Марьяна Торочешникова: Создавать ли Товарищество собственников жилья или положиться на управляющую компанию? Как защищены права членов ТСЖ, и в каких случаях их следует отстаивать в суде? На эти вопросы сегодня ответят эксперты в студии Радио Свобода – это адвокаты группы компаний «Правовая защита» Алексей Голованов и Антон Ежов.
С учетом годовой отсрочки собственники квартир должны до начала уже 2008 года определиться: либо организовать им Товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо выбрать управляющую компанию. Вот о том, какие преимущества дает и членство в Товариществе собственников жилья, и выбор, соответственно, управляющей компании, мы и будем сегодня говорить.
Алексей, может быть, вы сразу назовете по три главных преимущества для одной формы управления многоквартирным домом и для другой?
Алексей Голованов: Действительно, у нас появилось положение в законодательстве, которое говорит о том, что теперь граждане фактически сами занимаются управлением домов, в которых проживают. И прежде всего это относится к собственникам квартир в многоквартирных домах. И тут мы, конечно, вспоминаем о Товариществах собственников жилья. И вот что здесь можно сразу же сказать. Если вы проживаете в обычном, многоквартирном доме и являетесь собственником квартиры, то в этом случае весьма затруднителен процесс заключения договора с управляющей компанией. То есть это будет означать, что проводится общее собрание, принимается решение на этом общем собрании о выборе той или иной управляющей компании. Если этого не будет сделано (а как мы понимаем, общее собрание в таком случае провести очень сложно), то вы стоите перед дилеммой: либо вам самим нужно заключать договор с компанией на то, чтобы она обеспечивала вашу квартиру...
Марьяна Торочешникова: То есть вас конкретно.
Алексей Голованов: ...вас конкретно всем набором коммунальных услуг, либо фактически местная администрация сама решает, какая организация будет обслуживать ваш дом. А это будет означать, что фактически правила работы с многоквартирным домом будут определяться не исходя из потребностей граждан...
Марьяна Торочешникова: ...а по указке сверху.
Алексей Голованов: Да, по указке сверху. То есть будет проведен конкурс. К сожалению, рынок этих услуг не развит. Компаний альтернативных практически нет. И фактически мы придем к схеме того, что управляющей компанией будет тот же ЖЭК, ДЕЗ, но уже на основе рыночных отношений.
Марьяна Торочешникова: Но с другим названием.
Алексей Голованов: Да. То есть это уже будет регулироваться договором. И вы, являясь собственником квартиры в многоквартирном доме, будете сами решать, как же вам достать деньги на то, чтобы заменить лифты, кто же должен следить за состоянием оконных рам. В этом плане Товарищество собственников жилья представляет преимущество в том плане, что там уже зафиксирован механизм решения таких вопросов. Есть орган управления – правление, председатель. И есть общее собрание. Общее собрание собирается, принимает решение. И уже по ходу своей деятельности правление выполняет эти решения и решает, с кем заключать договор, на какой срок, как принимать имущество на баланс от муниципалитета и по каким ценам платить вознаграждение за оказание услуг.
Марьяна Торочешникова: Насколько я понимаю, для того чтобы создать вот это Товарищество собственников жилья, все равно же придется проводить то же самое собрание, о котором вы говорили, которое также необходимо проводить при выборе управляющей компании. Ведь для создания Товарищества тоже нужно собираться и решать, выбирать те же самые управляющие органы.
Антон Ежов: Да. То есть необходимо провести общее собрание, вести правильно его протокол. На этом собрании утвердить устав. После этого подготовить необходимые документы – и регистрироваться. С общим собранием... ну, при создании, конечно, проблем не должно возникнуть, потому что у нас даже допускается создание Товарищества собственников жилья в доме, куда войдут не все собственники, а только часть, и они не будут членами Товарищества, но в дальнейшем, когда уже Товарищество будет создано, могут возникнуть проблемы с кворумом. А если кворума не будет, то кто-то из несогласных членов ТСЖ сможет эффективно потом в судебном порядке обжаловать любые принятые на таком общем собрании решения. И это тоже минус очень серьезный.
Марьяна Торочешникова: То есть я вас правильно понимаю, что в одном многоквартирном доме часть собственников может уйти в Товарищество собственников жилья, а часть собственников может выбрать себе управляющую компанию? Или это невозможно?
Антон Ежов: Ну, по сути, в данном случае управляющей компанией будет ТСЖ, и им необходимо будет заключить договоры с Товариществом собственников жилья. Но это допускается, и даже необходимо. Единственное, что они не будут являться членами Товарищества собственников жилья и они не смогут эффективно воздействовать на принимаемые решения. Потому что они, в общем-то, будут за рамками данной организации.
Марьяна Торочешникова: Но с другой стороны, они смогут как-то влиять все-таки на руководство ТСЖ уже как потребители. Поскольку в данном случае, если люди заключат договор с правлением ТСЖ, то они смогут руководствоваться законом «О защите прав потребителей» и требовать для себя больших, может быть, каких-то преференций и более качественного выполнения услуг.
Антон Ежов: Нет. Они смогут требовать только в рамках того, что получают сами члены Товарищества собственников жилья, то есть не более того. И платить им придется столько же денег. То есть выгадать они что-то при этом не смогут. Наоборот.
И я бы рекомендовал всем собственникам квартир в доме, где создается ТСЖ, входить в него. Потому что тогда, по крайней мере, они смогут решать, скажем, менять двери на подъездах, устанавливать домофон или не делать этого. А если это будет устанавливаться, то они будут вынуждены все равно деньгами участвовать.
И, кстати, здесь еще одна сложность возникает. Расскажу на живом примере. Ко мне как раз обращалась женщина где-то месяц назад. И дом расположен в центре Москвы, в нем квартир немного. Все собственники, в том числе и она квартиру приватизировала. Она учитель школьный. А в других квартирах, так получилось, люди достаточно обеспеченные. Они говорят: «Мы сейчас хотим создать Товарищество собственников жилья. Для чего? Мы хотим дом благоустроить». Они уже посчитали, и там получается больше 10 тысяч долларов с каждого. А у нее таких денег нет. И вот они ее уговаривали: «Мы готовы за вас платить, только вы согласитесь на то, чтобы Товарищество собственников жилья было создано, проголосуйте». Вот такой пример.
То есть здесь еще хорошо, когда Товарищество собственников жилья, что люди имеют одинаковый доход. Потому что суммы на содержание дома, они могут быть абсолютно разные.
Марьяна Торочешникова: И это тоже отдельная проблема как раз. Когда люди становятся перед выбором, что им делать: подыскивать подходящую управляющую компанию или вступать в ТСЖ, - ситуации совершенно разные. Вот, например, люди, которые въезжают в новый дом, где все коммуникации новые, и как правило, если эти квартиры в доме покупались, то люди, в принципе, неплохой уровень достатка имеют. Другое дело – это собственники квартир в «пятиэтажке», которая не ремонтировалась уже лет 30-50, в которой протекает крыша, в которой куча всяких других проблем и плюс задолженности за коммунальные услуги со всего дома по 300-500 тысяч рублей. Вот что делать в такой ситуации?
Алексей Голованов: Вы знаете, в этом случае необходимо четко отрегулировать процедуру в каждом конкретном случае передачи на баланс ТСЖ вот этой общей инфраструктуры. Дело в том, что наша организация периодически делает правовую экспертизу договоров, которые предлагается заключить с управляющей компанией, и очень часто проводятся такие попытки. Дом не строился, вышел срок годности тех же лифтов, например, и пытаются все это дело передать сейчас на баланс. А потом говорят: «Ну, вы же уже собственники. Вы уже – ТСЖ. Соответственно, вы сами и должны решать, где вы будете брать деньги на замену лифтов». А это очень дорогостоящая процедура. В данном случае мы рекомендуем до подписания договора урегулировать вопрос о том, в каком состоянии передается общее имущество в доме, и включить в договор пункт, согласно которому управляющая компания берет на себя обязанность устранить эти недостатки.
Марьяна Торочешникова: Это в том случае, если вы выбираете себе управляющую компанию?
Алексей Голованов: Да.
Марьяна Торочешникова: А в том случае, если вы организовываете ТСЖ?
Алексей Голованов: В этом случае опять-таки вам на баланс должны передать вот эту коробку, дом, с общей инфраструктурой, с так называемым общим имуществом. И там, соответственно, нужно четко, внимательно отследить, в каком состоянии вам передается это общее имущество.
Марьяна Торочешникова: В принципе, о том, как создавать Товарищество собственников жилья, мы говорили в одной из июньских наших программ. И слушатели могут зайти на сайт Радио Свобода «www.svobodanews.ru», найти в архиве передачу «Правосудие», по-моему, за 5 июня. Но, тем не менее, я прошу вас сегодня напомнить, что конкретно нужно сделать для того, чтобы организовать в конкретном доме такое Товарищество. Пожалуйста, Антон.
Антон Ежов: Необходимо для начала собраться, то есть определиться, кто хочет войти в данное ТСЖ из тех, кто является собственниками. Ну, кто не является собственником, они могут приватизировать свои квартиры. И потом, имея свидетельства о праве собственности на руках, как подтверждение того, что у них есть права на квартиру, как собственников, они договариваются о проведении общего собрания. Там ведется список, кто присутствовал. Желательно – с подписями, что они подтверждают, что они были на этом собрании в действительности. Ведется протокол, где записано (прямо отдельным пунктом), что они решили создать Товарищество собственников жилья, определить наименование, назначить руководящие органы, исходя из того, какие учредительные документы... Кстати, еще такой момент. Утверждается устав, но желательно устав заранее подготовить – либо обратиться к юристам, либо если они сами имеют такую возможность, то сделать самим, но опять-таки...
Марьяна Торочешникова: То есть какая-то инициативная группа должна быть все-таки?
Антон Ежов: Да. Ну, практически это, как правило, будущие руководящие органы. Эта инициативная группа должна довести до сведения то, какой устав, чтобы не затянулось, так скажем, обсуждение по отдельным пунктам. И утверждается устав, ревизионные органы. Принимается решение о том, чтобы изготовить круглую печать. И уже вот с этим протоколом, с подготовленными учредительными документами можно уже обращаться по поводу регистрации.
Марьяна Торочешникова: То есть этот устав нужно будет обязательно зарегистрировать в Управлении Министерства юстиции?
Антон Ежов: Да, обязательно. Чтобы внесли организацию в Единый государственный реестр юридических лиц, получить Свидетельство о государственной регистрации, Свидетельство о присвоении ИНН.
Марьяна Торочешникова: И уже после этого можно будет начать коллективно распоряжаться всем, что в доме есть?
Антон Ежов: Ну, необходимо, как мой коллега говорил, решить вопросы с передачей дома, если он был муниципальным...
Марьяна Торочешникова: ...или ведомственным, прежде чем он достался ТСЖ.
Антон Ежов: Да.
Марьяна Торочешникова: Кстати, об этом мы подробнее поговорим.
И давайте дадим возможность слушателям высказаться. Светлана Георгиевна из Московской области, пожалуйста, говорите. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, вот сейчас мы находимся в ЖЭУ. Нам платят субсидии. Потому что вот я лично на пенсии. Пенсия небольшая. И столько, сколько начисляют, если бы я не получала субсидию, то у меня вообще не хватило бы денег даже заплатить за квартиру. Что в таком случае будет...
Марьяна Торочешникова: Если будет ТСЖ, то что будет с субсидиями? Пожалуйста, Антон.
Антон Ежов: Во-первых, такие случаи возникали и раньше, например, и возникают с жилищно-строительными кооперативами. Когда иной раз человек, имеющий право на субсидию, обращается, приносит в правление ЖСК, ну, в ТСЖ в данном случае (такая же совершенно процедура), документы, подтверждающие право на субсидию... Но здесь нужно иметь в виду, что человек, который имеет право на какие-то льготы по коммунальным платежам и так далее, это ему дается не за счет соседей. И поэтому иной раз ЖСК или ТСЖ просто неправильно решают данный вопрос. Потому что эти документы необходимо представлять дальше. Ну, на данный момент с учетом того, что, как правило, ЖЭКи, ДЕЗы занимаются этими вопросами, то туда. И, соответственно, должен делаться правильный расчет тех коммунальных услуг, которые они оплачивают.
Марьяна Торочешникова: За счет кого предоставляются вот эти субсидии?
Антон Ежов: За счет государства.
Марьяна Торочешникова: Таким образом, человек, у которого есть право на субсидию, он просто со всеми подтверждающими документами приходит в руководство ТСЖ, показывает все эти документы. И руководство должно обращаться уже куда? Уже в какие-то органы соцзащиты?
Антон Ежов: Ну, зачастую не только руководство должно обращаться. Этот человек, который имеет право на льготу, он должен, соответственно, сначала сам прийти в эти инстанции и получить какие-то документы, которые дают ему право на субсидию.
Марьяна Торочешникова: И написать какое-то заявление, соответственно.
Антон Ежов: Да. Ну, конечно, не в обратном порядке. Скажем, у него есть законное право, которое... он никуда не обращался и не просил, и он просто приходит к председателю и говорит: «Вот вы идите и за меня это сделайте». Нет, конечно, не в таком порядке.
Марьяна Торочешникова: Но, тем не менее, эти льготы, субсидии будут сохранены?
Антон Ежов: Да.
Марьяна Торочешникова: И это очень важно.
Антон Ежов: То есть в данном случае получается, что если человек имеет право по закону на субсидию, то она сохранится, вне зависимости от того, будет ли это Товарищество или жилищно-строительный кооператив.
Здесь просто есть еще один момент. Если говорить про коммунальные платежи – это одно. Здесь существуют тарифы, утвержденные постановлением правительства Российской Федерации. И их менять нельзя. А зачастую бывает так, что могут принять решение на общем собрании о каких-то дополнительных целевых взносах. Ну, допустим, благоустроить детскую площадку возле дома, поменять двери на металлические, установить какие-то очень хорошие домофоны, видеонаблюдение и так далее. Большинство, предположим, людей могут себе это позволить, а есть и те, кто не сможет. И вот здесь тогда, конечно, проблема... вот на такие, так скажем, расходы субсидия не предусмотрена.
Марьяна Торочешникова: Она уже не будет распространяться.
Виталий Никифорович из Москвы, пожалуйста, говорите. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. У меня такой вопрос. Нашему дому уже где-то 25 лет. И каждый месяц каждая квартира платила на содержание и ремонт этого дома. А теперь, когда мы организуем ТСЖ, то это будет совершенно другая организация. И что, эти деньги, которые мы вносили (где-то, видимо, они оседали), они останутся в нашем Товариществе собственников жилья? Это первый вопрос.
И второй вопрос. Каждому дому из бюджета города, как оказалось, выделяется какая-то сумма денег на содержание или перспективный капитальный ремонт. Правда ли это? Спасибо вам большое.
Марьяна Торочешникова: Виталий Никифорович, спасибо вам за ваши вопросы. Вы меня немножко опередили.
Пожалуйста, Алексей, ответьте. Во-первых, что делается с теми деньгами, которые люди ежемесячно перечисляют на капитальный ремонт, на содержание дома? Куда они потом деваются, после того, как люди вступают в ТСЖ?
Алексей Голованов: Схема очень простая. До тех пор пока управлением, содержанием дома занимается местный ЖЭК или ДЕЗ, деньги уходят туда. Как только кооператив (или ТСЖ) принимает решение о том, что он сам будет управлять вопросами, связанными с содержанием дома, он сам будет определять, с какой компанией он будет заключать договор, на каких условиях, вот эти деньги уже, соответственно, должны будут расходоваться кооперативом (или ТСЖ).
Антон Ежов: То есть можно будет поставить вопрос о возвращении этих денег на расчетный счет, который будет...
Марьяна Торочешникова: Вот! Это очень важно. Потому что я так понимаю, что в вопросе-то был еще один подвопрос. Потому что каждый месяц люди деньги перечисляют, в доме ничего не ремонтируется, ничего не происходит, а денег нет. И вот когда вы организуете ТСЖ, можно ли вернуть те самые деньги, которые не расходовались на ремонт дома? И каким образом это можно сделать?
Антон Ежов: Нужно сказать о том, конечно, что механизм возврата денег, он четко не прописан, но он вытекает из того, что люди, действительно, финансировали не просто так, что деньги куда-то ушли, а расходы, в том числе, и на содержание дома. И, конечно же, потом, посчитав, сколько люди платили (кто, действительно, платил, а кто – нет), можно будет уже... то есть руководство Товарищества собственников жилья сможет ставить вопрос о возврате этих денежных средств, и даже в судебном порядке.
Алексей Голованов: Я хочу отметить, что несмотря на то, что мы только-только начали приходить к вопросу о самостоятельном управлении домами, но уже потихонечку начинает формироваться судебная практика, когда граждане, заключив такие договоры, и не довольные оказываемыми услугами, просто предъявляют в суд иски – и решается вопрос о возмещении ущерба, который был причинен вот такими ненадлежащими услугами, и о возврате вот этих переплат.
Марьяна Торочешникова: То есть теоретически возможность вернуть эти деньги есть.
И что касается второго вопроса. Действительно ли (ну, может быть, московская ситуация вам известна) правительство Москвы дает какие-то субсидии или делает перечисления на содержание каждого конкретного дома московского?
Антон Ежов: Был случай, когда мы с Алексеем Николаевичем были в управе «Кунцево», и туда как раз приглашались председатели ЖСК и ТСЖ, которые есть на территории данного района, данной управы. И там как раз говорилось о том, что деньги выделяются, но расходуются на муниципальное жилье. Поэтому на практике не очень-то это хорошо финансируется.
Алексей Голованов: В данном случае надо смотреть бюджет города Москвы по разделам «финансирование целевых программ», и смотреть, если деньги выделяются, значит, тогда уже возникает вопрос о том, что эти деньги должны быть...
Марьяна Торочешникова: ...куда их направляют.
Алексей Голованов: Да, куда их направляют.
Марьяна Торочешникова: Ну, соответственно, и в других российских регионах можно также посмотреть бюджет конкретного города, потому что он должен быть в открытом доступе.
Алексей Голованов: Совершенно верно.
Марьяна Торочешникова: И наверняка в какой-то местной газете он был опубликован.
Антон Ежов: В данном случае как раз в строке-то было предусмотрено, но деньги расходовались все равно не по целевому назначению.
Алексей Голованов: Растворились.
Марьяна Торочешникова: И что? Удалось ли их как-то вернуть?
Антон Ежов: Там просто никто не судился по этому поводу, поэтому вернуть не удалось.
Марьяна Торочешникова: А в принципе, насколько велики шансы вернуть вот эти суммы, которые начальники ЖЭКов потратили по своему усмотрению?
Алексей Голованов: Я скажу больше. В данном случае в Уголовном кодексе есть статья «за нецелевое использование бюджетных средств». К сожалению, и доктрина, и судебная практика пока еще недостаточно наработаны по этой статье. Но механизм даже привлечения к уголовной ответственности существует.
Марьяна Торочешникова: И у нас уже есть дозвонившиеся. Слушаем Сергея из Петербурга. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Приятно слышать специалистов из «Правовой защиты». Я надеюсь, что вы защищаете именно интересы частных собственников жилья. Мне хотелось бы спросить о вашем мнении. Мое мнение сложилось на основании практики работы по жилищной реформе. Мне кажется, что в Жилищном кодексе было записано следующим образом. Непосредственно управление собственниками своими объектами предназначено, вообще-то говоря, для малоквартирных домов – для районов города Пушкин, пригородов Ленинграда в городском подчинении – там все отлично. 2-3-квартирный дом выбирает непосредственно управляющего, и управляет. ТСЖ, вообще-то говоря, предназначены для новостроек. Я хожу по некоторым нашим улицам – новые дома прекрасные. Завистью, правда, не страдаю. Но я знаю точно, что эти собственники никогда непосредственно управление никому не отдадут, тем более, не отдадут управляющей компании. Там - только ТСЖ. И при этом будет исключено легкое лукавство, например, конфликт, который сейчас идет между Жилищным комитетом и КУГИ. Когда Жилищный комитет организует ТСЖ, а КУГИ срочно распродает всю собственность бесхозную, которая в том доме находится. Там сейчас конфликты серьезные идут.
А вот для многоквартирных домов (в котором я, например, живу), там годится только одно. Уважаемые жильцы, выберете управляющую компанию, хотя бы ту, которая сейчас есть. А потом разбирайтесь, а как вы сумеете составлять договоры, как вы сумеете контролировать смету, разберитесь, в конце концов, в том ворохе документации. Только так можно ставить вопрос, а не так: «Хорошо ТСЖ или не хорошо». Это лукавство. Для властей лукавство – это закономерно.
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Сергей.
Нашим слушателям я хочу сообщить, что это было личное мнение нашего слушателя из Петербурга, основанное на личном опыте.
Алексей, готовы ли вы согласиться?
Алексей Голованов: Безусловно, в этих словах есть доля истины. Хочу лишь отметить, что непосредственно управление домом, выбор управляющей компании, он характерен не только для малоэтажного строительства. Например, вы живете в многоквартирном доме, у вас - ни ТСЖ, ничего. То есть это муниципальный дом фактически, в котором вы приватизировали квартиру. И здесь вы принимаете решение о том, что, да, вам нравится такая-то управляющая компания, вы хотите с ней заключить договор. Поэтому в данном случае нельзя сказать, что вот эти формы предназначены для малоэтажного, коттеджного строительства, а вот эти – для ЖСК.
Что же касается вопроса о том, что ТСЖ никому власть в руки не отдадут, то это, скорее, не юридический вопрос, а вопрос организационный. Опять же ТСЖ вправе само принимать решение о том, кто ему будет менять двери, окна, стекла и так далее.
Антон Ежов: Кстати, то же самое нужно сказать по поводу вороха бумаг, о чем упоминал радиослушатель. ТСЖ как раз и будет иметь возможность для привлечения нужных специалистов. Ну, понятно, необходимо будет нанять бухгалтера, который будет вести бухгалтерский учет. Можно привлекать и иных специалистов, в том числе и юристов, если что-то более сложное возникает.
Алексей Голованов: Я хочу также пояснить, что если взять ситуацию, когда жильцы многоквартирного дома собираются на собрание, к ним приходит представитель ДЕЗа или какого-то муниципального предприятия и предлагает заключить договор, то первая проблема, которая возникает, - это договор надо прочитать, второе – его нужно понять, о чем там написано. И здесь, конечно, без специалиста достаточно сложно разобраться. Слава Богу, если среди жильцов есть человек, который хотя бы сталкивался с такими проблемами, работал в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Марьяна Торочешникова: Который сможет объяснить, что к чему.
Алексей Голованов: Да. А очень часто может быть такая ситуация, когда просто подпишут – и все.
Марьяна Торочешникова: В таком случае, члены Товарищества собственников жилья в более выигрышном положении находятся, получается.
Людмила из Петербурга, пожалуйста, говорите. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Я как раз хотела бы спросить вот что. А как защититься от этого ТСЖ? Дело в том, что ТСЖ – это всего лишь группа неких людей. Как правило, это очень авантюрные, оголтелые и, самое главное, безответственные люди. Вот они создадут... так сказать, возникнет у них эта идея, они соберут деньги, а потом вопрос встанет просто о банкротстве этого же ТСЖ. И мы снова упремся в эту же проблему. Зачем нам это нужно? Зачем нам нужно это обременение? Я понимаю, вы скажете: «Вы сами и решите». Так вот, как защититься от того, чтобы другие люди не решили за меня, что нам нужно ТСЖ? Вот в этом мой вопрос. Спасибо большое.
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Людмила. Замечательный вопрос. Антон Ежов на него ответит, я надеюсь.
Антон Ежов: Если говорить про банкротство, то, да, здесь нужно еще и помнить, что члены Товарищества собственников жилья, как и члены жилищно-строительных кооперативов, несут субсидиарную ответственность по его обязательствам. Поэтому как таковое просто банкротство, как бывает с коммерческими организациями, как с банками происходит, здесь, наверное, не получится. Здесь будет именно все трагично, когда иски, так скажем, к субсидиарным ответчикам – членам ТСЖ – будут отдельно предъявляться и с них будет что-то взыскиваться. Хотя такие случаи на моей памяти не происходили.
А что касается авантюрности руководства, того, кто туда стремится, то это зависит уже от членов все-таки Товарищества собственников жилья, которые должны активно и эффективно участвовать в принимаемых решениях, в выборах этих самых руководящих органов, чтобы никакие авантюристы туда не проходили. И в большинстве случаев это удается делать.
Марьяна Торочешникова: Но тут вообще проблема, которая похожа на ту же проблему, с которой сталкиваются члены Товарищества садовых участков. Правильно? Потому что всегда есть претензии к тем людям, которых вы сами же и выбрали, и которые сейчас находятся в руководстве. И к сожалению, бывает так, что там, действительно, и нечистые на руку люди попадаются.
Антон Ежов: Очень хорошее сравнение – то, что вы упомянули о садовых товариществах, которые я тоже очень люблю. Там проблема на самом деле больше стоит. И она стоит как раз вот почему. Потому что в садовом товариществе зачастую люди, приобретая участок, плохо участвуют в принимаемых решениях. Они не ходят на общие собрания и так далее. Как раз там-то чаще авантюристы попадаются, чем в ЖСК и в ТСЖ. Потому что здесь люди непосредственно живут, постоянно находятся, ну и к тому же, квартира все-таки большее значение для каждого имеет, нежели садовый участок с домиком.
Марьяна Торочешникова: Ну, это спорное утверждение.
Антон Ежов: Но, тем не менее, на практике именно так.
Марьяна Торочешникова: Кстати, как еще одно возможное преимущество Товарищества собственников жилья можно рассматривать коллективное обращение в суд за защитой прав собственников жилья, которые являются членами ТСЖ, при споре с какими-то коммунальными службами, например. Я предлагаю послушать победный сюжет, который подготовила наш корреспондент в Пскове Анна Липина.
Анна Липина: Муниципальное предприятие «Теплосети» в одностороннем порядке установило новые ставки оплаты за горячую воду, потребляемую жителями этого дома, сообщил председатель Товарищества собственников жилья Андрей Тарасов.
Андрей Тарасов: У нас заключен договор на теплоснабжение дома с июля 2004 года, когда дом был сдан в эксплуатацию. Все было нормально до февраля 2006 года, когда вдруг «Теплосети» в одностороннем порядке изменили порядок начисления по горячей воде и начали нам выставлять счета так, как им стало больше нравиться.
Анна Липина: И если раньше ТСЖ оплачивало горячее водоснабжение по количеству потребленной домом воды в кубометрах, то теперь «Теплосети» начали считать потребленные гигакалории, которые ушли на подогрев. При этом монополисты самостоятельно регулировали разницу давления в трубопроводах и температуру воды. То есть, по сути, сами и определяли потребление тепла жильцами. Председатель Товарищества собственников жилья Андрей Тарасов продолжает...
Андрей Тарасов: Как развивались события. Они начали выставлять счета неправомерные. Мы не стали их оплачивать. Когда накопился уже достаточный долг, они начали говорить о том, что «мы вам будем отключать горячую воду». В результате мы после этого вынуждены были оплатить, а уже после этого обратились в суд о взыскании убытков.
Анна Липина: По договору ТСЖ оплачивало услуги за население, поэтому оно потребовало применять к себе порядок расчета для населения.
Андрей Тарасов: В мае 2005 года вышло постановление правительства 307-ое об оказании коммунальных услуг, где черным по белому написано, что для Товариществ, для управляющих компаний применяются те тарифы, которые установлены для населения, как при покупке, так и при продаже товара. То есть Товарищества и управляющие компании, их как бы вот этим постановлением правительства вывели из разряда коммерческих предприятий, которые могут наживаться на перепродаже этого товара. Это те предприятия, которые просто представляют интересы при оказании коммунальных услуг гражданам. И даже если они приобретают товары для граждан, то они их оплачивают по тем тарифам, которые органы местного самоуправления установили, и им оплачивают тоже по этим же тарифам.
Анна Липина: Население пока еще оплачивает не 100 процентов стоимости услуги «Теплосетей», поэтому муниципальное предприятие несет убытки, которые покрываются из бюджета города.
Андрей Тарасов: У нас договор такой, что мы оплачиваем им по тарифам для населения, а управление гензаказчика эти убытки должно им оплачивать. И видимо, из бюджета плохо им перечисления идут или еще что-то, но они вот начали отказываться от того, чтобы эти деньги выставлять на управление гензаказчика, а предлагают нам их оплачивать.
Анна Липина: Жильцы дома обратились в Арбитражный суд Псковской области с иском о возмещении убытков. Суд удовлетворил иск и обязал «Теплосети» возместить нанесенный ущерб.
Это первое дело в Псковской области, выигранное Товариществом собственников жилья.
Марьяна Торочешникова: Антон, я вас попрошу прокомментировать эту историю. Насколько она показательна? И действительно ли стоит ради того хотя бы, чтобы выигрывать в суде, и ради более эффективной судебной защиты, вступать в Товарищество собственников жилья? Или это какой-то единичный случай?
Антон Ежов: В данном случае этот сюжет с Товариществом собственников жилья, которое находится в Пскове, типичен тем, что... зачастую даже радиослушатели, которые нам звонят и спрашивают о том, будут ли меняться как-то тарифы, что им придется больше платить, то вот здесь как раз в организации «Теплосети» тоже думали, что ситуация выглядит таким же образом.
Марьяна Торочешникова: Что «раз организовали ТСЖ – сами виноваты, значит, платите больше».
Антон Ежов: Значит, «платите в полном объеме. А мы, как монополисты, можем устанавливать любые тарифы». Хотя тарифы утверждаются постановлением правительства Российской Федерации, в том числе и для ТСЖ. Поэтому в данном случае они совершили противоправные действия, и конечно же, Товарищество смогло эффективно отстоять свои интересы.
Марьяна Торочешникова: Антон, спасибо за ваш комментарий.
И Юрий Сергеевич из Москвы дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. В одном многоквартирном доме одновременно будет ТСЖ и те, кто не приватизировали квартиры. Скажите, пожалуйста, как организационно это можно будет решить?
Марьяна Торочешникова: Пожалуйста, Алексей Голованов.
Алексей Голованов: Закон допускает такую ситуацию. В данном случае принимать решение об осуществлении деятельности ТСЖ будут, конечно, только собственники. Хотя надо признать, даже когда есть многоквартирный дом, то вот те же договоры с теплоснабжающими организациями, они заключаются собственниками.
Марьяна Торочешникова: А что делать в этом случае тем людям, которые живут в муниципальных квартирах? Они-то будут заключать договор уже с ТСЖ, если оно организовано в доме, или будут выбирать себе другую управляющую компанию?
Алексей Голованов: Нет. Жилищный кодекс говорит о том, что собственник выбирает себе управляющую компанию, и вообще сам решает, как управлять домом, в котором он живет. А что же касается нанимателей квартиры – граждан, которые проживают в муниципальных квартирах, то в этом случае ситуация остается такой, как и была прежде. То есть за них отвечает администрация.
Антон Ежов: То есть их договоры социального найма, они продолжают свое действие, и они остаются в рамках этих договоров.
Марьяна Торочешникова: И здесь уже будет администрация решать, кто будет обслуживать, в конце концов, вот этих людей.
Алексей Голованов: Честно говоря, для меня большой вопрос представляет следующая ситуация. Вот как быть: в доме одни и те же лифты, одно и то же энергоснабжающее оборудование. Вот граждане, собственники, решили, что «мы будем заключать договор с одной организацией», а соответственно, наниматели квартир, они, получается, продолжают оставаться на балансе у администрации.
Марьяна Торочешникова: Да, они ничего не решили, а за них все решают.
Алексей Голованов: Как будет решаться вопрос о подаче энергии в этом случае, не совсем ясно. Я думаю, что все-таки здесь будет сделан крен в сторону собственников.
Марьяна Торочешникова: Но пока еще практика не сложилась?
Алексей Голованов: Механизм не отработан.
Антон Ежов: То есть, скорее всего, с администрацией ТСЖ будет вынуждено заключать какие-то договоры и решать вот эти вопросы.
Алексей Голованов: Мы же должны понимать с вами, что, к сожалению, у нас положение о том, что управляющая компания должна определяться на конкурсе, оно ведь тоже работать не будет долгое время в силу того, что просто нет у нас достаточного количества управляющих компаний, которые готовы оказывать такие услуги. Рынок только формируется.
Марьяна Торочешникова: Да, обычно одна компания - на микрорайон. И тот же самый ЖЭК, ДЕЗ, его переименовали – и все.
Антон, вы хотели что-то добавить?
Антон Ежов: Пока что управляющих компаний как раз потому и мало, что существуют многочисленные субсидии, и в общем-то, граждане платят коммунальные услуги и квартплату не в полном объеме, и поэтому просто не выгодно пока еще...
Марьяна Торочешникова: ...создавать управляющие компании.
Надежда Аркадьевна из Москвы дозвонилась на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. У меня такой вопрос. Моя мать не дает согласие на приватизацию. Я уже чувствую, что, конечно, нам будет хуже, чем собственникам. Как ее заставить? Вся семья за приватизацию. Что делать? Неужели если до 2010 года мы не приватизируем, то нас на улицу выгонят?
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Надежда Аркадьевна. Я думаю, что этот вопрос беспокоит не только вас. Многие столкнулись с похожей ситуацией.
Что делать, если один из членов семьи, проживающий в данной квартире, не хочет ее приватизировать?
Антон Ежов: Для приватизации квартиры, к сожалению (или к счастью) необходимо согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в этой квартире. И поэтому здесь остается только как-то убеждать. Могу посоветовать радиослушательнице сходить к юристу-«жилищнику», который попытается как-то объяснить на основании законов...
Марьяна Торочешникова: ...преимущества получения квартиры в собственность, преимущества приватизации.
Антон Ежов: Да. Тем более, преимущества сейчас безусловны. Если еще по поводу ТСЖ мы ведем какую-то дискуссию, то приватизация, она все-таки многое дает.
Марьяна Торочешникова: Спасибо.
Эдуард Константинович из Москвы, пожалуйста, говорите. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Мой дом кооперативный. Всего 12 лет. Когда мы въезжали, то не смогли выкупить первый этаж, в котором находятся магазины. Они принадлежат муниципалитету. Сможем ли мы сейчас выкупить этот первый этаж и расплатиться за счет аренды с этих магазинов?
Марьяна Торочешникова: Спасибо за ваш вопрос, Эдуард Константинович. Алексей Голованов на него ответит.
Алексей Голованов: Периодически в Арбитражных судах возникают споры между ЖСК, ТСЖ и Комитетами по управлению имуществом о том, кто же является собственником помещений вот в таких многоквартирных домах кооперативных или в домах, которые находятся на балансе ЖСК. И фактически ЖСК или ТСЖ заявляют иск о признании права собственности на эти встроенные помещения. В данном случае вам необходимо взять справку о том, какова величина сметной стоимости строительства этого дома была в момент его застройки, и поднять платежные документы, подтверждающие оплату строительства этого дома. Потому что в свое время у вас был открыт расчетный счет, с которого осуществлялось строительство дома. Если эти цифры совпадут, и окажется, что финансирование всего дома осуществлялось за счет средств членов кооператива или Товарищества, ну, пусть даже путем привлечения каких-то кредитных средств, то в этом случае вы можете ставить вопрос о признании права собственности на эти помещения. Если суд согласится с вашим доводом и признает право собственности за вашим кооперативом, тогда вы получаете свидетельство на эти помещения и можете сдавать их, например, в аренду.
Марьяна Торочешникова: Но здесь я хочу от себя добавить, что нет какой-то единой сложившейся судебной практики по такого рода делам. Я знаю, что в Екатеринбурге людям удавалось выигрывать в суде вот такие дела, и они возвращали себе и подвалы этого дома, которые сдавались муниципалитетом в аренду каким-то структурам, и первые этажи. А вот как складывается практика в других регионах, я не могу сказать.
Антон Ежов: Здесь основная проблема – это то, что, как правило, люди вспоминают об этой проблеме тогда, когда прошла исковая давность. И многие дела как раз проигрываются по этому основанию. Не потому, что они не имеют права, а потому, что они пропустили сроки.
Марьяна Торочешникова: Да, вот здесь 12 лет прошло, и соответственно, уже срок исковой давности истек.
Антон Ежов: Да. То есть, скорее всего, ответчик просто заявит требование о применении последствий пропуска сроков исковой давности, и суд на этом основании может отказать.
Марьяна Торочешникова: Вот я вижу, что Алексей довольно скептически к вашему последнему заявлению...
Алексей Голованов: Дело в том, что просто в данном случае к этому аргументу надо быть готовым и бить на то, что «у нас есть требование, на которое сроки исковой давности не распространяются». То есть тут просто уже, как говорится, надо вырабатывать позицию.
Я хочу отметить следующий момент. Очень часто ТСЖ и ЖСК, им отказывают в принятии документов на основании того, что они не озадачились оформлением протокола общего собрания о делегировании кого-либо из своих членов или, допустим, какого-то юриста для представления их интересов. Поэтому обязательно вот этот вопрос тоже нужно учитывать. А так у нас есть статья 218-ая Гражданского кодекса, часть первая, которая дает право в случае, если вы профинансировали строительство дома, поставить вопрос о признании права собственности на эти помещения.
Марьяна Торочешникова: Андрей из Москвы дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. У меня практический вопрос по собранию жильцов. Можно себе представить 9-12 подъездный дом, в котором 300-500 квартир. Вот как предполагается, где эти 300-500 человек должны собраться?
И второй вопрос. Сейчас, пока дом не в ТСЖ, а под управлением ЖЭКа, могу ли я потребовать с них отчет о том, куда были потрачены деньги на содержание дома? Спасибо.
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Андрей. Антон Ежов на ваш вопрос ответит.
Антон Ежов: По поводу проведения общего собрания. Если это серьезно и грамотно организуется, то, как правило, люди договариваются о проведении собрания в школах. Как правило, школы дают... конечно же, за это нужно будет заплатить небольшую арендную плату, но предоставляют актовый зал или столовую, если она большая, и там проводится собрание. А бывают случаи, конечно, когда проводят на улице. Но я не советую этого делать, потому что, как правило, такое собрание проводится с многочисленными нарушениями, потому что не могут и посчитать правильно голоса, и люди не могут высказаться. То есть это получается как своего рода митинг зачастую.
А что касается расходов денежных средств, то можно, конечно, обратиться с таким вопросом, но мне не известны случаи, чтобы давали полный ответ. То есть это фактически нужно знакомиться с бухгалтерией данной организации.
Марьяна Торочешникова: А здесь могут возникнуть определенные сложности.
Вот только что я начала получать сообщения на пейджер. Я попробую их все зачитать, ну, во всяком случае, наиболее типичные. Но сначала мы послушаем Александру Ивановну из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. У меня такой вопрос. Во-первых, кому нужна эта реформа, кто ее придумал? Кто не успех хапнуть когда-то? Потому что все эти реформы, которые сейчас были одна за другой, - это все только беда для простого народа. У нас дом 40 лет не ремонтировался. Деньги, которые накопились на этот ремонт, они куда-то теперь исчезли. Вот та организация, которая вдруг объявила себя хозяйкой – ООО «Ника-строй»... откуда они взялись вместо нашего ДЕЗа, мы не знаем. Они вообще ведут себя так, что не они для нас, а мы для них существуем, должны платить. И никто не хочет помочь. Кто это придумал? Все этим вопросом интересуются.
Марьяна Торочешникова: Александра Ивановна, спасибо большое. По поводу того, кто это придумал, то этот вопрос, наверное, нужно задавать Государственной Думе Российской Федерации, Совету Федерации и президенту Российской Федерации Владимиру Путину, которые, соответственно, последовательно: одни приняли закон, другие утвердили, а президент его подписал. Так что все вопросы – туда.
А что касается конкретного вопроса, то Алексей Голованов вам попробует ответить.
Алексей Голованов: Учитесь работать в новых правилах. Конечно, они, в общем-то, может быть, несправедливые. В данном случае если вам навязывают управляющую компанию, то внимательно читайте договор, ведите переговоры с той точки зрения, чтобы в договор был включен пункт, который бы защищал ваши права. И привлекайте специалистов для того, чтобы они защищали ваш права.
Марьяна Торочешникова: И прочитаю вопросы с пейджера.
Радиослушатель Добрый пишет: «В каком случае выбранная жильцами управляющая компания может расторгнуть с ними договор?».
Алексей Голованов: В одностороннем порядке, если это предусмотрено договором. Срок договора – от одного до пяти лет. Поэтому механизм нужно предусмотреть в самом договоре. Кстати, жильцы тоже могут в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Марьяна Торочешникова: «Как будет оплачиваться труд членов правления ТСЖ? За чей счет?», - спрашивает Роман.
Антон Ежов: В данном случае это будет за счет платежей членов ТСЖ. Им будет положена заработная плата. И соответственно, необходимо будет уплачивать единый социальный налог, НДФЛ...
Марьяна Торочешникова: То есть по решению членов Товарищества собственников жилья?
Антон Ежов: Да.
Марьяна Торочешникова: «В случае с ТСЖ тарифы на услуги утверждают собственники. В случае управляющей организации назначает она. Правильно ли это?», - спрашивает Дерий из Ленинградской области.
Алексей Голованов: Нет, это неправильно. Тарифы утверждаются нормативными документами.
Марьяна Торочешникова: «В чем разница между Товариществом собственников жилья и кооперативом (ЖСК)? Какая форма имеет преимущества, недостатки?», - спрашивает Виктор Федорович.
Антон Ежов: ЖСК в данном случае – это более старая форма. ТСЖ – это нововведение. И разница в том, что, ну, разные несколько механизмы управления. А так и в ЖСК люди, которые выплатили пай, являются собственниками. А в ТСЖ – только собственники. Кстати, в кооперативе могут быть не только собственники, но и те люди, которые еще пай до конца не выплатили, то есть у них собственность не наступила. Вот это, наверное, самое основное различие.
Марьяна Торочешникова: И последний вопрос, раз уже речь зашла о жилищно-строительных кооперативах, и я знаю, что этот вопрос многих беспокоит. Действительно ли сейчас жилищно-строительным кооперативам нужно преобразовываться в Товарищества собственников жилья? Антон, пожалуйста.
Антон Ежов: Да. Этот срок продлили на данный момент. Причем, кстати, многие люди хотят обжаловать данную норму Жилищного кодекса. То есть вопрос об этом еще встанет.
Марьяна Торочешникова: Он пока не решен?
Антон Ежов: Да, пока он не решен.
Марьяна Торочешникова: Большое спасибо.