За первую неделю января цены на жилье в Москве снизились на 2-4%. Появились прогнозы, что до конца 2009 года они могут упасть вдвое, то есть больше, чем в 1998-м. В таком случае, отмечают эксперты, новое строительство замрет, а спрос приведет к следующему взлету цен.
10 лет назад, после кризиса 1998 года, средняя цена квартиры в Москве снизилась на 30-35%, а в отдельных регионах страны падение составило 40-60%, прежде чем цены остановились и вновь начали расти. Но это в долларах — рубль девальвировался тогда примерно на 80%, из-за чего рублевая стоимость недвижимости почти не менялась. Нынешняя девальвация рубля пока в 2,5 раза меньше той, которая произошла 10 лет назад.
«На этот раз мы не предполагаем такого же драматического сценария, хотя уже делаются прогнозы падения цен на 50-60%», — говорит аналитик по рынку недвижимости инвестиционной компании "Ренессанс-Капитал" Алексей Языков. 50-процентное падение средних цен по России означает, что производители будут вынуждены продавать квартиры ниже их себестоимости, что в принципе не исключено, но только для завершенного строительства. Никакого нового строительства при таких ценах просто не будет. А значит, продолжает эксперт, «рынок замрет, и та недвижимость, которая еще сохранится на рынке, первичном или вторичном, окажется на вес золота. Но когда она станет на вес золота, разумеется, тут же начнут расти объемы строительства, и рынок постепенно придет в нормальное состояние».
Но сейчас о реальных ценах на российском рынке жилья можно судить лишь по косвенным признакам, так как сделок очень мало, а совершаемые непрозрачны, отмечает аналитик рынка недвижимости финансовой корпорации «Уралсиб» Эльдар Вагабов. Девелоперы в ряде случаев готовы продавать уже имеющиеся у них квартиры со скидками до 25%, в ближайшие полгода эти цены могут снизиться еще примерно на 15%, прогнозирует Вагабов, то есть общее падение может составить 40% от недавнего максимума.
В России по сравнению со странами Европы и тем более США общий объем рынка ипотеки более чем скромен, при этом средний по стране ипотечный кредит, по оценкам «Ренессанс-Капитала», не превышает 40-50 тысяч долларов — большинство заемщиков в качестве первого взноса вносили 50-70% общей стоимости квартиры. Теоретически это означает, что реальный платежеспособный спрос на российском рынке жилья значительно меньше зависит от того, выдают ли банки ипотечные кредиты, как было еще недавно, или не выдают, как теперь.
В этих условиях цены на жилье, даже если и упадут в ближайшие месяцы, вскоре вновь могут быстро вырасти. Огромный неудовлетворенный спрос на жилье никуда не делся, скорее, он просто выжидает.
Именно такой сценарий предполагают в «Ренессанс-Капитале». В компании прогнозируют сокращение объемов строительства на на 25%, в правительстве — 15-20%. «Цены, возможно, и снизятся в ближайшие месяцы, но при существенном сокращении объемов строительства мы можем через 12-18 месяцев оказаться в ситуации, когда возрождающийся спрос в растущей экономике натолкнется на дефицит нового жилья на рынке, — говорит Алексей Языков. — А в такой ситуации цены могут расти очень быстро».
Рост цен возобновится лишь после того, как ситуация, общеэкономическая и на рынке недвижимости, нормализуется. Скорее всего, это произойдет не ранее второго полугодия 2009 года, прогнозирует Эльдар Вагабов из «Уралсиба». Нереализованный спрос — а по обеспеченности жильем Россия сильно отстает от других стран, в том числе Центральной и Восточной Европы — не позволит ценам надолго задержаться внизу.