Общая стоимость ипотечных кредитов, выплачиваемых в настоящая время в США составляет 10 триллионов долларов – три четверти внутреннего валового продукта страны. Примерно одна восьмая этой суммы приходится на кредиты повышенного риска, из-за которых в стране уже не первый месяц лихорадит рынок недвижимости и финансовые институты.
Примерно 2 миллионам американских семей сегодня грозит потеря их домов, приобретенных по займам с плавающей процентной ставкой. Этот вид кредита позволил им купить дом, который в любом другом случае был им не по карману. Но через некоторое время процент начал подниматься и тогда для счастливых обладателей жилья начались серьезные проблемы с возвращением заемных средств.
Существующую проблему и необходимость ее разрешения на минувшей неделе наконец признали представители Федеральной резервной системы. А в пятницу ряд шагов в помощь тем, кому угрожает дефолт по платежам за жилье, предложил глава Белого дома Джордж Буш. Он призвал конгресс обязать Федеральное управление по жилью гарантировать жилищные займы для малоимущих, недавно купивших жилье с помощью рискованной ипотеки, а также принять закон, чтобы тем, кого настиг кризис, позволялось реструктурировать займы и получить более выгодные условия кредитования. Предполагается, что льготы могут коснуться тех заемщиков, у которых срок просроченных платежей превышает три месяца.
Джордж Буш также выступил в поддержку комплекса мер по предотвращению новых случаев выдачи рискованных кредитов лицам с непроверенной кредитной историей и с заведомо низкой платежеспособностью. В то же время президент категорически отказался поддержать меры финансового оздоровления для кредитных организаций, завлекших клиентов в сети кажущихся выгодными займов, а также тех, кто покупал недвижимость лишь с целью перепродажи, чтобы сорвать быструю прибыль:
«Государственная санация кредиторов только спровоцирует рецидив проблемы. Правительство не будет помогать спекулянтам на рынке недвижимости или тем, кто покупал дома, заведомо зная, что они им не по карману», - заявил Буш.
На вопрос, могут ли шаги предложенные Белым домом помочь справиться с кризисом, Радио Свобода ответил профессор экономики Университета штата Мэриленд Питер Мориси:
- Американский ипотечный рынок, насколько нам сегодня известно, в определенной степени оголился. То есть, кредитные организации, выдававшие ипотечные кредиты, оказались без средств и без возможности получить займы от банков после того, как выяснилось, что значительный процент новых домовладельцев не может выплачивать по своим кредитам. При этом в отличие от прежних времен, кредитные организации даже не держат у себя первоначальных взносов, которые бы могли помочь им функционировать. Займы после их оформления группируются в пакеты ипотечных закладных и перепродаются на рынке долговых обязательств. То есть кредиторами часто сомнительных заемщиков становятся самые разные инвесторы, фонды, покупающие эти финансовые обязательства. Поэтому-то проблемы на американском рынке недвижимости затронули весь мир. В этом контексте необходимо более пристально взглянуть на то, как этих займы составляются и продаются. Следует также надежнее убедиться в обоснованности выдачи ипотечного кредита, то есть в том, что покупатель имеет достаточный уровень дохода для выплаты этого кредита и что покупаемая собственность должным образом оценена.
- Президент Буш пообещал, что федеральное правительство предпримет ряд действий для повышения транспарентности и надежности американского ипотечного рынка.
- Видимо, заемщикам надо будет предоставлять более ясную картину расписания их платежей не только в момент въезда в купленный дом, но и через год, три, пять лет. Однако я не думаю, что это произведет революцию в ипотечной индустрии. Гораздо больше значение имело бы повышение прозрачности деятельности ипотечных брокеров и компаний по всей стране, а также деятельности инвестиционных банков с тем, чтобы люди по всей цепи – от домовладельца до держателя кредитов – имели ясное представление о степени платежеспособности или качестве кредитной истории заемщика.
- В какой степени меры, обещанные президентом, помогут предотвратить массовую потерю домов неплатежеспособными владельцами?
- Правительство может им помочь только до определенных пределов. Оно наверняка гарантирует кредиты тем, кто способен их выплатить. Но если стоимость дома значительно упала и у покупателя нет реальных возможностей ни оперативно продать по прежней цене, ни перефинансировать, поскольку он не сможет получить доступные для него условия кредита под собственность, стоимость которой сильно упала, этим людям придется расстаться со своими домами. Боюсь, что некоторые семьи все же лишатся жилья.