деятельность чиновников на местах, она незаконная, я правильно понимаю?
Алексей Голованов: Да. Я хочу добавить, что не так давно вслед за этим законом о «дачной амнистии», были приняты два административных регламента. Первый из них регулирует организацию деятельности регистрационных служб на местах, а второй – деятельность Земельного кадастра. И там написано, какие документы необходимо представить для получения кадастрового плана. В том случае, если происходят отклонения от этих регламентов, то также можно говорить о том, что эти действия незаконные, и они могут быть обжалованы.
Марьяна Торочешникова: И в конце концов, если возникают какие-то вопросы (я просто слушателям хочу подсказать), на сайте « www . cadastr . ru » вся информация, касающаяся дачной амнистии, и все законодательство, и разъяснения предоставлены.
Послушаем Ивана из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. У меня конкретный вопрос. Я инвалид второй группы, москвич. Налетела бригада – снесли наши гаражи. У меня было разрешение на установку гаража 3 на 6, как говорится, еще от советской власти. Там написано, что «в случае реконструкции...» и так далее. Документы о реконструкции мне предъявлены не были. Просто без документов снесли гаражи участников войны, инвалидов и так далее. И построили свою площадку для стоянки автомобилей.
Марьяна Торочешникова: И что делать в такой ситуации, да?
Алексей Голованов: И такой вопрос. А было ли решение суда об изъятии у вас гаража?
Слушатель: Нет.
Алексей Голованов: Как я понимаю, у вас было решение о предоставлении вам места для строительства гаража, как участнику, как инвалиду войны, да?
Слушатель: Нет. Как инвалиду общего заболевания – нарушение опорно-двигательного аппарата.
Алексей Голованов: Я понял. Знаете, похожая ситуация была в Щелковском районе. Администрация вынесла постановление о сносе какой-то палатки. И человек, который владел этой палаткой, обжаловал это постановление в суд.
И у нас изъятие имущества может происходить только на основании решения суда. Пусть даже это имущество построено незаконно. Но только после того, как решение вступило в законную силу.
В вашем случае были допущены незаконные действия. Но поскольку гаража уже нет, то в этом случае вы вправе предъявить иск о возмещении убытков с тех, кто принимал эти решения.
Антон Ежов: Более того, здесь может идти речь даже о самоуправстве. А это уже уголовно наказуемое деяние. И поэтому здесь еще мы вам рекомендуем обратиться в прокуратуру с соответствующим заявлением.
Алексей Голованов: Потому что это вопиющее нарушение, когда без решения суда человека лишают его имущества.
Марьяна Торочешникова: Его собственности.
Скажите, как долго рассматриваются обычно такого рода дела в суде? То есть сколько может на это уйти времени, хотя бы как минимум? Просто чтобы Иван представлял, во что он ввязывается.
Антон Ежов: Во-первых, это зависит, конечно, от региона, сколько судей работает...
Марьяна Торочешникова: Это происходит в Москве.
Антон Ежов: Кстати, в Москве как раз и сложнее ситуация. Поэтому здесь может и полгода такое дело рассматриваться, и даже больше. Ну, может повезти – может быть, за три-четыре месяца.
Марьяна Торочешникова: Ну, полгода – это не так страшно.
Антон Ежов: Говорят, кстати, в Индии по 10 лет рассматриваются дела. Поэтому в России не так все плохо.
Алексей Голованов: И им, конечно, нужно объединяться. По всей видимости, не один гараж снесен.
Марьяна Торочешникова: То есть надо с другими владельцами объединяться. И это будет эффективнее и быстрее. В конце концов, можно будет нанять какого-то адвоката, да? Если скинуться – будет дешевле.
Алексей Голованов: Конечно.
Марьяна Торочешникова: И я хочу (раз уж речь зашла о гаражах) вернуться к этому вопросу, но несколько с другой точки зрения. Насколько я понимаю, то закон о «дачной амнистии» достаточно всеобъемлющ, в том числе, он распространяется и на владельцев жилых домов и гаражей, которые расположены в городской черте, то есть в черте города. В Москве, может быть, таких практически не осталось (я не имею в виду гаражи), а по всей России очень много городов, где внутри города, в городской черте находятся частные дома, еще и старой, довоенной постройки. Распространяются ли эти правила на владельцев таких домов и на эти земельные участки? Антон, пожалуйста.
Антон Ежов: Да, распространяются. Кстати, насчет Москвы вы не совсем точны. Потому что в Москве более 6 тысяч частных домовладений. И даже есть 36 садовых товариществ.
Марьяна Торочешникова: В самом городе?
Антон Ежов: Да, в самом городе.
Марьяна Торочешникова: Спасибо, что вы меня поправили.
Так вот эти товарищества и владельцы земельных участков внутри этих товариществ, они теми же правами обладают?
Антон Ежов: Абсолютно теми же правами, которые установлены данным законом, и тот же самый порядок оформления.
Марьяна Торочешникова: Алексей, а не возникает ли у них вопросов с оформлением в собственность земельных участков в этой связи?
Алексей Голованов: Вы знаете, здесь необходимо отметить следующее. Необходимо установить границы земельного участка в натуре. У нас существует механизм оформления земельных участков под многоквартирными домами. Там сказано, что этот вопрос может решаться за счет денежных средств заинтересованных лиц – владельцев квартир в многоквартирном доме, а в том случае, если эти граждане попадают в программу межевания, - за счет средств, которые выделяет на это город Москва.
Такого положения относительно индивидуальных строений я не встречал, честно встречаюсь. Поэтому мне кажется, что если говорить о прохождении кадастрового учета и межевания, то здесь все-таки гражданам придется оформлять за свои деньги вот эти документы.
Марьяна Торочешникова: Но, тем не менее, это будет действовать... схема такая же простая. То есть у меня есть какой-то старый документ... Так же и с гаражами, я так понимаю. То есть у меня есть какое-то старое разрешение на постройку гаража, я иду с ним – и все, я оформляю себе в собственность этот гараж, и никто его снести уже не может.
Алексей Голованов: Я вспоминаю одно садовое товарищество, которое существует в районе, кажется, Кунцево. Так там тоже необходимо было поднять документы еще исполкомовские о предоставлении земельного участка. И дальше уже начать потихонечку оформлять права на земельные участки конкретных членов этого садового товарищества, которое создано, по-моему, чуть ли не до войны еще. Но процедура ясна и понятна.
Марьяна Торочешникова: А сейчас проще. Сейчас у вас какой есть документ, на основании такого и обязаны зарегистрировать.
Алексей Голованов: Да, конечно.
Марьяна Торочешникова: А если что – то идти в суд и жаловаться.
Антон Ежов: Единственное, что нужно сказать, отметить отдельно случаи с земельными участками, у которых границы не определены. Вот как раз если говорить про Москву, но то же самое касается и многих других регионов. Потому что если границы определены, и в плане все точно... то есть, допустим, было 6 соток, значит, ровно 6 соток, человек не вышел куда-то за пределы, - то проблем не возникает. А вот что касается того, если границы не определены либо они точно не определены (причем это тоже прописано в Земельном кадастре), то получается, что человеку за свой счет нужно будет оплачивать землемеров... Причем, кстати, здесь нужно по ценам сказать. То есть, например, для каких-то регионов (скажем, Владимирская область) это может стоить порядка 4-5 тысяч рублей, скажем, за 4 сотки или за 5 соток. А в Москве, если это близко к городу Москве, то это может и 20 тысяч рублей, и 30 тысяч рублей стоить.
Марьяна Торочешникова: А во сколько могут обойтись землемеры, которые придут измерить участок для вашего гаража в Москве? Ну, хотя бы порядок.
Антон Ежов: В Москве... вот здесь как раз и возникает сложность.
Марьяна Торочешникова: Или они просто не возьмутся?
Антон Ежов: Они возьмутся. Но опять нужно будет учитывать специфику Москвы, московские цены. Я думаю, что недешево это будет стоить.
Марьяна Торочешникова: Юрий Павлович из Московской области дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. У нас садовое товарищество: Ленинский район Московской области, «Коммунарка-1». Подлинная истерика началась среди членов правления, когда разнесся слух, что если земли общего пользования не будут в нашей собственности (а до 2000 года они были в собственности), то некие лица – криминальные, администрация – могут присвоить эти земли. А после этого у нас просто эти земли отберут. А земля там дорогая – на 30 километре Калужского шоссе. Это первое.
И второе. Об утверждении границ землепользования в 2000 году... нам передали в собственность наши земельные участки. Но при этом в третьем пункте написано: «передать в бессрочное пользование земли общей площадью такой-то». То есть получается, что улицы и переулки не принадлежат, а только земельные участки. Что в этом случае делать?
Марьяна Торочешникова: Алексей Голованов отвечает на ваш вопрос.
Алексей Голованов: Как член садового товарищества вы обладаете членской книжкой. И вот у нас Верховный суд разъяснил, что, соответственно, этого документа достаточно для того, чтобы поставить вопрос о признании за вами права на приватизацию, на оформление в собственность вашего земельного участка.
Кроме того, изначально земля выделялась на садовое товарищество. Опять-таки (я уже несколько раз к этому возвращаюсь) есть некий землеотвод, и на основании этого документа у вашего садового товарищества возникло право на земельный участок. Поэтому сейчас вот так налететь и изъять у вас эту землю никто не может. Это можно сделать только по решению суда. Если там какие-то, как вы говорите, криминальные элементы будут задействованы, ну, это уже повод для обращения в правоохранительный блок.
Антон Ежов: Кстати, еще нужно сказать, что очень хорошо, что вот этим законом внесены изменения в закон «О садоводческих товариществах», потому что, наконец-то, однозначно решен вопрос, что касается земли мест общего пользования, то есть дороги, какие-то места для колодцев и так далее.
Марьяна Торочешникова: Да, улицы и переулки. И что?
Антон Ежов: То есть это все теперь необходимо будет оформлять в собственность садовых товариществ. То есть с этим как бы вопрос решен.
Марьяна Торочешникова: Но вот как раз по этому поводу, я так понимаю, в правлении-то и возникла паника, как сказал Юрий Павлович. Потому что они боятся, что не успеют что-то оформить, а тут кто-нибудь приедет и отберет. Не могут отобрать сейчас – пока не успели оформить в собственность?
Антон Ежов: Это, в принципе, невозможно.
Алексей Голованов: То есть тут необходимо решение суда. А оснований мы не усматриваем.
Марьяна Торочешникова: Ну, тогда, значит, Юрия Павловича нам стоит просто успокоить. И, наверное, правление занимается уже этим вопросом.
Алексей Голованов: Я опять-таки хочу возвратиться к истории. Я вспомню закон о земельной реформе 1992 года, который говорил о том, что организации и юридические лица должны были переоформить свои права. И до февраля, кажется, 1992 или 1993 года (я точно не помню) организации, которые не переоформили права, потом сталкивались с такой проблемой: администрация предъявляет в суд иск об изъятии земельных участков. А вот наш уважаемый радиослушатель говорил: «что мы будем делать, если мы не успеем переоформить?». А судебные инстанции сказали, что не переоформление прав не означает изъятие земельных участков.
Марьяна Торочешникова: Не означает отказа от этих прав?
Алексей Голованов: Да, конечно.
Марьяна Торочешникова: Людмила Петровна из Москвы дозвонилась на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Я одинокая пенсионерка, москвичка. В Калужской области у меня 6 соток. И вот по земельному закону от 1992 года мы все приватизировали... Ну, вы знаете, наверное. Но там не написано, что это личная собственность, а какая-то аренда или еще что-то. Я точно не помню, как там сказано. Или какое-то пользование – на 99 или на 50 лет что ли. И нужно ли на основании этого документа переоформлять землю? И что делать с постройкой? Чтобы было у меня в собственности. Чтобы я могла племяннице оставить.
Марьяна Торочешникова: Людмила Петровна, сейчас Антон Ежов ответит на ваши вопросы.
Антон Ежов: Я только задам такой вопрос. Постройка у вас какая? То есть вы там живете?
Слушатель: Да, живу. Я только неделю назад вернулась.
Марьяна Торочешникова: Это дачный дом или это дом для постоянного жительства?
Слушатель: Нет, у меня хозблок с маленькой печечкой.
Антон Ежов: Понятно. Ну, если говорить про садовые домики, как я и сказал, что здесь каких-то сложностей у вас не возникнет. Фактически вы должны заполнить декларацию. Она, кстати, очень простая, и вам не потребуется здесь даже помощь юриста. Вы сможете ее заполнить. Бланк получите тоже в регистрирующем органе, а именно, в Федеральной регистрационной службе. И что касается участка, то получается, что у вас, скорее всего, речь идет об аренде. К сожалению, аренда у нас не может быть...
Алексей Голованов: Мне кажется, радиослушательница сама четко не представляет, какое право у нее сейчас есть. Она же приватизировала земельный участок.
Антон Ежов: Ну, может быть, да. Вот в этом случае, если кто-то из радиослушателей не понимает...
Марьяна Торочешникова: Просто, видимо, у нее старое свидетельство. Просто нужно получить новое свидетельство, нового образца. А для этого нужно принести старое свидетельство, которого будет достаточно, я так понимаю, в соответствии с новым законодательством, и задекларировать... чтобы еще и постройку тоже узаконить, задекларировать ее – и все.
Антон Ежов: Знаете, чтобы избежать каких-то ненужных, неправильных действий, все-таки, наверное, стоит взять это свидетельство и сначала сходить к юристу, который разбирается в земельных правоотношениях. Чтобы он просто сказал, какое же у нее все-таки право.
Марьяна Торочешникова: Или, в конце концов, это же могут подсказать и регистраторы.
Антон Ежов: Да, или таким образом.
Марьяна Торочешникова: Давайте послушаем Елену Сергеевну из Москвы, она дозвонилась на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Я являюсь председателем садоводческого товарищества. Вот я четыре года занимаюсь дополнительным отводом для нашего садоводческого товарищества. В 1993 году мы все участки по 6 соток получили в собственность, и земли общего пользования тоже, в коллективную собственность. Но у нас оказалось не 2,5 гектара, а по факту оказалось 2,9. То есть 40 соток дополнительных. Ну, это произошло по объективным причинам. В это никто не хочет вникать – ни администрация Пушкинского района и так далее. Поэтому я оформляю дополнительный отвод по всем правилам. То есть все согласования, выплата совхозу упущенной выгоды и так далее. В общем, большие деньги потрачены.
Алексей Голованов: И такой вопрос. А вот эти лишние сотки – это за счет индивидуальных участков или это места общего пользования у вас такие получились?
Слушатель: Просто вместо 2,5 у нас оказалось 2,9. Ну, просто прирезали, потому что сквозь...
Алексей Голованов: Так прирезали к чему?
Марьяна Торочешникова: Прирезали к участкам или к местам общего пользования?
Слушатель: Общая граница увеличилась на 40 соток. И, естественно, увеличились участки. Они теперь не 6 соток, а 8-9 и даже 11.
Марьяна Торочешникова: И ваш вопрос, пожалуйста.
Слушатель: Вот четыре года я этим занимаюсь. И еще ничего я не получила. Но сделано все – и межевое дело, и землеустроительное дело есть, кадастровый номер получен, топографическая съемка сделана. Но вроде бы сейчас должно что-то решиться. Но пока не знаю – что. Уже вроде бы последний этап. Но меня интересует, что делать дальше? Допустим, мне эти 40 соток дали к нашему товариществу. Но как оформить участок, если у меня не 6, а 11 соток, что я должна дальше делать?
Антон Ежов: А в свидетельстве о праве собственности у вас указаны 6 соток, да?
Слушатель: Да.
Марьяна Торочешникова: Я так понимаю, что это указано у каждого члена садового товарищества. А сейчас, когда они оформят эту землю, что им делать дальше?
Антон Ежов: Здесь получается, что им еще потребуется подписывать соглашения с хозяевами соседних участков. То есть получается, что в рамках садового товарищества еще смотреть, у кого они землю прирезали, с ними подписывать соглашения об уточнении о том, что либо согласны, либо они возвращаются в прежние границы...
Марьяна Торочешникова: Я так поняла, что там уже все это подписано. Нужно ли будет теперь оформлять...
Антон Ежов: А я понял, что нет. И получается, что нужно будет еще приглашать землемеров заново.
Марьяна Торочешникова: Это бешеные деньги какие-то...
Алексей Голованов: Получается, что в данном случае эта земля уже относится к садовому товариществу. И опять-таки используя членские книжки и протокол общего собрания, можно принять решение о закреплении вот этих площадей за членами садового товарищества.
Марьяна Торочешникова: И не вызывать землемеров?
Алексей Голованов: Ну, получается, что земля-то уже оформлена. Споров с землепользователями нет, я так понимаю.
Марьяна Торочешникова: То есть можно обойтись без землемеров?
Алексей Голованов: Да. Тут нужна просто членская книжка и протокол общего собрания.
Марьяна Торочешникова: Давайте послушаем Лидию Владимировну. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. С огромным уважением к вам, Марьяна, и к нашим адвокатам. Я член садового товарищества, организованного в 2000 году. Скажите, пожалуйста, во-первых, может ли быть председатель и бухгалтер в одном лице? И второй вопрос. Вот постоянно слышатся угрозы, что вот это лицо может по каким-то, ведомым только ей, причинам отобрать у вас участок. Хотя на самом деле я получала участок от префектуры Северного округа. У меня есть протокол о том, что я получила этот участок. А теперь получается, что я и другие, мы зависим от воли вот этого товарищества, от собрания. В общем, каковы функции товарищества, как хозяйственного субъекта?
Марьяна Торочешникова: Лидия Владимировна, спасибо за ваш вопрос. Я вижу, что вы уже на пейджер вопрос присылали. Там просто более четкая формулировка. И я ее сейчас зачитаю: «Может ли садовое товарищество, как хозяйствующий субъект, исключить члена садового товарищества произвольно? И есть ли законы, защищающие члена садового товарищества от произвола председателя товарищества и бухгалтера?». Антон Ежов отвечает на ваш вопрос.
Антон Ежов: По первому вопросу, который устно был задан, я скажу, что, да, может. Потому что у нас закон о бухгалтерском учете четыре формы предлагает. Это когда бухгалтерский учет ведет бухгалтер; бухгалтерский учет ведет бухгалтерия, то есть подразделение; бухгалтерский учет ведет сам руководитель организации (в том числе и садового товарищества). И четвертый способ – это когда специализированная организация приглашается. Ну, например, аудиторы, и они не просто аудитом занимаются, а ведут бухгалтерский учет у конкретного юридического лица. Поэтому это допустимо.
Что касается возможности садового товарищества отнимать садовый участок, то это невозможно. Исключить можно. И, кстати, такое решение об исключении можно обжаловать в суд, если оно незаконно.
Марьяна Торочешникова: А если исключат, то что случится?
Антон Ежов: Вот если исключат, и это, скажем, законно, либо садовод не будет это обжаловать, то, получается, встает вопрос – как он будет пользоваться объектами инфраструктуры садового товарищества?
Марьяна Торочешникова: Землю-то никто не отберет, а вот как водой пользоваться, электричеством...
Антон Ежов: Даже как он проедет по дорогам к своему участку – даже вот это. Он должен заключить договор на пользование объектами инфраструктуры с товариществом. Причем если он раньше участвовал в их создании, то получается, его плата должна быть такой же, как и у других садоводов. Плата не за пользование... то есть получается, его плата может быть такой же, как их членские взносы в том числе, в том числе и на содержание бухгалтерии и так далее, потому что это все тоже необходимо для поддержания объектов инфраструктуры. Но, в принципе, лучше все-таки быть садоводом. Потому что не садовод, он платит деньги, но обжаловать решение садового товарищества, например, что кворума не было, еще чего-то, он не вправе. Поэтому лучше быть садоводом.
Марьяна Торочешникова: Но, в принципе, даже если вас исключили из товарищества, это не означает, что у вас отберут землю.
Антон Ежов: Абсолютно так.
Марьяна Торочешникова: Вот это очень важно было, я так понимаю, услышать.
Геннадий из Ленинградской области дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. У меня вопрос следующий. У меня в собственности участок в 6 соток. Я недавно купил к нему еще участок в 3 сотки, находящийся рядом. И хотел бы объединить два этих участка. Как мне это можно сделать? И вообще, можно ли это сделать? Спасибо.
Марьяна Торочешникова: Алексей Голованов ответит на ваш вопрос.
Алексей Голованов: Действительно, существует такая процедура, как разбивка земельных участков, либо же их объединение. Вам нужно определить границы земельного участка, пройти кадастровый учет и, соответственно, получить свидетельство уже на один новый участок.
Марьяна Торочешникова: То есть это не составит каких-то больших проблем?
Алексей Голованов: Эта процедура используется повсеместно. Или когда делят земельный участок, или когда, наоборот, объединяют – это уже установлено, и практика такая есть.
Марьяна Торочешникова: Виктор Петрович из Московской области дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. В свое время были построены домики 4-квартирные, одноэтажные, барачного типа. И вокруг них...
Антон Ежов: Садовые домики?
Марьяна Торочешникова: Нет, дома барачного типа.
Слушатель: Барачного типа, ПМЖ. И я хотел бы узнать, распространяется ли вот этот указ именно на такой вид застройки? И вокруг этих домиков в пользовании находятся земельные участки. Но они не приватизированы. Относятся ли они к этому жилищному участку или их нужно приватизировать, чтобы как-то узаконить, что у каждого домика есть свой небольшой участочек, которым все пользуются в течение нескольких десятилетий? Как это можно оформить? И возможно ли это?
Антон Ежов: Во-первых, нужно вам будет выяснить в органе местного самоуправления, является ли это вообще индивидуальным жилым домом. Если не является, то получается, что это не ваш случай. И вы не сможете в рамках этого закона вот так оформлять. Если же является индивидуальным жилым домом, то тогда получается, что вам придется проводить инвентаризацию через БТИ, то есть приглашать сотрудников, чтобы обмерили и выдали технический паспорт.
Марьяна Торочешникова: На дом. А потом к нему еще и землю будут оформлять. Речь-то о земле идет, я так понимаю.
Алексей Голованов: Вот в данном случае можно сослаться уже на положение Жилищного кодекса, вернее, вводного закона, который определяет, что владельцам квартир в многоквартирном доме земельный участок под пятном застройки и необходимый для использования этого дома передается в общую собственность в силу закона. К сожалению, повсеместно идут нарушения или, скажем так, неисполнение этого положения, и предлагают договор аренды. Но закон говорит четко: вот этот земельный участок, необходимый для использования дома, и под пятном застройки, он передается в общую долевую собственность собственникам квартир в многоквартирном доме.
Марьяна Торочешникова: То есть в конкретном случае 4-квартирный дом барачного типа можно рассматривать как многоквартирный?
Алексей Голованов: Градостроительный кодекс говорит о том, что у нас является индивидуальным жилым домом. Это дом, который используется, как правило, для проживания одной семьи, и у которого количество этажей не более трех. Если у нас под это понятие вот этот барачный дом не подпадает, тогда мы уже говорим...
Марьяна Торочешникова: То есть там больше семей, больше квартир.
Алексей Голованов: То мы говорим о том, что это многоквартирный дом.
Марьяна Торочешникова: Как ни странно это звучит.
Я хочу зачитать сообщение, которое на пейджер нам прислала Алла Павловна. «Неправду вы говорите, - пишет она, - что упростился порядок оформления земли. В два раза увеличилась стоимость получения межевого дела для кадастрового плана, требуются дополнительные бюрократические справки, как, например, оформление «бегунка», где не надо бесплатно получать подписи телекоммуникаций и прочих инстанций. Свидетельство о праве собственности и ксерокопию требуют заверять у нотариуса».
Эти все требования являются незаконными?
Алексей Голованов: «Бегунок» - это вообще человек, который нанимается за деньги совершить какие-то действия. Вы вправе все эти действия совершить лично сами. Поэтому в данном случае, конечно, вы пытаетесь упростить себе задачу, используя чьи-то возможности, связи. Но за это приходится платить.
Марьяна Торочешникова: А что касается обязательного заверения у нотариуса ксерокопии свидетельства о праве собственности, это что такое? Это уже произвол. Или нет?
Алексей Голованов: В данном случае речь идет о том, что есть пакет документов, который вы представляете. И там не сказано, что копии должны быть заверены.
Марьяна Торочешникова: То есть это уже на самом деле произвол регистраторов, и с ним нужно бороться так, как Антон уже говорил сегодня в передаче. То есть нужно, во-первых, жаловаться в вышестоящие инстанции. И если уж совсем допекли, то в суд идти.
Антон Ежов: Да. То есть, во-первых, они могут и сами заверить ту копию, когда им представляют оригинал, и они его сравнивают, и пишут, что «копия верна».
Единственное, что, наверное, речь идет часто о том, что говорят о небольшом сборе... то есть вот сейчас 500 рублей, с 1 января 2007 года он будет 100 рублей. И говорят, что фактически «за спасибо» можно оформить вот эти права.
Марьяна Торочешникова: Это стоимость государственной регистрации строения снижена до 100 рублей, да?
Антон Ежов: Да. Хотя, конечно, если говорить про межевое дело, землемеров, то я уже говорил только что, какие цифры денежные представляет вызов землемеров.
Марьяна Торочешникова: Да, действительно, это достаточно обременительно.
Кстати, раз уж тут зашла речь о нотариусах, то вот как раз этот закон о «дачной амнистии», он устанавливает, что гражданин вправе поручить всю процедуру регистрации – от оформления, сбора необходимых документов до непосредственной регистрации – нотариусу. Правда, пока вот таким правом воспользоваться еще нельзя и эта норма бездействует, поскольку не установлены тарифы на оказание нотариусом этих новых услуг. Правительство должно установить тарифы – и тогда, может быть, кому-то станет проще, с точки зрения просто потраченного времени. Может быть, даже выйдет где-то чуть дороже, чуть дешевле, я не знаю. Но вот появится такая возможность у людей.
Алексей Голованов: Да, закон говорит о том, что нотариус может обращаться в регистрационную службу за заявлением о регистрации права.
Марьяна Торочешникова: То есть здесь еще есть какие-то дополнительные гарантии для граждан, насколько я понимаю. Потому что нотариус же действует и от имени лица, которое к нему обратилось, и, в том числе, как бы защищает интересы государства. Тут теоретически двойная гарантия. То есть это не просто какая-то частная контора, которая способствует при регистрации, а вполне статусное лицо, которое, помимо всего прочего, еще и несет полную материальную ответственность в случае, если он что-то там (простите за выражение) напортачил – и что-то не получилось, и вас не зарегистрировали.
Антон Ежов: Дополнительная юридическая проверка, по сути, да.
Алексей Голованов: Главное, чтобы граждане не были лишены на практике возможности обращаться сами непосредственно без обращения к нотариусу.
Марьяна Торочешникова: Так как мы сегодня заговорили о садовых товариществах, вот Аркадий прислал вопрос: «Имеет ли право правление садового товарищества самовольно распределять электроэнергию и устанавливать внутренние тарифы?». Насколько это в компетенции правления?
Антон Ежов: В данном случае вопрос, как они это сформулируют. Потому что у нас тарифы на электроэнергию... если будет именно такое решение, такая формулировка, что «изменить тариф», то у нас тарифы устанавливаются правительством Российской Федерации, и поэтому это будет незаконно. Но если они изменят тарифы, то есть тарифы практически останутся теми же, а они вот эту добавочную стоимость в виде каких-то целевых взносов, дополнительных... то получается, что здесь это будет в рамках компетенции садового товарищества, и такое возможно.
Марьяна Торочешникова: Наша передача подошла к концу. Сегодня мы говорили о так называемом законе о «дачной амнистии». Уважаемые слушатели, если вы что-то не успели услышать или записать и вам не все понятно, то вы можете зайти на сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости – и там очень подробно рассказано о том, что вы можете делать в рамках закона о «дачной амнистии».
Большое спасибо.