- Количество преступлений на рынке жилой недвижимости заметно снизилось по сравнению с 90-ми годами, но все же мошеннических схем немало.
- В последнее время появились новые преступные схемы: например, нецелевое использование средств дольщиков.
- Эксперты советуют участникам рынка внимательно читать договоры, обращаться за советом к юристам, не поддаваться на психологическое давление.
- При аренде квартиры договор, даже заключенный в простой письменной форме, является юридическим документом.
Марьяна Торочешникова: Черные риелторы, двойная аренда, выселение на улицу – все это осталось в 90-х? Какие схемы мошенничества с жилой недвижимостью вошли в моду теперь и как избежать обмана? Спросим об этом у юриста Яны Мандрыкиной, управляющего партнера агентства "БЕСТ-Недвижимость", и адвоката Алексея Голованова.
Видеоверсия программы
Яна Мандрыкина: Количество преступлений на рынке жилой недвижимости значительно снизилось. Но в связи с тем, что рынок до сих пор в основном использует наличные расчеты и риелторская деятельность не регулируется (кроме общего законодательства), конечно, мошенничества случаются, и даже с тяжкими последствиями. Черное риелторство – это любое умышленное противоправное действие против владельцев, денег или недвижимости со стороны третьего лица, которое представляется риелтором.
Марьяна Торочешникова: Алексей, вы согласны с такой оценкой нынешней ситуации на рынке жилой недвижимости?
Алексей Голованов: Мошенничество всегда было и будет там, где, с одной стороны, есть жадность или нужда, а другой – отсутствие совести и противоправность. Наравне с теми криминальными схемами, которые использовались раньше, появились новые: нецелевое использование средств дольщиков, когда под предлогом покупки квартиры в строящемся доме собираются денежные средства, возводится сколько-то этажей, а потом деньги выводятся через несуществующие строительно-монтажные работы, через фирмы-однодневки. При этом такой застройщик обладает всем пакетом документов, разрешением на строительство, договором аренды земельного участка, но в какой-то момент часть денег, предназначенная для вложения в строительство, уходит на сторону.
Наравне с теми криминальными схемами, которые использовались раньше, появились новые: нецелевое использование средств дольщиков
Я был очевидцем того, как Минстрой Московской области оперативно подключался по заявлениям дольщиков, искал инвесторов, которые достраивали такие дома.
Но существуют и другие криминальные схемы. Сейчас появились квазифинансовые организации, микрофинансовые организации, не банковские кредитные учреждения, которые под предлогом оформления кредитных договоров и обеспечения их залогом недвижимого имущества предлагают к подписанию такие документы, что в результате человек лишается жилья. Это ноу-хау последних 5–10 лет. Наравне с совершенно добросовестными небанковскими кредитными организациями существуют и такие. Люди, которые занимаются подобными вещами, готовят пути к отступлению, и при расследовании уголовных дел такого характера крайне трудно доказать самое главное – умысел преступника, то, что он хотел не просто оформить договор, который по каким-то причинам не был выполнен, а намерения этого лица изначально были направлены на то, чтобы отнять деньги и ничего не дать взамен.
Корреспондент: Утром 6 марта в квартиру актера Сергея Фролова постучала соседка, попросила помочь с выбитыми пробками. Актер дверь не открыл, после чего свет на этаже погас, а замок в квартиру Фролова начали выпиливать.
Сергей Фролов: Я тут же вызвал полицию, позвонил адвокату и своему директору. Я не видел в глазок ни судебных приставов, ни полиции, поэтому и отказывался открывать. Но спил замков продолжился, дверь открыли, и на пороге появились судебные приставы, которые объявили все происходящее исполнительным производством.
Корреспондент: Оказалось, что семью Фролова выселяют из квартиры, которая по документам не принадлежит актеру, а продана в 2017 году на торгах после того, как ее взыскали в качестве залога.
Сергей Фролов: После смерти мамы в 2013 году я начал разбирать бумаги и обнаружил четыре договора, два – о выдаче займа и два договора ипотеки под залог недвижимого имущества. Я сразу заподозрил неладное, потому что в договоре было прописано, что мама берет деньги на ремонт и еще на какие-то огромные траты, но никаких трат не было, ничего не было зафиксировано, и денег на счетах тоже не было. Я сразу побежал к юристам и в процессе своего расследования понял, что мои суды прошли без меня, и было решено, посчитав меня наследником, взыскать с меня эти долги мамы. Квартира перешла к микрофинансовой организации, и она выставила ее на торги.
Корреспондент: Сергей уверен – его мама стала жертвой мошеннической схемы микрофинансовой организации. С ней заключили договор займа на сумму один миллион двести тысяч рублей, хотя пенсионерка не работала и часто болела, а через два месяца умерла.
Корреспондент: У Сергея, по его словам, есть доказательства того, что здесь работают мошенники. Микрофинансовая организация навязывает клиентам займы под огромные проценты, а в залог берет недвижимость. Только сейчас эти доказательства заперты в квартире, откуда семью Фролова выставили 6 марта.
Сергей Фролов: В квартире сейчас находятся наши личные вещи: мои, жены, ребенка, а также доказательства по уголовному делу, которые я собирал последнее время.
Корреспондент: Для директора артиста Натальи Грановской выселение закончилось сотрясением мозга и разрывом локтевого нерва. В тот день, по ее словам, судебные приставы и представительница собственницы Татьяна Улыбина действовали жестко.
Наталья Грановская: Они выманили Сергея из квартиры, избив ребенка и жену, и не пускали их к нему, даже избитых.
Корреспондент: Улыбина утверждает: ее клиентка приобрела эту квартиру на торгах, и сейчас Фроловы проживают там незаконно. Артист, в свою очередь, считает происходящее захватом собственности и подает заявление в суд на действия судебных приставов.
Марьяна Торочешникова: Давайте теперь подробнее расскажем о том, какие схемы работают сейчас. Начнем с аренды. Можно ли до сих пор столкнуться с тем, что одна и та же квартира будет сдана сразу нескольким людям?
Яна Мандрыкина: Да, это встречается, но я не думаю, что это часто явление, доходящее до правоохранительных органов. Люди, теряя какие-то небольшие деньги, расстраиваются, пишут жалобы, кто-то доходит до полиции, но чаще всего они просто идут дальше. В более дорогом сегменте жилья это явление практически исключено, потому что с обеих сторон работают юристы, проверяют документы до того, как что-либо оплатить. Проблема может быть только в условиях расторжения договора, в договорных правоотношениях, там возможны какие-то хитрости, но вряд ли они могут попадать под мошеннические схемы.
Марьяна Торочешникова: Правильно ли я понимаю, что в современном мире, чтобы снять квартиру, вовсе не нужен риелтор? Достаточно зайти на ЦИАН или Яндекс-Недвижимость, на любой другой крупный портал, где размещаются объявления, и уже там напрямую договариваться с владельцами.
Яна Мандрыкина: В принципе, риелтор не нужен ни в аренде, ни в купле-продаже. Сам по себе он не обезопасит от мошенников или от поддельных документов, тем более что в аренде риелторы чаще всего вообще не занимаются никакой проверкой, их задача – посредничать и брать комиссию. Но это гражданско-правовая услуга, риелтор не спасет от мошенника. Безусловно, есть люди, которые умышленно организуют какие-то подставные квартиры, сдачу их нескольким людям и так далее, но их сложно назвать риелторами, это жулики.
Алексей Голованов: В случае, если риелтор действует недобросовестно, то это первый кандидат на причастность к совершению преступления. Нормальный риелтор, конечно, должен озадачиться объектом, с которым он работает. К сожалению, мошенничества в сфере аренды жилья еще сохранились. Например, не так давно было возбуждено уголовное дело, когда подделали свидетельство о праве собственности и в один день сдали квартиру одновременно четырем приезжим. Преступников вычислили, возбудили уголовное дело, поместили их в изолятор.
Как обезопасить себя от таких ситуаций? Прежде всего, мы должны понимать, какие обстоятельства способствуют таким преступлениям. Потенциальный потерпевший – приезжий с невысоким уровнем дохода, которому сложно обратиться куда-то за защитой своих прав, он ищет, где подешевле, и не будет озадачиваться проверкой документов. С такими людьми и работают жулики. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно просто затребовать оригинал свежей выписки из Реестра прав недвижимости, которая подтверждала бы, что конкретно это лицо является собственником этой квартиры. Дальше нужно сверить паспортные данные этого лица, тогда мы, по крайней мере, уже будем понимать, что именно собственник занимается сдачей квартиры. Если с вами разговаривает посредник, нужно проверять, есть ли у него доверенность от собственника. Сейчас существует электронная база нотариусов, где есть все доверенности, которые они заверяют, там тоже можно проверить. И тогда уже можно рассматривать вопрос о заключении договора аренды.
Марьяна Торочешникова: В какую сумму может обойтись такая проверка?
Яна Мандрыкина: Ее можно сделать за 60 рублей на порталах Сбербанка "ДомКлик", а можно на каких-то коммерческих за 100 рублей. Но там суммы не настолько велики, и люди не обращаются за проверкой, а кроме того, ситуация преподносится арендодателем так, что надо снимать быстрее, иначе квартира уйдет, используют страх и жадность, чтобы люди быстрее отдали деньги, поэтому не до проверок. Так же действуют с авансами за квартиры, массово собирая авансы, например, и потом не возвращая их.
Марьяна Торочешникова: В интернете можно встретить истории о том, как хозяин заключал договор с арендатором, взял с него сумму за месяц плюс залог, плюс еще что-то, а потом пришел в отсутствие этих арендаторов, выставил их вещи за дверь, закрыл квартиру и сказал: "Я вас не знаю".
Алексей Голованов: При наличии договора аренды не слушайте: у вас есть ключ от квартиры, заходите и пользуйтесь этим помещением до тех пор, пока у вас не истечет срок договора.
Марьяна Торочешникова: А если этот договор аренды нигде не зарегистрирован, если это простая письменная форма, бумажка?
Алексей Голованов: Это не важно.
Яна Мандрыкина: Почему бумажка? Это договор, подписанный обеими сторонами. У нас регистрация краткосрочного договора (до года) не является обязательной, и распространена такая практика, потому что регистрация – это дополнительные временные и денежные расходы, нужно платить пошлину и так далее.
Марьяна Торочешникова: И налоги.
Краткосрочный договор не освобождает физическое лицо от подоходного налога
Яна Мандрыкина: Краткосрочный договор не освобождает физическое лицо от подоходного налога. Но если договор подписан, не важно, в простой письменной форме или нотариальной, или зарегистрирован на несколько лет, это абсолютно одинаковые с точки зрения правовых последствий документы.
Алексей Голованов: Закон защищает права арендаторов, у вас есть право не только пользоваться помещением, но и менять замки. Если приезжает полиция и говорит: "Кто вы такой? Вы поменяли замки, вот заявление от собственника", – увидев договор аренды, они скажут: "Нам все понятно. Если кто-то чем-то недоволен, идите в суд, нас больше не вызывайте".
Яна Мандрыкина: Как правило, если человек так себя ведет, он это делает не впервые, возможно, он так зарабатывает, не возвращая гарантийный платеж. И тогда надо просто собрать информацию об этом человеке, посмотреть его профайл в интернете. Если его интересы представляет агентство, нормальное агентство в случае какого-то форс-мажора обязуется за свой счет найти другую недвижимость и урегулировать проблемы с собственником.
Марьяна Торочешникова: То есть от риелторов все-таки есть польза?
Яна Мандрыкина: Пожалуй, да.
Марьяна Торочешникова: А как узнать, что это нормальный риелтор?
Яна Мандрыкина: Это моя боль, потому что в целом я за абсолютно свободный рынок, против различных препон, лицензирования и так далее. Но, к сожалению, те, кого никуда больше не взяли, часто идут в риелторы. Тут нет никакого ценза, и это относительно легкие деньги: люди отдают 30–50 тысяч за сопровождение каким-то совершенно непрофессиональным, бездарным человеком, даже не задумываясь о том, какую пользу он им принесет.
Марьяна Торочешникова: Но ведь этого риелтора никак не проверить.
Яна Мандрыкина: Можно проверить по принадлежности к агентству: оно имеет репутацию, статус, и можно воздействовать на конкретного человека посредством обращения к его руководителю. Есть экзамен для риелторов, там выдаются документы, говорящие о том, что человек аттестован (это абсолютно добровольно, но тем не менее). И есть реестр аттестованных риелторов, они называются брокерами. Соответственно, есть стандарт предоставления брокерской услуги на рынке недвижимости.
Марьяна Торочешникова: То есть, если вы видите фамилию человека в этом реестре, у вас чуть больше гарантий его компетентности.
Яна Мандрыкина: Безусловно. Но компетентность не исключает умысла или конфликта интересов. Если вы пользуетесь услугами частного риелтора, на финальную часть лучше привлекать юриста, который проверит все документы. Если вы обращаетесь в агентство, нужно проверить агентство и попросить, чтобы оно представило юридическое заключение от юридического департамента. Любое приличное агентство делает это безвозмездно, это входит в пакет услуг: чтобы разъяснили каждый риск, каждую деталь, проверили все документы, всю правовую историю.
Марьяна Торочешникова: Но это, наверное, больше касается покупки, чем аренды недвижимости.
Яна Мандрыкина: Безусловно, там, где денег больше, люди действуют осмотрительнее, но, к сожалению, не всегда.
Марьяна Торочешникова: Пожилая москвичка Людмила Чинаева, ветеран труда, в 2013 году купила квартиру в районе Речного вокзала, а теперь на нее претендует бывшая хозяйка, которая собственноручно подписала договор купли-продажи, расписки о получении денег и выписалась из Москвы в Московскую область.
Корреспондент: 90-летнюю Людмилу Чинаеву полиция и судебные приставы в любой момент могут выставить из квартиры на улицу вместе с двумя ее несовершеннолетними правнуками, которые прописаны там же.
Александр Балашов, внук Людмилы Чинаевой: Сюда приходили из Службы судебных приставов, пытались в январе выселить бабушку и проживающих здесь детей на мороз, на снег, потому что они должны исполнить решение суда.
Людмила Чинаева: Меня вызывали в милицию, сказали: "На вас тут жалоба, вы должны вернуть квартиру. Потом меня заставили ехать в Озера, давать показания по уголовному делу, к которому я не имела никакого отношения.
Корреспондент: Шесть лет назад пенсионерка Людмила Чинаева купила эту квартиру в доме на Флотской улице, а в 2016 году объявилась первая собственница квартиры и отсудила жилье обратно. В 2017 году по иску бывшей собственницы квартиры Татьяны Пургиной Головинский районный суд лишил пенсионерку Людмилу Чинаеву права собственности на эту квартиру. Решение судьи основано на уголовном деле о похищении. Бывшая хозяйка квартиры утверждает, что ее держали в плену и силой заставили подписать документы о продаже квартиры. Она потребовала их аннулировать.
Иван Бохонько, адвокат Людмилы Чинаевой: В суде она говорила: "Надо мной было такое насилие, мне угрожали, били палкой". Никаких побоев, никаких документов, никаких даже свидетельских показаний за все это время не было представлено. И в правоохранительных органах возбуждают уголовное дело!
Корреспондент: По мнению адвоката пенсионерки, суд принял неисполнимое решение – оставил в силе договор купли-продажи Людмилы Чинаевой, но одновременно прекратил ее право собственности на ту же квартиру.
На покупку этой квартиры у Людмилы Чинаевой ушли все сбережения и деньги от продажи предыдущего жилья, которое было единственным. Переезжать пенсионерке некуда.
Людмила Чинаева – уважаемый человек, ветеран труда, во время войны с 14 лет работала на заводе, потом 30 лет – в издательстве "Наука". Но новых претендентов на квартиру это не останавливает.
Марина Балашова, дочь Людмилы Чинаевой: Они постоянно угрожают маме: "Открывай дверь, мы сюда поселимся, мы сейчас выкинем тебя отсюда". Как можно с 90-летним человеком так разговаривать, как будто мы преступники?
Корреспондент: Родственники пенсионерки считают, что совершили ошибку, когда зарегистрировали жилье на единственного престарелого человека. Эта квартира мгновенно попала в зону риска.
Тут работает организованная преступная группировка, где в доле сотрудники и районных администраций, и прокуратуры, и МВД
Александр Балашов: Возникает мысль о том, что тут работает организованная преступная группировка, где в доле сотрудники и районных администраций, и прокуратуры, и МВД. Без помощи этих органов сотворить такое решение в суде невозможно.
Корреспондент: Адвокат Людмилы Чинаевой выявил 33 дисциплинарных проступка в действиях судьи Головинского районного суда. Он обратился с жалобой в Квалификационную коллегию судей Москвы, но оттуда все материалы переслали обратно в Головинский районный суд.
Марьяна Торочешникова: Каковы самые распространенные схемы обмана покупателей и продавцов недвижимости?
Алексей Голованов: Например, человеку предлагают получить кредит, он, не глядя, подписывает кредитный договор, а потом меняются страницы, увеличивается процентная ставка, начинаются разговоры: "Вы, наверное, неправильно все поняли, но давайте мы сейчас выставим вашу квартиру в залог". В итоге заключается договор купли-продажи под ипотеку, человек получает деньги в банке и сразу же отдает их мошенникам, и остается без квартиры и без денег. Если ты не разбираешься в том, что тебе предлагают подписать, проконсультируйся с кем-то. Как правило, там еще идет психологический прессинг: "Давай быстрее, завтра будет уже поздно, подписывай, лучше условий не найдешь", – людей зомбируют, заговаривают.
Второе – вы купили квартиру, а потом оказывается, что в каком-то старинном году было незарегистрированное решение суда. Приходит человек и говорит: "Я получил эту квартиру по решению суда". Слава богу, сейчас есть разъяснения высших инстанций, которые говорят о том, что для третьих лиц важен момент регистрации права, поэтому это был ваш риск, что вы не зарегистрировали ваше решение.
Есть и другие схемы. На вторичном рынке недвижимости классическая уголовка – подделка документов, что не требует больших интеллектуальных затрат.
Сейчас появилась новая схема. Мошенники говорят: "Эксклюзивный вариант, только для тебя – купить с торгов, организованных Росимуществом, квартиру, дисконт будет – 40 и более процентов. Нам ничего не нужно, мы вносим залог, потом организуем тебе торги, и через месяц ты становишься собственником квартиры за полцены". Подписывается какой-то липовый договор, вносятся деньги в залог, и на этом все заканчивается: находятся любые предлоги, чтобы не возвращать деньги. Когда вам предлагают купить квартиру с торгов, с аукциона, организованного банками, Росимуществом или кем-то еще, фирма, с которой заключается договор, должна подтвердить, что она аккредитована при данном органе власти, чтобы участвовать в торгах. Это очень прозрачная процедура.
Яна Мандрыкина: Появился еще такой способ мошеннических действий. Ищут не очень благонадежного человека, который имеет долю в квартире (а дарение доли в общедолевой собственности не требует получения согласия участников долевой собственности). Он дарит эту долю какому-то третьему лицу, и дальше начинается прессинг остальных содольщиков, создаются невыносимые условия для жизни. И дальше мошенники покупают эту квартиру за бесценок, а потом продают ее.
Марьяна Торочешникова: В этой ситуации прессинга человек остается совершенно беззащитным?
Яна Мандрыкина: Оставался до конца 2018 года.
Алексей Голованов: Верховный суд теперь дал такие разъяснения. Если вы являетесь собственником доли в квартире, это не значит, что вы автоматически можете в ней жить. При рассмотрении спора суд должен исследовать, возможно ли вообще совместно использовать эту квартиру людям, которые не являются одной семьей. Либо, если это невозможно, у такого собственника микродоли есть другие способы защиты нарушенного права, он может попросить компенсацию. И самое главное, в конце декабря 2018 года Верховный суд сказал, что если кто-то попал в вашу квартиру без решения суда (а решение суда – это тот фильтр, который отсекает таких преступников), то это уже нарушение права на жилище, статья 139 Уголовного кодекса. Если есть спор в отношении долевой квартиры, все вопросы решаются в судах.
Осмотрительность и осторожность – вот что в последующем будет гарантировать ваши интересы.
Яна Мандрыкина: Вступая в такие отношения, необходимо максимально собирать информацию. Мы делаем репортерские расследования, у меня агенты выезжают на место, где было, например, составлено завещание, идут по подъезду и расспрашивают, жил этот человек здесь или не жил, кто к нему ходил. Ведь документы могут говорить об одном, а фактическая ситуация совершенно другая.
Есть еще схемы отъема денег у продавцов. Продавцы по той или иной причине, получив недвижимость в наследство, приватизировав и так далее, то есть не владея ею в срок, положенный для налогового вычета на всю сумму сделки, часто стремятся занизить стоимость (сейчас, правда, это невозможно сделать ниже 70% от кадастра). Расчеты в таких сделках часто происходят через сейфы. В договоре указывается меньшая сумма, деньги размещаются в сейфе, а дальше договор отдают на регистрацию, регистрация по инициативе покупателя приостанавливается, все деньги из сейфа забирают, а дальше принуждают к регистрации за сумму в договоре. Неплохо зарабатывают люди: все легально.
Алексей Голованов: Не подписывайте документы, в которых не разбираетесь, привлекайте специалистов, если вам что-то непонятно, и старайтесь избегать психологического давления, когда вам говорят, что завтра уже будет поздно.
