Марьяна Торочешникова: Можно ли, и каким образом, оспорить отказ в постановке на жилищный учет? Можно ли выселить собственника из квартиры за неуплату коммунальных услуг? Кто обязан вести капитальный ремонт дома? Эти и другие наиболее актуальные жилищные проблемы сегодня мы обсуждаем с гостем в студии Радио Свобода – руководителем Правозащитной организации «Восход» Евгением Бобровым.
И давайте по порядку. Раз уж мы начали говорить о постановке на жилищный учет, то не совсем понятно, в чем, собственно, проблемы, и почему сейчас люди потянулись в суды для того, чтобы восстановиться вот в этой очереди на получение жилья или же оспорить тот факт, что им просто отказали вдруг в постановке на жилищный учет. Чем это было вызвано - введением нового Жилищного кодекса или здесь есть еще какие-то причины?
Евгений Бобров: С введением в действие нового Жилищного кодекса изменились правила постановки малоимущих граждан на жилищный учет. Если раньше было достаточно того, что на каждого человека приходилось менее определенной учетной нормы жилого помещения...
Марьяна Торочешникова: В квадратных метрах?
Евгений Бобров: ...да, в квадратных метрах жилого помещения, то теперь требуется еще доказать то, что семья является малоимущей. То есть то, что на каждого члена семьи доход менее определенного размера...
Марьяна Торочешникова: В каждом регионе это устанавливается отдельно.
Евгений Бобров: ...да, это устанавливается региональными властями, и подтвердить отсутствие в собственности имущества – жилых помещений либо жилья на ином праве, на самостоятельном праве, например, в пользовании. Раньше, в общем-то, этого не было.
Марьяна Торочешникова: То есть если у вас есть в собственности какая-то комната в «коммуналке», например, то вы уже не можете претендовать на получение квартиры, вы уже не являетесь малоимущим, правильно?
Евгений Бобров: Относительно жилья это было и раньше, то есть учитывались все жилые помещения, которые на самостоятельном праве каждому из членов семьи принадлежат. А теперь еще учитывается и имущество – акции и иные объекты гражданских прав.
Марьяна Торочешникова: И именно этот учет повлиял на ситуацию, и именно из-за этих перемен у людей начали возникать проблемы с постановкой на жилищный учет, со снятием с жилищного учета?
Евгений Бобров: Нет, эти проблемы, в общем-то, были и раньше. Очень давно суды рассматривают такие дела. Просто здесь ситуация усугубляется тем, что чиновники и раньше неправильно толковали законодательство, а сейчас в связи с его изменением и еще небольшим количеством нормальной судебной практики, неправильного толкования законодательства стало больше.
Марьяна Торочешникова: А кто неправильно толкует законодательство?
Евгений Бобров: Должностные лица органов власти, ответственные за постановку на жилищный учет.
Марьяна Торочешникова: Скажите, а из-за чего вообще возникают проблемы? И что является самой распространенной причиной для отказов в постановке на жилищный учет? Я вот слышала, что у людей при отсутствии регистрации бывает такая проблема серьезная, и им приходится долго бороться с чиновниками, и даже идти в суды, чтобы доказать свое право на то, чтобы занять место в очереди на квартиру.
Евгений Бобров: Постановка на жилищный учет регулируется и федеральным, и региональным законодательством. Из федерального законодательства – это Жилищный кодекс, статья 51-ая и 50-ая, определяющие основания для постановки на жилищный учет, не содержат такого условия, как срок проживания в населенном пункте. То есть срок проживания в течение пяти или десяти лет, как в большинстве регионов распространен этот срок.
Марьяна Торочешникова: Это в местных, в региональных законах прописывают вот эти сроки...
Евгений Бобров: Да, такие сроки установлены региональным законодательством. В Москве – это 10 лет, в Московской области – 5 лет. Время от времени суды признают такие сроки незаконными. Так было в Москве, к сожалению. Президиум Верховного суда отменил ранее вынесенное решение, и теперь этот 10-летний срок, повторно установленный новым московским законом, вроде бы стал законным. А вот в Нижнем Новгороде Верховный суд как раз отменил отказное решение областного суда Нижегородской области и признал установление такого срока незаконным, потому что Жилищный кодекс его не устанавливает. И кстати говоря, он и раньше его не устанавливал.
Марьяна Торочешникова: И там, и там дела рассматривал Президиум Верховного суда – и дело московское, и дело нижегородское?
Евгений Бобров: Московское дело рассматривал Президиум Верховного суда, и это было в сентябре 2003 года, а нижегородское – Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, и было это в 2005 году.
Марьяна Торочешникова: То есть и верховные судьи тоже не могут найти согласия между собой для того, чтобы понять, как решать вот такие вопросы, возникающие...
Евгений Бобров: Да, получается, что так.
Марьяна Торочешникова: И что же делать человеку в том случае, если его отказываются поставить на жилищный учет, поставить вот в эту очередь, которая, возможно, даст ему надежду на то, что когда-нибудь он получит, ну, пусть не свою собственную квартиру, но какую-то муниципальную квартиру, в которой сможет жить благополучно?
Евгений Бобров: Но получит, наверное, уже не он, а его дети, может быть, в лучшем случае.
Марьяна Торочешникова: Но все-таки что же делать человеку, если на том основании, что у него нет местной регистрации...
Евгений Бобров: Если говорить об этой проблеме, связанной с отказами в постановке на жилищный учет лиц, не проживающих постоянно, например, в Москве в течение 10 лет, то здесь все объясняется неправильным толкованием понятия «место жительства». Под «местом жительства» чиновники понимают исключительно место регистрации по месту жительства. Ну, если бы люди сами себя регистрировали, так и проблем бы не было. Но у нас же регистрируют чиновники. И в подавляющем большинстве случаев основания отказов в регистрации незаконны, но тем не менее. Значит, если у человека отсутствует регистрация в течение 10 лет, то ему отказывают в постановке на жилищный учет, даже несмотря на то, что его постоянное проживание подтверждается множеством и других документов. И кстати говоря, даже имеются случаи отказа при наличии судебного решения об установлении факта постоянного проживания гражданина в течение более чем 10 лет.
Марьяна Торочешникова: То есть чиновники даже и решения суда не уважают?
Евгений Бобров: Да, получается, что так. Ссылаются на отсутствие регистрации. Хотя ни в одном законе и подзаконном акте не сказано, что регистрация является единственным подтверждением места жительства. Да, конечно, она является основным подтверждением, но при отсутствии регистрации место жительства может быть подтверждено и другими документами, не обязательно исходящими от Паспортного стола милиции. Это позиция и Конституционного, и Верховного судов.
Марьяна Торочешникова: Но вообще ситуация-то патовая. Во всяком случае, Евгений, с ваших слов становится понятно, что все действия чиновников, в таком случае, незаконны, отказы незаконны. И тем не менее, какие-то рекомендации конкретные мы тоже не можем давать слушателям просто потому, что чиновники их игнорируют, даже решения судов игнорируют.
Евгений Бобров: Нет, мы можем дать рекомендации. Существуют два общепринятых способа решения проблем – это административный и судебный. Административный способ здесь нецелесообразен, поскольку чиновники по этой конкретно проблеме всегда соглашаются с мнением нижестоящих должностных лиц, и требуется обращаться в суд. А поскольку позиция Конституционного и Верховного судов основана на том, что место жительства может быть установлено не обязательно регистрацией (или, как раньше ее называли, пропиской), то следует обращаться в суд, обжалуя незаконный отказ, и представлять все документы, подтверждающие постоянное проживание в течение 10 лет конкретно для Москвы, например.
Марьяна Торочешникова: Но опять же это не гарантирует вам того, что вы выиграете дело в суде. А поскольку вы уже говорили о том, что в одном случае и Верховный суд принимал решение, что «да, это было незаконно... Нет, мы говорили о сроках. Простите, здесь я тоже начала путаться.
Евгений Бобров: Но все равно даже по срокам. Судебная практика противоречивая, но самое главное, чтобы позиция конкретно радиослушателей была правильна по закону, и чтобы были все необходимые доказательства: заявление о постановке на жилищный учет, все документы, отказ – и все, проблем быть не должно. И доходить до последней инстанции – до заместителя председателя Верховного суда.
Марьяна Торочешникова: Насколько я знаю, и в Москве особенно, и в крупных городах, не только в Москве, люди очень часто сталкиваются вот еще с какой проблемой. Они встают в очередь на жилье – и все благополучно, но потом их чиновники решают снять с жилищного учета, поскольку люди вселили к себе, например, престарелого родственника, ну, какого-то другого члена семьи. И на этом основании могут ли отказать людям в праве оставаться в очереди на жилье?
Евгений Бобров: По Жилищному кодексу человек может встать на жилищный учет в течение пяти лет после совершения действий, которые привели к ухудшению его жилищных прав. Под совершением действий, приведших к ухудшению жилищных прав, федеральное законодательство ничего нам не разъясняет. В московском законодательстве перечислены конкретные основания, когда человека можно снять с жилищного учета. Одним из этих оснований является вселение члена семьи, если он ранее не состоял на жилищном учете в городе Москве. Если вселить несовершеннолетнего ребенка, то эта семья может встать на жилищный учет. А если вселить, например, пожилого родителя, даже нуждающегося в постоянном постороннем уходе, но который раньше не состоял на жилищном учете в Москве, в другом районе Москвы, например, то такой семье будет отказано в постановке на жилищный учет. И здесь как раз будет действовать норма о том, что эта семья ухудшила жилищные условия. Причем отказано будет в постановке...
Марьяна Торочешникова: То есть будто бы они намеренно себе ухудшили жилищные условия, взяв к себе родителя, бабушку или дедушку, за которым нужно ухаживать, и взяв его к себе проживать, и ухаживая за ним, люди преследовали корыстные цели, - так считают чиновники, да?
Евгений Бобров: Получается, что так. Причем отказано в постановке на жилищный учет будет не только вот этому вселенному пожилому инвалиду-родителю, но и всем остальным членам семьи, которые дачей согласия на вселение, по мнению московского законодателя, намеренно ухудшили свои жилищные условия. Я считаю, что это неконституционно. И вот эту норму московского закона мы уже обжаловали в Конституционный суд. Действительно, если совершаются какие-то сделки с жилыми помещениями или в дар приобретается жилье, то тогда понятно, здесь будет обоснованным снятие с жилищного учета, отказ в постановке на жилищный учет. Но когда вот такие ситуации происходят, то это абсурдно. Следуя логике московского законодателя, улучшением жилищных условий можно считать и такие ситуации, когда, не дай Бог, член семьи умирает – и изменяется метраж на каждого человека, становится больше метров. Ну, это же просто кощунственно.
Марьяна Торочешникова: Вы обжаловали вот это положение в Конституционный суд Российской Федерации. И какое решение принял суд?
Евгений Бобров: Конституционный суд только два месяца рассматривает. А обычно процедура занимает от полугода до двух-трех лет.
Марьяна Торочешникова: То есть вы только-только обратились, да?
Евгений Бобров: Да, только обратились.
Марьяна Торочешникова: И поэтому сейчас пока ничего конкретного по этому поводу мы не можем сказать.
Евгений Бобров: Решения пока нет.
Марьяна Торочешникова: Но, тем не менее, вот вы считаете, что незаконно снимать людей с жилищного учета на том основании, что они вселили к себе в квартиру кого-то из членов семьи, родственников?
Евгений Бобров: Да, я считаю, что должны учитываться все ситуации, которые бывают у людей. И если, действительно, человек вселен, который нуждается в постоянном постороннем уходе, и это объективно подтверждается и документально, и вообще всем, чем это можно подтвердить, то нельзя таких людей снимать с жилищного учета и отказывать в постановке.
Марьяна Торочешникова: С жилищного учета ведь снимают и по другим совершенно основаниям. Вот вы здесь говорили, что учитывается, в том числе, и материальное положение всех членов семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. А известно ли о ситуациях, когда чиновники снимают людей с жилищного учета просто потому, что люди приватизировали эту квартиру? Например, была у них однокомнатная квартира, в которой жили шесть человек, понятно, что все они просто нуждаются в улучшении жилищных условий. Но если они эту квартиру приватизировали, то чиновники считают, что теперь они являются собственниками, и нечего им думать о каком-то другом жилье, и рассчитывать на то, что государство им что-то выдаст. Эта позиция обоснована, законна?
Евгений Бобров: Снять с жилищного учета можно только при совершении гражданско-правовых сделок, в результате которых метраж на каждого проживающего стал меньше соответствующей нормы. Если жилое помещение раньше люди занимали по договору социального найма, а потом его приватизировали, то метраж как был прежним, так им и остался, ничего не изменилось. Поэтому, конечно же, незаконно.
Марьяна Торочешникова: Но зато благосостояние-то теоретически улучшилось с точки зрения чиновников – люди из нанимателей превратились в собственников.
Евгений Бобров: Фактически улучшилось, да. Но поскольку жилищные условия сами по себе не улучшились, и с тем жилым помещением, которое было, определенной конфигурации и определенного метража ничего не совершалось, то отказ в постановке на жилищный учет либо снятие с жилищного учета по этому основанию незаконны.
Марьяна Торочешникова: И мне уже просто хочется закончить с постановками и с отказами в постановке на жилищный учет, чтобы уж все точки над « i » расставить. Насколько я понимаю, с еще большими проблемами при постановке на жилищный учет сталкиваются жильцы общежитий. То есть те люди, которые жили в общежитиях, потом у них появилась возможность приватизировать комнату в общежитии или заключить договор социального найма на конкретную комнату в этом общежитии, государство решает таким образом, что вопрос исчерпан – у человека же появилось постоянное более-менее жилье, и значит, не нужно решать его проблемы. А что делать вот таким людям – тем, кто жил в общежитиях, состоял на жилищном учете, а теперь, так как заключил договор социального найма или приватизировал комнату в общежитии, вынужден... во всяком случае, те, кого чиновники пытаются снять вот с этого жилищного учета?
Евгений Бобров: Да, есть такая проблема. И состоит она в следующем. По московскому законодательству, как мы уже говорили, а именно оно регулирует метраж, при котором можно встать на жилищный учет, к общежитиям применима норма - 15 метров жилой площади, либо если это комнатное общежитие коридорного типа, то независимо от метража. То есть все люди, которые раньше проживали вот в этих помещениях, могли встать на жилищный учет. Сейчас все те же самые, но являющиеся малоимущими людьми.
В случае же с постановкой на жилищный учет жильцов, которые проживают на основании договора социального найма, ситуация иная. Здесь должно приходиться на каждого 10 метров жилой площади на человека. Получается, что люди, которые стояли в общежитии и были поставлены при норме 15 метров , заключив договор социального найма на жилье, ранее используемое как общежитие, либо приватизировав его... Как мы уже раньше говорили, 7-ая статья закона «О введении в действие Жилищного кодекса» изменила статус всех общежитий муниципальных, переведя их в жилищный фонд социального использования. Так вот, жильцы бывших общежитий заключили договоры социального найма либо приватизировали эти помещения, и должностные лица органов власти стали считать, что эти люди улучшили свои жилищные условия, вроде как теперь на них должно приходиться по 10 метров , а получается, что больше.
Марьяна Торочешникова: То есть получается, что люди сами себя загнали в ловушку, ну, если руководствоваться...
Евгений Бобров: Они фактически не загоняли. Они раньше встали на жилищный учет, а теперь им говорят: «Вы стоять не можете – вы не удовлетворяете учетным требованиям». Вот такое основание для снятия с жилищного учета незаконно. Потому что, во-первых, вот эта учетная норма постановки на жилищный учет действует только в момент принятия решения о постановке на жилищный учет, и люди уже стоят на нем. Приватизация жилья, ранее бывшего общежитием, заключение на него социального найма не увеличивает метраж, а всего-навсего меняет статус этого жилья. И поэтому это не может повлечь снятия с жилищного учета. И более того, если человек уже состоит на жилищном учете, то при совершении последующих действий нельзя пересмотреть решение о постановке на жилищный учет, которое действовало тогда, когда оно принималось. Это же не сделка, которая меняет метраж жилья. Изменился всего-навсего статус.
Марьяна Торочешникова: И что, судебная практика есть вот по такого рода делам? Есть на что рассчитывать людям? Потому что в теории-то вообще все очень хорошо, Евгений. Я знаю, что вы большой специалист...
Евгений Бобров: Есть такая судебная практика по Московской области, у нас по Подольску есть такое решение и еще по двум-трем городам. По Москве такой судебной практики нет, поскольку два года мы бились за то, чтобы чиновники признали применимость 7-ой статьи вводного закона «О введении в действие Жилищного кодекса», и наконец-то, начали понимать, что больше нет в России ни одного муниципального общежития – все они этой 7-ой статьей переведены в категорию жилых домов социального использования. И на сегодняшний день только два постановления президиума Мосгорсуда было по этой категории дел, завершившихся в пользу жильцов, но на административном уровне решения о заключении жильцами бывших общежитий договоров социального найма и договоров о передаче жилья в собственность пока не принимаются. Пока все эти споры мы решаем в судебном порядке. Поэтому в Москве этой практики еще пока нет.
Марьяна Торочешникова: Ну и решаете, насколько я понимаю, достаточно успешно, по крайней мере, в Подмосковье.
Евгений Бобров: В Подмосковье все дела до единого выиграны, вот конкретно те, которые у меня были, а их было больше сотни. В Москве все до единого проиграны, и все дела находятся на рассмотрении в президиуме Мосгорсуда. По двум первым делам уже отказные решения отменены с направлением дела на новое рассмотрение, а остальные дела запрошены. И я думаю, что мы даже до Верховного суда по ним не дойдем – президиум Мосгорсуда все отменит. Поскольку по самому первому делу отмена произошла после определения председателя Мосгорсуда. А не послушать председателя Мосгорсуда каждому из судей чревато неблагоприятными последствиями, и они это знают.
Марьяна Торочешникова: То есть вы так считаете, что все так строго в Московском городском суде?
Евгений Бобров: Да. И хорошо, что председатель Мосгорсуда все-таки за жильцов заступилась в кои-то веки .
Марьяна Торочешникова: А что делать людям, которые живут не в Москве, а в других регионах? Вам известно, как там складывается судебная практика?
Евгений Бобров: Судебная практика по таким делам там складывается положительно, поскольку... здесь сложно мне кратко объяснить, в связи с особенностями административно-территориального устройства Москвы и понятия «муниципальное жилье» в Жилищном кодексе, то там этой проблемы не существует вообще. Там муниципальная собственность находится в ведении органов местного самоуправления, то есть районных, городских, поселковых администраций. А в Москве все по-другому. Здесь муниципальной собственностью распоряжается правительство Москвы, которое, в общем-то, не имеет оснований им распоряжаться, поскольку не является органом местного самоуправления. По 14-ой статье Жилищного кодекса есть определенные особенности, поэтому...
Марьяна Торочешникова: То есть это некая казуистика уже, да?
Евгений Бобров: Да, там есть казуистика. И судьи не понимают... собственно, это я им объясняю: как это так – раньше в Москве существовал Департамент муниципального жилья правительства Москвы, - не может он быть муниципальным.
Марьяна Торочешникова: Мне кажется, что с постановкой на жилищный учет мы уже разобрались. И сейчас хотелось бы детальнее поговорить о выселении и об оплате коммунальных услуг. Потому что это просто касается подавляющего большинства слушателей. И каждый из нас ежемесячно получает вот эти квитки на оплату коммунальных услуг, и не всегда понимая вполне, за что он, собственно, платит.
Евгений, давайте с вами обсудим вот эту проблему, связанную с выселением за, в том числе, неуплату коммунальных услуг. Но прежде чем говорить уже о выселении, нужно понять, за что, собственно, мы платим. Так какие проблемы здесь возникают у людей, когда они получают квитки? Всегда ли требования чиновников из жилищных контор заплатить за те или иные услуги законны?
Евгений Бобров: Плата за жилье различается по двум основаниям. Первое – если жильцы являются нанимателями, второе – собственниками. Наниматели оплачивают, вносят плату за наем, плату за техобслуживание и ремонт помещений и собственно коммунальные услуги. А собственники плату за наем не вносят, они платят налог на недвижимость, а вносят только плату за техобслуживание и ремонт, и коммунальные услуги.
Если собственник не вносит коммунальные услуги, то выселить его нельзя. Можно обратиться в суд с иском о взыскании и потом накладывать арест на другое имущество. Потому что на единственную квартиру нельзя наложить арест и выселить человека.
Марьяна Торочешникова: То есть, по большому счету, человек, который является владельцем собственной квартиры, он может даже не задумываться и грубо нарушать закон...
Евгений Бобров: Это будет незаконно, конечно, это грубое нарушение будет с его стороны. И тогда жилищно-эксплуатационная организация обратится в суд, будет судебное решение не в пользу гражданина – и потом будет описываться его имущество. Поэтому я предостерег бы всех собственников от такого понимания моей фразы, что можно не платить за жилье. Нельзя. Конечно же, надо оплачивать.
Те жильцы, которые проживают по договору социального найма и не вносят плату за коммунальные услуги в течение шести месяцев, могут быть выселены на основании решения суда. То есть здесь тоже требуется обращение в суд наймодателя. И выселение это будет с предоставлением другого жилья, которое будет по нормам общежития – это не менее 6 квадратных метров на одного человека, но не обязательно благоустроенного. Если он по социальному найму занимал благоустроенное жилье, то вот в этом случае оно может быть не обязательно благоустроенное. Например, санузел может быть в коридоре. Это же маленькие помещения. К примеру, семью можно в такую двухкомнатную квартиру переселить, где в санузел будет вход из коридора, такое возможно. Но в Москве таких домов практически нет, поэтому такое выселение не практикуется.
Марьяна Торочешникова: Понятно. То есть получается, что с людьми вообще ничего делать не будут опять же в итоге?
Евгений Бобров: Если такое судебное решение будет, из бывших общежитий органам государственной власти никаких сложностей не составляет переоборудовать их вот в такие дома, и возможно выселение. Поэтому все должны оплачивать жилье и коммунальные услуги.
Единственная здесь проблема, которая возможна, что если приходят квитанции неустановленного образца либо какие-то частные банки там фигурируют, то ни в коем случае платить не нужно. А сначала нужно обратиться в ЖЭК, выяснить, изменились ли реквизиты расчетного счета, банк и так далее, и только потом – платить.
Марьяна Торочешникова: Потому что появилось, действительно, много мошенников, которые рассылают свои собственные бланки. Люди перечисляют деньги куда-то, неизвестно куда – ну, бумажка-то похожая. А потом оказывается, что они...
Евгений Бобров: А штифт мелкий – и они не читают, а там совсем другие реквизиты. Прокуратурой Москвы уже несколько уголовных дел возбуждено по этим основаниям. Поэтому, уважаемые радиослушатели, внимательно смотрите, что написано в платежках.
Марьяна Торочешникова: И слушаем Владимира Анатольевича из Москвы. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Я хочу вас вернуть к старой теме. Вот я жил в коммунальной квартире, имел комнату. Потом присоединили другую комнату, и стала вся квартира нам принадлежать. И сразу же нас, троих человек, сняли с очереди на том основании, что все у нас хорошо. А у нас семья... два кандидата наук, библиотека и очень стесненные условия. Законно ли вот нас сняли с учета и не хотят больше с нами дело иметь в плане очередников? Потому что купить жилье мы, научные работники, реально не в состоянии, так сказать, по тем ценам, которые сейчас утвердились в Москве, - 4 тысячи долларов за квадратный метр. Я не знаю, чем надо заниматься... Водкой торговать надо или пивом, я не знаю, чем еще.
Марьяна Торочешникова: Спасибо, Владимир Анатольевич.
Евгений, ответьте, пожалуйста, на вопрос.
Евгений Бобров: Уважаемый Владимир Анатольевич, если площадь жилого помещения на каждого проживающего увеличилась настолько, что отпали основания состоять на жилищном учете, то снятие с жилищного учета будет законным, к сожалению.
Марьяна Торочешникова: И кстати, вдогонку вопрос, который пришел на пейджер: «Какой метраж все-таки полагается на одного человека для постановки на учет?».
Евгений Бобров: В Москве - это 10 метров жилой площади на одного человека. В области метраж еще меньше. Там 5 метров , как это ни странно, жилой площади на человека. Раньше было 6 метров , а теперь – 5. Это очень мало.
Марьяна Торочешникова: А где можно вообще узнать об этих нормах тем людям, которые живут в других регионах, не в Москве, и которые нас слушают?
Евгений Бобров: Ну, это регулируется законами соответствующих субъектов Федерации, и все они должны быть официально опубликованы, и они опубликованы в официальных изданиях соответствующих ведомств либо в справочно-поисковых системах «Консультант», «Гарант» и так далее.
Марьяна Торочешникова: Ирина из Москвы дозвонилась на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. У меня к господину Боброву очень важный вопрос. Вот я не знаю, по новому законодательству жилищному, если оно принято, или по старому. Есть ли такой пункт закона, что веранды, например, в квартире или лоджии, то есть которые имеют две стороны как бы в доме внутри, а веранда и лоджия идут как бы в общую стену самого дома, ну, не выделяется как бы, как балкон, вот она может быть продана фирмой в новостройках с коэффициентом 1 или все-таки с коэффициентом 0,5? Вот может ли господин Бобров ответить на этот вопрос?
Евгений Бобров: Конечно, она может быть продана, но только в том случае, если возможно к ней отдельный вход пристроить с тем, чтобы эта веранда стала изолированной. Коэффициент там будет меньше 1, какой – я точно не помню, но меньше 1, потому что это нежилое помещение.
Марьяна Торочешникова: Я на самом деле совсем не поняла, о чем идет речь. Но думаю, что люди, которые приобретают недвижимость, занимаются этим, они поняли, услышали ответ на свой вопрос.
Евгений Бобров: О продаже веранды как нежилого помещения.
Марьяна Торочешникова: Виктор Николаевич из Томска дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. Вот все вы, наверное, знаете о новой форме мошенничества со стороны губернаторов. В частности, у нас в Томской области губернатор принял какое-то положение, чтобы мы платили по одной двенадцатой. Я нигде и никаких документов не подписывал. Почему с меня требуют, чтобы я платил по одной двенадцатой? Я должен по закону платить за оказанную мне услугу.
И еще одна маленькая деталь противозаконности. Дело в том, что когда речь идет о выселении жильца, почему не учитывается долг государства за недовыплаченный ремонт? Как можно выгнать человека с площади, за которую ему должно государство? Мне кажется, Думы просто напринимали столько законов, что пора поднимать Ельцина, и расстрелять эту Думу тоже надо.
Марьяна Торочешникова: Ну, это было мнение слушателя из Томска.
Евгений, пожалуйста.
Евгений Бобров: Честно говоря, не очень понятно, за что Виктор Николаевич платит одну двенадцатую, я такого не встречал. Может быть, расходы на страхование жилого помещения. Но обязательного страхования жилья нет, а есть только добровольное, и оно регулируется договором между Виктором Николаевич и соответствующей страховой компанией либо администрацией, кто там этим занимается. Во всяком случае, закон такой обязанности на жильцов не возлагает, и оплачивать это необязательно. И если взыскивают такую оплату, если она уже включена в предъявленную платежку к оплате, то надо написать заявление и выяснить, что же это такое, со ссылкой на нормы конкретных законодательных актов, возлагающих на жильца обязанности ее платить.
Марьяна Торочешникова: В конце концов, потом можно будет оспорить вот эти нормы как раз.
Евгений Бобров: Да это вообще не нужно платить. Просто переписывать платежку на бланке Сбербанка и платить меньше. А если они считают свои права нарушенными, те, кому это недоплачивают, - наймодатели или страховая компания, то пусть в суд обращаются – это их проблемы. Здесь просто сложно с тем, что эти платежки сбербанковские очень сложно бывает написать пожилым людям.
Марьяна Торочешникова: Геннадий из Кингисеппа дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день, уважаемые господа. Я хотел бы спросить вот о чем. Несет ли государство обязательства по выполнению капитального ремонта жилья вне зависимости от формы собственности? И что делать, если капитальный ремонт произведен, ну, на бумаге? Потому что у нас такой прецедент был. Объявила местная власть капитальный ремонт нашего подъезда. Были выделены областью деньги. Частично что-то сделано было – заменена сантехника. А остальное в связи с некачественными стройматериалами сделано не было. Но деньги куда-то «уплыли». Вот как в этом случае быть? Спасибо большое.
Евгений Бобров: Очень хороший вопрос. И Виктор Николаевич тоже об этом спрашивал. Здесь ситуация следующая. И по старому Жилищному кодексу, и по новому обязанность произвести капитальный ремонт возложена на наймодателя. Государством установлены методические рекомендации, устанавливающие срок, в течение которого этот капитальный ремонт должен повторяться. В зависимости от категории качества дома они разные. Статьей 16-ой закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что даже в случае приватизации жилья новый собственник, то есть гражданин, приватизировавший жилье, вправе потребовать с прежнего наймодателя – с администрации города, района или с правительства Москвы – обязанность произвести капитальный ремонт.
Причем если нет доверия той организации, которая может произвести капитальный ремонт за счет государственных средств, - это будет ДЕЗ, ЖЭК или какая-то другая государственная структура, которая не слишком добросовестно относится к выполнению своих обязанностей, скажем так, то можно потребовать взыскания денежной компенсации этого ремонта. Но здесь требуется экспертная оценка. Но я думаю, что даже на это стоит пойти и заплатить за эту экспертную оценку, потому что, в любом случае, деньги эти потом можно будет в судебном порядке взыскать с органа власти, который обязан производить ремонт. Поскольку в этом случае просто ремонт будет произведен качественно и будет больше гарантий, что дом не рухнет.
Марьяна Торочешникова: Но вот в той ситуации, о которой нам рассказал только что Геннадий, там вообще же удивительные вещи происходят. Теоретически капитальный ремонт вроде бы выполнен, и даже что-то там частично отремонтировали. На бумаге чиновники отчитались уже, что они все выполнили, к ним претензий не может быть. А на самом деле ничего отремонтировано не было до конца. Вот что делать людям сейчас, жильцам вот того подъезда, в этой ситуации? Можно ли каким-то образом добиться проведения все-таки качественного капитального ремонта дома, подъезда?
Евгений Бобров: До последнего времени действовало постановление правительства номер 170, которое определяло правила содержания жилищного фонда и нормативы капитального ремонта. Есть инструкция, по-моему, еще советского Министерства жилищно-коммунального хозяйства. И там указаны критерии, которым должен соответствовать ремонт, который капитальный. Если эти критерии не соблюдены, то можно обратиться с иском в суд об обязании произвести капитальный ремонт в соответствии с этими нормативами – так в решении и будет написано. Можно указать, какие конкретно нормативы нужны – по крыше и так далее. А можно обратиться в суд с иском о взыскании ущерба, причиненного некачественным ремонтом. Это могут быть как те недостатки ремонта, которые уже есть, и экспертиза объективно их рассчитает, так и те проблемы, которые жильцы испытывают в связи с некачественным ремонтом: у кого-то могут пойти протечки, у кого-то ржавые трубы оказались, вообще не заменены или неправильно заменены. Поэтому нужно все это оценивать путем независимой экспертизы и обращаться с иском в суд.
Марьяна Торочешникова: А известна ли вообще судебная практика по такого рода делам? Удавалось ли людям что-то выиграть?
Евгений Бобров: В Москве такой практики нет, мне она неизвестна. Есть два судебных решения очень интересных – в Ижевске, в Удмуртии, и в Ульяновске. В Ижевске администрация отказалась исполнять решение об обязании произвести капитальный ремонт. И суд вынес решение о взыскании с администрации соответствующей денежной суммы, на которую жильцы могли бы найти более толковую подрядную организацию, которая все это сделала бы. Они отказались это выплачивать, но в итоге из бюджета деньги все-таки получили и свой дом отремонтировали. В Интернете эта информация есть. И кому это интересно, то можно посмотреть и заняться по примеру ижевчан. Это, в общем-то, благородное дело. Потому что если мы десятилетиями платили наймодателю за капитальный ремонт, а он не произведен, то, извините, сумма-то приличная получается.
Марьяна Торочешникова: «Где деньги, Зин?».
Евгений Бобров: Да. А когда жилье приватизируется, так что ж, теперь самим крышу латать?.. Денег столько не хватит.
Марьяна Торочешникова: Кстати, вдогонку на пейджер пришло сообщение от Тамары Александровны: «Объясните, пожалуйста, дом 34-летней постройки, капитального ремонта ни разу не было. Мы заключили сейчас договор с ЖЭКом на обслуживание. Кто теперь должен делать капитальный ремонт? И на чьи средства? У нас в квитанции появилась строчка «отчисления на ремонт жилого фонда».
Евгений, частично вы уже ответили на многие из тех вопросов, которые Тамара Александровна задает, но, тем не менее, чтобы уж все-таки было понятно. Кто должен делать теперь капитальный ремонт?
Евгений Бобров: Бывший наймодатель. Статья 16-ая закона «О приватизации жилищного фонда».
Марьяна Торочешникова: На чьи средства?
Евгений Бобров: На свои средства.
Марьяна Торочешникова: А появление в квитанции этой строчки «отчисления на ремонт жилищного фонда» - это законные сборы или это побор?
Евгений Бобров: Законные сборы, конечно. Мы же должны платить за техобслуживание и ремонт жилья. Законные. Мы и раньше это платили, и сейчас платим. Просто если речь идет о том, с кого взыскивать, то именно с прежнего наймодателя, и закон об этом говорит. А сейчас новый должен делать, да.
Марьяна Торочешникова: Михаил написал сообщение на пейджер: «А есть ли срок давности по квартплате? В конце 90-х годов я был должен за водоснабжение, и они меня до сих пор донимают судебными бумагами. Я бы заплатил, но они приплели мне еще и горячее водоснабжение, а это – обман».
Ну, я не совсем понимаю, что за история у Михаила. А вообще, есть срок давности по квартплате?
Евгений Бобров: Общий срок исковой давности – 3 года. То есть жилищно-коммунальная организация либо наймодатель может взыскать с вас эти деньги в течение трех лет. Но существует и 208-ая статья Гражданского кодекса, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца недвижимости. Наймодатель фактически является собственником жилья. Поэтому судебная практика здесь противоречивая. И я считаю, что срок исковой давности здесь 3 года.
Марьяна Торочешникова: Ирина из Москвы дозвонилась на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Здравствуйте. Я не совсем поняла господина Боброва. Во-первых, это новый дом, он 9-этажный, там другого выхода, как из комнаты и из кухни нет. То есть из кухни выход на веранду есть или на лоджию либо из комнаты.
Марьяна Торочешникова: Это мы возвращаемся к истории с лоджиями.
Слушатель: Да-да. То есть другого выхода на улицу у меня нет. Но почему тогда БТИ считает, что это можно продать с коэффициентом 1, и выдает такой паспорт. Это законно по федеральному законодательству? Потому что идет разговор не о московской квартире, а в городе Анапе. То есть, как обычно, я знаю, лоджии продаются по коэффициенту 0,5, и она входит в общую стоимость квартиры, но с коэффициентом 0,5. А тут они взяли за коэффициент 1.
Марьяна Торочешникова: Евгений, это законно?
Евгений Бобров: Эта лоджия используется как пристройка к квартире жильцов или это часть дома, через которую все на свои девять этажей попадают?
Слушатель: У каждого такая же лоджия на девять этажей. И в договоре купли-продажи она проходила как лоджия.
Марьяна Торочешникова: Я предлагаю, чтобы нам сейчас не запутаться, Ирина, может быть, вы просто перезвоните по окончании эфира – и мы попытаемся разобраться. Потому что вот сейчас в эфире вот в этом частном вопросе просто очень сложно разбираться.
Геннадий Александрович из Московской области дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.
Слушатель: Добрый день. У меня вот какой вопрос. Моя квартира, она собственная, частная, и я получаю жировки... сейчас я вам прочту: канализация, текущий ремонт жилфонда, отопление, капитальный ремонт, водоснабжение, горячая вода, вывоз мусора. Все это – ладно. Но самое главное – капитальный ремонт. Этот дом 60-го года, кирпичный, никакого капитального ремонта не было. И газовые трубы, и водоснабжение – все в ужасном состоянии. Но мы платим за капитальный ремонт. Этот дом был в собственности... ведомственный дом. Потом этот ведомственный дом был передан в муниципальное ведомство. И вот теперь как нам быть? Ведомство никакого капитального ремонта не проводило, а в таком состоянии он был передан в муниципальное жилье. И платить ли нам за капитальный ремонт?
Марьяна Торочешникова: Геннадий Александрович, спасибо за вопрос. Вот на последний-то вопрос и я теперь отвечу, потому что Евгений на него только что отвечал, и уже понятно, что за капитальный ремонт платить надо.
Евгений Бобров: Надо, конечно. Вам нужно написать коллективное обращение жильцов наймодателю с требованием немедленно произвести капитальный ремонт, а в противном случае – вернуть деньги с индексацией за 20-30 лет – сколько вы платите за это. В случае отказа в проведении капитального ремонта, обраться в суд с иском об обязании его произвести либо о взыскании денежных средств с индексацией за все годы.
Марьяна Торочешникова: А тут не может ли возникнуть проблемы из-за того, что дом «кочевал», то есть переходил из одних рук в другие? То есть сначала он был на балансе какого-то ведомства, а потом перешел на городской баланс.
Евгений Бобров: Это не имеет значения, поскольку, как я уже два раза ссылался, по 16-ой статье закона о приватизации бывший наймодатель обязан произвести капитальный ремонт, соответственно, с него можно все и взыскать, то есть с того, который был до последнего, то есть предпоследний наймодатель.
Марьяна Торочешникова: То есть надо взыскивать с ведомства?
Евгений Бобров: Да, с ведомства.
Марьяна Торочешникова: Вот это очень важное и существенное уточнение.
И прочитаю сообщение с пейджера. «Если квартира приватизирована в 1992 году без ремонта в связи с давностью лет, могут ли произвести ремонт за счет средств муниципалитета?», - спрашивает Наталья Львовна. То есть я так понимаю, что Наталья Львовна приватизировала квартиру еще в 1992 году, и видимо, в доме так ремонт и не производился. Есть ли шансы, что сейчас его кто-то проведет, этот капитальный ремонт?
Евгений Бобров: Это все от них зависит. Если речь идет о капитальном ремонте, то нужно обращаться в суд, ссылаясь на эту 16-ую статью.
Марьяна Торочешникова: Сейчас ведь очень много разговоров идет и споров вокруг образования Товарищ собственников жилья. И как раз основная-то проблема, которая мешает людям объединяться в товарищества, - это то, что они не хотят нести на себе бремя капитального ремонта дома. Что делать людям, которые все-таки уже собрались объединяться в ТСЖ, но хотят взять себе дом в таком состоянии, в котором он не развалится послезавтра? Могут ли они с коллективным иском обращаться и требовать капитального ремонта? Может быть, вы дадите какие-то конкретные рекомендации?
Евгений Бобров: Обращаться будут жильцы с коллективным иском, независимо от того, состоят ли они или нет в Товариществе собственников жилья. Конечно, здесь общая ситуация. И ссылаться надо на ту же самую статью, о которой мы говорим.
Марьяна Торочешникова: И добиваться либо проведения этого капитального ремонта, либо выплаты каких-то конкретных уже сумм.
Евгений Бобров: Да.
Марьяна Торочешникова: Евгений, когда вы сегодня говорили об удачных примерах судебных, когда людям удавалось чего-то добиться, рассказали о том, что произошло в Ижевске. А что произошло в Ульяновске? Там была такая же ситуация? Собственники квартир, наниматели судились с наймодателями, с муниципалитетом из-за капитального ремонта? Что там случилось?
Евгений Бобров: Да, там была похожая ситуация, но там она завершилась быстрее. Там была возложена обязанность на жилищно-эксплуатационную организацию произвести капитальный ремонт по нормативам, которые изложены в тех инструкциях, на которые ссылались жильцы.
Марьяна Торочешникова: И что, известно, отремонтировали ли в итоге дом?
Евгений Бобров: Не знаю, у меня такой информации нет.
Марьяна Торочешникова: А что делать, кстати, людям, которые проживали в общежитиях, а общежития теперь стали муниципальной собственностью, и уже такого понятия, как «общежитие», по большому счету, не существует, это все стало социальным жильем...
Евгений Бобров: Фактически остались только студенческие общежития, которые находятся в государственной собственности. А всех остальных нет.
Марьяна Торочешникова: А что же делать вот этим людям, они могут судиться из-за капитального ремонта? Они могут добиваться капитального ремонта этих зданий? Там же вообще отдельные какие-то истории с квартплатами и с оплатой коммунальных услуг. Потому что люди очень часто намного больше платят, чем те же их соседи из дома, который никогда не был общежитием.
Евгений Бобров: Здесь проблемы в основном у тех, чьи общежития были незаконно приватизированы юридическими лицами. Абсолютно все сделки приватизации общежитий акционировавшимися государственными или муниципальными предприятиями незаконны. Общежития не могли включаться в уставный капитал. Поскольку такие сделки грубо нарушают закон, они являются ничтожными, и никаких правовых последствий не порождают. То есть общежития как были муниципальными, так они и остаются. И соответственно, на проживание таких жильцов тоже распространяется социальный наем, они вправе обратиться с требованием о заключении договора социального найма, о приватизации занимаемых жилых помещений. И при таких обстоятельствах они также в соответствии с 16-ой статьей закона о приватизации могут обратиться к бывшему наймодателю с требованием произвести этот капитальный ремонт. Хотя они отчислений на капитальный ремонт и не платили.