"Дольщики исчезнут как класс"

Президент России Владимир Путин предложил правительству разработать план отказа от долевого строительства и перехода на проектное финансирование. Если инициатива Путина, прозвучавшая на оперативном совещании по проблеме обманутых дольщиков, будет воплощена, то это случится не ранее чем через 3–5 лет, сообщили позже федеральные СМИ со ссылкой на заявление председателя комитета Госдумы по собственности Николая Николаева. Однако уже сейчас игроки российского строительного рынка предупреждают, что отказ от долевого строительства приведет к резкому росту цен на квартиры и монополизации этого рынка.

"Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность, после того как будут введены в действие жесткие требования к застройщику, которые вступают в силу 1 июля, начать работу по поэтапному переходу через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию", – говорится в официальном сообщении на сайте Министерства строительства.

Как пишет петербургская газета "Общественный контроль", предложение Путина стало шоком для застройщиков: "Крупные игроки рынка предпочитают хранить молчание в ожидании конкретных действий федерального центра, а на условиях анонимности девелоперы заявляют: богатые и так покупают готовое жилье, для всех остальных граждан "ноу-хау" поставит жирный крест на перспективах решения квартирного вопроса".

"Пока в Кремле придумывают, как задушить строительный бизнес и вернуть госмонополию на квадратные метры, мы все, включая юристов, консалтеров, лендлордов и прорабов, думаем, как обойти новый закон. И поскольку мы работаем на себя – находим варианты быстро. Помните же серые схемы, кооперативы – когда можно было только долевое строительство? Они работали и приносили прибыль застройщикам еще большую. Так и сейчас. Мы найдем обход, и власть снова увидит это спустя какое-то время. Так что мы успеем заткнуть дыры и арендовать новые участки. А потом все начнется по новой", – говорит представитель одной из петербургских строительных компаний, пожелавший сохранить анонимность.

Депутат Государственной думы от Татарстана Александр Сидякин опасается, что проектное финансирование породит крупных "монстров" наподобие "существующих неповоротливых госкорпораций". "Я опасаюсь, что они заберут себе весь портфель заказов и отрасль просядет, – заметил парламентарий. – Нужно исходить еще и из того, чтобы защитить интересы малых застройщиков, которые должны на этом рынке присутствовать. Если этот принцип мы выдержим, если будем делать все аккуратно, цена на метр не вырастет, а интересы малых строительных компаний и малого бизнеса не пострадают. Главное, чтобы банки не предъявляли суперсложных требований, если будет закручивание гаек и увеличение административных издержек – все это будут заложено в цену", – заявил Сидякин в интервью изданию "БИЗНЕС Online".

Заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский считает предложение Владимира Путина разумным, так как оно минимизирует риски мошенничества. Резкого роста цен на квартиры при отказе от долевого строительства, по его мнению, удастся избежать, если в России будет стабильная экономическая ситуация, а банковские ставки по ипотечным кредитам будут снижаться.

"Бездомный полк" Красноярска

– Означает ли предложение отказаться от долевого строительства, что государство просто не в состоянии справиться с мошенниками в этой области и опускает руки?

– Во-первых, предложение было проработать программу об отказе, а не отказаться – давайте будем корректными. Безусловно, даже при том контроле, который предусматривают внесенные в этом году изменения в Федеральный закон, нельзя на сто процентов застраховаться от тех рисков, которые есть при долевом строительстве. Всегда менее опасно покупать уже готовое жилье, чем строящееся. Поэтому я думаю, что государство говорит: да, мы стараемся, но не получается. Через эту бурную речку, которая называется "долевое строительство", лучше перекинуть мостик? – считает Островский. – А мостик – это проектное финансирование, которое предусматривает покупку уже готового жилья. Повторюсь, до конца риски минимизировать при долевом строительстве нельзя. В любом случае они будут.

Отказ от долевого строительства в перспективе – это совершенно нормальное явление с точки зрения защиты прав дольщиков. У нас дольщики тогда как класс просто исчезнут. Будут не дольщики, а покупатели готового жилья. Это менее опасно. Это в интересах граждан. К сожалению, об этом заговорили только сейчас. Потому что, наверное, пока такой возможности в России нет – отказ от "долевки" будет означать, что в стране появилось достаточно льготное для застройщиков кредитование. Пока его нет. Когда оно появится, тогда можно говорить о том, что интересы и дольщиков, и застройщиков будут соблюдены. В нынешней экономической ситуации совершенно нормально, когда застройщики принимают деньги дольщиков, по сути дела, пользуясь беспроцентным кредитом. А проектное финансирование означает, что деньги будут платные. За эти кредиты банку нужно будет платить. Нынешние проценты по кредитам, к сожалению, достаточно высокие. Они у нас в стране сегодня от 13 до 20% для кредитования банками застройщиков, это достаточно высоко. Если ставка будет снижаться, тогда застройщики смогут незначительно повышать цены. А они, к сожалению, будут вынуждены это делать для того, чтобы с учетом нынешней покупательной способности населения можно было и дома строить, и квартиры продавать. Чтобы это было выгодно и одним, и другим. В этом процессе участвуют две стороны как минимум – и застройщики, и дольщики. Поэтому надо соблюдать интересы и тех, и других.

– То есть когда снизятся процентные ставки по кредитам, особой разницы в цене квартир долевого строительства и проектного строительства не будет?

– В любом случае проектное финансирование дороже. Потому что какой бы ни был низкий процент у банка, застройщики пользуются беспроцентным кредитом, принимая деньги у дольщиков. Повышение будет, но незначительное, если будет достаточно снижен процент, по которому банк кредитует застройщиков.

– Богатые люди покупают сразу готовые квартиры, а те, у кого средств поменьше, как раз и стараются участвовать в долевом строительстве. Это чуть ли не единственная для них возможность приобрести жилье. Это так?

– Частично согласен. Безусловно, не все богатые люди покупают сразу готовое жилье. Многие достаточно состоятельные люди покупают квартиры в строящихся домах. Разница составляет до 20%, если платить на начальной стадии строительства, а не когда дом почти готов. Конечно, покупать квартиры в доме, который уже построен, дороже. Но дело в том, что сегодня разрабатывается достаточно неплохая программа ипотеки. Процентная ставка по ипотеке снижается. А недавно глава Сбербанка Герман Греф заявил, что, в принципе, возможно, и до 5% снизится. Сегодня ставка от 7,5 до 10%, под которую могут граждане взять ипотечный кредит для покупки квартиры. Это достаточно неплохая ставка. С учетом ипотечного кредитования эту проблему можно для граждан решить, в том числе и для малоимущего слоя населения – людей, которые покупают небольшие квартиры с помощью ипотеки. Любое повышение цен скажется на покупательной способности населения, безусловно.

– Можно ли считать, что раз Владимир Путин заговорил о возможности отказа от долевого строительства, то этот план будет реализован?

– Дело в том, что это зависит не только от политической воли, это зависит от экономической ситуации в стране. Поэтому, если вы обратили внимание, не было указано конкретных сроков, когда нужно отказаться от долевого строительства. Была дана команда проработать предложение, изучить возможность. Если экономическая ситуация будет стабилизироваться, то я думаю, что это пожелание Путина будет реализовано.

– Еще одно опасение, что отказ от долевого строительства приведет к фактической государственной монополии на строительство. Потому что многие компании просто не смогут получить вот это самое проектное финансирование. С этим вы согласны?

– Я бы не сказал, что это будет государственная монополия. Но, безусловно, такое решение приведет к монополизации рынка, потому что далеко не все компании-застройщики смогут получить кредитование у банков. Достаточно жесткие требования у банка к застройщикам для того, чтобы взять кредит. Поэтому, безусловно, это, как можно предположить, приведет к тому, что ряд мелких и средних компаний с рынка уйдут. Но это будет не государственная монополия, это будут застройщики, не работающие на государство, а самостоятельные юридические лица. Наверное, это приведет к тому, что компаний станет меньше и монополизация рынка увеличится. У нас государство достаточно мало строит социального жилья за счет бюджетных средств. Так что у нас не будет государственной монополии на жилищное строительство, – подчеркивает Олег Островский.

​В июле в десятках городов России прошли митинги и пикеты обманутых дольщиков. Акции, в частности, были в Москве, Московской области, Петербурге, Челябинске и Нижнем Новгороде. Участники протестов требовали от местных властей выполнения указов президента о защите прав обманутых дольщиков. 25 июля Совет Федерации одобрил закон о компенсационном фонде дольщиков. Фонд должен обеспечивать выплату компенсаций при банкротстве застройщиков.

Согласно официальной статистике, количество обманутых дольщиков на март 2017 года составляло около 40 тысяч человек в 67 регионах России. По словам координатора общественного движения "Союз дольщиков России" Игоря Ассанова, по всей стране насчитывается не менее 150 тысяч человек, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Этой осенью массовые акции протеста обманутых дольщиков состоялись в Ростове, Уфе, Кирове и Новосибирске.