Уплотнение жилья

• Прозвучало предложение поселить в центре Москвы в четыре раза больше людей, чем сейчас – два миллиона человек в пределах Садового кольца.
• Москва и сейчас задыхается от автомобильных пробок, и любое дальнейшее уплотнение может привести к транспортному коллапсу.
• Центр любого города должен меняться и развиваться, вопрос в том, чтобы найти для этого правильные, хорошо продуманные формы.

Сергей Медведев: Будущее наступило в начале июля 2019 года. В Москве, в парке Зарядье, прошел Московский урбанистический форум, ставший уже традиционным. В его ходе прозвучали заявления, которые я назову поистине революционными. В частности, предполагается в четыре раза увеличить население центра Москвы, с нынешнего полумиллиона до почти двух миллионов человек. Насколько это реалистично? Нужно ли это Москве? Каковы вообще пределы роста Москвы, каково будущее этого мегаполиса?

Корреспондент: Площадь жилья, которое возведут на месте снесенных в Москве пятиэтажек, будет существенно больше, чем власти утверждали ранее. Реальный коэффициент уплотнения городской застройки при реализации программы реновации составит 2,18.

Главный архитектор столицы Сергей Кузнецов настаивает на том, что уплотнение застройки, которое пройдет в рамках реновации, поднимет качество жизни москвичей и сделает город безопаснее. Что касается растительности, то, по словам Кузнецова, в условиях плотной застройки, цитата: "деревья меньше падают, потому что меньше сил ветра". Ранее экологи уже выражали опасения, что Москва в результате программы может лишиться около 26 миллионов квадратных метров зеленых насаждений, а плотная застройка и вырубка 50-летних деревьев неизбежно приведет к изменению микроклимата и ухудшению здоровья москвичей.

Внутри третьего кольца Москва – город, в котором есть интересные архитектурные решения, но за его пределами постепенно строится новый мир, где уничтожаются любые пустые пространства, а на их месте возникают дома-муравейники, бетонные коробки, куда стекается население со всей России. По сути, эти дома – новое поколение времянок, как когда-то были хрущевки и панели 70-х, быстро пришедшие к барачному виду. Однако главный архитектор Москвы не видит опасности в высотных доминантах и считает уплотнение основным трендом столицы.

Сергей Медведев: У нас в гостях Ольга Вендина, урбанист, ведущий научный сотрудник Института географии РАН, и Илья Заливухин, архитектор и один из тех, кто на Московском урбанистическом форуме озвучивал эти идеи об уплотнении в четыре раза. Что вы имели в виду?

Илья Заливухин: Это мое мнение как эксперта. Я не знаю, насколько согласно или не согласно с ним московское правительство.

Сергей Медведев: Главный архитектор поддержал это.

Илья Заливухин: Нужно спрашивать у Сергея Олеговича, ведь здесь речь идет о самом сокровенном – о центре Москвы. Транслировать это и говорить, что власти Москвы планируют что-то увеличить в центре в четыре раза, по меньшей мере странно. Кстати, никто не делал таких заявлений. Если модератор панельной дискуссии на форуме говорит, что это возможно, и предлагает рассмотреть такой вариант, это не значит, что центр Москвы увеличится в четыре раза.

Сергей Медведев: Вы считаете, что центр выдержит такую жилищную нагрузку?

Илья Заливухин: Город Москва может и должен развиваться полицентрично. И я считаю, что в Москве нужно иметь план зонирования плотности застройки относительно трех основных каркасов – социокультурного, инженерно-экологического и транспортного. Это три основные инфраструктуры, на которых, как на фундаменте, можно устойчиво располагать ту или другую функцию. Это и есть пространственное развитие города, которым занимаются специалисты во всем мире. Кстати, на форуме я ни слова не сказал про высотность, я говорил только про плотность.

Сергей Медведев: Меня потрясла эта цифра – в четыре раза.

Илья Заливухин: Никто не может точно сказать, сколько людей в данный момент живет внутри Садового кольца. Если мы скажем, что это порядка 400 тысяч человек, то, исходя из этой территории, исходя из транспортного каркаса, который там есть, действительно существует возможность увеличения, в том числе, возможно, перестройки различных зданий, которые не обладают статусом памятников архитектуры. Центр Парижа или Берлина заставлены различной недвижимостью, и плотность в этих районах – примерно до тысячи человек на гектар. А в Москве – 150 человек на гектар: это плотность коттеджного поселка.

Сергей Медведев: Ольга, какова первичная функция центра Москвы?

Ольга Вендина: Мне не хочется спорить с Ильей, он высказывает разумные мысли. Наверное, надо разделить понятия "центр" и "исторический город". Понятие "центр" размыто, а вот исторический город имеет свои границы.

Конечно, центр или исторический город многофункционален. Если это город столичный, как Москва, то для него чрезвычайно важна функция репрезентации государственной власти. Это функции, которые связаны даже не с городской, а с национальной идентичностью, потому что столица репрезентирует, прежде всего, государство, через образы столицы люди воспринимают единство: Кремль, Царь-пушка – это важнейшие символы. И есть еще Государственная дума, Ленинский проспект, те ориентиры, которые знает вся страна.

Безусловно, это центр хозяйственной жизни в смысле крупного бизнеса, министерств, экономики. Наконец, это просто место жизни людей. Если в центре нет жилой функции, оттуда уходит любая жизнь, остается только функция делового центра и всяких прочих связей. Советский центр был достаточно мертвым. Такое постепенное возвращение функции, связанной с жизнью людей, началось в постсоветское время, а особенно активно идет в последние пять лет. На меня производит колоссальное впечатление то, как вместе с обустройством общественных пространств возвращается жизнь города.

Сергей Медведев: Появляются оживленные места – Покровка, Мясницкая, Замоскворечье, Пятницкая улица, зоны нового урбанизма. Это же не связано с тем, что туда переехали жить новые люди – туда приезжают люди со всей Москвы, сидят на улицах, на террасах.

Илья Заливухин: Когда вы приезжаете в какой-то город, особенно мирового значения, то там просто такой кипиш, там постоянно кто-то живет, меняет жилье, там различные национальности и так далее. Кстати, там больше молодых людей, пенсионеры там тоже живут, но если ты не привязан к своей ипотечной квартире за МКАДом, то можешь спокойно передвигаться, в том числе арендуя разные квартиры.

Сергей Медведев: Представьте, что вы построили в центре Москвы эти самые квадратные метры – кто туда приедет? Это будет золотая миля, самый мертвый район Москвы, где построено новое жилье.

Илья Заливухин

Илья Заливухин: Если построить жилье по 20 квадратных метров, это ужас, даже при цене 300 тысяч за квадратный метр это 6 миллионов (кстати, не факт, что их надо покупать, это может быть арендное жилье). Давайте спросим людей: вы за 6 миллионов купите 20 метров в центре города? У нас никто даже не спрашивает и не предлагает. У нас просто есть "общество против", и я очень хорошо понимаю общество: люди думают, что сейчас придет стройкомплекс и настроит там… Ребята, вы сами, как и во всем мире, развиваете свою же недвижимость. Стройкомплекс там не развернется, ему это просто не надо, потому что все это в частной собственности.

Кстати, кроме строительства, есть очень понятная вещь: у нас все эти бывшие доходные дома брошены, потому что офисы там никому не нужны. Просто перевести это жилье мы сейчас не можем, у нас нет такой практики. А как тогда школы, детские сады? Наши нормы строительства жилья идут из Советского Союза, и они комплексные, ты строишь только микрорайонами, и там сразу школы и детские сады, как будто они нужны всем. Нет, кому-то нужны музеи, театры, клубы, а кому-то нужно жить рядом с институтом. Это новый элемент расселения. Я не говорю, что надо все застроить небоскребами, но город должен жить.

Сергей Медведев: Для вас центр в пределах Садового кольца?

Илья Заливухин: Город Москва для меня заканчивается на Третьем транспортном кольце, дальше начинаются другие города. У этой территории центра города внутри ТТК есть исторический центр, который должен быть, наверное, ограничен различными визуальными осями, ансамблями и так далее. Но другая территория, например, с двух сторон от Садового кольца до Третьего транспортного кольца, может достаточно динамично развиваться. Я не говорю, что здесь надо построить ряд страшных сталинских высоток, но там могут быть какие-то тонкие интересные высотные здания, о чем говорил архитектор Сергей Скуратов, какие-то интересные качественные объекты, которые способны возникать только в центре города, а на периферии им очень сложно расти. Это, конечно, предмет дискуссии, и она нужна, потому что внутри ТТК сейчас проживает 775 тысяч человек – это примерно Центральный административный округ.

Сергей Медведев: А дневное население – наверное, два-три миллиона.

Илья Заливухин: Хорошо бы, чтобы люди жили и работали в одном месте. Если внутри ТТК будет жить больше молодежи, в том числе в арендном жилье, это хорошо: они будут ходить пешком, ездить на велосипедах, пользоваться каршерингом. В городе появится экономика внутри центра, потому что там будет что-то происходить. Все не так страшно.

Сергей Медведев: Я пытаюсь представить чисто с архитектурной точки зрения, как достичь плотности в тысячу человек на квадратный километр, где они будут жить.

Илья Заливухин: Таков, кстати, центр Петербурга.

Сергей Медведев: Я боюсь, что закончится точечной застройкой в исторических дворах.

Илья Заливухин: Эта плотность возможна только с комплексным проектом, мастер-планом внутри ТТК.

Ольга Вендина: Во-первых, никто не ставит такой цели. Во-вторых, я думаю, что Москва окажет этому сильное сопротивление, но не в силу негативных настроений общества, а в силу особенности своей городской среды. Петербург – город, в общем, буржуазный, а Москва – город добуржуазной эпохи, застроенный по иным принципам. Просто сама эта городская среда не предполагает такой плотности.

Сергей Медведев: В условиях административного давления, того, что произошло с реновациями, московское городское сообщество не имеет инструментов сопротивления таким мегапроектам городской власти.

Ольга Вендина: Мне кажется, оно возбухло и начало продвигать, во-первых, дискуссию, во-вторых, свои интересы. Кроме того, проект реновации, как оказалось по прошествии какого-то времени, соответствует интересам большинства тех людей, которые возмутились вначале. Я думаю, здесь не нужно преувеличивать авторитарные возможности власти.

Сергей Медведев: Не только власти: это соответствует устремлениям и московского стройкомплекса, который жаждет застроить новые пятна.

Ольга Вендина: Это очень тяжело, потому что там старые коммуникации: это огромные затраты, которые плохо окупаются. Кроме того, любая авторитарная власть все равно нуждается в легитимации своих решений общественным мнением, а без этого все ее решения будут выглядеть произволом и будут отклонены обществом как таковые.

Сергей Медведев: А что если вообще объявить мораторий на застройку? Объявить в Москве какие-то зоны – зоны наследия, например… Для меня лично такой зоной является ансамбль Покровки: между Покровкой, Яузой и Мясницкой улицей. Там Ивановская горка, монастырь, Историческая библиотека, там достигнут какой-то невероятно гармоничный баланс между мелким бизнесом и местным населением. Мне бы не хотелось видеть там ни новых жильцов, ни нового жилья.

Илья Заливухин: Старые дома, которые там сейчас стоят, кстати, рушатся, потому что офисы в таком виде никому не нужны, а переоборудовать это жилье нельзя. Почему бы там, как в центре любого европейского города, не сделать трех-четырехэтажное жилье?

Сергей Медведев: В старых домах, без расширения новых строительных площадей?

Илья Заливухин: С небольшим расширением – может быть, какие-то мансарды, террасы, чтобы там в каждом клочке появилась жизнь. У нас же заходишь во двор парадного фасада, и там ничего нет, просто пусто. Когда ты заходишь во двор в одном из центров Берлина, там вечером везде горят окна, потому что там живут люди. Я думаю, вы можете пересмотреть свою позицию, потому что качественные люди, которые приезжают в Москву, – это очень хорошо, их не нужно селить за МКАД, наоборот, надо стараться дать им доходные дома, чтобы они интегрировались в Москву.

В центре Парижа очень много африканцев. Некоторые люди говорят: "Москва для москвичей". Когда я это слышу, у меня волосы дыбом встают. Иногда я где-нибудь спрашиваю: а кто здесь не из Москвы? Половина поднимает руки.

Сергей Медведев: Москва уже перестала быть городом москвичей, москвичи утратили всякую монополию на формирование ее исторического облика. Я говорил о том, чтобы предотвратить новую застройку, сохранить этот ансамбль и гармонию людей и зданий, которые там существуют.

Ольга Вендина: Просто вы говорите о том, что существуют разные модели перестройки, обновления города. А то, о чем говорит Илья, – это классическая джентрификация, которая не приводит к перестройке городской среды, а предполагает, наоборот, ее сохранение и создание социального микса, что и создает эту жилую среду. В общем-то, это один из магистральных путей развития центральных частей города. Существуют районы нового строительства, причем есть разные его формы.

Когда вы спрашиваете Илью, вы все время исходите из предположения: а кто будет покупать эти квадратные метры, тогда как общество меняется от общества собственников к обществу пользователей? Вот это очень важная модель. Нашему обществу все эти коливинги очень хорошо знакомы по коммунальным квартирам, но это был принудительный коливинг, а современные модели, наоборот, предполагают какие-то добровольные формы.

Ольга Вендина

Мы постоянно пересматриваем жилые стандарты. Если раньше нормой было пять человек в одной комнате, люди жили в углу за занавеской, и никого это особенно не травмировало, то сегодня это невозможно представить. Я помню, была большая дискуссия относительно послевоенного Мюнхена, где активно сокращалось население, шел спор о том, нужно или не нужно строить новое жилье. В результате население сокращалось, новое жилье строилось и было полностью востребовано, потому что люди просто хотели улучшить свои жилищные условия. То же самое будет происходить и в Москве. Не все хотят жить в центре, для очень многих важно жить около парка или поближе к своим родным. Само разнообразие общества требует увеличения разнообразия градостроительных решений.

Речь шла о Скуратове, о высотной застройке, а Чобан, наоборот, говорил о том, что в городе нужна разноэтажная застройка, и мы совершенно упускаем из вида возможности малоэтажной застройки, которая создает живописную городскую среду.

Сергей Медведев: Илья, в связи с вашими революционными предложениями я хочу спросить: что будет с транспортом? Главное предположение, что цель нынешнего московского правительства – это хождение пешком, ограничение или запрещение транспорта в центре Москвы, желание сделать центр полностью пешеходным.

Илья Заливухин: Я не чиновник, я говорю от себя. Это общемировая практика: если вы хотите решить проблему пробок, то нужно строить и развивать центр города. Вы боитесь увеличивать плотность населения в центре, потому что "вот они сейчас все как приедут, как сядут на машины, и центр встанет"… Так или иначе, в год прибывает по 200–300 тысяч человек, за 10 лет будет 3 миллиона человека. Если этих людей поселить на свободных территориях за МКАДом, то они все равно будут ездить на автомобилях и создадут пробки. Я не говорю, что надо 3 миллиона человек прямо за пять лет заселить в центр города, я говорю о глобальных процессах организма, Москвы как конгломерации, которую мы с вами в течение 20 лет должны хоть как-то двигать.

Что такое два миллиона в центре? Это значит, что если я покупаю себе небольшую квартиру внутри Садового кольца, то у меня нет парковки, а на улице я не могу ставить машину. Это означает, что либо мы строим себе кондоминиум, парковку, либо не владеем машиной. Это не государство нам что-то предоставляет – это мы сами, как ответственные люди...

Кстати, в центре Берлина и Парижа очень много подземных парковок. Хорошо, у вас есть машина, вы можете куда-то на ней уехать, но если вы гуляете по Садовому кольцу, то у вас есть автобус по выделенным линиям, прекрасные магистральные маршруты, есть каршеринг, и зачем вам машина? Обратите внимание: вечером вы не найдете каршеринг в центре города, потому что они все уезжают на окраины. Нет вообще никаких проблем с точки зрения транспорта, ведь тут у нас пересекаются и все линии метро.

Сергей Медведев: Не будет ли ограничение права человека на автомобилевладение очередной авторитарной интенцией?

Илья Заливухин: Тогда весь мир авторитарен: во всем мире есть такое ограничение.

Сергей Медведев: Ольга, ваш взгляд на безавтомобильный центр Москвы.

Ольга Вендина: Такой задачи никто не ставит. Такие дискуссии были в мире, наверное, лет 30, а может, и 40 назад. Во многих городах были предприняты попытки отказаться от автомобилей, а через несколько лет опять вернулись к практике использования автомобилей в центре города, но с большими ограничениями. Автомобиль удобен в разных обстоятельствах. Право на парковку не является естественным правом человека (не помню, кто это сказал), поэтому человек должен понимать, какие издержки он будет нести в связи с этим.

Илья Заливухин: Часть людей, которая мигрирует, то есть снимает жилье, в какой-то момент времени может жить в центре, ходить в клубы, ходить на работу пешком.

Сергей Медведев: Мне очень сложно представить, что жильцы комплексов, имеющие по две-три машины на семью, согласятся жить без автомобиля.

Ольга Вендина: Тем не менее живут, жизнь к этому подвигает.

Сергей Медведев: Возможно ли заселить центр Москвы, увеличив его плотность в четыре раза? Об этом рассуждает Виктор Логвинов, почетный президент Союза московских архитекторов.

Виктор Логвинов: У чиновников однозначно нет желания сохранять нынешний облик Москвы. Они искренне верят, что это аберрация, как и аберрация реновации служит якобы на благо москвичей, хотя подоснова реновации абсолютно та же самая – это желание получить прибыль на земельной ренте, уже не от центра Москвы, а от ближайшего окружения центра, где находятся эти пятиэтажки. Никакой художественной катастрофы здесь нет, катастрофа в другом – в плотности застройки, в попытке в районах реновации увеличить население в два раза, а это значит, и в два раза увеличить поток машин, и в два раза ухудшить экологию. Это действительно страшно. Некое утрамбование возможно, потому что в Москве, даже в центре есть территории каких-то промышленных баз, заводиков и гаражей, которые используются явно неэффективно, и там можно развивать в том числе и жилой фонд.

Идеалом бизнеса является сверхуплотнение всей Москвы и, прежде всего, центра. Считают, что плотность 20 тысяч метров квадратной жилой площади на гектар – это максимально возможная и минимально необходимая комфортная плотность. При Советском Союзе разрешалось 7,5 тысячи метров. В жилом комплексе "Царская площадь" на углу Ленинградского проспекта и ТТК плотность достигает 55 тысяч квадратных метров на гектар. Пока это некие пилотные проекты, но это идеал получения прибыли.

Давно уже был установлен порядок, по которому любой инвестор делится с правительством Москвы половиной полученной прибыли. Даже если этот порядок сейчас остался, то прибыль все равно составляет сотни процентов. Остановить этот маховик будет чрезвычайно непросто, хотя силы, выступающие против застройки центра, существуют, и они могут мобилизоваться. Все держится на желании 70% населения России переехать в Москву, и они готовы в три раза переплачивать за жилье. Если этот поток каким-то образом приостановится (а сейчас он приостановился просто по причине экономического кризиса), то вся эта деятельность лопнет.

Сергей Медведев: У Москвы есть какие-то пределы роста? Учитывая тот гигантский ресурсный, человеческий, административный насос, который работает на вытягивание всего из России в пользу Москвы, я не вижу его остановок. Это гигантская воронка, превращающаяся в итоге в гигаполис?

Илья Заливухин: Население нашей страны не такое большое, как в Китае, и города не должны так себя вести и так сильно увеличиваться. Обязательно нужно заниматься другими городами, выстраивать там работу таким образом, чтобы все развивалось сбалансированно. Да, Москва будет увеличиваться, желательно не намного. Кстати, сталинский Генплан ограничил население Москвы пятью миллионами, это был предел.

Сергей Медведев: А сейчас в районе 20?

Илья Заливухин: Я думаю, через какое-то время совершенно спокойно дойдет до 30, но очень надеюсь, что в ближайшее время не перейдет за эти пределы. Нужно очень внимательно изучить, куда ляжет эта нагрузка, какова социально-экологическая, транспортная ситуация. Если мы не отзонируем эту нагрузку, то будет продолжаться строительство городов в полях, и это будущие гетто.

Сергей Медведев: Я езжу по Новой Риге и вижу, что там делает "Пик", вижу все эти "Ильинские луга", понимаю, что это значит с точки зрения экологической нагрузки, и мне становится страшно за наше будущее.

Ольга Вендина: Мне очень грустно вас слушать: вы как будто пришли из позапрошлого века. Вам все кажется, что можно все распланировать, сказать людям, куда им ехать – и они поехали, тут развивать – и оно стало развиваться. Так уже не происходит. И откуда эти цифры – 20, 30 миллионов населения? Постоянное население Москвы – на уровне девяти миллионов. В последнее время миграция в Москве падает, и хорошо, если вы наберете 12 миллионов. Откуда эти 30 миллионов? Прибавляется не по три миллиона в год, а, как показывает длинный статистический ряд, максимум миллион.

Сергей Медведев: Вы же своими глазами видите "человейники", бетонное кольцо, окружившее Москву.

Ольга Вендина: И посмотрите, сколько там пустующего жилья! И сколько пустующего жилья в центре Москвы… Вторая некорректная постановка вопроса – это то, что Москва – гигантская воронка, такой злодей, который все пожирает и засасывает. Москва выполняет важнейшие функции для страны, кроме того, она довольно много производит, а не только получает налоги. Проблема не в Москве, а в системе налогообложения, в политическом устройстве общества и так далее. И все эти проблемы, которые не имеют конкретного отношения к функционированию города как столицы, сказываются на том, что Москва получает колоссальную столичную ренту, которую, конечно, она могла бы получать в меньших объемах, она могла бы перераспределяться на другие города.

Илья Заливухин: Нужно сделать баланс, чтобы плотность населения совпадала с инфраструктурами.

Ольга Вендина: Да, нужно! Но кто будет делать баланс?

Илья Заливухин: Это зонирование, это регламент.

Ольга Вендина: Всю советскую эпоху мы занимались функциональным зонированием территорий – не получилось. С одной стороны, это закон, а с другой стороны, политическое решение. Механизма принятия политического решения у нас нет.

Сергей Медведев: Каждый раз в наших урбанистических эфирах я прихожу к выводу, что вопрос о городе – это вопрос прежде всего политический, потому что политика – это полис, а полис – это город.