Близок локоть, да не укусишь. Запрет на покупку недвижимости в ЕС

Евросоюз в рамках шестого пакета санкций планирует запретить российским гражданам покупать недвижимость в странах содружества. Ограничение затронет физические и юридические лица. При этом санкции не коснутся россиян с гражданством или видом на жительство в странах ЕС или в Швейцарии.

Когда будут приняты эти меры – пока неясно. В некоторых странах Евросоюза граждане России уже начали продавать принадлежащую им недвижимость – из-за опасений, что санкции могут коснуться в будущем и их. В соцсетях спорят, являются ли такие ограничительные меры оправданными и не будут ли в результате их применения наказаны россияне, бегущие от режима Владимира Путина в Европу.

Европейская недвижимость всегда рассматривалась и до сих пор рассматривается многими россиянами как "запасной аэродром", где можно "приземлиться", если ситуация в России развернется в сторону социальных потрясений или политических репрессий. Статистика Банка России по переводам за границу средств со счетов россиян, в том числе и на покупку недвижимости, свидетельствует, что еще в 2014 году, на фоне аннексии Крыма и боевых действий на востоке Украины, произошел рост таких переводов с менее чем 40 до почти 50 миллиардов долларов.

В отличие от предыдущих лет, когда недвижимость в Европе скупали наиболее богатые россияне, в 2014 году о "путях к отступлению" задумался куда как более многочисленный, но гораздо менее обеспеченный слой российских граждан. В результате к началу 2015 года в лидеры по количеству проданных россиянам объектов недвижимости вырвались относительно дешевые Латвия, Болгария и Черногория. Великобритания оказалась только на пятом месте, уступив место Германии.

Если ориентироваться на статистику Банка России по переводам частных лиц в страны дальнего зарубежья (около половины этих денег россияне перечисляют на собственные счета в иностранных банках), можно сделать вывод о том, что больше всего денег поступает в нейтральную Швейцарию, которая в ЕС не входит, но к санкциям, скорее всего, присоединится. Если оставить за скобками Великобританию, которая покинула Евросоюз, то в европейскую “десятку” по покупке недвижимости в 2021 году вошли (в порядке убывания) Германия, Испания, Люксембург, Монако, Австрия, Кипр, Италия, Португалия, Франция и Чехия.

Чешский город Карловы Вары – некогда одно из излюбленных мест для покупки недвижимости россиянами

Ограничение на покупку недвижимости в первую очередь связано со стремлением Евросоюза ограничить возможность для россиян получить вид на жительство. Стоимость недвижимости в Евросоюзе высокая, поэтому ее могут себе позволить приобрести без ипотеки в основном приближенные к власти чиновники или же предприниматели. Происхождение средств на приобретение недвижимости, когда санкции будут введены, будет проверяться чиновниками из ЕС. Тем не менее обойти запрет на покупку все же будет можно, прожив в Евросоюзе не менее пяти лет и получив право на постоянное проживание, дающее разрешение на покупку квартир, земельных участков или домов.

Редактор расследовательского проекта Scanner Project Михаил Маглов согласен с тем, что запрет на сделки с недвижимостью может помешать многим российским чиновникам обзавестись видами на жительство стран ЕС, ведь именно с этой целью они ее зачастую и покупали.

"Запрет на покупку недвижимости не будет касаться граждан России, которые уже имеют вид на жительство в странах Европейского союза. Вопрос: сколько этих видов на жительство уже выдано? Мы изучаем объекты недвижимости в Европе у разных российских чиновников и депутатов и видим, что они уже накупили довольно много недвижимости за прошедшие десятилетия, и очень часто покупка недвижимости во многих европейских странах, по сути, давала им основания в том числе для получения вида на жительство. Это связанные вещи. Это была одна из причин, почему эта недвижимость покупалась".

Несмотря на то что запрет на покупку недвижимости еще не введен, во многих странах Евросоюза уже действует особый режим в отношении россиян, которые только собираются уехать в ЕС. В Чехии еще в начале марта, через неделю после начала войны и первых санкций, состоялось заседание представителей Финансового аналитического ведомства (ФАВ) и Чешского геодезического и кадастрового ведомства (оно ведет списки права собственности на земельные участки, во владение которыми вступают в том числе и покупатели частных домов и квартир в многоэтажных домах). По итогам заседания началась проверка всей недвижимости, которая принадлежит гражданам России или компаниям с российскими собственниками, имеющим на балансе объекты недвижимости. Об этом рассказал депутат Михал Зума, который является председателем чешской парламентской комиссии, контролирующей деятельность ФАВ.

Комиссия, которую возглавляет Зума, уже решила, что чешские финансовые аналитики при приобретении недвижимости будут подробно контролировать финансовые операции российских и белорусских субъектов. ФАВ также опубликовал информацию о том, что после начала войны на счета в чешских банках стали поступать крупные средства из России – речь идет о трансакциях размером около 100 тысяч евро. По данным ФАВ, такие банковские переводы граждане России осуществляют повторно с временными промежутками, чтобы избежать банковской проверки в России, где был введен запрет держать на счетах в банках ЕС свыше 100 тысяч евро (для Великобритании это ограничение составляет свыше 50 тысяч фунтов стерлингов). С марта платежи от физических лиц с местом жительства в России или же российских юридических лиц не только проверяются в Чехии, но и общая сумма банковского перевода на счета в ЕС может быть в совокупности не более 100 тысяч евро. Финансовое аналитическое ведомство Чехии считает, что участившиеся переводы денежных средств из России связаны с попыткой вывести свой капитал.

По словам Михаила Маглова, те, кто захочет в будущем купить европейскую недвижимость, могут попробовать обойти запрет с помощью офшоров или компаний-прокладок, но в некоторых странах ЕС это сделать сложнее, чем в других, к тому же в Евросоюзе все чаще предпринимаются попытки заставить компании, владеющие теми или иными активами, раскрыть своих конечных бенефициаров:

"Насколько часто граждане России покупают недвижимость непосредственно на свое имя, зависит от конкретной европейской страны. Например, в Швейцарии, которая не входит в ЕС, но очень часто присоединяется к санкциям Европейского союза, это является распространенной практикой. Так же это часто происходит в Австрии и в Чехии. При этом, так как правила меняются, иногда организовываются местные бизнесы, компании, на которые покупается эта недвижимость. С точки зрения санкций не будет иметь никакого значения, потому что здесь важно, кто является конечным владельцем. Наконец, иногда недвижимость покупается российскими гражданами с помощью оформления на какие-то офшоры, которые позволяют скрыть, кто является владельцем. Такое тоже бывает, хотя и не очень часто, потому что это громкий "звоночек" для властей, что деньги, на которые куплена эта недвижимость, могут иметь токсичное происхождение. В последние годы Европейский союз довольно много делает для того, чтобы раскрывать бенефициаров подобных активов".

Будущие сделки с недвижимостью, вне зависимости от санкций, осложняются и другими ограничениями, с которыми столкнулись владельцы чешской недвижимости из России. Многие из них имели счета в чешском филиале банка "Сбер", что позволяло им осуществлять платежи из России на счета в Евросоюзе. После введения санкций и закрытия филиалов банка в ЕС некоторые сделки по покупке недвижимости завершить не удается. По словам Александры Хотинской из пражского риелторского агентства Smart Homes, это происходит в том числе из-за ограничений в отношении валютных операций, введенных в самой России. В начале марта Центробанк запретил операции в евро как при перечислении с иностранного счета на российский, так и наоборот для физических и юридических лиц. Многие из тех, кто живет в России и владеет недвижимостью в ЕС, теперь вынуждены приехать и переоформить свои счета, если они желают пользоваться ими в дальнейшем при расчетах между Россией и Евросоюзом. Четыре года назад треть всей недвижимости в Чехии покупали иностранцы, на долю россиян приходилось до 15 процентов всех таких сделок.

Начатая в марте в Чехии проверка владельцев недвижимости пока коснулась тех россиян, которые оказались в американских и европейских санкционных списках. На заседании комиссии, по словам Зумы, было принято решение, что теперь высокопоставленные российские чиновники и олигархи в документах собственности будут иметь специальную пометку о введенных против них санкциях. Пока не решенным остается вопрос, каким образом будут заморожены эти активы и будет ли впоследствии возможность у Чехии продать это имущество. Зума рассказал, что число тех россиян, в отношении которых были введены санкции, не так велико, однако в Чехии недвижимостью владеют и близкие к режиму Путина российские граждане, имен которых пока в санкционных списках нет.

Речь идет, например, о близком к режиму Путина олигархе, бывшем вице-президенте государственной российской компании "Транснефть" Михаиле Арустамове. Как пишет издание "Проект", Арустамов – старый знакомый главы "Транснефти" Николая Токарева (который, в свою очередь, служил с Владимиром Путиным в дрезденской резидентуре КГБ). Арустамов внезапно уволился из госкомпании в январе 2012 года – сразу после того, как Путин обрушился с критикой на "оборзевших энергетиков", потребовал от сотрудников госкомпаний сдачи налоговых деклараций и инициировал их проверку на связи с офшорами. Михаил Арустамов владеет офшорной фирмой на Кипре до сих пор – она называется Affelay Investments Limited. В Чехии эта компания, например, контролирует один из пражских городских дворцовых особняков – Славянский дом, расположенный на главной торговой улице Праги.

Славянский дом в Праге

Сейчас здесь расположен торговый центр, кинотеатр, офисы и квартиры. Сделка, заключенная на аренду здания в 1997 году, много лет была объектом критики пражских политиков. Здание было отдано в аренду на 77 лет на крайне невыгодных условиях. Чистая прибыль от торговой деятельности Славянского дома в 1998–2015 годах составила 600 миллионов чешских крон (приблизительно 28 миллионов долларов США по нынешнему курсу), в то время как за аренду была заплачена лишь четверть этой суммы. Проблема со Славянским домом состоит еще и в том, что он был взят в аренду двумя зарегистрированными на Кипре компаниями. Владелец одной из них известен – это Михаил Арустамов, в отношении которого на данный момент санкции введены не были. Имя владельца второй кипрской компании, контролирующей Славянский дом, покрыто тайной. Им может быть кто-то из приближенных к Путину чиновников или олигархов, а возможно, и глава "Транснефти", имя которого в санкционных списках ЕС и США есть.

Еще одна категория владельцев недвижимости из России в Евросоюзе – обычные люди, имеющие в собственности одну-две квартиры и не представляющие опасности для страны. "Сложнее всего будет найти ту границу, которая позволила бы не применять принцип коллективной вины. Всю недвижимость мы однозначно национализировать не хотим", – заявил депутат Михал Зума.

Решение запретить россиянам совершать сделки с недвижимостью в ЕС еще не принято, но уже вызывает споры среди представителей российской оппозиции – одни считают его продолжением политики "коллективной ответственности", из-за которой пострадают простые люди, бегущие от режима Владимира Путина, другие говорят, что Запад таким образом пытается не допустить расширения и без того немаленькой российской диаспоры в Европе, зачастую выполняющей роль "пятой колонны" Кремля. Михаил Маглов отмечает, что люди, переехавшие в ЕС и реально собирающиеся там жить, могут через несколько лет получить вид на жительство и без покупки недвижимости, после чего ограничение на сделки с недвижимым имуществом на них распространяться больше не будет:

"Мне кажется, что ситуация, в которой находятся сейчас страны Европейского союза, непростая и не предполагает хороших решений. Любые санкции всегда будут бить по кому-то, кто этого, быть может, и не заслуживает. Российские олигархи, которые накупили недвижимости – мы сейчас наблюдаем, как эта недвижимость постепенно попадает под арест. Если говорить про критиков Путина, которые уезжают из России и хотят поселиться в Европе, я думаю, что в любом случае им надо будет как-то легализовываться в Европейском союзе, получить документы, получить вид на жительство, а с получением вида на жительство они смогут, в том числе, и покупать недвижимость".

Слова Михаила Маглова об олигархах и санкциях подтверждают и в Чехии, где россияне или же компании с российскими собственниками, которые уже владеют объектами недвижимости, начали распродажу имущества – из-за опасений, что санкции в будущем могут коснуться и их. Об этом на днях написала одна из крупнейших чешских газет Hospodářské noviny – россияне избавляются от недвижимости, по данным чешских маклеров, в основном в Праге и Карловых Варах. Иногда они готовы ради скорости заключения сделки продавать особняки, дома и квартиры, а также небольшие гостиницы, которыми они владеют в курортных городах на западе страны, ниже их реальной стоимости.