Марьяна Торочешникова: Кто обязан заплатить за благоустройство новой квартиры? Как не лишиться собственного жилья после перепланировки? Что по этому поводу говорит закон и какие решения выносят суды? Об этом я буду расспрашивать гостей в студии Радио Свобода, известных нашим постоянным слушателям, и на мой взгляд, замечательных специалистов в области законодательства, регулирующего правоотношения в области недвижимости. Это адвокаты Межрегиональной общественной организации «Правовая защита» Антон Ежов и Алексей Голованов.
Но прежде чем начать разговор, послушаем традиционный победный сюжет, подготовленный нашим корреспондентом в Чебоксарах Дмитрием Лишневым.
Дмитрий Лишнев: Четыре года назад из федерального бюджета были выделены средства на реализацию программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья. В ее рамках в районном центре - городе Ядрин – был построен многоквартирный дом, куда переселяли горожан, проживающих в ветхом или аварийном жилье. Вот только квартиры предоставлялись вообще без какой бы то ни было отделки: не было даже половых покрытий. А на приобретение сантехнического оборудования – ванн, раковин, унитазов, газо- и электросчетчиков – подрядчик собирал деньги с будущих жильцов. Дом был помпезно принят государственной комиссией, на церемонию приезжал президент Чувашии Николай Федоров, и его даже проводили осмотреть одну из квартир. Разумеется, в этой квартире были полы и обои, и даже патроны для осветительных ламп. Другим жильцам повезло гораздо меньше, и они были вынуждены за собственный счет отделывать свои новые квартиры.
Однако две семьи – Мольковых и Черепановых – решили добиться справедливости по закону и взыскать с Ядринской районной администрации, принявшей решение о сносе их прежних домов, деньги, потраченные на внутреннюю отделку квартир. В суде их интересы представляла адвокат Раиса Павлова. И вот, что она рассказала.
Раиса Павлова: Мольковы, так же как и Черепановы, получили точно такую же однокомнатную квартиру. По иску Мольковых Ядринский районный суд исковое требование удовлетворил в полном объеме. Однако администрация Ядринского района обжаловала решение Ядринского районного суда. Верховный суд Чувашской Республики решение Ядринского районного суда отменил и направил на новое рассмотрение. Такое определение Верховного суда кардинально повлияло на решение по делу Черепановых. Федеральный судья Ядринского районного суда Иванов, видимо, решил, что необходимо решить дело Черепановых в пользу администрации. Несмотря на то, что по аналогичному делу Мольковых тот же судья Иванов вынес решение в полном объеме в пользу Мольковых. Однако так как иск Черепановых был справедливым, основанным на действующем законодательстве и на фактах, выясненных на заседании суда, суд принял решение в пользу Черепановых, но исковое требование удовлетворил лишь частично. В решении прямо написано: «Все отделочные работы подрядной организацией выполнены». Хотя в протоколе судебного заседания, который я потребовала, оба представителя заявляли, что отделочные работы не производились и не процентовывались, и не оплачивались. В результате суд взыскал Черепановым - вместо 71 тысячи потраченных денежных средств на отделку квартиры - 5 тысяч 270 рублей, затраченные ими на приобретение сантехнического оборудования.
Дмитрий Лишнев: Пенсионерка Нина Черепанова в суде оказалась впервые. Несмотря на то, что суд взыскал в ее пользу все понесенные судебные издержки наряду с затратами на сантехническое оборудование, впечатление от того, как ныне в судах принимаются решения, у Нины Черепановой сложилось удручающее. Говорит Нина Черепанова.
Нина Черепанова: Боже мой! Вы знаете, это было просто противно смотреть и слушать, когда вот именно наши федеральные судьи, все они дрожат за свое место. Что им прикажут, то они и делают, я это поняла.
Дмитрий Лишнев: Решение Ядринского районного суда по иску Черепановых было обжаловано Раисой Павловой в вышестоящий Верховный суд Чувашской Республики. Верховный суд Чувашии отменил данное решение в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, установленным в ходе судебного разбирательства.
Марьяна Торочешникова: На мой взгляд, проблема, которую поднял наш корреспондент из Чебоксар в этом сюжете, она довольно актуальна сейчас для многих людей. Например, в Москве, как всем известно, сносятся пятиэтажки, людей переселяют в новые квартиры. И очень часто это, действительно, пустые, бетонные коробки. То же происходит с людьми в рамках программы «Доступное жилье» и обновления жилого фонда и по всей стране. И к сожалению, не всем и не всегда удается добиться того, чтобы въехать в квартиру, в которой можно было бы хотя бы жить, чтобы там было элементарное сантехническое оборудование, ну и в конце концов, патроны для электрических лампочек.
Я вас попрошу прокомментировать эту ситуацию с точки зрения того, насколько адекватно ситуации действовали герои вот этого сюжета, и могли ли они добиться в суде большего. Пожалуйста, Антон.
Антон Ежов: В данном случае, конечно, нужно знать... и кстати говоря, многие граждане, к сожалению, не знают своих прав в том случае, если они въезжают в квартиру, а там ничего нет. Если речь идет о том, что у них была квартира по договору социального найма, и им предоставляют другую квартиру по договору социального найма, то здесь уже из самой сути данного договора следует, что жилье должно быть благоустроенным. Не так что там жить практически невозможно, потому что нет ни ванны, ни туалета, нет ни электричества, ничего, и надо все делать самому – это, конечно, нарушение условий договора. А если уж речь идет о том, что изымается квартира... все равно считается, что, по сути, она изымается для государственных нужд, и там было все, то, конечно, здесь нельзя говорить о том, что какое-то равнозначное возмещение происходит. Потому что пустая квартира – это не то же самое, когда квартира имеет все-таки обои, линолеум, как минимум, унитаз и ванну.
Марьяна Торочешникова: Хорошо. Но с другой стороны, может возникнуть вполне резонный вопрос. Люди жили в прежнем доме, у них там был паркет из красного дерева, какая-то очень навороченная сантехника. Ничего этого им перевезти в новую квартиру не удалось. Старый дом снесли. Могут ли они потребовать компенсации всех вложений, которые они делали в прежнюю квартиру, для того чтобы благоустроить новую, которую они получили от государства? Алексей, пожалуйста.
Алексей Голованов: В практике возникают неоднократно случаи, когда выселяют не только обычных граждан, живущих в квартирах, которые не видели ремонта много-много лет, но и из квартир, в которых недавно был проведен евроремонт. Это сейчас довольно распространенное явление. И в этом случае, если выселяют собственника, то речь должна идти о целой оценке рыночной стоимости этой квартиры, в том числе и с учетом произведенного ремонта. Таким образом, если речь идет о выселении собственника, то, конечно же, при предоставлении квартиры равноценной по рыночной стоимости и по потребительским характеристикам необходимо учитывать и степень планировки, и благоустройства этой квартиры, безусловно.
Если мы говорим о муниципальных квартирах, где жильцы являются нанимателями, то в этом случае все гораздо сложнее. Потому что в законе сказано о том, что квартира должна быть благоустроена, то есть пригодна для проживания. И вот здесь я хотел бы вспомнить пример из судебной практики, когда администрация одного из населенных пунктов (кажется, это было в Хакассии) попыталась в порядке переселения предоставить квартиру, которая, в принципе, была непригодна для проживания. Да, дом был сдан государственной комиссией в эксплуатацию, но жильцы, когда встал вопрос в суде о том, что их нужно переселять, они сказали, что «мы провели обследование – в этой квартире невозможно жить». Была предоставлена справка из эксплуатирующей организации, что там есть какие-то нарушения. И вышестоящая инстанция судебная сказала о том, что необходимо исследовать вопрос о пригодности жилья для проживания в нем граждан. Я имею в виду жилье, которое предоставляют.
И возвращаясь к сюжету, который был в начале передачи, я хочу отметить следующее. Смотрите, граждане говорят о том, что они потом вынуждены были обращаться в суд с иском о возмещении убытков, связанных с тем, что они приобрели на свои деньги сантехнику, произвели ремонт. А почему судья районного суда, когда решал вопрос по иску администрации о выселении (а как я понимаю, вопрос о выселении этих граждан решался в судебном порядке), он не исследовал вопрос о том, пригодно ли это жилье для проживания или не пригодно? И вот в данном случае ответ прозвучал из уст одной из истиц, которая говорила, что «судьи, к сожалению, очень дрожат за свое место».
Марьяна Торочешникова: Мы подробнее расскажем о том, какие документы нужно собирать людям для того, чтобы все-таки их новое жилье было, действительно, обустроено, а они не въезжали бы в пустые квартиры с голыми стенами.
Итак, давайте рассмотрим конкретную ситуацию. Живет семья в ветхой пятиэтажке, в каком-то ветхом жилье, но их квартира достаточно благоустроенная, несмотря на то, что, может быть, дом пребывает в аварийном состоянии. У них есть замечательная сантехника, у них есть приличный ремонт, пусть и не евроремонт. Что им нужно конкретно предпринять для того, чтобы когда они получат новую квартиру, они въехали не в квартиру с голыми стенами? Какие нужно собрать бумаги? И главное, кто будет закупать сантехнику, обои? И кто будет производить ремонт? Антон, пожалуйста.
Антон Ежов: Во-первых, им дают смотровой ордер, в любом случае, вне зависимости от того, квартира ли это по договору социального найма или же квартира на праве собственности. Они могут осмотреть предлагаемое им жилое помещение. Ну и конечно же, здесь не нужно быть специалистом для того, чтобы увидеть, что многого в квартире, необходимого для нормальной жизни, просто нет. Поэтому они могут уже на этой стадии непосредственно либо какое-то письмо с данными замечаниями вместе со сдачей смотрового ордера, где они пишут согласие, либо прямо на смотровом ордере указать, что данная квартира не содержит того-то и того-то. Но лучше, конечно, отдельным письмом, если, тем более, много чего не хватает. В дальнейшем, если все-таки граждане согласны переехать в это жилье... Кстати говоря, на стадии предоставления, если их не устраивает эта квартира, в том числе они не хотят в нее переезжать, если в ней ничего нет, то они уже могут отказаться от нее. И суд не сможет их пересилить, если вот такие доводы приводить, что данное жилье не имеет многого из того, что необходимо.
Если они все-таки переехали, они согласились, то это не значит... если, конечно, письменно не написали бумагу о том, что они согласны сами провести ремонт, сами вкрутить всякие патроны, принести ванну, унитаз и раковину, если такого согласия нет, то, конечно же, им местная администрация все-таки обязана вот это все дело устранить, провести...
Марьяна Торочешникова: То есть, наоборот, предоставить...
Антон Ежов: Да, предоставить. Но важно это все закрепить. Получается, что когда они въехали, ну, нужно постараться вызвать представителей жилищно-эксплуатационной организации для того, чтобы они составили акт о том, что ничего нет. Даже если они отказываются составить такой акт, ничего страшного. Потому что необходимо, конечно, все-таки желательно провести экспертизу. Кстати говоря, расходы на эксперта потом тоже можно будет взыскать в судебном порядке.
Марьяна Торочешникова: Прекрасно! То есть люди въезжают в новую квартиру, в которой абсолютно ничего нет, но, в принципе, квартира гораздо больше, светлее и просторнее, чем была прежняя. Но, тем не менее, жить там просто невозможно, потому что отсутствуют элементарные удобства в виде раковины и унитаза, например. И они должны тут же, вместо кошки, по традиции, привести с собой эксперта, который первым войдет, все это отметит, составит опись того, что там отсутствует или присутствует, и потом выдаст экспертное заключение. Так?
Антон Ежов: Конечно, если говорить строго о последовательности действий, то эксперт, наверное, - это последний, так скажем, завершающий шаг перед тем, как уже перейти к судебному разбирательству, когда человек переселился, и он уже сам является истцом по такому делу. И он говорит, что «либо произведите мне вот эти работы, поклейте обои и так далее, либо я сам это сделаю, но взыщу с вас расходы».
Марьяна Торочешникова: А насколько будет реально взыскать эти расходы? Ведь если даже речь идет о тех же самых обоях, известно, что строительные материалы, они могут стоить от каких-то копеек, ну, те же бумажные обои – от 30 рублей за рулон до... я даже боюсь цифры называть, до какой суммы. Кто будет определять, в какую сумму нужно уложиться новоселам, потому что именно эту сумму администрация готова будет компенсировать?
Антон Ежов: Вот здесь как раз и нужна экспертиза. Потому что эксперт должен ответить на вопрос не только о том, чего нет в квартире, но и сколько это будет стоить, чтобы это все исправить.
Марьяна Торочешникова: Понятно. Но здесь же еще встают вопросы вкуса. То есть кто будет определять... Если администрация займет такую позицию, что «вот мы вам даем то, что даем, а сверх этого делайте сами ремонт». Вот где та грань, как они могут разойтись бесконфликтно? Алексей, пожалуйста.
Алексей Голованов: Наша правовая система еще не доросла до вопросов о том, чтобы решать, нравятся ли обои переселяемому лицу или не нравятся. И конечно же, вопрос вкуса здесь учитываться не будет.
А на самом деле есть некий минимум, которому должна отвечать квартира, чтобы считаться благоустроенной, – наличие центрального отопления, канализация, электрический свет. Допустим, выселяют из муниципальной квартиры, предоставляют жилье, и конечно же, говорить о том, что «вы знаете, мы бы хотели, чтобы вы нам поклеили финские обои и ламинат положили на пол», такого не получится. То есть в данном случае вопрос будет исследоваться таким образом: выполнена ли обязанность со стороны администрации в части предоставления квартиры, в которой можно жить. А уж насколько комфортно жить – это уже тот вопрос, который остается за рамками. Поэтому в данном случае, конечно же, будет назначаться экспертиза, но лишнего она взыскивать не будет. И суд не будет взыскивать. Поэтому вот такая сумма.
Марьяна Торочешникова: Хорошо. А если вернуться к вашему примеру о том, что переезжают люди из квартир, где был проделан, как вы назвали, евроремонт, как они могут вернуть те деньги или, по крайней мере, не потерять их при переезде в новую квартиру? Что, отдирать паркет или ламинат и увозить с собой, обои отклеивать от стен и перевозить их в новую квартиру? Или что делать-то?
Алексей Голованов: В таких крайностях, наверное, нет нужды. Когда переселяется собственник, то его переселение осуществляется несколько по другим принципам. За базу для того, чтобы определить, какая квартира будет равнозначной, берется рыночная стоимость квартиры. Если вы обратитесь к любому оценщику на предмет оценки рыночной стоимости квартиры, то он вам скажет, что в числе прочих при оценке квартиры учитывается состояние этой квартиры и наличие того или иного ремонта. И соответственно, та сумма, которую будет высчитывать оценщик, она и послужит той компенсацией, на которую должен ориентироваться гражданин при определении квартиры, куда он должен въехать. Конечно же, она не только должна соответствовать рыночной стоимости, но и отвечать потребительским характеристикам, должна быть равноценной. Если у вас двухкомнатная квартира, то вам должны предоставить двухкомнатную квартиру сопоставимой планировки. Но опять-таки в моей практике были такие случаи, когда суд разъяснил, что у гражданина есть право претендовать на денежную компенсацию квартиры, и в данном случае уже тогда, понятное дело, нужно учитывать стоимость ремонта, который был произведен.
И еще раз хочу подчеркнуть, что если мы переселяем собственников, то там несколько другие принципы действуют.
Марьяна Торочешникова: То есть собственники находятся в более выгодной, соответственно, ситуации, да?
Алексей Голованов: Безусловно, да.
Марьяна Торочешникова: Но, тем не менее, без эксперта никак не обойтись, или в данном случае - оценщика.
Алексей Голованов: Да, конечно.
Антон Ежов: Потому что может возникнуть такая ситуация, что потом в суде не удастся доказать, чего не было. Потому что если сам сделал, а представитель администрации, к примеру, будет говорить о том, что «на самом деле у нас по документам все было сделано», ну... то есть даже если обои другие, то, получается, можно говорить о том, что там что-то сняли и сделали что-то другое.
Марьяна Торочешникова: Скажите, пожалуйста, исходя из вашего опыта, сколько времени может уйти на проведение такого рода экспертизы, и в какую сумму она может обойтись для новоселов? Антон, пожалуйста.
Антон Ежов: Конечно, экспертные организации бывают разные. Я думаю, что такая экспертиза будет варьироваться где-то в районе 12-15 тысяч рублей. Ну, в каких-то регионах может это даже быть дешевле, а где может быть и подороже. Например, в Москве... для Москвы, кстати, это реальная цена, но, конечно, можно найти эксперта, который сделает такую оценку и за 30 тысяч рублей.
По срокам – здесь тоже зависит во многом от экспертной организации. Я думаю, что приемлемый срок – это неделя, а то и быстрее.
Марьяна Торочешникова: Скажите, а можно ли обойтись вообще без судебных разбирательств в такого рода историях? Можно ли в претензионном порядке решить все эти вопросы? Или же администрации всегда будут стремиться к тому, чтобы довести дело до суда? Алексей, пожалуйста.
Алексей Голованов: Практика показывает, что нет. Все эти вопросы решаются в судах. Более того, когда пытаешься прийти в администрацию и о чем-то договориться, ну, по-хорошему говоришь: «Ребята, вам не нужно, чтобы затягивались сроки. Вы сейчас будете передавать материалы в суд», - очень редко встречаешь понимание. Тем более, когда предлагаешь такие вещи: «Вы знаете, у нас ремонт дорогой», - это вообще уже не учитывается. И отвечают: «Ну, ладно, будем рассчитывать на то, что скажет суд».
Марьяна Торочешникова: Ну и сколько времени может уйти на такого рода судебные разбирательства? И нужно ли оплачивать госпошлину? И кто будет, в конечном счете, нести все судебные издержки?
Алексей Голованов: Вы знаете, это, в общем-то, обычное дело о переселении. Существует негласное указание о том, что они рассматриваются в первоочередном, в приоритетном порядке. И суды стараются их рассматривать максимально быстро. То есть дело может быть рассмотрено в течение двух-трех месяцев.
Марьяна Торочешникова: Чудеса просто!
Антон Ежов: А то и быстрее.
Марьяна Торочешникова: Госпошлина взимается?
Алексей Голованов: Ну, поскольку иск предъявляется о выселении, и предъявляет его администрация населенного пункта, то, конечно, нет.
Антон Ежов: То есть Налоговый кодекс освобождает органы государственной власти по таким искам, и не только.
А что касается случаев, когда гражданин, уже вселившись в такую квартиру, вынужден идти с иском о том, чтобы ему компенсировали какие-то затраты или даже что-то устранили, ну, если устранили, то можно в порядке жалобы. А если возмещать его убытки, то здесь, конечно, госпошлина будет.
Марьяна Торочешникова: Хорошо. Но одна история - с людьми, которых переселяют из ветхого жилья в новое жилье, когда это делается по инициативе администрации. А могут ли с какими-либо претензиями обращаться люди, которые приобретают новостройку, и рассчитывать на то, что компания, которая им предоставляет эту квартиру, предоставит им не пустую, бетонную коробку, где даже нет бетонной стяжки на полу, а нормальную квартиру, с так называемой чистовой отделкой? Алексей, пожалуйста.
Алексей Голованов: Да. В данном случае необходимо сразу же понимать, что указано в договоре. То есть опять-таки распространенным явлением является строительство квартир с так называемой свободной планировкой, с чистовой отделкой, поэтому тут надо смотреть договор и понимать, на что подписывается строительная компания.
Марьяна Торочешникова: Вот чтобы все-таки разобраться в этих понятиях – квартира с отделкой, без отделки, чистовая отделка – я вообще хочу понять, есть такое юридическое понятие, как «чистовая отделка».
Алексей Голованов: Вы знаете, это то, что выработала практика строительных компаний. В данном случае мы должны понимать, что есть договор, по которому строительная компания обязуется возвести объект, и там должно быть указано: адрес, хотя бы приблизительная площадь квартиры и на каком этаже она находится, в какой секции. В этом случае предмет договора будет, в общем-то, согласован. Строительная компания обязуется осуществить строительство квартиры, отвечающей таким-то параметрам. Если там указано, что в квартире произведена всего лишь чистовая отделка или же свободная планировка, ну что ж, в данном случае гражданин, подписывая такой договор, знал, на что шел, и этот договор будет считаться действительным.
Марьяна Торочешникова: Но одно время звучали мнения, что, в принципе, нельзя (сейчас мы уже говорим о продаже квартир) продавать людям квартиры, в которых отсутствуют межкомнатные перегородки, где предполагается свободная планировка квартиры, поскольку это может быть расценено как недострой и недоделка. К какому мнению все-таки пришли эксперты? И на какую позицию опираются судьи, Антон?
Антон Ежов: Здесь главный момент заключается в том, что сейчас по новому Гражданскому кодексу можно продавать даже объект незавершенного строительства, в том числе и квартиру. То есть, например, если даже такой случай – строительная компания затягивает сроки строительства, в результате, скажем, дом уже построен, жилое помещение уже физически существует, но госкомиссия еще дом не приняла, и получается, что все это – объект незавершенного строительства, - то уже такой дольщик может выходить с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде этого помещения.
Марьяна Торочешникова: Соответственно и людей могут переселить уже в дом, который госкомиссия...
Антон Ежов: Нет, с переселением – это другой вопрос. Здесь нарушается их право. А если говорить о том, что...
Марьяна Торочешникова: ...о приобретении в собственность.
Антон Ежов: ...да, о приобретении, то, пожалуйста, здесь никаких сложностей нет. И даже если этот гражданин, допустим, которого выселяют из квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, и он согласен, то, пожалуйста. Можно ведь, кстати говоря, так переселяться, и такие договоры есть в практике. Когда дом еще только строится, есть проект, там только нулевой цикл, скажем, фундамент, а по документам... вот уже показывают и говорят: «Смотрите, какая квартира хорошая». И он заключает договор о том, что в будущем, когда дом будет построен, он в эту квартиру въедет. Хотя по этому договору он должен выехать из своей квартиры, его дом, где у него нынешняя квартира находится, сносят, он где-то даже может снимать – это, как говорится, он знал, на что шел. И потом, когда дом уже строят, он там получает новую квартиру. Бывают такие случаи, что...
Марьяна Торочешникова: То есть вот здесь нужно быть очень аккуратным, потому что можно оказаться в ловушке просто.
Алексей, вы хотели что-то добавить?
Алексей Голованов: Да. Если мы говорим о переселении, то очень важно установить, сдан ли дом государственной комиссией в эксплуатацию. Очень редко этот вопрос возникает в судах. И когда лица, которых переселяют, поднимают вопрос – «собственно, а куда нас переселяют, а сдан ли дом госкомиссией в эксплуатацию?», - вот тут уже представители администрации начинают теряться. Очень часто они приносят акты о сдаче строительно-монтажных работ, наивно полагая, что суд примет это за государственный акт о вводе дома в эксплуатацию. Но дом должен быть благоустроен, а это значит, что дом является таковым объектом недвижимости с момента государственной сдачи в эксплуатацию.
Марьяна Торочешникова: У нас уже есть дозвонившиеся. Послушаем Олега из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Во-первых, я хотел бы сказать, что сдавать квартиру без ванны – это старая советская традиция. Я помню, в 1964 году мы месяца три жили без ванны. Меня еще в детской ванночке купали, ну а родители как-то сами решали эту проблему.
И вопрос. Вот вы сказали о том, что собственнику вместо, скажем, его двухкомнатной квартиры должны предоставить двухкомнатную с такими же потребительскими характеристиками. А если таких квартир больше уже не строят? Ведь сейчас в основном сносят дома, построенные в 60-е годы.
Марьяна Торочешникова: Пожалуйста, Алексей, ответьте на вопрос слушателя.
Алексей Голованов: Олег, вопрос, аналогичный вашему, рассматривался на коллегии в Верховном суде. И Верховный суд сказал следующее. Да, действительно, должны предоставлять равноценное жилье, но если у администрации нет равноценного жилья, то она может предоставить жилье большей площади, при этом не имея никакого юридического права требовать с вас доплату. Больше можно, но не меньше.
Марьяна Торочешникова: И в этом случае основным потребительским свойством квартиры все-таки будет площадь, да?
Алексей Голованов: Общая площадь и количество комнат.
Антон Ежов: Вот бывают такие случаи, когда люди, имея какие-то средства, накопленные на улучшение жилищных условий или еще что-то, спрашивают: «А можем ли мы, скажем, вместо двухкомнатной получить трехкомнатную квартиру, но с доплатой?». То есть это возможно. Вот в этом случае, конечно, им придется за каждый лишний метр доплатить. А если, скажем, они получали бы улучшенной планировки двухкомнатную квартиру, и там было бы, скажем, плюс 7 метров, даже плюс 10 метров, то их никто обязать доплатить не имел бы права.
Марьяна Торочешникова: А если у них была, например, трехкомнатная квартира общей площадью 60 квадратных метров, например, а теперь они въезжают в новый дом, и квартира большей площади, но тоже трехкомнатная, с них не могут брать доплату?
Алексей Голованов: Нет. Потому что у них было три комнаты, и у них должно остаться три комнаты.
Марьяна Торочешникова: Пусть даже если бы эти комнаты были каждая по 6 квадратных метров, грубо говоря?
Алексей Голованов: Нет, во-первых, существуют нормативы. 6 метров – таких комнат...
Марьяна Торочешникова: Я утрирую. Пусть даже если бы они были очень маленькие.
Алексей Голованов: Да-да, если бы у них были очень маленькие комнаты, и их должны были бы переселить в квартиру, - тоже трехкомнатную, которая была бы, конечно же, просторнее, чем та, которую у них забирают.
Антон Ежов: Если, конечно, они не согласны получить меньше комнат. То в этом случае они подписывают договор по собственному согласию. Но мне такие случаи не известны, чтобы люди на это соглашались.
Марьяна Торочешникова: Послушаем Наталью Петровну, она дозвонилась на Радио Свобода из Ростовской области. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. У меня вот какая ситуация. У нас семья военнослужащего. И мы получили квартиру по программе государства, по обязательствам государства. И мы никакого договора со строительной организацией, естественно, не подписывали. Но вот то, что мы получили, - голые, не штукатуреные стены, напольного покрытия вообще нет (мы бетоном сами заливали). Администрация города Ессентуки, где мы получили эту квартиру, обязалась (ее ОКС) нам выделить линолеум, обои, краску для самостоятельного доведения квартиры до жилого состояния. Но ничего этого они не сделали. И мы подали в суд. Ну, суд нам присудил за раковину на кухне, за 10 рулонов обоев и три банки краски – это 7 тысяч рублей. И этот исполнительный лист никто не исполнил, потому что администрация города сказала, что у них нет таких денег. Семи тысяч нет у администрации. А линолеум так и не выдали. Стены мы штукатурили сами, полы – сами. Но до жилого состояния квартиру мы так и не довели. Суды затягивали намеренно, не выдавали решения на руки. Администрация вообще отказалась какие-либо с нами отношения поддерживать. Кассационная инстанция намеренно все сроки нам затянула. И Верховный суд нам вернул жалобу, потому что прошел год. Мы пытались оспаривать решение в прокуратуре. А прокуратура ссылается на статью 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. И мы остались ни с чем. А кто теперь должен опротестовывать эти незаконные решения? Санэпидстанция признала квартиру нежилой и не пригодной для проживания. И что нам теперь делать? С 1995 года у нас длится вся эта история.
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Наталья Петровна, за ваш вопрос. В первую очередь, я вас хочу поздравить пусть с маленькой, но победой. Ну, все-таки хоть что-то получилось. Жалко только, что не довели вы исполнение этого решения до суда, но и судьи здесь, компенсировав вам 7 тысяч рублей всего затрат, тоже не слишком далеко ушли, тем не менее.
А теперь, пожалуйста, Алексей, расскажите, что делать Наталье Петровне.
Алексей Голованов: Поскольку вы квартиру получали в 1995 году, я так понимаю, по выслуге лет вашему мужу государство должно было предоставить... либо по сокращению штатов, либо по состоянию здоровья, как военнослужащему. Государство должно было обеспечить вашего мужа квартирой следующим образом: либо оплатив паевой взнос в кооперативе, либо приобретя для вас квартиру, либо предоставив квартиру. Государство, в общем-то, выдав сертификат, свою обязанность выполнило. В дальнейшем вы заключили договор со строительной компанией. И тут уже вопрос к строительной компании – насколько она грамотно провела работы.
Марьяна Торочешникова: Насколько я поняла из слов Натальи Петровны, они не заключали никаких договоров.
Алексей Голованов: Тогда администрация должна была предоставить квартиру. В этом случае сразу же возникает вопрос такого плана. У нас было решение суда о том, что... ссылка администрации на то, что у них нет денег в бюджете, не означает, что исполнительный лист о взыскании этой суммы не может быть выполнен. Поэтому не надо ссылаться на то, что распорядитель бюджетных средств получил недостаточное количество денег и так далее. Вам сейчас нужно брать исполнительный лист, обращаться в Службу судебных приставов, и в дальнейшем уже просто обжаловать бездействия пристава, если он их не исполняет.
Марьяна Торочешникова: Хорошо. Но еще, насколько я поняла, вот в этой ситуации проблема заключается в том, что даже Санитарно-эпидемиологическая служба не признает эту квартиру годной для проживания. Тем не менее, люди не могут найти поддержку ни в прокуратуре, ни в суде. Что им делать? Куда обращаться? И можно ли, как вариант, рассматривать обращение в Европейский суд по правам человека. Пожалуйста, Антон.
Антон Ежов: Во-первых, конечно, если здесь говорить про Санэпидемстанцию, то этого самого по себе недостаточно. Потому что, скажем, по документам БТИ получается, это нормальное помещение. И поэтому чтобы доказывать этот факт, здесь, безусловно, потребуется заключение эксперта, который, конечно, учтет все факторы.
Кстати, говорилось о том, что в Верховный суд были пропущены сроки, то здесь, конечно, я бы все-таки всем посоветовал, если уж по первой инстанции без адвоката вести дело, то уж по крайней мере, надзор и Верховный суд - чтобы адвокат этим занимался, по крайней мере, готовил надзорную жалобу, чтобы он правильно отслеживал все сроки и правильно прикладывал всякие письма и переписки. Потому что на самом деле срок для обращения в Верховный суд, он больше, чем год, на практике, потому что там все учитывается, скажем, сколько времени президиум суда субъекта рассматривал дело.
А что касается Европейского суда, то опять-таки здесь нужно пройти все судебные инстанции в Российской Федерации.
Марьяна Торочешникова: Ну, я так понимаю, что здесь уже все как раз пройдено – две инстанции. И если дальше уже был Верховный суд, уже в порядке надзора...
Алексей Голованов: В данном случае необходимо учитывать следующее, что нельзя в Страсбург идти по всякому нарушению прав. То есть нужно доказывать, что имеют место нарушения того права, которое предусмотрено Европейской конвенцией по правам человека либо одним из протоколов.
Марьяна Торочешникова: Но, тем не менее, скажите, что нашей слушательнице делать. Есть ли смысл ей еще побороться и чего-то добиться от администрации-то? Пожалуйста, Алексей.
Алексей Голованов: По поводу решения суда о взыскании денежных сумм, которые она получила. Это вопрос уже к Службе судебных приставов. А по поводу того, что квартира сейчас не пригодна для проживания, в общем-то, можно сейчас поставить опять-таки в суде вопрос о том, чтобы обязать администрацию привести ее в состояние, пригодное для проживания. И я думаю, что если такое решение будет получено, то опять-таки это вопрос уже к приставам, как оно будет исполнено.
Антон Ежов: Кстати говоря, вот то, что судебные приставы вот эти 7 тысяч не взыскивают, нужно просто обжаловать их бездействие. Кстати говоря, суды очень легко такие жалобы удовлетворяют. И просто опять-таки нужно правильно подготовить заявление об обжаловании бездействия судебного пристава-исполнителя.
Марьяна Торочешникова: Спасибо за ваши разъяснения.
Слушаем Ларису Федоровну из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. У меня вот какой вопрос. Я живу в Новых Черемушках, и наш дом хотят скоро ломать, потому что уже территорию купили, как мне сказали. Но у меня двухкомнатная, смежная квартира небольшая. И могу ли я рассчитывать в новом доме, если нас выселят, на такую же точно квартиру? Я живу одна в этой квартире. И второй вопрос. У нас здесь все уже застроено, и если нас будут выселять, имею ли я право отказаться, чтобы в далекий район мне не ехать? У меня вторая группа, мне 80 лет.
Марьяна Торочешникова: Лариса Федоровна, спасибо за ваши вопросы.
Будем предполагать, что, видимо, это муниципальная квартира.
Антон Ежов: Можно и тот, и тот вариант рассмотреть. Наверное, это даже лучше – чтобы люди послушали.
Конечно, легче отстаивать интересы, когда квартира на праве собственности, потому что в этом случае, как мы уже говорили, должны дать не меньше квартиру, в том числе и по количеству комнат.
И однозначно здесь... ну, если это небольшой город, то там все решается местным законодательством, и может быть, вопрос не так актуален, где находится новая квартира. А в Москве этот вопрос тем более актуален становится, потому что город большой, и конечно, районы разные. Но, тем не менее, должны дать квартиру либо в том же районе, либо в прилегающих районах. Об этом четко говорится как раз в новом принятом законе города Москвы.
Марьяна Торочешникова: То есть не переселят человека из Черемушек куда-нибудь...
Антон Ежов: Если он только будет согласен на это.
Алексей Голованов: Да, если только с его согласия. Или если вопрос идет о предоставлении нескольких квартир. А так тут будет двухкомнатная квартира в этом же районе.
Марьяна Торочешникова: В любом случае двухкомнатная, даже если квартира...
Алексей Голованов: В любом случае – двухкомнатная.
Марьяна Торочешникова: Спасибо за разъяснения.
Сергей из Москвы дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Я бы хотел вас вернуть к вопросу о потребительских качествах квартиры. В понятие «потребительские качества» входит ведь не только метраж, но еще и высота потолков, величина санузла, ванной комнаты. А действительно, если сейчас уже такие дома не строят, то как в этом случае быть? Это первый вопрос.
Марьяна Торочешникова: Сергей, вы имеете в виду, видимо, «сталинские» дома, да? То есть высокие потолки, большие ванны...
Слушатель: Да-да. И второй вопрос. Если идет квартира под снос, а в квартире проживают разведенные супруги, то что в этом случае будет?
Марьяна Торочешникова: Пожалуйста, Антон. Давайте сначала на первый вопрос ответим, разберемся, в конце концов, что это такое – потребительские свойства квартиры.
Антон Ежов: Вот у нас, конечно, нигде в законодательстве не сказано по поводу высоты потолков. Но мне такой вопрос (кстати, что приятно вдвойне) приходил недавно по Интернету, и я как раз консультировал. На самом деле есть право получить денежную компенсацию за квартиру. Хотя законом это предусмотрено, но на практике просто не предусмотрены в бюджете эти денежные средства, потому что предполагается...
Марьяна Торочешникова: То есть это «мертвая» статья закона.
Антон Ежов: Да. Но, тем не менее, например, в Москве, в Департаменте по жилищной политике и в Управлениях жилищного фонда очень не любят, когда приходит гражданин и говорит: «Вы знаете, я вот подумал, у меня высокие потолки, давайте мы по рыночной цене...». Ведь, конечно же, высокие потолки – это значительно влияет на цену квартиры. И кстати говоря, здесь не только высокие потолки. Даже если нет высоких потолков, то есть еще что-то. И в этом случае легче... во-первых, можно, конечно, настаивать и дальше на получении денежной компенсации, либо, используя вот этот аргумент, как-то получить...
Марьяна Торочешникова: Требовать, например, квартиру большей площади, да?
Антон Ежов: Да. Или, по крайней мере, более устраивающий район, более хороший дом. Ну, здесь надо, конечно, по ситуации смотреть. А так, конечно, получается, если говорить про денежную компенсацию, то здесь однозначно высоту потолков учесть можно. Если говорить просто о том, что должны предоставить иное жилье, то высота потолков никак не учитывается.
Марьяна Торочешникова: Хорошо. А что касается разъезда двух супругов из одной квартиры при сносе дома? Что, их переселят опять в новую квартиру?
Алексей Голованов: Я сначала хочу сказать про потребительские характеристики, а потом перейду...
Марьяна Торочешникова: Давайте.
Алексей Голованов: По поводу потребительских характеристик. Практика судебная у нас есть относительно того, что потребительские характеристики – это, как я уже говорил, количество комнат, степень благоустройства и планировка. И в 1990 году было принято примерное положение о приватизации жилого фонда, где также есть такое понятие, как «потребительские свойства квартиры, дома, района». И вот высота потолков в нем фигурирует.
Марьяна Торочешникова: А этот законодательный акт, он до сих пор действует, или с введением в действие нового Жилищного кодекса...
Алексей Голованов: Вот это положение не отменено.
Марьяна Торочешникова: То есть нужно поискать.
Алексей Голованов: Да.
Марьяна Торочешникова: Хорошо. А что делать разведенным супругам, которые живут в одной квартире, в доме, который скоро снесут?
Алексей Голованов: Вот это самый больной вопрос, который возникает при переселении. На самом деле сейчас очень сложно получить отдельные квартиры, мотивируя это тем, что супруги разведены. И конечно же, администрация постарается сделать все, чтобы засунуть их в одну квартиру. Однако у нас есть такое понятие «член семьи нанимателя» - это супруг, ребенок и родитель, и в ряде случаев - другие лица. Соответственно, бывший супруг членом семьи не является. Если они еще и вместе не проживают, например, он снимает квартиру, то формально ему должны предоставить отдельную квартиру. И тут уже все определяется тем, насколько далеко он готов пойти в своей борьбе за право на отдельную площадь. Готов бороться? – тогда вооружившись ссылкой на 69-ую статью Жилищного кодекса, пусть он готовится к тому, чтобы пройти ряд судебных инстанций.
Марьяна Торочешникова: То есть это очень сложно, но теоретически можно получить две новых квартиры вместо одной прежней бывшим супругам, да?
Алексей Голованов: Можно, но сложно.
Марьяна Торочешникова: Хорошо.
Анна Евгеньевна из Москвы, здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Первый вопрос к адвокатам. Где вас можно найти в Москве, чтобы проконсультироваться подробно, чтобы не занимать эфирное время?
И вот какое замечание. Вот вы сказали о том, что действия судебных приставов очень легко теперь в судах обжаловать. У меня есть горький опыт. Я обжаловала действия судебных приставов, которые поступили вопреки всяким законам... правда, это уже было в 1998 году, сейчас уже прошло много времени. Но в результате я оказалась ни с чем, потому что все мои жалобы были начисто отвергнуты, презирая все законы. Сейчас изменилась ситуация, да?
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Анна Евгеньевна, за ваши вопросы. На первый вопрос отвечу я. Если вам действительно интересно, как можно найти адвокатов, которые сегодня присутствуют в студии, то, пожалуйста, оставьте свой контактный телефон координатору, который вас выводил в прямой эфир, и я вам потом перезвоню и скажу. Поскольку мы не можем давать коммерческую информацию в прямом эфире Радио Свобода. А я напомню, что господа, которые сегодня у меня в студии присутствуют, они адвокаты, они получают гонорары за свою работу. И это не правозащитная организация, поэтому никаких телефонов в прямом эфире.
А вот на второй вопрос, пожалуйста, ответьте, что касается обжалования действий судебных приставов. Антон, пожалуйста.
Антон Ежов: Ну, в моей практике даже был случай, когда исполнительное производство имело в себе множество исполнительных листов, оно было сводным. И действия судебного пристава-исполнителя были как раз, наоборот, правомерными. И вот один из недовольных взыскателей обжаловал действия судебного пристава-исполнителя, и суд, невзирая на законность, удовлетворил такую жалобу.
На самом деле никакой такой согласованности между судебными приставами-исполнителями и судами нет. То есть суды тоже очень болезненно относятся к судебным приставам-исполнителям, которые не надлежащим образом исполняют их же судебные решения. И поэтому как раз с судебным приставом-исполнителем судиться относительно легко. То есть здесь я бы сказал, что «телефонного права», о котором часто люди упоминают, ну, практически не существует.
Марьяна Торочешникова: Просто все идет к тому, что уже давно пора пригласить в студию поучаствовать в передаче «Правосудие» представителей из Службы судебных приставов. Я их давно-давно уже зазываю, но как-то они не очень идут. Видимо, боятся таких вопросов слушателей.
И еще один вопрос, я считаю его важным. Вопрос касается перепланировок в квартирах. Почему он тоже возникает? В случае сноса старых домов и получения новых квартир до того, как человеку переехать, очень многие, как правило, сначала приватизируют квартиру, чтобы на более выгодных условиях переезжать в новую квартиру. И возникает вопрос во время приватизации с перепланировками. Причем перепланировками в БТИ могут назвать все что угодно. И человек, который не знает законодательства, просто не угадает, как же ему выкрутиться из этой ситуации, как бы не платить штраф.
Вот я здесь просто процитирую вопрос, который пришел по почте: «Мы хотим приватизировать квартиру, а для этого вызываем инспектора из БТИ. Мама отправилась записываться в очередь, и там ее основательно напугали, мол, штрафуют эти инспекторы направо и налево. Например, ей пообещали штраф за выломанные в коридоре встроенные шкафы из ДСП, которые в каждой квартире раньше при въезде были, и за построенный взамен в общем коридоре у двери шкаф». Действительно ли могут оштрафовать за снос вот этих шкафов? И будет ли это расценено службой БТИ как перепланировка? Пожалуйста, Алексей.
Алексей Голованов: Действительно, у нас законодательством, прежде всего, Кодексом об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность в виде штрафа за незаконную, несанкционированную перепланировку. Более того, уплата штрафа не освобождает гражданина от того, чтобы он привел помещение в первоначальное положение.
Поэтому здесь путь такой. Да, штраф - и слава Богу, он относительно небольшой – придется уплатить и узаконить перепланировку, если она уже имела место.
Антон Ежов: И я бы все-таки сказал о том, что, наверное, в нынешней ситуации, скорее, сложнее бороться с теми, кто делает перепланировки, тем не менее, чем в обратном порядке.
Марьяна Торочешникова: Объяснитесь.
Антон Ежов: Потому что зачастую перепланировки, они представляют опасность жизни и здоровью граждан, целостности сооружений, когда ломаются, делаются дверные проемы в несущих стенах, когда вынимается слой кирпича в кирпичных домах для того, чтобы расширить коридор, когда обрубаются воздуховоды на кухнях для того, чтобы вместо воздуховода поставить холодильник, а потом у других соседей, которые живут ниже, идет грибок по ванным комнатам. И на самом деле, как правило, организации, которые должны осуществлять контроль за перепланировкой, они это делают не надлежащим образом. Хотя у них есть право даже, если, скажем, квартира на праве собственности, а собственник не устраняет допущенные им нарушения в связи с незаконной перепланировкой, выставить его квартиру на торги, взыскать денежные средства на восстановление им нарушенного, и просто ему отдать разницу.
Марьяна Торочешникова: То есть, действительно, человека реально могут не только оштрафовать, но и лишить его собственной квартиры, если он провел не согласованную перепланировку?
Антон Ежов: Да, процедура такая есть. И это предусмотрено законом. Но опять-таки все, наверное, сводится к тому, что здесь не хватает ресурсов у государства для того, чтобы были должностные лица, которые имели бы возможность, действительно, эффективно осуществлять контроль над всем этим.
Марьяна Торочешникова: И что касается вопроса радиослушательницы, которая спрашивала о встроенных шкафах. Можно ли расценивать снос встроенных шкафов как перепланировку?
Антон Ежов: Да, такие случаи мне известны. Действительно, если по БТИ этот шкаф является неотъемлемым, то он должен быть. Его легко просто восстановить. Вот с этим сложности дополнительной никакой нет.
Марьяна Торочешникова: Я думаю, что просто, видимо, еще придется отдельную передачу делать по поводу перепланировок.
Спасибо всем за участие в программе.