Строительство в России доступного жилья объявлено одной из четырех приоритетных национальных программ – наряду со здравоохранением, образованием и сельским хозяйством. По опыту других стран - в чем проявляется и где заканчивается помощь государства - тем семьям, которые готовы ей воспользоваться для обретения собственного жилья?
Первой из наиболее успешных программ массового строительства доступного жилья при непосредственной помощи государства можно считать, видимо, Левиттаун, целый городок из небольших частных домиков, построенных в пригороде Нью-Йорка компанией американского предпринимателя Билла Левитта в 40-ых - начале 50-ых годов прошлого века. Сама идея конвейерного строительства возникла еще раньше – как считается, в Калифорнии и Мичигане – но именно Билл Левитт впервые реализовал её в столь крупных масштабах: дома быстро собирались на месте из привозных блоков, а каждый строитель выполнял при этом какую-то одну операцию. За четыре года – с 1947-го по 1951-ый - в Левиттауне было построено 17500 таких домов. Стоили они примерно 8000 долларов – в несколько раз меньше, чем другое подобное жилье, но и это были немалые тогда деньги. Как, за счет чего был сформирован массовый спрос на них? Ведь эти дома покупали тогда и учителя, и водители автобусов.
«В 30-е годы в Соединенных Штатах был принят специальный закон. Правительство выступило гарантом при предоставлении банковского кредита. Банки почувствовали себя в безопасности и стали выдавать займы людям, которые раньше не могли на это претендовать. Скажем, ранее за подобный банковский кредит приходилось платить до 18-20 процентов, теперь эта ставка снизилась вдвое. Уменьшился и размер первого взноса. Кроме того, если раньше полученный кредит надо было возвращать банку в довольно сжатые сроки, то теперь его можно было растянуть на 20-30 лет, а отсюда и ежемесячная плата в банк стал гораздо меньше. И в принципе люди даже скромного достатка теперь могли теперь купить собственный дом» - говорит Юджиния Бёрч, нью-йоркский эксперт по вопросам городского и регионального развития.
Но тут началась Вторая мировая война. После нападения Японии на Перл-Харбор американское правительство вообще запретило любое строительство, не связанное с военными нуждами. О частном жилье вспомнили только после войны. Возвращавшимся с нее американцам правительство предоставляло весьма льготные займы. Все это способствовало развитию пригородных районов, которые стремительно разрастались 50-е, 60-е, 70-е годы, говорит эксперт.
Тогдашние 18-20% в США - лишь ненамного выше, чем средние процентные ставки по ипотечным кредитам в России сегодня. А те, которые существовали всего 11 лет назад в Словакии, практически совпадают с ними. Программы ипотечного кредитования появились в Словакии в 1994 году. А чтобы новая услуга была востребована многими, государство с самого начала взяло на себя возмещение части процентов по банковским ипотечным кредитам. Причем эта доля менялась. Поначалу казна возмещала получателю ипотечного кредита 6% - при том, что средние ставки по ним в то время доходили до 16-ти процентов годовых. Постепенно доля участия государства сокращалась, а в 2004-ом году эта льгота была полностью отменена.
«На последнем этапе поддержка государства сводилась уже к совсем незначительной для клиента сумме. Однако в этом секторе уже скопилось немало государственных средств, что было на руку банкам. Зачастую свой маркетинг они строили на том, что говорили о банковских продуктах, якобы, финансируемых государством» - объясняет аналитик словацкого экономического еженедельника «Trend» Миро Седлак.
Сегодня в Словакии ставки по банковским ипотечным кредитам составляют от трех до шести процентов годовых, что, по мнению экспертов, дает возможность развивать этот сектор без какой-либо поддержки государства. Кроме того, в 1998 году в стране была учреждена система дополнительного поручительства по кредитам. Контролируемый государством Словацкий поручительский и инвестиционный банк - за определенную плату - может поручиться перед коммерческим банком, предоставляющим ипотечные кредиты, за того или иного частного заемщика или компанию. Эксперты отмечают, что это новшество значительно расширило круг людей, обращающихся в банки за ипотечными кредитами.
Оплата государством части процентов по ипотечным кредитам, выданным гражданам, – весьма распространенная практика. Но государство может выбрать и другой путь: оно само строит относительно доступное жилье, которое потом, к тому же, по прошествии определенного времени, может быть выкуплено его обитателями. В Испании, например, это практикуется уже несколько десятилетий – с 50-ых годов прошлого века.
Несколько месяцев назад испанское правительство одобрило новую программу строительства в стране так называемого "субсидируемого" жилья - для семей с невысокими доходами – она рассчитана на три года. Цена такого жилья - примерно вдвое ниже, чем на свободном рынке. «План предусматривает улучшение жилищных условий 720-ти тысяч семей – это на 63% больше, чем в предыдущие три года. Так что, у нас будет больше субсидируемого жилья для большего количества граждан», - говорит министр жилищного строительства Испании Мария Антония Трухильо. Осуществление этого плана обойдется государству почти в восемь миллиардов евро. Претендовать на покупку субсидируемого жилья могут испанские семьи, в которых доходы не превышают восьмисот евро на человека в месяц.
Пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи и молодые люди до 35 лет при покупке льготного жилья получают еще и дополнительную помощь от государства в размере 8-ми тысяч евро. Кроме того, ежегодно в течение 10 лет многодетные семьи и молодежь будут получать от государства по 600 евро в качестве помощи для выплаты взятого ими банковского ипотечного кредита. Но сам кредит брать так или иначе придется. Ведь стоимость жилья, хотя и льготного, субсидируемого, все равно высока - в среднем 100 000 евро за небольшую квартиру. Финансируется такое строительство исключительно за счет государственной казны: министерство финансов перечисляет бюджетные деньги местным властям, которые и подряжают частные строительные фирмы.
Неотъемлемой частью общей программы является особый план строительства жилья для молодых семей. Речь идет о малогабаритных квартирах. Они предоставляются на условиях аренды. При этом цена не превышает 240-ка евро в месяц – это вдвое ниже рыночного уровня. Более того, после 10-ти лет проживания в такой квартире семья обретает право, если пожелает, выкупить её в собственность по льготной цене – 50% от рыночной. «Для молодежи мы разработали специальный тип квартир. Их площадь - от 30-ти до 45-ти квадратных метров», - рассказывает министр жилищного строительства Мария Антония Трухильо. Для молодых семей в течение трех ближайших лет планируется построить в Испании 176 тысяч таких квартир. А распределяется все строящееся государством жилье путем жеребьевки среди тех, кто имеет право на получение субсидируемого жилья. Списки составляют муниципальные власти. Раз в год они пополняются за счет новых претендентов.
Такое "субсидируемое", как его называют в Испании, жилье можно отнести и к категории "наемного", хотя и с возможностью выкупа. В Словакии – наоборот, выкупить построенное за счет государства льготное жилье невозможно. В 1994 году здесь был создан специальный Государственный фонд развития жилья, средства которого формируются за счет казны - примерно 2% от всех ежегодных расходов госбюджета. Этот фонд предоставляет и прямые дотации местным властям на строительство жилья, и льготные кредиты.
Закон о приватизации жилого фонда был принят в Словакии еще в 1993 году, и на сегодня доля наемного жилья в общей его структуре не превышает 3-ёх процентов. Государство пытается её увеличить. Во-первых, предоставляя регионам прямые дотации на строительство таких домов. Выплачиваемые из Государственного фонда развития жилья, такие дотации могут достигать 30-ти процентов общей сметы строительства дома. Во-вторых, региональные власти имеют возможность получить из этого же государственного фонда льготные кредиты. Ну, а оставшуюся сумму надо искать самим.
Строящееся в рамках таких программ наемное жилье предназначено, в первую очередь, для молодых и многодетных семей, которые - в силу обстоятельств - не могут позволить себе купить квартиру или дом даже в кредит. Следует отметить, что обитатели такого жилья не имеют права на его выкуп в дальнейшем – ведь такое строительство в значительной мере напрямую финансировалось государством.
Есть и другой опыт. В Польше, например, новое правительство, сформированное после парламентских выборов в октябре прошлого года, лишь предложило проект, по которому государство возьмет на себя выплату банкам части процентов по выданным ими населению ипотечным кредитам. Однако пока государственное участие в этом секторе – минимально.
«В Польше на сегодня нет практически ни одной программы государственной поддержки строительства жилья. Наоборот – в последние годы помощь государства в этом секторе только сокращается. Раньше, например, существовали налоговые льготы для тех, кто покупает себе квартиру или дом – теперь их нет. Были льготы для тех фирм, которые строили квартиры для сдачи их потом в аренду – их тоже уже нет. А 1-го января этого года отменена еще одна льгота – возможность для граждан вычесть из налогооблагаемых доходов те суммы, которые ушли на ремонт собственного жилья. Власти пытались реализовать в стране программу строительства недорогих квартир, которые потом сдавались бы в аренду по невысоким ценам, но - ничего не получилось. Так что можно с уверенностью сказать: никакой действующей программы стимулирования жилищного строительства на сегодня нет, более того – условия для работы девелоперов только ухудшились» - утверждает председатель Союза девелоперов Польши Яцек Белецкий. «Органы местного самоуправления могут помочь. Они, скажем, имеют право создавать специальные компании - совместно с частными строительными фирмами, чтобы строить, например, жилье для последующей сдачи в аренду наименее обеспеченным гражданам, а могут и строить такое жилье самостоятельно. Однако у них нет на это денег. Ежегодно в Польше строится сегодня не более полутора тысяч таких квартир, что для страны с 40-миллионным населением - капля в море» - говорит эксперт.
По сути, ни бесплатного, ни даже льготного жилья – не существует. Кто-то должен заплатить за его строительство полную цену. Другой вопрос – какую её часть готово взять на себя государство и на каких условиях.
