Для наращивания объемов ипотеки ВТБ планирует работать с АИЖК, правительством, ЦБ и Пенсионным фондом, заявил в четверг президент второго по величине российского госбанка Андрей Костин. Доля просроченной ипотеки в ВТБ, по словам Костина, пока меньше одного процента.
В среднем по России просроченная задолженность по ипотечным кредитам сейчас не превышает 5 процентов, но может увеличиться еще как минимум вдвое, отметил накануне помощник президента, председатель наблюдательного совета Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Аркадий Дворкович.
Почти две трети всех выданных в России ипотечных кредитов приходится на крупнейшие государственные банки. И только сейчас впервые обсуждается возможность их участия в программах Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое выкупает у банков ипотечные кредиты, что обеспечивает поступление новых денег и расчистку балансов. "Если раньше крупнейшие российские банки Сбербанк, ВТБ и Банк Москвы могли активно занимать за рубежом, то сейчас такой возможности практически нет, — объясняет аналитик инвестиционной финансовой компании "Метрополь" Марк Рубинштейн. — Международные рынки капитала пока закрыты для большинства заемщиков с развивающихся рынков. Поэтому АИЖК, куда приходят государственные деньги, становится сейчас одним из основных источников поддержки ипотечного рынка в целом и крупных российских банков в частности".
Нынешний объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России — примерно 5 процентов от общей их суммы — по словам Дворковича, может увеличиться как минимум вдвое. Банкам, выдавшим эти кредиты, придется особенно туго. Теоретически, такие кредиты может выкупить у них и государство — так же, как сегодня государственное агентство выкупает у банков закладные по ипотеке. Но сразу же возникает множество вопросов, напоминает главный экономист инвестиционного банка "Траст" Евгений Надоршин: насколько платежеспособен был заемщик с самого начала? Не получил ли он ипотечный кредит вообще без первого взноса? Не приобреталась ли квартира со спекулятивными целями? То есть кого, собственно, государство в этом случае собирается "спасать", выкупая конкретный ипотечный кредит и препятствуя банку получить квартиру и выставить ее на продажу?
В любом случае, легко решить банковские проблемы не удастся, указывает Надоршин, — и без проблем с ипотекой банкам все равно будет плохо, просрочка растет по всем кредитам. Тем более, что ипотека — это все-таки обеспеченный кредит, и банк в счет погашения долга может получить саму квартиру.
Ставки по ипотечным кредитам составляют в России сегодня 18-20 процентов годовых. А чтобы ипотека стала в стране доступной хотя бы для 15 процентов населения, заявил руководитель АИЖК, ставки не должны превышать 15 процентов. Совпадение любопытное, однако "это просто разговоры для прессы", уверен Марк Рубинштейн. "Ставка в 15 процентов в принципе не сильно отличается от ставки в 18 процентов, — говорит аналитик. — Вообще, ипотечные ставки в России сегодня — одни из самых высоких на развивающихся и развитых рынках, что связано с недавней девальвацией национальной валюты и с высокими инфляционными ожиданиями. А 15-процентная ставка если и приемлема, то не для 15 процентов потенциальных заемщиков, а, может быть, для 3-5 процентов..." При этом относительный объем российский ипотеки крайне низок даже по сравнению со странами Центральной, не говоря уже о Западной Европе. По состоянию на начало 2009 года в ИФК "Метрополь" его оценивают в 50 миллиардов долларов — это примерно 3 процента общего объема экономики. Даже в странах Центральной и Восточной Европы ипотека составляет 10-15 процентов ВВП, а в наиболее развитых странах этот показатель варьируется от 80 до 130 процентов ВВП, то есть иногда и превышает общий объем национальной экономики, отмечает Рубинштейн.
Аркадий Дворкович, председатель наблюдательного совета АИЖК, предлагает дать российским банкам возможность выпускать облигации под ранее выданные ими ипотечные кредиты. То есть провести их "секьюритизацию", чтобы банки могли расчистить таким образом свои балансы, продавая эти облигации на финансовом рынке. Схема эта общепринята, но вряд ли широко она применима в кризисные времена, когда рынки долговых обязательств, по сути, закрыты.
Тем более, что сама идея секьюритизации на финансовых рынках сильно себя дискредитировала в последнее время, напоминает Евгений Надоршин. "Даже на самых развитых мировых рынках долговых обязательств сегодня немалые проблемы, — продолжает главный экономист "Траста". — Учитывая, что российский рынок секьюритизации и развиться-то толком не успел, то, честно говоря, я почти не вижу возможностей продажи этих таких ипотечных долгов кому бы то ни было в частном секторе. С какой стати, если сам банк чувствует себя некомфортно с тем или иным ипотечным кредитом, какой-то другой частный инвестор должен ощущать себя с ним комфортно? Особенно учитывая высокую неопределенность с качеством этих долгов."
Аркадий Дворкович полагает, что с возросшей просроченной задолженностью по ипотечным кредитам с нынешних 5 до 10 процентов большинство банков в России смогут справиться самостоятельно. А если просроченный долг вырастет до 20 процентов от всей суммы выданных кредитов, без участия государства, по его мнению, уже не обойтись.
