Марьяна Торочешникова: 15 января в ступили в силу поправки к закону «О правовом положении иностранных граждан». Подробнее об этих изменениях мы расскажем в одном из ближайших выпусков передачи «Правосудие», для участия в которой приглашены сотрудники Федеральной миграционной службы России.
Сегодня же речь пойдет о защите прав беженцев и вынужденных переселенцев, проживающих в общежитиях по всей России. Впрочем, не только они столкнулись с проблемами реализации права на жилье. В похожей ситуации находятся тысячи россиян, проживающих в общежитиях. Ведь для многих горожан это временное, по сути, жилье давно превратилось в постоянное. Однако приватизировать его до сих пор бывает довольно сложно. Вот о том, как добиться приватизации комнаты в общежитии и насколько сложно это сделать, и пойдет речь в сегодняшней передаче.
Я представляю гостей в студии Радио Свобода – это руководитель правозащитной организации «Восход» Евгений Бобров, координатор Движения общежитий Москвы и Московской области Михаил Дороненко и героини победного сюжета, сегодня они тоже в студии – это Надежда Цыгина и Елена Зорькина.
Вообще-то, в действующем законодательстве, насколько я понимаю, понятия «общежитие», в принципе, уже как бы не существует. Есть жилой дом, жильцы которого заключили договоры социального найма. И если подходить к вопросу с этой точки зрения, то никаких проблем с приватизацией вообще не должно у них возникать. Тем более, после прошлогоднего постановления Конституционного суда Российской Федерации, во исполнение которого сроки приватизации продлены до 2010 года.
А с другой стороны, с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса все общежития были отнесены к специализированному фонду жилья. И если раньше жители общежитий, проработавшие на разных предприятиях по-разному, но где-то минимум 10 лет на предприятии, они попадали под норму проживания «социальный наем» и имели гарантированное право на жилье, то после начала действия вот этого Жилищного кодекса с этими людьми заключают договоры специализированного найма. А специализированный наем, в свою очередь, не гарантирует права на жилище. Вот что это за путаница, Евгений?
Евгений Бобров: Здесь проблема состоит в следующем. То понятие общежитий, которое существовало раньше, оно в настоящее время еще сохранено. То есть это жилой дом, построенный специально для использования в качестве общежития, то есть для временного проживания работников предприятия, учащихся, студентов и так далее. Со дня введения в действие закона «О введении в действие Жилищного кодекса» - это 22 января 2005 года – все такие общежития, которые переданы в муниципальный жилой фонд, они утрачивают статус общежитий, и к ним применяется правовой режим, что граждане уже занимают свои жилые помещения на основании договора социального найма. Причем не имеет значения, принималось ли органами исполнительной власти решение о ликвидации общежития, то есть о снятии статуса общежития и переводе этого здания в обычный жилой дом социального использования, или не принималось. Это не имеет значения.
Марьяна Торочешникова: То есть это должно было автоматически происходить?
Евгений Бобров: Да, это все происходит автоматически. Более того, даже безразлично, работают ли эти жильцы на предприятии или нет. С 22 января 2005 года они считаются проживающими по договору социального найма, а не по договору найма в общежитии, который у них был до этого дня.
Марьяна Торочешникова: Хорошо. А что такое тогда вот этот «специализированный наем», который, насколько я понимаю, не позволяет многим приватизировать свое жилье, а кроме всего прочего, ставит людей в такое положение, что их могут незаконно и выселить, и оставить вообще без крыши над головой?
Михаил Дороненко: Дело в том, что тут на самом деле есть как бы некая неопределенность. Вот такие договоры найма помещения в специализированном жилищном фонде на самом деле заключают очень редко. И в том числе постоянным жильцам общежитий, как правило, такие договоры не пытаются навязывать. Там есть другая проблема – что очень часто пытаются навязывать договоры коммерческого найма. То есть предлагают фактически людям снимать те квартиры за достаточно большую плату, которую они и так занимают уже 20 лет, и отношение социального найма у них сложилось просто по факту: не потому, что они что-то подписывали, а просто по факту, потому что это место их постоянного жилья.
Что касается специализированного жилищного фонда, то он существует, ну, потому что нужны все-таки помещения для временного проживания, когда человек приезжает работать на год или на два года...
Марьяна Торочешникова: Ну и для студентов в том числе.
Михаил Дороненко: Да, для студентов. Но дело в том, что поскольку статус общежития у бывших общежитий, которые превратились в место постоянного жилья, формально не снят, то власти и собственники ссылаются на то, что раз он не снят, значит, это как бы специализированный жилищный фонд.
Марьяна Торочешникова: Но, между тем, Евгений уже достаточно подробно рассказал о том, что теперь уже не осталось таких муниципальных общежитий. Правильно?
Евгений Бобров: Да, это 7-ая статья вводного закона к Жилищному кодексу.
Марьяна Торочешникова: С 22 января 2005 года, да?
Евгений Бобров: Да, то есть еще до вступления в силу Жилищного кодекса.
Марьяна Торочешникова: То есть, соответственно, вот у всех людей, кто проживал в таких общежитиях, появилось автоматически право приватизировать, собственно, комнату или блок в общежитии, в котором они проживали все это время.
Евгений Бобров: Да, безусловно. В силу прямого указания закона, независимо от всяких решений или бездействия органов исполнительной власти. На что они ссылаются, как на основание отказа в приватизации.
Марьяна Торочешникова: Вот насколько я понимаю, то как раз проблемы у людей и возникают при желании приватизировать свое жилье в общежитиях. И сегодня две мои замечательные героини находятся в студии, которые одержали в суде замечательную победу, пытаясь отстоять свое право на жилье. Я надеюсь, вы нам вкратце расскажите о том, что это была за история и как вы добивались своей победы. Пожалуйста, Елена Зорькина.
Елена Зорькина: Мы уже боремся второй год. Началось все с того, что в январе 2005 года нам пришло извещение о том, что нужно заключить договор коммерческого найма с заводом. И при этом подняли нам плату.
Марьяна Торочешникова: Это вот то, о чем говорил Михаил как раз.
Елена Зорькина: Да. Мы начали писать письма сначала на завод, потом в город. Но никаких положительных ответов у нас не было. Тогда мы связались с Движением общежитий Москвы и Московской области. И мы участвовали в пикетах, участвовали в демонстрациях. А потом нам предложил помощь Евгений Александрович Бобров. И мы подали заявление в суд – сначала в городской, где мы выиграли. Решение суда было такое, чтобы обязать завод дать нам приватизацию. Потом завод, несмотря ни на что, подал апелляцию. И мы опять же выиграли в Московском областном суде.
Марьяна Торочешникова: А первый городской суд – это был Московский городской суд или это был суд города Электросталь?
Елена Зорькина: Это был городской суд города Электросталь. А вторым у нас был уже Московский областной суд.
Но на сегодняшний день у нас, кроме положительного решения суда, пока ничего не движется с места. Потому что завод еще подал жалобу в Президиум. И мы теперь ждем, как решится наша судьба. Хотя мы надеемся на то, что все 99 процентов будут на нашей стороне.
Марьяна Торочешникова: То есть победа вроде как бы есть, но, тем не менее, до конца вы еще не ощущаете себя победителями.
Надежда, скажите, пожалуйста, а в чем все-таки была суть ваших требований исковых? Вы настаивали на том, чтобы с вами не заключали договоры коммерческого найма или вы еще и требовали разрешения на приватизацию своего жилья?
Надежда Цыгина: Сначала мы, конечно, требовали, чтобы с нами заключали социальный договор. Но когда мы пришли в суд, Евгений Александрович нам составил заявление, что мы можем приватизировать свои квартиры. У нас же даже не комнаты, а квартиры, в которых мы прожили с 1988 года, 19 лет мы прожили в этих квартирах. То есть у нас дом, который заселился в 1988 году. Молодых специалистов и высококвалифицированных рабочих, которых нанимали, заселяли вот в этот новый дом. И, в общем-то, нашим жильцам сейчас, конечно, лучше приватизировать эти квартиры, потому что нам не получить квартиры. Все мы стояли на очереди. Завод должен был нам дать квартиры через какое-то время. Но так как появился новый хозяин у нас в 2005 году...
Марьяна Торочешникова: То есть надежды на то, что вы получите какое-то другое жилье, нет?
Надежда Цыгина: Надежды уже нет.
Марьяна Торочешникова: Ну а теперь, Евгений, расскажите, что же делать людям, которые оказались в аналогичной ситуации – аналогичной той, в которую попали наши сегодняшние героини? Куда идти? Как бороться? Сразу ли нужно обращаться в суд или можно попробовать решить проблему в досудебном порядке?
Евгений Бобров: Сначала, конечно же, нужно обратиться к собственнику жилья с заявлением о заключении договора о приватизации, то есть бесплатной передачи этого жилья в вашу собственность. Причем решение этого вопроса зависит от того, в чьей собственности находится это жилье.
Марьяна Торочешникова: А как это выяснить вообще?
Евгений Бобров: Запросить Федеральную регистрационную службу относительно того, зарегистрированы ли права в Едином государственном реестре прав на недвижимость на этот объект. Или обратиться в администрацию с просьбой, чтобы они предоставили вам ссылку на правовой акт, а еще лучше – правовой акт, который бы подтверждал отнесение конкретного здания к конкретной собственности соответствующего лица.
Если дом находится не в частной собственности юридического лица, то есть в государственной или в муниципальной – как вам ответят органы власти, то, соответственно, нужно обращаться с заявлением к собственнику – это глава администрации соответствующего города, если это не Москва, либо в правительство Москвы, если это Москва. И ссылаться на 7-ую статью закона «О введении в действие Жилищного кодекса», а также на приложение номер 3 к постановлению Верховного Совета от 27 декабря 1991 года о разграничении собственности, в котором все бывшие государственные общежития прямо отнесены к муниципальной собственности. И вот муниципалитет в лице соответствующего органа и должен принимать решения.
Марьяна Торочешникова: То есть вот это приложение, оно действует до сих пор?
Евгений Бобров: Да, это приложение действует. Это было постановление Верховного Совета «О разграничении государственной собственности на муниципальную, субъектов и федеральную». И оно действует до сих пор.
Марьяна Торочешникова: Михаил, насколько я понимаю, что здесь еще возникают и другие проблемы. Ну, мало того, что вы должны установить, кто является собственником общежитий, очень часто люди, проживающие в общежитии, с удивлением для себя узнают, что общежитие вовсе не муниципальное, а им владеет некая фирма, некий частный собственник. И тогда, казалось бы, что дороги для приватизации этих помещений закрыты. Но насколько я понимаю, и здесь есть выход. Тоже можно каким-то образом эту проблему решить?
Михаил Дороненко: В общем, да. Ну, на самом деле случай в Электростали... дело в том, что вот этот процесс на самом деле и то, что он был выигран, - это уникальный случай вообще. Я даже не знаю, были ли еще подобные прецеденты. Потому что общежитие в Электростали, оно пусть и незаконно, но все-таки находилось в собственности завода, и все равно процесс удалось выиграть. Есть много выигранных дел по приватизации квартир и комнат в общежитиях, в основном в других городах, то есть не в Москве...
Марьяна Торочешникова: Да, Ярославль, Самара, Волгоград...
Михаил Дороненко: Да. Это в основном муниципальные общежития. А в Москве большинство общежитий находятся в собственности различных предприятий. Как правило, эти предприятия уже не функционируют. То есть там, допустим, был завод, а теперь там склад, и соответственно, работники там даже не работают, и как общежитие это не используется. Дело в том, что эти общежития по закону должны были быть переданы в свое время в муниципальную собственность, но этого не было сделано.
Марьяна Торочешникова: Конечно, жилье в Москве дорогое, в том числе и в общежитиях. И никому не интересно просто так его отдавать.
Михаил Дороненко: А на самом деле не только эта причина. Зачастую город сам отказывался брать эти общежития. Вот так! И, кстати, до сих пор есть такие случаи, когда, действительно, город не очень охотно их берет.
Марьяна Торочешникова: Почему?
Михаил Дороненко: Дело в том, что это лишняя головная боль для города. Потому что нужно проводить работу по снятию статуса общежития, по переводу их в муниципальный жилищный фонд. А это требует ремонта, зачастую это требует расселения дома, потому что многие общежития находятся в аварийном состоянии, и так далее. Ну а городу не очень хочется со всем этим связываться.
Сейчас в городе Москве работает такая система очень странная, не понятно, на каких законах вообще основанная. Есть такое предприятие, которое называется «ГУП «Жилищник-1». И прежде чем снять статус общежития, те общежития, которые предприятие соглашается отдать городу добровольно, передают в управление этому ГУП «Жилищнику». ГУП «Жилищник» начинает заниматься какими-то манипуляциями – расселениями, переселениями. Он распределяет жилье в пределах жилищного фонда, который находится в управлении у ГУП «Жилищника», то есть это общежития. Из одного общежития в другое переселяют, с одного этажа на другой и так далее – вот всякие такие манипуляции. И в итоге кто-то оказывается в лучшем положении, чем жил раньше, кто-то – в худшем, и так далее. А уже после этого... причем зачастую проходит много лет, потому что этот процесс длится долго, делают они там капитальный ремонт – и окончательно уже отдается в город. Снимается статус общежития. И после этого как бы говорят: «Вот сейчас можете приватизировать. Мы вам сейчас мешать не будем». А до этого, как бы пока это находится в ГУП «Жилищнике» или, тем более, в собственности завода, в приватизации отказывают. И более того, в Москве суды как бы отказывают в удовлетворении исков жильцам.
Марьяна Торочешникова: То есть, Евгений, получается такая патовая ситуация: у людей нет и возможности приватизировать свое жилье (если говорить о московских общежитиях), и суды неохотно идут им навстречу.
Евгений Бобров: По тем делам, по которым были вынесены в Москве решения, - к сожалению, они все отрицательные – по всем делам, по которым я писал надзорные жалобы, - Президиум Мосгорсуда запросил соответствующие дела и будет, судя по всему, отменять решения. Потому что Верховный суд уже сформулировал свою позицию, она опубликована в Бюллетене Верховного суда номер 9 за 2006 год. И она сводится к тому, что здесь статус общежития утрачен в силу прямого указания закона. Эти дома уже переведены в муниципальный жилищный фонд социального использования, и автоматически люди проживают по договору социального найма. А суды руководствуются тем, что не соблюден порядок перевода, который предусматривался старыми постановлениями правительства Москвы. Здесь уже закон все изменил, поэтому не требуется никаких решений.
Я вот хотел бы еще сказать, как решать проблему, если люди выяснили, что собственник здания – это не государство или муниципалитет, а юридическое лицо.
Марьяна Торочешникова: Да, какая-то частная фирма.
Евгений Бобров: Нужно ссылаться на два обстоятельства. Прежде всего – на недействительность сделки приватизации названного здания юридическим лицом. Например, в Электростали завод приватизировал 10 таких общежитий, и суд признал эти сделки ничтожными, поскольку никакими законами никогда не предусматривалась возможность юридическому лицу приватизировать общежития вместе с проживающими в них жильцами.
И второе – нужно ссылаться на правовую позицию Конституционного суда, изложенную в постановлении от 3 ноября 1998 года и в ряде определений. Согласно которой если здание, построенное для эксплуатации в качестве общежития, уже не используется в качестве такового, то есть люди зарегистрированы постоянно, для них это единственное жилье, если люди уже не работают на этом предприятии, нет и других атрибутов общежития, и если люди самостоятельно оплачивают жилье по муниципальным расценкам, проводят ремонт, убирают помещения общего пользования, то здесь нет уже того целевого использования в качестве общежития, с которым закон связывает распространение вот этого статуса общежития. Поэтому раз уже такого использования нет, то следует ссылаться на то, что это является дополнительным основанием, подтверждающим проживание людей по договору социального найма, а не найма в общежитии.
Марьяна Торочешникова: Вот вы сейчас все так подробно разъяснили, и вы, и Михаил, что у меня, я думаю, возникает совершенно резонный вопрос. Так в чем проблема-то? Почему муниципальные власти, во всяком случае, регистрирующие органы - те, кто заинтересован в том, чтобы, наконец, люди обрели свое собственное жилье, так неохотно на это идут? Зачем тратить время и силы на судебные разбирательства? В чем проблема-то?
Евгений Бобров: Проблема, прежде всего, по муниципальным общежитиям в том, что некорректно сформулирована сама 7-ая статья вводного закона к Жилищному кодексу, из которой усматривается такое толкование, что якобы должно быть решение о переводе здания в муниципальный жилищный фонд, и не воспринимаются ссылки на постановление Верховного Совета 1991 года.
Марьяна Торочешникова: Ну да, это же было уже 100 лет назад, скажут.
Евгений Бобров: Да, конечно. Хотя оно не изменено, не отменено, и других федеральных актов по этому вопросу не принималось. А это опять-таки предмет федерального ведения, а не субъекта Федерации.
И второе – это еще отсутствие такой надлежащей судебной практики. Потому что разъяснение Верховного суда, оно пока единичное. Те дела, которые рассматриваются районными судами, они еще не дошли до Верховного суда, и если и решаются положительно, то, соответственно, на этом все и останавливается. А вот из отказных дел мы только-только по Москве начинаем их доводить до Верховного суда.
В основном проблема существует в Москве. Потому что в силу административных особенностей устройства Москвы все муниципальное жилье присвоило себе правительство Москвы. Хотя оно в силу прямого указания закона является муниципальным, правительство Москвы считает его собственностью города Москвы и ссылается на это, как на основание неприменимости вот этой 7-ой статьи.
Марьяна Торочешникова: Кстати, о судебных разбирательствах. Елена, скажите, пожалуйста, а сколько времени у вас приблизительно ушло на то, чтобы добиться своей судебной победы, которая сейчас еще... битва еще не завершилась, я так понимаю.
Елена Зорькина: Приблизительно, наверное, полтора года.
Марьяна Торочешникова: И все это время проходили слушания или дела откладывались? Вот в каком темпе все это происходило?
Елена Зорькина: У нас все должно было начаться с февраля, но у нас все откладывалось. И началось все с марта. У нас было три группы из нашего всего дома. И вот только сейчас мы получили решение областного суда на руки. И передали все исполнительные листы по этому делу в Службу судебных приставов, которая и занимается нашими делами.
Марьяна Торочешникова: Тяжело далась вам эта победа?
Елена Зорькина: Ну, вы знаете, мы надежды не теряли. И такого настроения, что все у нас будет плохого, не было.
Марьяна Торочешникова: Кстати, памятуя о том, что 15 января вступили в силу поправки к закону «О правовом положении иностранных граждан», я думаю, будет вполне резонно, Михаил, вас спросить вот о чем. В какой же ситуации сейчас находятся беженцы и вынужденные переселенцы, которые проживают в общежитиях не только Москвы, но и многих крупных российских городов? Но в общежитиях Москвы их достаточно много, поскольку в свое время это была некая братская помощь людям, которые бежали от войны, бежали и из Армении, бежали и из Абхазии, и из Грузии. А что с ними? Как обстоят их дела в общежитиях? Могут ли они приватизировать там свое жилье?
Михаил Дороненко: Действительно, дела обстоят так, что фактически это самая бесправная группа людей, которые проживают в общежитиях. Хотя они тоже, в общем-то, давно уже превратились в постоянных жильцов. Они живут там по 15 лет – вот с той поры, когда были межнациональные конфликты, и когда московское правительство их в эти общежития заселило. Но так получается, что, например, в одних общежитиях они даже временной регистрации не имеют, а в других – только временная регистрация, постоянной не дают. Какие у них есть права, им не разъяснили. То есть вообще не понятно...
Марьяна Торочешникова: Но, тем не менее, в прошлом году была страшная история, когда стояли морозы в Москве под 40 градусов, а людей выселяли из общежитий на юге Москвы, беженцев.
Михаил Дороненко: Да. Дело в том, что, конечно, во многих случаях удается отстоять их права, но, как правило, благодаря какой-то шумихе, благодаря привлечению внимания прессы. Хотя и по судам тоже. Потому что вот этих же беженцев, которых тогда силком выгоняли, их попытались выселить через суд. Сейчас идут процессы, но, судя по всему, УФСИН, в оперативном управлении которого находится это общежитие, эти суды проигрывает.
На самом деле проблема еще заключается в том, что вообще как таковой статус людей не понятен. Потому что зачастую у людей нет статуса беженцев. И на этом основании власти и говорят: «А это не беженцы вообще. Это вообще не понятно кто». То есть чиновники путают юридический статус, скажем так, с фактическим определением. Беженец – это человек, который бежал от войны, и так далее. И поэтому их права нарушаются в гораздо большей степени, чем остальных жильцов общежитий.
К тому же, любой собственник общежития, у него все время... даже если он в этом плане какие-то шаги не предпринимает, но все время у него в голове есть как бы цель – постараться освободить как можно больше жилых помещений, так или иначе, вытолкнуть людей. Может быть, даже если они к этому непосредственно не приступают, если они не подают иски о выселении, но все равно как бы в голове они это держат. Именно поэтому они, допустим, не прописывают, скажем, родственников людей и так далее. Ну, просто любой собственник общежития, он заинтересован в том, чтобы права людей на проживание в общежитии были как можно более, скажем, абстрактные и неопределенные.
Марьяна Торочешникова: Это какие-то монстры, вообще, следуя вашей логике, собственники общежитий...
Михаил Дороненко: Понимаете, это жилье... а особенно в Москве, и какая борьба в Москве идет за жилье!.. Поэтому в этом нет ничего удивительного.
На самом деле когда, допустим, людей выселяют, а потом эти помещения сдают под офисы или еще что-то.
Марьяна Торочешникова: Чтобы заработать, соответственно, деньги.
Михаил Дороненко: С этого имеют деньги. И поэтому собственники общежитий, а особенно беженцев, у которых зачастую нет постоянной прописки, конечно, они смотрят на это с вполне конкретным интересом.
Марьяна Торочешникова: Евгений, скажите, пожалуйста, что-то можно в этой ситуации предпринять людям, которые оказались в похожей ситуации? Могут ли они рассчитывать на возможность приватизировать жилье в общежитиях?
Евгений Бобров: Здесь ситуация следующая. Если люди (будем говорить обо всех вынужденно перемещенных лицах) вселены в общежитие в качестве постоянных жильцов, то они право на приватизацию имеют. Причем независимо от того, прописаны они там, зарегистрированы по месту жительства или пребывания, закон с регистрацией право на приватизацию не связывает. Значит, те из этих вынужденно перемещенных лиц, у кого имеется официальный статус беженца, то есть синенькое удостоверение, те права на приватизацию не имеют, потому что они являются иностранными гражданами, и жилье по социальному найму им не предоставляется в силу прямого указания в Жилищном кодексе. Те, которые являются вынужденными переселенцами или вообще не имеют никакого статуса, например, пострадавшие от межнационального конфликта в Азербайджане, которые здесь живут в гостиницах (в отеле «Южный» и в других местах), те право на приватизацию имеют, потому что они являются гражданами России, вселены законно, и это для них единственное жилье. И поэтому здесь нужно ссылаться на то, что общежитие фактически не используется как таковое, ссылаясь вот на то, о чем я уже раньше сказал.
Марьяна Торочешникова: Вот следуя вашей логике, я правильно пониманию, что, в принципе, людям, которые проживают в общежитиях, имея статус беженца, по большому счету, им рассчитывать-то особенно не на что? И если они хотят приватизировать это жилье, то им нужно менять статус, отказываться от статуса беженца?
Евгений Бобров: Им нужно, во-первых, приобретать российское гражданство, и затем уже ставить вопрос о приватизации будет возможно. А при наличии статуса беженца права на приватизацию они не имеют. И также нельзя приватизировать то жилье, которое предоставлено хоть беженцам, хоть вынужденным переселенцам – я имею в виду людей, имеющих официальный статус, - если это жилье находится в фонде жилья для временного поселения этих лиц. То есть если они туда вселены временно – на срок действия статуса, и по документам это жилье является временным для размещения вот этих лиц, то его нельзя приватизировать, потому что оно предназначено для других целей. И социальный наем здесь возникнуть не может никогда.
Марьяна Торочешникова: А что же делать тем людям, которые оказались сейчас в той ситуации, что они проживают уже на протяжении многих лет в общежитиях и имеют российское гражданство, и вроде бы хотели приватизировать помещение в общежитии, но им не разрешают этого делать, ссылаясь на то, что «здание находится в аварийном состоянии, и соответственно, приватизация вам не разрешена»?
Евгений Бобров: Вот все такие обстоятельства, связанные с ветхостью, с аварийностью, с отсутствием согласия кого бы то ни было, они все незаконны. Потому что если человек проживает постоянно в жилье, которое предоставлено ему органом власти, и его проживание подпадает под признаки социального найма, то отказать возможно лишь в одном случае – если это здание находится в собственности у юридического лица, и это юридическое лицо построило здание на свои средства, а только потом вселило туда жильцов. Вот такое здание может использоваться в качестве общежития. А все остальные, когда они были в большинстве своем приватизированы юридическими лицами... все такие приватизации были незаконными, и поэтому люди имеют право оспорить все такие сделки и, соответственно, подтвердить проживание по социальному найму с правом приватизации этого жилья.
Марьяна Торочешникова: Ну, судя по опыту общежития в городе Электросталь, там как вам-то и удалось оспорить решение о приватизации вашим заводом 10 общежитий.
Евгений Бобров: Да, по Электростали это было первое прецедентное решение в истории России. Такого раньше еще никогда не было. И когда областной суд рассматривал кассационную жалобу завода, судьи удивились: «Как это так, общежитие находится в собственности у юридического лица, правомерность приватизации подтверждена решением Арбитражного суда...». Но, тем не менее, поскольку жильцы не участвовали в этой сделке по приватизации и в заседании Арбитражного суда, они об этой приватизации не знали, их права нарушены. А самое главное, что даже в том решении Арбитражного суда не было ссылки на закон, подтверждающей законность приватизации здания общежития юридическим лицом. Поэтому все такие приватизации незаконны.
Марьяна Торочешникова: То есть здесь получился некий конфликт между двумя ветвями судебной власти – между Арбитражными судами и судами общей юрисдикции. Или просто в Арбитражных судах несколько поверхностно относились к такой проблеме?
Евгений Бобров: Вот на тот момент они просто поверхностно относились. И когда мы обжаловали решение Арбитражного суда в Президиум Высшего Арбитражного суда, первый заместитель председателя Высшего Арбитражного суда нам сообщил (собственно, это разъяснение является законным), что поскольку жильцы в той сделке и в том судебном решении не участвовали, то они могут оспаривать эту сделку на общих основаниях. И то арбитражное решение их прав не лишает, потому что оно на них вообще не распространяется.
Поэтому, уважаемые радиослушатели, даже если были какие-то сделки, даже если были какие-то судебные решения, подтверждающие законность соответствующих сделок, которые ничтожны, то они на вас не распространяются. Вы можете прямо ссылаться на их недействительность и требовать приватизации по закону.
Марьяна Торочешникова: Хорошо. А что будет происходить с владельцами уже, с собственниками жилья в бывших общежитиях в том случае, если муниципальные власти признают этот дом, например, аварийным (я просто хочу вернуться к этой проблеме) или решат, что нужно его просто снести, построить что-то новое? Вот здесь как людей будут расселять – в общем порядке, так же как сейчас расселяют жителей «хрущевок», пятиэтажек московских, или они будут поражены в правах?
Евгений Бобров: Вот здесь как раз и интерес собственникам лучше отдать это жилье в собственность этих граждан, чтобы они потом сами решали вопрос своего обустройства. Потому что, в противном случае, нужно будет предоставлять жилье за счет средств собственника или строить какие-то дома для этих лиц.
А так, по общим законным основаниям здесь решение следующее. Если человек состоит на жилищном учете, то есть является нуждающимся в улучшении жилищных условий в местной администрации, независимо от того, проживает ли он по социальному найму или в приватизированном жилье, ему жилье должно быть предоставлено по нормам, как очереднику, даже независимо от того, подошла ли его очередь или нет. Он является очередником. Дом расселяется в связи с ветхостью или аварийностью. И ему как бы досрочно должны предоставлять жилье по нормам.
Марьяна Торочешникова: Я вижу заинтересованные взгляды наших героинь, которые сейчас находятся в студии. И вот вы начали об этом говорить, и это очень интересно. То есть давайте повторим, чтобы уточнить, правильно ли мы поняли. То есть даже если вы приватизировали жилье в общежитии, а все это время вы стояли в очереди на получение другого жилья, то оттого, что вы стали собственником вот этого помещения в общежитии, вы не снимаетесь автоматически с этой очереди, и все равно вам обязаны когда-нибудь выдать новое жилье. Правильно?
Евгений Бобров: Конечно. Безусловно, эта проблема особенно актуальна для Москвы, когда московские органы власти снимают с жилищного учета тех, кто приватизировал занимаемое жилое помещение в общежитии. Ссылаются при этом на то, что эти люди якобы улучшили свои жилищные условия. Они вставали на учет по общежитию, и норма постановки была 15 метров общей площади на одного человека, а когда они приватизировали, соответственно, у них уже изменяются основания для их постановки, потому что общая норма – это 10 метров, исключая общежития и квартиры коммунального заселения. Поэтому они улучшили жилищные условия, и вроде бы как нет оснований не только для предоставления жилья, а вообще нужно таких людей с очереди снимать, - эта позиция является незаконной. Все такие отказы нужно обжаловать в суды. И если отказывают, до доходить до Верховного суда, ссылаясь на то, что здесь не люди улучшили свои жилищные условия, а сам закон их изменил, превратив бывшее общежитие в здание обычного социального жилищного фонда муниципальное с правом приватизации. И люди этим правом воспользовались. Это во-первых. А во-вторых, по метражу, по своим свойствам и качествам жилое помещение каким было, таким и осталось. Никакого улучшения не произошло. Вот в данном случае, следуя логике представителей органов власти, возможно говорить также было бы об улучшении жилищных условий в том случае, если, не дай Бог, кто-то из членов семьи умер. Это же получается кощунственно. Опять-таки нормы не будут соблюдаться. И что, людей нужно снимать с жилищного учета?.. Эти действия от них не зависят – как в случае со смертью, так и в случае с тем, когда закон меняет статус жилья. Поэтому люди не улучшают своих жилищных условий, и нельзя их снимать с очереди жилищной.
Марьяна Торочешникова: Хорошо. Тогда что конкретно нужно предпринять людям, которые, приватизировав свое жилье в общежитии (как героини нашей сегодняшней передачи), что нужно делать для того, чтобы оставаться в очереди на получение нового жилья? И как выяснить, вообще, стоите ли вы в этой очереди, и есть ли она?
Евгений Бобров: Ну, как выяснить... Те, которые стоят, они знают. Они каждый год приходят и перерегистрируются. А делать таким лицам ничего не нужно. Если их снимут, то такое снятие будет незаконным, и его нужно обжаловать в суд. А так, они должны по закону продолжать оставаться на этой жилищной очереди.
Марьяна Торочешникова: А если человек, введенный в заблуждение какими-то разъяснениями муниципальных властей о том, что «вы же приватизировали жилье, вы улучшили свое жилищное положение, значит, нечего вам тут рассчитывать на получение какой-то квартиры и в очереди стоять», он не приходил каждый год и не перерегистрировался, то все, поезд ушел? Нужно будет заново в очередь вставать или можно восстановиться, скажем так, на прежнем месте в очереди?
Евгений Бобров: Дело в том, что по этой проблеме в каждом субъекте Федерации действуют свои правила постановки на жилищный учет. И нужно смотреть, какие правовые последствия влечет неприход на перерегистрацию в течение двух-трех лет. Это уже зависит от того, что в соответствующем законе субъекта написано.
Марьяна Торочешникова: То есть обжаловать это уже нельзя будет через суд?
Евгений Бобров: Можно обжаловать. Но надо посмотреть, что указано в конкретных правилах конкретного субъекта. Потому что здесь ситуация разная – в зависимости от субъекта Федерации.
Марьяна Торочешникова: Михаил, скажите, пожалуйста, а с какими еще достаточно типичными, на ваш взгляд, проблемами сталкиваются жители общежитий, которые вдруг решили приватизировать свое жилье? Какие препоны им приходится преодолевать?
Михаил Дороненко: Ну, дело в том, что на самом деле проблема-то заключается не только в том, что не дают приватизировать. Зачастую люди как бы стремятся, скажем так, не приватизировать, а например, просто хотя бы заключить договор социального найма или добиться того, чтобы их признали проживающими по договору социального найма.
Что касается приватизации, то, в общем-то, просто отказ. Какие тут еще могут быть дополнительные проблемы?.. Но как бы все действия собственника, они на самом деле, как я уже говорил, подразумевают то, что они как бы надеются на то, что когда-то людей отсюда удастся выселить. Поэтому факты выселения есть. По Москве их немножко меньше, чем в других городах. Но зато по Москве есть другая проблема – здесь нет выигранных исков по приватизации жилья в общежитии. И здесь работает особая система, которую я описал. И не прописывают, например, родственников.
Марьяна Торочешникова: Не регистрируют.
Михаил Дороненко: Да. Зачастую даже не регистрируют детей, что вообще уже незаконно совершенно.
Марьяна Торочешникова: Евгений, а сталкивались ли вы с ситуациями, когда людей, являющихся собственниками жилых помещений в общежитии, выселяли из этого общежития, и потом они обжаловали такое решение администрации общежития через суды?
Евгений Бобров: Насколько мне известно, таких решений не принималось, потому что собственника выселить абсолютно невозможно. За исключением того случая, если невозможно совместное проживание с ним в силу каких-то особенностей и если он разрушает фонд. Но опять-таки здесь будет эквивалентная денежная компенсация. А так, собственника выселить нельзя, и таких решений не было.
Марьяна Торочешникова: Кстати, раз мы здесь опять затронули такие понятия, как «договор социального найма», «договор коммерческого найма», я обращусь сейчас к Елене Зорькиной. Скажите, пожалуйста, а когда администрация вашего общежития решила заключить с вами договор коммерческого найма, во сколько раз возросла стоимость услуг, которые вам предоставляли?
Елена Зорькина: Во-первых, стоимость возросла где-то в два раза. А во-вторых, срок действия договора был год или два. И при этом нам предлагалось заключить договор, где сначала мы пишем все свои данные, то есть паспортные данные, и подписываем, а только потом мы отдаем это в администрацию завода. А завод там ставит свои печати и что-то дописывает. И потом все это приходит к нам. То есть если они напишут, например, что срок действия договора – полгода, то мы это уже никак ни обжаловать, ни какие-то дополнения сделать не смогли бы.
Марьяна Торочешникова: То есть ваша подпись стоит, паспортные данные есть...
Елена Зорькина: Да. И все.
Марьяна Торочешникова: Скажите, пожалуйста, а вот когда вы обратились в суд с требованием принять решение о приватизации жилья в общежитии и с требованием... первоначально же речь шла о заключении социального найма, еще до приватизации, вы просили, чтобы вам сделали перерасчет, чтобы вам вернули те деньги, которые вы уже заплатили по договору коммерческого найма, или до этого так и не дошло дело?
Елена Зорькина: Не дошло до этого. Вот когда нам предложили заключить договор коммерческого найма, то собрав всех жителей нашего дома, мы, как говорится, постановили, что мы будем оплачивать только по муниципальным расценкам все коммунальные услуги.
Марьяна Торочешникова: То есть вы проявили гражданскую солидарность просто, все жильцы?
Елена Зорькина: Да, конечно.
Марьяна Торочешникова: Евгений, скажите, между тем, можно ли добиться возврата, если все-таки был навязан договор коммерческого найма, который потом суд признал недействительным, можно ли добиться того, чтобы переплаченные деньги вернуть?
Евгений Бобров: Прежде всего хотел бы сказать, что жильцы дома в Электростали совершенно правильно сделали, что не поддались на эти уловки заключать ничтожные договоры коммерческого найма и продолжали оплачивать по муниципальным расценкам. В том случае, если бы они их заключили и если бы начали оплачивать по этим коммерческим расценкам... Насколько мне известно, в подавляющем большинстве случаев собственник примерно в 10 раз завышает плату за техобслуживание жилого помещения. Конечно, возможно получить эти деньги назад. Дело в том, что в силу статей 94 и 105 Жилищного кодекса жилое помещение в общежитии, если речь идет об общежитии, предоставляется только работникам общежития и так далее. Я уже говорил о том, каким категориям граждан.
Если человек прекратил работать в общежитии – вот как раз собственники именно таким людям навязывают коммерческий наем, – им не может быть предоставлено жилье по коммерческому найму в общежитии. Потому что это уже не работники этого предприятия, во-первых. Во-вторых, это специализированный жилищный фонд, в который возможно заселить только работников на срок проживания и по обычным тарифам общежития. И никакими законами, в общем-то, не предусмотрено поселение людей в общежитие по договорам коммерческого найма. И более того, является недопустимым навязывание заключения договора коммерческого найма уволившимся с предприятия людям.
Марьяна Торочешникова: А что, их можно просто выселять на улицу?
Евгений Бобров: Да. Пусть обращаются с исками о выселении без предоставления другого жилья – вот это будет по закону. Но здесь тогда, если кому-либо из уважаемых радиослушателей такие иски будут предъявлены... Я опять-таки скажу, какая ситуация. Человек работает на предприятии, ему жилье предоставлено на период работы. Он уволился. В течение трех лет с момента его увольнения к нему могут в суде предъявить иск о выселении без предоставления другого жилья. Если три года прошли, то суд откажет в этом иски из-за истечения срока исковой давности. Если же такой иск подан, то человеку нужно ссылаться на 13-ую статью вводного закона к Жилищному кодексу и на статьи 108 и 110 старого Жилищного кодекса.
Марьяна Торочешникова: А они еще действуют?
Евгений Бобров: Они уже не действуют. Дело в том, что по 13-ой статье вводного закона как раз говорится о том, что нельзя выселить из общежития или бывшего общежития тех, кого нельзя было выселить по старому жилищному кодексу. И поэтому раз эти нормы являются отсылочными к 108 и 110 статьям, то нельзя выселить тех, кто проработал на предприятии свыше 10 лет, кто имеет более двух малолетних детей, является пенсионером, участником войны, если уволился по уважительной причине, каковой является, например, невыплата зарплаты, если был переведен на другое предприятие, – вот всех таких лиц нельзя выселить без предоставления другого жилья. Возможно также в суде защищаться, если человек, к которому предъявлен иск о выселении в связи с тем, что он уже не работает, и не относится ни к одной из этих категорий граждан. Вот такое решение проблемы будет законным. Но навязывать заключение договора коммерческого найма, в любом случае, нельзя.
Марьяна Торочешникова: Евгений, вот вы так все рассказываете достаточно легко. И я могу сказать, что нашим гостьям – и Надежде Цыгиной, и Елене Зорькиной – очень повезло, потому что они вовремя как-то наткнулись на вас и на вашу организацию, и вы им помогли, в том числе, и с составлением исковых заявлений, и наверняка представляли их интересы в суде.
Евгений Бобров: Да, конечно.
Марьяна Торочешникова: А что же делать тем людям, которые не обладают такой возможностью, которые живут даже не в Москве, а где-нибудь за Уралом, но сталкиваются с такой проблемой? Где искать? Кто им может помочь и дать разъяснения? Или, может быть, у вас есть... Пожалуйста, Михаил.
Михаил Дороненко: Дело в том, что различные движения, объединения и комитеты общежитий сейчас существуют фактически во всех крупных городах. Ну, как правило, у них есть сайты, о них более-менее известно, потому что они в городах собирают митинги. И как правило, если это более-менее сильная организация, то у них есть на связи какие-то юристы, какие-то адвокаты, которые тоже могут помочь в составлении таких исков. Кстати говоря, по другим регионам выиграть дело по приватизации жилья в общежитии гораздо проще. И как правило, это происходило так: сначала людям отказывали в этом, потом проходили митинги, потом люди подавали в суды, суды выигрывали, а уже потом на уровне города принималось решение – и давали людям приватизировать.
Евгений Бобров: Уже всем остальным, да.
Марьяна Торочешникова: В Екатеринбурге была похожая ситуация, в Самаре...
Михаил Дороненко: ...в Ярославле, в Перми.
Марьяна Торочешникова: Когда люди сначала добились чего-то через суд, и это подтолкнуло власти к действиям.
Евгений Бобров: Причем важно знать, что приватизировать можно как квартирные общежития, так и комнатные. То есть как квартиру, так и комнату. Это прямо указано в обзоре судебной практики, и вот Бюллетень Верховного суда номер 9 за прошлый год.
Марьяна Торочешникова: Ну, насколько я понимаю, если вообще действовать в соответствии с законом, то можно не только комнату приватизировать в общежитии, но даже и койко-место, по этой логике.
Евгений Бобров: Койко-место никогда и ни в одном законе не существовало. Здесь речь идет о вселении нескольких лиц в одну комнату. Тогда можно просто эту комнату приватизировать при согласии всех проживающих в ней в долевую собственность. Просто будет доля в праве собственности на эту комнату.
Марьяна Торочешникова: Если это не родственники...
Евгений Бобров: Не важно – кто. Вот такого понятия, как «койко-место», никогда не было. И поэтому когда чиновники говорят о том, что человек вселен на койко-место, то это незаконно. Закон никогда не допускал вселения на кровать, тумбочку, в кресло или еще куда-нибудь. Вот логика будет такая же. Это просто несколько человек вселены в одно жилое помещение. Если все хотят приватизировать, то это возможно, даже в комнате.
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Евгений.
Тем не менее, Михаил, может быть, вы подскажете адрес вашего сайта или номер телефона, куда люди могут позвонить и обратиться к вам за помощью в Движение общежитий Москвы и Московской области?
Михаил Дороненко: Адрес сайта, в принципе, его просто найти по поисковой системе - Движение общежитий Москвы и Московской области. Продиктовать адрес будет немножко сложновато.
И я продиктую два телефона: 8-926-232-74-46 и 8-916-926-27-06.
Марьяна Торочешникова: Большое спасибо.