Цены на недвижимость в Нью-Йорке растут опережающими остальной американский рынок темпами. За последний год стоимость квадратного метра жилья поднялась на 13%. Нью-Йорку далеко до темпов роста на московскому рынке, где за год квартиры дорожают в два раза. Тем не менее, средняя цена проданных на Манхэттене апартаментов уже составляет 1,3 миллиона долларов.
В то же время в целом по стране стоимость новых домов, купленных по ипотеке, по-прежнему падает. Владельцы жилья упорствуют, не желая продавать свои дома дешевле, чем их купили, а эксперты предсказывают, что нью-йоркский феномен - лишь свидетельство того, что гигантский пузырь цен на глобальном рынке недвижимости готов лопнуть.
Гигантский скачок цен на недвижимость в последнее десятилетие выглядит аберрацией, считает профессор экономики Гуверовского института Михаил Бернштам:
- Данные с 1890 по 2007 год показывают, что в реальном исчислении жилье, несмотря на высокий рост населения в Соединенных Штатах, росло в среднем в реальном исчислении с поправкой на инфляцию меньше чем на 1% в год. А с 1999 года по 2006 год цены на жилье в Соединенных Штатах в среднем росли по 7-8% в год. В Нью-Йорке - еще выше: за последние пять лет цены выросли на 74%. Рост, который произошел сейчас, в 2007 году, специалисты объясняют эффектом Уолл-стрита. То есть это происходит оттого, что заработная плата в финансовом секторе не является главным источником дохода, главным источником дохода являются премии, которые выплачивают в конце года крупными суммами, и тогда люди, сразу получив крупную сумму, либо покупают жилье, либо продают старое жилье и покупают новое, более дорогое. То есть рост доходов работников финансового сектора в Нью-Йорке очень сильно влияют на рост цен на жилье именно в этом сегменте, то есть в Нью-Йорке и, прежде всего, на Манхэттене.
- Но не слишком ли это слабые стимулы для того, чтобы говорить об экономическом эффекте в целом?
- Когда цены забегают вперед, забегают вверх выше своей исторической тенденции, они должны упасть. В краткосрочной перспективе они должны упасть. По-видимому, в высокоразвитых богатых странах существуют такие 20-летние волны - 10 лет цены идут резко вверх, потом 10 лет они падают, и они возвращаются к своей исторической тенденции, то есть, они никогда не падают в долгосрочной перспективе за исключением, конечно, периода Великой депрессии 30-х годов.
- А как же японский опыт? Ведь тот, кто купил недвижимость на пике японского бума в начале 90-х годов, до сих пор теряет почти половину вложенных капиталов.
- Разумеется. А те, кто купил японские акции на пике бума, потеряли еще больше. Дело в том, что Япония дает нам прекрасный пример, потому что Япония уже прошла этот цикл полностью. С 1980 года по 1993 год цены на жилье в Японии выросли вдвое. А в последующие 12-13 лет, до середины 2000 годов, цены на жилье упали, и в 2005 году цены на жилье были примерно на 10% выше, чем в 1980 году. То есть в реальном исчислении, естественно, с поправкой на инфляцию, примерно там, где цены были бы, если бы они просто ровно повышались по своей исторической тенденции на 0,5-1% в год.
- Может ли оказаться, что сейчас цены на недвижимость взобрались, достигли пика, откуда дорога может быть только одна - вниз?
- Вполне возможно. Поэтому в принципе никому нельзя рекомендовать спекулировать жильем, также как нельзя рекомендовать спекулировать акциями и другими финансовыми инструментами по той простой причине, что человек никогда не знает, в краткосрочной перспективе, пойдут ли они вверх или пойдут они вниз.